LIVRE IV. LES BIENS ET LES CONTRATS
théories sur les origines féodales, dans I^ouvdle revue hisL de droit, 1894, p. 523 et suiv. — Round, Feudal England, London, 4895. — Lehmann, Das langobardische Lehurecht^ Gôtlingen, 1896, in-4^ — Deonna, Les tenures féodales. Etude sur le contrat de fief, Genève, 1898 (thèse). — Guilhiermoz, Essai sur l'origine de la noblesse en France au moyen âge, Paris, 1902, pp. 86-345. — Bruneau, De feudali condicione hominum et prœdiorttm in baillivia Bituricensi sub annum mdcclxxjix, Bourges, 1902 (thèse 6^ doctorat ès-lettres). — Lippert (Woldemar), Die deutschen Lehnbûcher, Leipzig, 1903, in-4«.'— Joignez mon Droit pubijc, t. 1er, p. 464, et, cidessus, pp. 166-168, 206.
L BMPHTTEOSE.
DEUXIÈME SECTION
De l'emphytéose.
Définition. Historique, — L'emphytéose est un droit de [660] jouissance réel et transmissible, à la charge de payer une redevance annuelle (canon).
Celte lenure paraît très ancienne. Elle correspond à une situation assez fréquente, qui a engendré, dans le monde grec, dans le monde romain et dans notre milieu français des conventions analogues entre propriétaires et tenanciers.
En Grèce, un dême, une société religieuse, propriétaire de terres incultes, les baille à un tenancier qui les plantera (èp^uTsuu)), les fertilisera et les transmettra à ses successeurs*.
Les jurisconsultes romains expliqueront plus tard que le tenancier peut les transmettre, non seulement à ses héritiers ou successeurs in universum jus, mais encore à des successeurs à titre particulier.
C'est là Temphytéose.
En Afrique' et probablement dans la Gaule Romaine, une combinaison toute voisine a donné naissance à un contrat analogue. Ce contrat, que nous trouvons au ix* siècle en France, a reçu chez nous à peu près le même nom que le contrat grec : complant^. Mais le complant a été presque étouffé
* Sur Temphytéose en Grèce voyez Caillemer, Le contrat de louage à Athènes^ 1869, pp. 16, 17. La célèbre Tablé d'Béraclée relate et expose les conditions d*an cootrat qui n'est autre que Temphytéose. Cf. TociIe«co, Etude... sur Vemphytéose, p. 74 etsuiv. ; Brants, Let formes juridiques de l" exploitation du xol dans l'ancienne Attique, Paris, 1883, p. 10 : Herinann, Lehrhuch der gr. Antiq., 2» édil., t. III, p. 517, § 67, note 2.
2 ToutaÎD, LHnscriptiond'Henchir Mettich, Un nouroeau document sur la propriété agricole d-ns V Afrique romaine ; Cuq, Le colonat partiaire dans l'Afrique romaine d'aprh Vimcriplion d'Enchir Mettich, dans Mémoires présentés par divers savantt à l'Académie des Inscriptions et Belles-lettres, !'• série, l, Xî, Paris, 1901, pp. 31-146. Schullen, Die Lex Manciana^ eine africanische Domdnenordnung ^ dans Abhandlungen der... GeselUchaft der Wissenschaften {Phil. hist. Klasse, Neue Folge, 1. 11, n» 1897).
' Sur le complant : acte de 817, dans Guérard, Cart. de St-Victor, no 163; acte
de 845, dans Théveoin, Textes^ n» 77 ; charte de 968, dans Bruel, Recueildes chartes
de Cluny, t. II, pp. 328, 329; acte du xti* siècle, dans Marchegay, Carlul. du Bas-Poitou, p. 249; coutume de Poitou de 1417, dans ros. fr. 12042, fol. lvi ro; Beorion de Pansey, De la compétence de» juges de paix^ Paris, 1827, p. 375;
par soD puissant frère qui avait sur le petit complaot français le double avantage de porter un nom grec et d'avoir été adopté par la législation romaine ^ Il n'a joué dans les derniers siècles, qu'un rôle effacé.
Le com plant, sur lequel je n'ai pas le loisir d'insister, s'est conservé cependant dans certaines régions, notamment en Bretagne; et même une loi récente (8 mars 1898) lui est consacrée. (()6l j J'arrive de suite au contrat romain, si répandu, si important.
Les Romains ont connu de très bonne heure la combinaison dont je viens d'esquisser les grandes lignes, très vite aussi ils ont emprunté aux Grecs un nom pour désigner ce contrat et, suivant toute vraisemblance, quelques coutumes ou usages'. Toutefois, cette tenure fut mal déGnie jusqu'à l'empereur Zenon, qui lui imposa officiellement le nom de contractus emphyteuticaritis et la soumit à une réglementation précise' ; mais la constitution de Zenon, postérieure de dix ans à la chute de Tempire d^occident, n'a jamais été promulguée dans les Gaules*.
L'emphytéote acquitte au profit du dominus (le bailleur) une redevance annuelle. Son droit est perpétuel ou pour un temps très long (cent ans par exemple). 11 peut de toutes sortes de manières aliéner ce droit. Suivant la législation de Justinien, il devra, en ce dernier cas, avertir le dominus et obtenir son consentement*. Le propriétaire, s'il autorise la vente, touche le cinquantième ou 2 % du prix delà vente* : il peut aussi se
MaBsoD, Exiioié de la législation rurale^ Epernay, 4879, pp. 25, 26; Tbébaul, Le hail à complanty Rennes, 1891; Augastio-Delalaode, Rapport fait au nom de la commitsion nommée par arrêté préfectoral du 24 avril 1895 à l'effet d^ étudier le régime des vignes à comptant^ Nantes, 1895. Sur les terres de Tabbaye de Gellooe, le comptant était une tenare viagère (Alaus, dans Ecole des chartes, PotUians des ihèses. Promotion de 1885, p. 8).
1 Le contrat romain africain n'était pas représenté dans les recueils de droit romain.
s « Si jus È^JL^uTEjTixôv vel é[jL6aTsuTix6v habeat pupillus, videamus an distrabi boc a tutoribas possit » (Ulpien au Digeste, XXVI [, ix, 3, §4). Cf. Code de Jostinien, V, lxxi, 13.
•^ Code de Justinien, IV, lxvi, 1. Cf. Instilutes de Justinien, III, xxiv, 3.
> Remarque importante faite par M. Démente dans Hev. hi$t, de droit français, t. VI, 1860, p. 53.
' n Minime licere empbyteuts sine consensu domini melioratiooes suas alita tcdà^u\ vel jus erophyteuticum transferre » (Code de Justinien, IV, lxvi, 3).
^ n Et ne avaritia tenli domi ni magnam molem pecuniarum propter hoc afflagtteot
L EMPHYTEOSE.
substituer à l'acheteur en payant à l'emphytéote le prix que lui offre l'acquéreur éventuel *. Un droit emphytéotique perpétuel s'éteint par la mort de Temphytéote sans successeur : en ce cas, le droit fait retour au propriétaire*. L'emphytéote est déchu de son droit, s'il néglige pendant trois ans ' (ailleurs deux ans *) d'acquitter la redevance.
On admet généralement que Temphytéose des Romains doit son origine à la location des terrains publics affermés par l'Etat [662] ou par un municipe ' moyennant un revenu appelé vectigal. Plus tard l'usage de ces locations perpétuelles se serait étendu aux biens des particuliers *.
Nous pouvons suivre l'emphytéose, appelée aussi libellus^ depuis l'époque romaine jusqu'à nos jours'. L'autorisation que le dominus donnait en cas d'aliénation de l'emphytéose prit d'assez bonne heure le nom de laudemium*. On appela aussi lau-
(qaod asqae ad preseos tempus perpetrari cogooTimus), oon amplius eis liceat pro aubscriptione sua vel deposiliooe, niai quioquagesimam partem pretii vel œstimctionia loci, qui ad aliam personam traûsferlur, accipcre {ibid.), < Ibid.
* Cr. Tocileaco, Etude hUtorique et juridique iur Vemphyléose^ pp. 147, 148. 3 Code de JuatiDieD, IV, lxvi, De jure empkyleutico, 2.
^ Nov. 120, c. 8. Code de Just., I, ii, addition à la loi 14, m fine. Exceptionet Pelri, I, 60. Ce délai de deai aoa coDceroe lea biens qui appartieDoeot à TEglise.
s Oaiur, III, 145. Digeste, VI, m, 1, pr.
> Ce n'est là qu'une hypothèse : il n'est pas certain que les particuliers aient copié TEtat ou les municipes : peut-être ont-il su trouver eux-mômes cette combinaison simple et conforme à leurs intérêts bien compris ; il faudrait ajouter en adoptant cette dernière manière de voir que les particuliers ont fait de l'emphytéose un usage moins fréquent que les municipes et surtout bien moins connu de nous.
^ Voyez deux gloses sur l'emphytéose dans Hsoel, Lex Romana Visigoth., p. 460; pour les concessions emphytéotiques à Ravenne, Tardif, Demande de concettion emphyUotique adreitée à l'Eglise de Ravenne (document du vi« siècle), dans Bibl. de rEcole deschartet, 4« série, t. III, 1857-1858, pp. 45-47; Spangenberg, Juris Romani labulx negoiiorum solemnium, 1822, p. 294; Copilularium^ II, 29, dans Baluze» CapU., t. ]«% 1780, p. 746, dans Boretius, Capit., 1. 1", pars prior, p. 421 ; capitnlaire de 876, art. 10, dans Pertz, Leges, t. le^, p. 531 ; dans Boretius et Krause^ t. II, p'. 102; Exceptionet Petrij I, 60. Depuis le xii« siècle, le mot emphyléose, assez rare jusque-là dans les textes intéressant la Gaule, devient fréquent. Je suis porté & croire qu'il ne faut pas attacher une très grande Importance à cette rareté du mot emphytéose. J'estime que le caractère un peu vague du contrat perpétuel, que Zénoo avait voulu, par sa célèbre constitution, faire disparaître, s^était maintenu dans notre pays et que la renaissance du droit de Juslioien généralisa le nom et précisa les conditions du contrat.
• Cf. François, Etsai sur Vemphytéote, Grenoble, 1883, p. 51 ; du Gange, Glotm-
