I. ' ag

dessons s'est amélioré'''. En effet, il suffisait de s'en tenir aux simples villages qui n'excèdent pas '^ooo âmes, pour trouver aujourd'hui un loyer moyen de 71 francs; c'est-iVdirc, à peu de chose près, le même que le loyer de Sa francs en 1776-1800, qui, selon la puissance amoindrie des métaux précieux, équivaut maintenant h ()6 francs.

En i6o3, dans le département de la Seine, une maison se louait à Colombes 33 francs, à Neuilly 67 francs, à Gréteil 79 francs. Celle-ci était sans doute une demeure quasi bourgeoise, puisque, à Châtres (Scine-et-Oise), le capitaine des charrois de l'artillerie ne payait que 71 francs (en 1610), el qu'à Courbevoic et Noisy-lc- Sec, on trouve les loyers communs à 12 et 16 francs. Sous Louis XIII, une maison avec jardin est baillée pour 17 francs près de Boissons, pour 26 francs dans Eure-et-Loir. Sous Louis XIV , un boulanger de Gonesse paye i63 francs de loyer (iGiS)'-'.

Au commencement du xyu!*" siècle, les loyers de la campagne allaient de 12 francs, prix payé par un charpentier de Vauxbuin (Aisne) et pratiqué d'ailleurs aux environs de Paris, à 73 francs, prix demandé en 1703 dans les te avis du Bureau d'adresses n — Petites-Affiches du temps — pour une maison de quatre chambres à coucher, écurie, cour etc., sise à Donzy, en Nivernais; voire à 122 francs pour un immeuble de Puleaux, auquel est uni un jardin de aS ares (1713). Par contre, à Berthouville, dans l'Eure, une cf maison avec dépendances n est louée 7 francs à un journalier, et une autre à Suresnes, 2 3 francs en 1728. Le loyer d'une maison d'école en Provence n'est que de 1 1 francs; celui dune caserne

''' Cette amélioration avait déjà roiumcncé au xvin" siècle : wll y a , dit un mémoire de 1790 , un moins grand nombre d'habitations composées de torchis; les nouvelles sont moins resserrées et mieux aérées. Il y a progrès dans le lieu de la résidence et dans la forme de l'habitaliOn. «

'"' La maison d'écolo de Marsanne, eu Daaphiné, coûte ai francs par an; c'est \m bon prix pour la région ; un chirurgien de Vinsobres, même province , ne doit que i3 francs, et le presbytère de Gontaut (Lot-et-Garonne) est affermé 19 francs PU 1C69.

de maréchaussée atteint 5i francs en Lorraine (1751); celui d'un chirurgien, en Normandie, reste à 18 francs'''.

Une maison aux champs, fût-ce dans les pays pauvres comme le Berry, se louait, à la fin du règne de Louis XVI et durant la Révolution, de 20 francs au moins à 60 francs. Les loyers demeuraient, au dire d'Arthur Young, beaucoup plus modestes au delà des Alpes : une chaumière, en 1788, aurait coûté 10 francs par an dans les environs de Florence et 5 francs dans ceux de Milan.

La valeur vénale de ces immeubles de la dernière classe n'avait augmenté, de 1600 à 1800, que de 5o p. 0/0 [U^h francs en 1601-1620 contre 635 francs en 1776-1800). C'était une hausse beaucoup moindre que celle de l'hectare de terre, dans l'ensemble du royaume, qui avait passé de 277 francs pendant la première période à 76/1 francs pendant la seconde. En tenant compte du pouvoir del'argentqui était, sous Henri IV, le triple du nôtre, et sous Louis XVI, le double seulement, le prix réel des maisons paysannes était vraiment, d'une date à l'autre, resté stationnaire (.1,275 francs contre 1,270 francs). La meilleur marché, au wif siècle, est située en Limousin : 128 francs en 1619; la plus chère dans le Comlat-Venaissin, à Pujault, 1,2/18 francs. Tel immeuble de Seine-et-Oise, à Saint-Mesmes, se vendra 2,/ioo francs en 1 6 1 0 ; mais c'est là une rc maison exceptionnelle i> , comme le château de Sauveterre , près Agen , qui est acheté 2 ,5 0 0 francs en 1 6 2 6.

Le type courant, sous Louis Xlll et Mazarin, est de 35o à lioo francs. Sous Golbert, il touchera presque 5oo francs. Mais il reste encore en Beauce des cahutes, dont on peut devenir propriétaire pour ho francs en i65o; il en est d'une centaine de francs dans le Cher, et des ff masures avec jardina ne coûtent, en i663,

''' En 1770, l'école de Rémusat n'était i35 francs. La maison seigueiu-ialc du

encore louée que 5 fr. 60; dans l'é- Thoiir, en Clianipagne, avec ses entours

lection de Clermont (Oise), la moyenne était amodiée ])our 5 francs seulement en

des maisons ne dépassait pas 1 3 francs. Il 1 788 ; elle était sans doute eu un état de

est vrai que, dans la Seine, Neuilly nous délalircmenl peu attrayant pour le loca-

ofîre des exemples de loyers ruraux h taire.

/i52 MVRR II. CHAPITRE X.

que 900 francs ;» Coibeil. Nt''<iiiinoiiis ;i Sniiit-Paljiis. cmi Sainloiijfc, une maison que l'on signale comme a en mauvais élal-n do réparation se vend 81 5 francs; d'autres valent G63 francs àCourthézon, dans la priiici])auk' d'Orango , 9G2 francs à Ucliizy, en Bour|jojjiie (1 GHA).

Dans les années suivantes, on continuera daclieler dliumbles lial)ita[ions d'une valeur de /io à fx) IVancs; mais les plus élevées de prix ne dépasseront nulle part Goo francs; le chiffre de 5 90 francs n'est atteint, de 1G90 à 1716, qu'à Sommièrcs, dans le Gard. Au xvui'^ siècle, un «apandn, ou chaumière, en Angoumois, se vend 53 francs (1761); en Limousin, en Auvergne, les logements du même ordre vont de 72 à 900 francs. En Provence, ils valent 3oo francs; dans l'Oise, 36o francs; la maison du rr valet de villes de Grignan (Dauphiné) coûte i38 francs; celle du curé de Sauzet, même province, en coûte près de 1,100, et celle du curé de Guitry, en Normandie, atteint même 1,710 francs. Il est vrai que, dans le département de l'Eure, la moyenne des constructions rurales entourées d'un petit jardin reste à /i5o francs.

Beaucoup plus sérieuse est la hausse des loyers dans les villes de province, puisque, de 1 1 G francs au commencement du wu*" siècle, ils montent à 288 francs à la fin du win*^; ce qui correspond, comme il est dit ci-dessus, à une valeur vénale de 5, 800 francs à celte dernière époque, au lieu de 9,3oo francs à la première. Pourtant le chiffre des années qui précèdent la Révolution avait été non seulement atteint cent ans avant, mais dépassé : les maisons de province avaient valu, en 1G7G-1700, jusqu'à G, 100 francs et avaient rapporté 29G francs. Les bâtiments citadins s'étaient aussi, hatons-nous de le dire, beaucoup plus modifiés que les habitations villageoises. Du xvi*" au \y\f siècle, ils avaient gagné tout ce dont la classe bourgeoise, qui les occupait, s'était elle-même enrichie. Elle y avait imprimé son goût nouveau pour le bien-être : la cage prenait la mesure de l'oiseau; tandis que la classe des laboureurs croupissait, stagnante.

Celle-ci ne concevait aucune idée de progrès, parce que ses

moyens ne lui auraient permis d'en exécuter aucune; elle ne ressentait aucun besoin, parce qu'elle ne pouvait en satisfaire aucun. Si quelque immeuble, aux champs, s'embellit et s'améliore, ce n'est pas la demeure du rustre — celle d'un métayer des environs de Marans est citée, en 1G66, avec considération par l'agronome Kerbrat comme cria seule cabane vitrée qui existe dans le cantomi^'' — c'est la résidence d'été du marchand, du petit homme de robe dont les appétits grandissent avec la fortune.

L'auteur d'une « Chasse cm vieil grognard de l'antiquilév, un bon esprit de 1 622 , qui plaint le passé et vante le présent, écrivait, au début du ministère de Richelieu : te Des ignorants disent que les hommes du temps jadis étaient aussi riches avec leur peu comme nous avec notre abondance. Je le nie, car leur contentement, qui était borné par force, était du reste mesquin. Il y a deux cents ans, nos maisons des champs, même des meilleurs bourgeois des villes, n'étaient que des cabanes couvertes de chaume; leurs compartiments (de jardin), des carrés de choux; leurs plus belles vues, une

ou deux fosses à fumier n Pas de meubles , presque pas de

vaisselle; «quelques pots de grès, un bassin de cuivre; le maître, pair et compagnon avec le paysan de la maisomi. Aujourd'hui, conclut le contemporain de Louis XIII, «la campagne est enrichie de superbes édifices, maisons bourgeoises en quantité, bâties d'une structure admirable, couvertes d'ardoises, garnies de fontaines et

de magnifiques vergers ■». Le panégyriste abuse , à coup sûr, des

couleurs riantes, il flatte le tableau; son imagination lui fait décrire, comme appartenant à l'ensemble des villas du royaume, ce qui nétait encore l'apanage que des environs de Paris ou d'autres grandes cités. Autour de Marseille, en i63o, le parisien Bouchard

. ''' L'usage des vitres ne se généralisa de verre poiu- les pièces principales. Un

que 1res l;u-J. A Paris, au xvm° siècle livre de compte, tiré des archives d'un

(1709), on fait encore des trcroisées de notaire parisien, nous apprend que les

cliàssis h papier" pour des locaux secon- vitriers étaient cliargés de poser ces cbâs-

daires, eu même temps que des croisées sis de papier.

454 LIVRE II, ClIAriTIiE X.

complail plus de Hoo de ces maisons de plaisance — haslides ou tr métairies T) — ftil y en a, dil-il, plus que de maisons en ville, chaque bourjjcois en possédant deux ou trois n ''\

Ce qui était l'exception dans le aplat paysT» tendait à devenir normal dans les agglomérations urbaines, petites ou grandes. Non que l'adversaire du laudator lemporis acti de 1622 n'exagère encore la louange du présent, quand il dit que «maintenant, les bâtiments des villes sont autant de châteaux, superbes meubles, tapisseries et vaisselle d'argent; autrefois, vrais nids ù rats, petite porte, bas planchers, petites fenêtres, chambres et antichambres étranglées; le privé près de la salle, et dehors une petite étable à loger le mulet, et un grand auvent à loger les poules i^. Des maisons de ce genre, il en restait encore un bon nombre dans le premier quart du xvn'" siècle. Le mouvement de reconstruction, de renouvellement et de décrassement, qui avait pris naissance avec Louis XII et François 1"% fut, sur beaucoup de points, paralysé ou interrompu par les guerres do religion. A Nîmes, presque rebâti ù neuf au xvi" siècle, il n'y a trace de luxe que dans les maisons élevées avant ces guerres; les autres ont des devis d'une extrême simplicité.

A partir de Louis XIV, on sacrifia plus largement aux exigences de l'ornementation. Bien des détails rustiques ne choquaient pas encore, mais déjà les cités recherchaient l'air et l'espace, et un certain ordre à défaut de luxe. Lyon avait sa place Bellecourt; Angers, son Pré-des-Allemands; Moulins, ses Champs-Bonnet, comme Paris avait sa place Royale. Echevins, ttjurésfl ou ftpairsn municipaux osaient parfois démolir pour créer un dégagement utile , élargir une l'ue, donner à leurs concitoyens l'aisance des coudes '■').

'•^^ Voyage de i. Boucbard, eni63o, p. 2 i3 (Description de Moulins en 1697).

p. i35. — ffCliasse au Vieil-Grognanli — Mém. Acaddmie Nîmes, i88i , p. à'^b.

dans les Fnr/cte's /iîs;on"iy«('s d"E. FouBNiER , — Puecii, Niiiics à la fui du xvi' siècle,

m, 57. — Association brelonne, i884, p. 36, 376. — Voyage de J. Dodchard,

!>• '08. j). i46. — Le progrès continua auxvni"

'"' Société Emulation de l'Allier, II, siècle, témoin ce qu'écrit en 1778 .Moheau

PRIX ET LOVER DES MAISONS AUX TEMPS MODERNES. /i55

L'inimeuLle de province, qui vaut, au xvn'^ siècle, 6,200 francs en moyenne, ressemble plus par conséquent à celui du xvnl^ qui vaut 5,100 francs, qu'à celui du \\f, qui ne valait que 1,600 francs. Il ne faut pas oublier du reste que les 1,600 francs de i5oi ài6oo représentent en monnaie actuelle (multipliés par 3 1/2)5,600 francs et que les 6,900 francs de 1601-1700 ne correspondent, dans notre monnaie (multipliés par 2 1/2), qu'à io,5oo francs. L'écart est moindre qu'il ne paraît intrinsèquement ''l

A Beaucaii'e (Lanjjucdoc), les maisons se vendaieiit, dans la première moitié du wu*^ siècle, depuis 366 francs jusqu'à 6,000 francs; à INùnes, de 266 à 2,3 18 francs; à Limoges, depuis 5, 000 francs, prix de l'habitation d'un médecin, jusquà 9 10 francs, prix de celle d'un imprimeur. La maison du messager, à Tulle , coûtait 600 francs; celle d'un boulanger, 1,666 francs. Une maison à quatre étages, couverte en tuiles, s'achetait 1,660 francs à Saintes, en i693; une autre, 3, 660 francs en i665. A Montélimar, l'hôtel d'Auxonne, composé de trois corps de logis, avec cour et jardin, était payé 9,360 francs. A Boulogne-sur-Mer, un vieux bâtiment servant de corps de garde ne valait pas plus de 179 francs. Dans la banlieue dcParis, les immeubles variaient, à Charenton, entre i,352 francs, dans la grande rue, et 19,560 francs pour une maison avec deux pavillons comportant 260 mètres de surface bâtie; à Vincennes, une maison sise en face de l'église était acquise pour i,83o francs.

([). 261) dans ses Recherches cl considéra- vince, augmentèrent peu au \y\\' siècle :

lions sur la population de la France : frSi en 1 670, le mèti-e carré ne valait à Lille,

l'on pai-coui-t les villes, on ne trouve au- dans la rue Royale, l'une des plus riches

cuiie comparaison des habitations an- et des plus û-équentées , que 20 centimes,

ciennes aux habitations actuelles : dans (H. de l'Aclnoit, Finances d'un bour-

toulcs les provinces , les anciennes cités et geois de Lille, p. 82.) — Tel empla-

les nouvelles paraissent de deux pays dif- cément, au centre de Nîmes, est vendu

férenls, et les maisons subsistantes sont, hik francs en 1^99 et seulement

sans contredit, plus grandes, plus com- i88 francs en 1659. En tenant compte

modes et plus saines que celles (pi" elle sont du pouvoir de l'argent, ce terrain a ef-

remplacées.» fectivement baissé d'une date à l'autre.

''' Les terrains, dans les villes de pro- (PiiKCu , Nimcs m jvi' siècle.)

/lôG Livnt; 11, CHAPITRE \.

I.c bàliinonl servant ilo liallt; aux tanneurs, à Troycs, coûtait a,()5o francs; celui dont un plâtrier de Soissons faisait ;\ la fois son logis et son magasin coûtait 2,208 francs; un autre, à Vesoul, dans la grande rue, se vendait 2,186 francs en i65o. C'étaient là des modèles ordinaires.

De 1 G5 1 à 1 700 , les échantillons très disparates que nous avons sous les yeux sont de 770 francs à Evreux, de 2,3oo francs à Bordeaux, rue Min<jin, de g,8oo francs ii Limojjes, pour le prévôt royal, de 2,/i5o francs pour le séminaire et 3,3 00 francs pour la maison d'un avocat, à Nîmes. Dans cette dernière ville, la fameuse (t maison carrée n, aujourd'hui l'orgueil des Nîmois, l'une des curiosités locales, morceau d'architecture unique peut-être sur notre sol, n'était payée, en 1670, par les pères Augustins, rravec ses jardins etsescoursn, que 9,900 francs; soit, au pouvoir de l'argent d'alors, une somme de 18,600 francs en monnaie actuelle. Un peu plus tard (1696), une a belle maison n à Lille, dans la rue Royale, revenait à 35,520 francs intrinsèques '*'.

En 1715, on ofl'rait des maisons, à Nîmes, pour un capital de 63o francs; à Tulle, pour 602 francs. La plus chère, en dehors de Paris, de 1701 à 1750, vaut, à Bordeaux, 5,900 francs, et à Lyon, 26,600 francs. De 1751 à 1790, au contraire, on remarque l'hôtel de Breteud, à Fontainebleau, du prix de 7,600 francs; l'hôtel d'un président au parlement de Dijon, de 16,200 francs; une maison à la Rochelle, rue Chef-De ville, de 3 0,6 00 francs. A Tulle, pays arriéré et pauvre, les maisons s'élèvent jusqu'à 7,200 francs; la meilleur marché, celle d'un papetier, y est de 1,600 francs.

'■' A Nantes, la maison la plus chère puisque la moyenne des loyers à Lille est

est, au xvii° siècle, de 96,128 francs; h de aôofiancs de i6oi à i65o,de 270 fr.

Clerniont-Fcrraud, elle est de 28,560 fr. de iG5i h 1700, et de 263 francs de

au XYU!" siècle, place Devanl-Glcrmont; 1701 à 1800. A Clermont-Ferrand, la

à Lyon, elle mqnte h 91,000 fraucs dans moyenne des loyers de 1701 à 1800

ia rue Mercière. Mais ces chiffres excep- (déduite des prix de vente et de location

lionnels ne prouvent pas jjrandchose , combmés) ressort à 279 francs.

PRIX ET LOYER DES MAISONS AUX TEMPS MODERNES. /i57

A Lyon, la seconde ville du royaume, une maison de la rue Tavernier est achetée 20,000 francs; une autre, rue de THerberie, 67,000 francs''). Cependant, au Havre, on avait encore pignon sur rue moyennant a 16 francs en 1779, et 670 francs en 1788. Les abords de la capitale participent à la plus-value dont la propriété bâtie y est l'objet dans les dernières années du règne de Louis XVI : on demande, en 1788, d'une maison, à Vanves, 8,600 francs, et 1 1,4 00 francs d'une autre, à Boulogne-sur-Seine.

Comme nous venons de le dire, le loyer moyen en province avait été de 220 francs au xvn'^ siècle; il fut seulement de 9 Go francs au xvin^ De 1726 à 1760, il était de 160 francs; de 1776 à 1800, il était remonté à 290 francs. La maison ffoù se vend le hareng n, à Boulogne-sur-Mer, sur le quai, était baillée pour 3i francs eu 1 609 ; pour loger sa «■ bonne femme n (sage-femme) , Avallon déboursait ammellement 36 francs; mais le collège de CluUeaudun se louait 36o francs, et le duc deCréqui, gouverneur du Dauphiné, devait pour sou hôtel, à Grenoble, 1,060 francs. On trouvait, à Meaux, des maisons depuis 26 francs; et il en était jusqu'à 73G francs, à la Rochelle, quelques années après le siège de cette ville, en 1637. Celles de Bordeaux s'amodiaient, en 1G76, de 122 à 776 francs, suivant les quartiers. Un libraire de Bourges paye 118 francs; un menuisier, 73 francs, en 1707. Un vinaigrier de Vernon ne payait ([ue 29 francs. A Lille, l'immeuble le mieux situé, en i683, rapportait 760 francs; sur la Grande-Place, la maison contiguë à la

'"' Les loyers et les prix de vente des lerie, Sainte-Marie, Sainte-Catherine, Gre-

maisons, à Lyon, sont, du reste, excep- nette, Tramassac, etc. Les prix de vente

tionnelleraent cbers, et dépassent de beau- des maisons ressortent en moyenne, de

coup ceux des autres cilés de province : 1601 à iCôo, a 7,600 francs; de iG5i

les tableaux de prix contiennent environ à 1 700 , à 1 1 ,700 francs ; de 1 70 1 h 1 800 ,

75 cbilTros relatifs à la plupart des quar- à 97,000 francs. Quant aux loyers, ils ap-

tiers de Lyon, aux places Bellecoiu-, paraissent on moyenne h i,3o6 fr., tandis

des Terreaux, des Cordeliers, Louis-le- que la moyeime des loyers de province

Grand; aux rues Mercière, Ferraudière, était de a 88 francs seulement. (Voir les

de Vaise, du Puy-Galbiot, de la Poidail- tableaux, lome II, p. -2 et 289.)

/i58 IJVIU'; 11, CIIAI'ITIJE X.

Bourse élailde 5oo francs; rue Nationale, on dcsceiulail i\ 35o francs, et dans les ruelles inférieures, à 70 francs. A Tournai, en 1703, on pouvait se loger, rue Blandinoise, depuis 55 francs; la location la plus avantageuse appartenait à la rue des Chapeliers, elle était de 355 francs. Eu 1725, un ingénieur avait à Boulogne-sur-Mer un loyer de 85 francs; le commissaire de l'artillerie en avait un de 1 G 7 francs ; le comte de Trcssan , gouverneur, y occupait un immeuble de 38o francs. Un chirurgien de Nîmes était logé pour 190 francs; un boulanger de Château-Thierry, pour 57 francs: la ff maison de ville n de Romorantin, édifice dénué de prétention sans doute, était tenue en location d'un particulier moyennant h-i francs, en 17^1 /i.

Des loyers particulièrement élevés étaient ceux de Versailles : sous Louis XV, en 1751, une maison de la rue de la Pompe rapportait i,33o francs; une autre, sur la place d'Armes, 2,100 francs; une troisième, rue du Vieux-Versailles, li,']bo francs. Il est fort possible que ces prix, qu'il faut doubler pour avoir leur valeur actuelle, et qu'expliquait, au xvni^ siècle, le séjour de la Cour, ne soient pas beaucoup dépassés, ni peut-être même tous atteints, de nos jours, par les mêmes habitations. C'étaient dadleurs de vastes demeures, puisqu'un hôtel de deux étages, dans l'avenue de Saint- Cloud, vis-à-vis de la rue Duplessis, affermé 2,4oo francs, comprenait des écuries pour 60 chevaux. Les chiffres grossirent jusqu'à la Révolution : en 1788, pour une rr grande et belle maisons du lutur chef-lieu de Seine-el-Oise, on demandait b,hoo francs.

A Rouen, au contraire, les loyers oscillaient de 90 à 3^2 francs; près Saint-Maclou, \m hôtel, avec jardin planté d'espaliers, escalier à l'ampe de fer, écuries pour k chevaux, rapportait 3i5 francs seulement en 1763. Une grande construction, servant de caserne à la brigade de maréchaussée d'Evreux, se louait alors iSlx francs; et le gouverneur de Boulogne-sur-Mer payait 8 1 0 francs, le double de ce qui était demandé à son prédécesseur, quarante ans auparavant. De simples appaitcments rapportaient, au reste, dans ces

dernières années de l'ancien régime, autant et davantage que ne faisaient, trente ans plus tôt, des maisons entières : à Châleaudun, en 1782, un tailleur loue son étage 110 francs; un perruquier loue le sien 180 francs; l'appartement d'un négociant en soieries coûte, à Lyon, rue MuHet, au troisième, kbo francs par an.

Quoique les logis, dans la plupart des villes, fussent encoreassez petits, et les loyers surtout assez bas, pour que la majorité des habitants put jouir, comme propriétaires ou comme locataires, de la totalité d'une maison ''' — ce qui, du reste, est aujourd'hui le cas dans les localités de second et troisième ordre — la plèbe des commerçants besoigneux, des artisans brevetés à qui leur illusoire privdège ne procurait pas de quoi vivre, devaient se contenter d'une tranche de maison, d'une boutique oiî ils exerçaient leur industrie, et au-dessus de laquelle était le galetas — le Iristet, disait-on dans le Midi — qui leur servait de chambre à coucher. A Tulle, au xvn" siècle, la boutique d'un libraire se loue 39 francs; celle d'un maréchal se loue 19 francs; celle d'un tailleur, 16 francs; celle d'un chapelier, 11 francs; la chambre d'un sargetier, 5 francs. L'atelier d'un charpentier coiitait 70 francs à Bordeaux, en 1679; celui d'un serrurier, 56 francs; les échoppes de

'"' Il n'en était pas cependant ainsi contenues dans l'aiTét ci-dessus, relativc-

partout : à Nantes, dit un arrêt du Gon^ ment à la clierlé des loyers à Nantes, il

seil d'Etat de la lin du xviu" siècle, ffle est certain qu'elles (.'taiont fort exagérées :

négociant le plus riche n'occupe pas seul le prix des maisons à Nantes varie , au

une maison ; dans tout le quartier du com- xvui' siècle , de 1 9,063 francs , place Sainl-

merce, les loyers sont montés à des prix Nicolas, en 1784, à 3,574 francs; quant

qui paraîti'aienl excessifs , même à Pai'is. . . aux loyei-s , bien que le théàli'e municipal

Les maisons louées à plusieurs locataires soit affermé 19,000 francs en 1789, il

n'ont point de portes cochères, on n'y entre ne semble pas que ceux des habitations

que par des ailées ...» ( Arch. commu- privées soient en rapport de ce bail excep-

nales de Nantes, DD. 225.) 11 y eut aussi lionnel : ils oscillent de 34 à 74i francs;

beaucoup de villes mal venues, à qui il 5a maisons du quartier Grasiin donnent

en coûta de grosses sommes pour revenir un loyer moyeu de 3G9 francs, qui n'est

en quelque sorte sm- leurs pas et se recon- pas de beaucoup supérieui- à la moyenne

struire. — En ce qui concerne les plaintes du lesto de la Fraucc.

460 IJVRK II. CilAlMTr.K X.

bouchers variaient outre /i6 et -i-?.'?. francs. Tandis qn'ù Paris, une boutique du Palais, dans la rr Salle des merciers n, coûtait à son locataire 366 francs, en 1716, un frétai à poissons n, à Troyes, ne valait que 9 fr. 5o; un étal de boucherie, à Piambervilliers (Lorraine), 11 francs; une place trà vendre des légumes r, sur le marché de Nîmes, 2 9 francs. La location d'une écurie montait à 60 francs, à Nevers; et à Paris, rue Saint-Louis, à 90 francs. A Avijjnou, l'écurie des a coches d'eau ri qui faisaient le service du Rhùne jusqu'à Lyon était de 1 i/i francs en 1727.

Une chambre pour le médecin de ville se louait 3o francs à Nyons (Dauphiné) en 1 Goo ; deux chambres au troisième éta<je, à Limoges, coûtaient 29 francs en 1 G85 ; un grenier, dans l'hospice de Soissons, trouvait preneur à -ik francs. Une petite chambre d'étudiant, avec cuishie, s'obtenait, à Rouen, pour 10 à 12 francs en 1701; et deux chambres à Nîmes représentaient un loyer de 63 francs en 1738'*'. Deux autres chambres, celles-ci garnies de meubles, occupées par un bourgeois de Tulle, lui revenaient annuellement, en 169^, à hk francs. Or, dès 16/^7, Evelyn, pendant son séjour à Paris, payait, rue du Colombier, un a bel appartement meublé n 65 francs par mois, soit par an 780 francs; et il n'est pas probable qu'il eût, à ce prix, une installation bien luxueuse.

En efl'et, si les loyers de province avaient pris, dès le xvu'' siècle, une importance beaucoup plus grande que ceux de la campagne, si les premiers avaient augmenté, depuis Henri IV jusqu'à la Révolution, de i5o p. 0/0, au lieu que les seconds n'avaient haussé que de 5o p. 0/0, le loyer des maisons de Paris était monté, durant le même laps de temps, au sextuple de son chiffre primitif, de 590 francs en 160 1-1 62 5 contre 3,6 80 francs en 1776-1800, correspondant en capital à une valeur moyenne de 73,600 francs

''' On acqut'rait souvent la propriéltule 17^7, un cordonnier vend ainsi rrnne

ces chambres; les yenles de partie d'un im- cliainbrc dans une maison» à Trcigiiac

meuble n'étaient pas rares , au xvni' siècle , ( Limousin ). Archives départementales de

dans les localités urbaines ou rurales. En la Corrèzc, E. 269.

PRIX ET LOYER DES MAISONS AUX TEMPS MODERNES. /iGl

dans le dernier qnarl du wni'' siècle, au lieu de 11,800 francs dans les premières années du wu*" siècle.

Celle plus-value exlraordinaire de la propriété bâlie se produisit surloul de 1601 à 1700. Elle eut pour cause à la fois le renchérissement des terrains et celui des matériaux de construction. Le progrès du luxe y joua son rôle, l'aisance accrue de la bourgeoisie parisienne, et aussi l'immigration dans la capitale d'une partie de la liaule noblesse, de la noblesse riche tout au moins, qui devenait la haute noblesse en dépensant ses revenus à Paris et qui, de tous les coins du royaume, vint y élire domicile. Sous ces influences multiples, le prix moyen des immeubles parisiens, qui avait été de i,i3o francsau xv'' siècle et de 6,620 francs au \\f, sauta, au xvn'', à 29,600 francs.

Au siècle suivant, l'augmentation des bâtiments fut beaucoup moindre. Quoique le sol n'ait cessé de hausser, sous Louis XV et Louis XVI. presque dans la même proportion que sous Louis Xlll et durant la première moitié du règne de Louis XIV, la valeur des maisons ne ressort, de 1701 à 1800, qu'à .'Î9,8oo francs, c'està-dire à 34 p. 0/0 de plus que pendant les cent années précédentes; tandis que ces cent années elles-mêmes étaient supérieures de 570 p. 0/0 à la période comprise entre Louis XII et Henri III. Cela tient, comme on l'a dit ci-dessus, à la baisse des immeubles de 1701 à 1726; baisse énorme, puisqu'après avoir été de /io,5oo francs en 1651-1675 et de 82,000 francs en 1676-1 700, le prix moyen de la maison comprise dans le périmètre de nos fortifications se trouve réduit, pendant les vingt-cinq années suivantes, à 22,700 francs.

Ce chiffre de 22,700 francs, qui embrasse la fin du règne de Louis XIV et la Régence, pèse lourdement sur la moyenne générale du xvni" siècle, et compense en quelque sorte le chifïre de 73,500 francs, qui représente les années très chères de Louis XVI (1776-1790). D'autant mieux que. durant le demi-siècle qui sépare la mort du Régent de celle de Louis XV (1726-1775), les

maisons de Paris, qui valurcnl, on moyenne 3 1,500 francs, se Irouvaienl coutor moins cher encore que sous le ministère de Riclielieu ou sous celui de Louvois, puisqu'elles avaient valu 3/i,ooo francs en 1626-1650 et 3^,000 francs en 1676-1700.

C'est que les salaires et les matériaux avaient diminué; ils exigeaient, de qui voulait bâtir, de moindres déboursés au wuf siècle qu'au \y\f, ainsi que le lecteur pourra s'en convaincre dans les livres suivants. Par suite, la difTérence qui existe entre les prix moyens d'une maison de Paris, de 1601 à 1700 et de 1701 à 1800, l'écart entre 99,600 et 39,800 francs, correspond presque exclusivement à la différence de valeur des terrains. Supposons un immeuble occupant une superficie de lioo mètres carrés (20 mètres de long sur 20 mètres de large), ce qui peut passer pour une moyenne convenable dans notre Paris de 1 89^, aussi bien que dans le Paris de Louis XV ou de Louis XIV. — Aujourd'hui, les maisons sont beaucoup plus grandes qu'autrefois, mais les cours sont plus petites, et il est très rare de rencontrer, dans les quartiers du centre, des hôtels dotés de jardins un peu vastes, ce qui, il y a cent et deux cents ans, était fort commun. Il s'établit ainsi sans doute quelque compensation. Les 83,ooo maisons que la capitale contient actuellement rempliraient, à 600 mètres carrés chacune, une surface de 3,3oo hectares qui, jointe aux 3, 000 hectares de rues et de promenades, aux terrains non encore bâtis des quartiers les plus récemment annexés et au sol des monuments publics, palais, églises, etc. , doit représenter à peu près les 7,800 hectares englobés dans notre enceinte actuelle. — Or /loo mètres du terrain parisien coûtaient, au xvn^ siècle, d'après nos évaluations, 1,800 francs, tandis qu'ils valaient, au xvuf siècle, 1 1,200 francs. La distance de 9,600 francs, qui sépare ces deux siècles, équivaudrait ainsi à la hausse de 10,200 francs environ que nous constatons dans le prix des maisons de la première période à la seconde.

La valeur vénale des immeubles de la capitale, au commencement du \\\f siècle, descend jusqu'à 2,200 francs, prix de la mai-

PRIX ET LOYER DES MAISONS AUX TEMPS MODERNES. /i63

son (l'ini maçon, rue du Vert-Bois, en i()o6, et s'élève jusqu'à 569,600 francs, prix de l'holcl de Gondi, que la reine Marie de Médicis acheta pour le prince de Coudé. Ce devait être une demeure quasi royale, si l'on soage à la fortune des Gondi et au train qu'ils avaient mené dans les dernières années du wi*" siècle. Le chiffre n'était pas du reste si extraordinaire qu'il paraît au premier abord, puisque l'hôtel d'Effiat, rue Vieille-du-Temple, se vendait i83,ooo francs en iGoli; l'hôtel de Sillery, rue Saint-Honoré, aSy.ooo francs en iG4o; et Ihôtel de Bassompicrrc, place Royale, 163,000 francs en i665. Limmeuble le plus cher est l'hôtel do Longueville, que l'Etat acheta 670,000 francs par expropriation, en 1667, pour les agrandissements du Louvre; mais il est vraisemblable , puisqu'il s'agit d'une vente forcée et d'un seigneur bien en cour, que cette somme comprend une part d'indemnité''. Hormis ces logis princiers, nous ne rencontrons, de iGoi à 1700, qu'une seule bci tisse bourgeoise dont le prix dépasse 100,000 francs : c'est une maison de la rue des Saints-Pères, d'une contenance de 600 mètres carrés seulement, dont le propriétaire trouve amateur à 106,000 francs, en i6/i3.

Les constructions sont exceptionnelles encore qui atteignent de 5o,ooo h 100,000 francs: ainsi une cr grande maison n du faubourg Saint-Antoine coûte 96,000 francs en 1667; une riiaison de la rue des Petits- Augustins, 73,000 francs en 1670; une autre, dans la place Royale, ayant ili mètres de long sur 54 mètres de large (par conséquent, 756 mètres de superficie) vaut 70,000 francs en 1671. C'est Tépoque de la plus grande cherté. L'hôtel d'Épernon, rue Vieiile-du-Temple, est vendu 69,000 francs en 1676; en i633,

''' VoirilanslacolleclioiulesDocumcnts dans le péritiiètrc do l'enclos futur du

inédits, la Correspondance du cardinal Mn- LouvTe, de iCa/i à 1717, et surtout de

innn, publiée par le vicomte G. dAvenel, 1660 à 1717, frappées d'expropriation

t. \ II, p. 730. — Tout le monde d'ailleurs et de destruction, ne pouvaient, par l'elTet

ne fut pas aussi heiu-enx que le duc de de cette menace, hausser de prix. Il était

Longueville. Delamare (Traité de la Po- même défendu de les réparer sans une

lice, IV, 3 1) dit que les maisons comprises permission expresse.

fM LIVRE II. CHAPITRE X.

dans la niômc rue, on domandait déjà Gi).,ooo francs, j)ar l'inlermédiaire des rravis du Bureau d'adresses r de Théopliraste Renaudot, d'une maison composée de trois salles, quatre chambres, a avec belles peinluresfl, dépendances, remises et écuries pour cinq chevaux. D'ailleurs, l'immeuble habité par trie sieur Jean-Baptiste Poquelin, marchand-tapissier n, père de Molière, au coin de la rue Saint-Ilonoré et de la rue des Yieilles-Etuves, était, en iG38, acheté 69,000 francs'').

Les rues Sainte-Croix-de-la-Brelonnerie, Michel-le-Comle, Saint- André-des-Arts, Saint-Honoré et du Petit-Pont nous fournissent des types variant de 5o à 60,000 francs, qui deviennent de plus en plus rares à mesure que nous approchons de la fin du siècle.

De même pour les immeubles de 3o à 5o,ooo francs; ils sont aussi nombreux de 1626 à i65o que de 1676 à 1700. Une construction de la rue des Saints-Pères, avec 800 mètres superficiels, ne dépasse pas Zi 1,700 francs en lOgi ; le célèbre ft hôtel de Bourgogne ri qui était loué comme salle de spectacle 100 écus par mois en i63/i, au temps du Cdd et de Cinna, par conséquent sur une base de 7,600 francs par an, n'est vendu, en 1670, que 82,600 francs''^'. •

Bien qu'une maison de la place Royale, dépendant de la succession du riche financier Pierre Payen , ne soit payée que 2/1,000 francs en i6io, c'est en général le peuple des menus fonctionnaires, des marchands de second ordre, qui se partage la propriété bâtie, de 20 à 3o,ooo francs, en bordure des rues de la Bûcherie, des Gravilliers, Galande, de la Marche, des rues aux Ours, de Poitou (au Marais), Notre-Dame (dans la Cité), etc.

'"' Dans un tout autre quartier, rue même, en i6io, des maisons de la rue

Cloclic-Perce, ie logis du grand dianlre Mauconseil et de la rue de La Tonnellerie

de Notre-Dame valait 5^1,600 francs; un se vendaient 89,700 francs. Une autre

autre, rue de la Tixeranderie, valait valait ii,ooo francs, rue Cloche-I'orce ;

03,700 francs en i6i6. un receveur général des monnaies aclie-

'"' Do pareils prix étaient fréquents lait la sienne 47,800 francs en 16.10 . rue

vingt-cinq ans plus tôt , et , sous liouis XIll Sainte-Avoye.

PRIX 1:T lover des maisons aux temps modernes. 4G5

(Juanl nux t'difices fies dernières eatéfjories , soil inférieurs à 10,000 franrs, soit oscillant entre 10 et 20,000 francs, ce n'est pas seulement sous le règne de Henri IV que nous en relèverons dans Paris, quoiqu'il y en eut alors un grand nombre, mais aussi dans la seconde moitié du règue de Louis XIV. Une maison de la rue des ^ionnaius-d'Hyères vaut 9,600 francs en 1(187; d'autres, rue Saint-Julien-le-Pauvre ou rue Quincampoix , 1 o et 1 2 , 0 o 0 francs , rue des Filles-Dieu, y.ioo francs; rue des Lombards, on trouve encore en 1669 un bâtiment de .3,000 francs; rue de la Barre, une maison avec 3, 600 mètres de terrain se vend 1 2,000 francs, en 1672. Rieu détonnant par conséquent à ce que, vingt-cinq ans plus tôt, une maison de la porte Saint-Jacques se vende B.Boo francs, et une autre, rue des Rosiers, 6,000 francs en 1 fit 6.

Au commencement du wni*" siècle (1701-1720), des chiffres aussi bas n'ont plus de quoi surprendre, tellement ils sont devenus usuels. Pour une maison de la rue Neuve-Saint-Augustin, achetée 78.000 francs par un secrétaire du roi en 1709. et pour deux autres vendues W.ooo et 82,000 francs, rue Gît-le-Cœur et rue Neuve-Saint-Eustache, nous en rencontrons à foison, dans tous les quartiers, qui ne passent pas 10,000 francs, qui même sont oJfeiHes par les propriétaires — lorsqu'il s'agit de renseignements tirés par nous des Peliles-AJfiches du temps — à ces prix modestes, et ont été laissées peut-être plus bas encore par ceux qui voulaient s'en défaire : 7,800 francs, rue Sainte-Croix-de-la-Bi'etonnerie; 6,800 francs, rue Baillif; 10,700 francs, rue des Petits-Champs; 6,800 francs, rue d'Orléans : telles sont les prétentions des vendeurs dans des quartiers pourtant fort en vogue. Rue du Petit-Bac, il est des constructions à 2/1,000 francs; il en est à i,83o francs, rue Saint-lacques, en 1708. A Chaillot {xvi"= arrondissement actuel), une maison de quatre petits étages, ayant chacun deux chambres, valait 6,900 francs; une autre, ayant six pièces de plain-pied, vestibule, salon, écurie, cour et potager, se négociait à 1 2,200 francs. Ln immeuble ne vandia pas plus de 18,800 francs, rue Notre-

/m i.ivRR II r.iiMMTUi': x.

Damc-tlcs-Vicloii'cs; j)iis |)liis de '.».<), 7 od riiincs, rue de Biici; p.is plus tlo i?!,o()o francs, nio Saiiil-Donis, dans le vi»Mix Paris.

De 1726 à 1760, la valiMir vt''nalc aujjnicnlc peu : rue de la Hùchcrie, on trouve une construction de 32,3oo Irancs; rue du lîouloi, pivs le Paiais-Hoyal, une maison, avec jeu de paume, de r)8,ooo francs en 1 7'! 1 ; mais, dans les rues du Fouare, de la IIucliette, Saint-Ciiristoplie, Quincam])oi\ el de la Jussienne, les niaisons de 11,000 i\ 6,000 flancs ne sont pas rares, et il en est de i'j,5oo francs au milieu du quartier du Temple.

En 1761, ffune grande et belle maison n de la place Vendôme se vend 98,000 francs — elle vaudrait un million d après les transactions récentes dont ces propriétés ont été l'objet; — un immeuble de la rue Dauphine vaut 86,000 francs, et Thôtel de Potier-Blérancourt, place Hoyale, 70,600 francs; mais ces prix, les plus hauts de leur temps, avaient plus (pie doublé au moment de la Révolution ('>.

Ces chiflTres n'ont rien d'extraordinaire dans les i", n''et vni'' arrondissements futurs : telles maisons valent 90,000 francs, rue Hichelieu(-); 180,000 Irancs, rue du Mail; 178.000 francs, boulevard

' ' ' Ed 1 7 88 , c était une occasion exce|)lioiinelle que (l'acquérir pour 59, 000 i'r. riiôtel Vendôme, rue du Colombier, el pour 5/1,000 francs, l'hôtel de Saxe, rue (les l'elits-Augustins. 11 est probable que ces deux immeubles n'avaient conservé de grandiose que leur nom. Le quartier auquel ils appartenaient était du reste celui (pii avait le moins augmenté. On acquérait encore un immeuble, rue de Buci, pour 16,000 francs; rue Sainl-Maur- Sainl-Germain , pour 11,000 francs; rue Saint- Dominique , pour 25, 000 francs, ainsi qu'au commencement du xvni' siècle. Cependant, rue des Fossés-Saint-Germain, il s'en trouve qui montent à 72,000 francs.

'^' Cette voie avait singulièrement ga-

gné depuis son ouverture, au milieu du xvn' siècle. Quand Richelieu quitta son logement de la rue des Mauvaises-Paroles pour s'installer au Palais-Cardinal, il se trouvait au milieu d'un désert. Les particuliers qui avaient acheté les terrains autour de son parc, en bordure de la rue nouvelle, dite tfde Richelieu^ — d'assez minces personnages en général : un jurémaçon , un maître-charpentier, un orfèvre — étaient tenus , par leur contrat d'acquisition, h construire ou du moins à élever des murs pour soutenir les terres «afin de mettre ladite rue à hauteur compétente ". Kn effet, elle était beaucoup plus haute du côté du rempart (le boulevard Montmartre d'à présent) que du côté de Paris. La différence de niveau était telle, que

Poissonnière; 089,000 francs, au coin de la rue dn Tempie et du boulevard de même nom. D'autres se vendent 81,000 i'rancs, rue Saint-Thomas-du-Louvre; 1 6 û,o 00 francs, rue du Faubourg-Saint- Honoré, n" 6; loo.ooo francs, rue d'Anjou, au coin de la rue de la Ville-rÊvcque; 99,000 francs, un peu plus loin, dans la même rue; dans la rue Gaillon, 8 1,000 francs; dans la rue de la Chausséed'Antin, 8i,ooo francs. Ce ne sont là certes que les sommets, les (r propriétés de premier ordres en style de notaire, les maisons très grandes ou les bôtels très luxueux. On peut se procurer des bâtiments plus modestes, rue Montmartre, pour 3i,5oo francs; rue Saint-Antoine, pour 22,000 francs; rue Aumaire, pour ii,ooo francs; rue de Clichy, pour 10,800 francs, et même, faubourg Saint-Martin, pour 7,5oo francs.

Mais tandis que, trente ans auparavant, des cbiffres aussi infinies que ces derniers n'étonnaient personne, tandis qu'ils étaient la règle en 1760, ils sont devenus l'exception en 1790. Le nombre des voies nouvelles, des quartiers bâtis sous Louis XV, principalement dans le voisinage des boidevards, est considérable, et ce sont les maisons de ces quartiers-là qui se vendent le plus cher : comme celles du Marais sous Henri IV, celles du faubourg Saint- Germain sous Louis XIV, comme celles des Champs-Elysées actuels. Lorsqu on vendait en 1780, pour 22,5oo francs, une maison rue de l'Arbre- Sec, on était loin du temps où le roi Louis XllI rendait une ordonnance pour défendre aux bouchers de la cour d'établir leurs échoppes dans cette rue (i63o), mû, disait-il, par la considération que fr cet embarras, outre qu'il ùte l'embellissement dune des plus grandes

celte rue, non pave'e encore en i64o. tembrei6io. Archives nationales, AD +).

était impraticable, et les rares maisons. Nul ne se pouvait douter alors que Pa-

bàlies du côté de la porte Richelieu, in- ris fût destiné à doubler du côté de l'ouest;

accessibles. Et l'on ne parvenait pas , mal- le maréchal de Marillac écrivait , en 1 63o :

gré des injonctions répétées, à faire utiliser f M. le marquis d'Effiat est allé se baigner

les terrains ])ar leurs propriétaires. ( Arrêt à Ghaillot , d'oii j'espère qu'il reviendra de-

des Commissaire-s généraux du 3 sc[)- main.>i(Arcli.des Alf.étr., t. 778,1* 1 4i.)

tiGH LIVRR II, CHAPITRE X.

mes de noire ville, mais incommode eiicorn en notre parlicnlier; tous les princes, seigneurs, ambassadeurs, devant passer par ladite rue, pour nous venir trouver dans le Louvre, dont elle est la principale avenue '''. t

La moyenne du loyer des maisons parisiennes avait été de ()oo francs au commencement du XYii*^ siècle; en cinquante ans, elle tripla et quadrupla presque : 1,800 francs en 1 626-1 fifjo et i?,25o francs en i65i-i6'7r). Elle était retombée, sous la régence du duc d'Orléans, à t,i/if) francs et avait remonté à 0,700 francs lors de la réunion de l'Assemblée Constituante. Un avocat payait, en 1601, 3,100 francs par an, rue Saint-Pierre-aux-Bœufs; un marchand devins, 770 francs, rue de laMorlelleric; il est vrai qu'on pouvait se loger rue des Petits-Champs pour /i8o francs et rue Geoffroy-l'Asuier pour 190 francs. Un fripier de la rue Guérin-Boisseau ne payait que 9 15 francs en 161.'), et l'ambassadeur d'Angleterre, lord Cherbury, louait 5. 000 francs par an lliôtel qu'il habitait rue de Tournon, en 1620. Ce chilTre de 5, 000 francs fut d'ailleurs dépassé dans la suite; Tallemanl, qui accuse M""' de Coislin (rdavoir fait renchérir les maisons au poini où on les a vuesn, dit quelle payait 2,000 écus (9,760 francs) pour l'hùlel d'Estrées, rue Barbette, somme qui représente, au pouvoir de l'argent. 20,000 fi'ancs de notre monnaie. Mais c'était là le maximum des locations dans le Paris de 1660, et peut-être n'y en avait-il pas plus de trente, dans toute la ville, à ce taux ou à un taux approchant.

Dans le Paris de 1890, d est 1,200 loyers de i3,ooo à 2 5,ooo fr. et il en est 3oo supérieurs à 26,000 francs, parmi lesquels un certain nombre ne donnent pas la jouissance de maisons entières.

Tout le monde était d'accord pour constater la hausse des loyers durant la fin du ministère de Mazarin et le commencement de celui de Colbert (1651-1675). tfL'affîuence des étrangers dans le faubourg Saint-Germain est telle, disent les Annales de la Cour, que

'■' Di^claratioM d'avril iGBo (Arcli. iial., AD +).

PRIX ET LOYER DES MAISONS AUX TEMPS MODERNES. iG9

les maisons louées pendant la guerre 1,000 à 1,200 livres y valent maintenant 5oo écus (ou 3, 000 livres) (".a La guerre dont il est ici question, celle de la Ligue d'Augsbourg, venait d'être terminée par le traité de Riswick (1697); et quoique le faubourg Saint-Germain eût augmenté, l'ensemble des quartiers de Paris avait baissé depuis 1670.

Donnerons-nous quelques aperçus des logements dans la première moitié du siècle? En i633, une maison neuve de la place Maubert, composée de six chambres, un pavillon avec tr études, deux caves, deux boutiques, une cour et un puits, se louait 83o francs; rue des Grands-Augustins, pour i,35o francs par an, on avait un immeuble de quatre chambres, cabinets, greniers, cuisine, écurie [)()ur trois chevaux. Il ne faut pas perdre de vue que les fr chambres n d'alors étaient souvent de véritables salles; la rr chambre bleue n décrite par Sauvai, où recevait la marquise de Rambouillet, était un très vaste salon; quant aux rr cabinets n, c'étaient des locaux de moindre dimension, mais aussi grands pour le moins que les chambres de nos appartements modernes. Pour 3,3 00 francs, on avait un beau logis, près du Louvre, avec sept chambres, cabinets, grande salle, jardin et écurie pour onze chevaux.

Trente ans plus tard (i663), les maisons les plus communes allaient de 1,000 à 3, 000 francs dans les rues INotre-Dame, de la Harpe, Michel-le-Comte; il est vrai qu'un rrmaître-balajeur^i de la rue des Filles-Dieu est logé pour 260 francs par an, en 1681, et qu'une maison de la grande rue du Roule se loue i48 francs en 1689. Mais ce sont là des demeures ouvrières qui restent bien au-dessous de la moyenne, comme les maisons louées en 1703, rue Saint-Dominique, i,6 0 0 francs , et rue Beaubourg , 3 ,6 0 0 francs , la dépassent énormément. Ce deiMiier immeuble, occupé par un intendant des finances, se composait de quatre corps de logis, une cour et un grand jardin. A Chaillot rcôté de la belle vuen, or

''' Annales de la Goiu' et de Paris pour 1O97, l. Il, j). i35.

/i70 l^lVni: 11, CHAI'ITHE X.

olliail .'i la même date une iiiaLsoii pour Goo francs par an; cl dans le centre, en plein quartier de la iJourse nouvelle, il n'était pas diflicile d'en trouver depuis 800 francs, rue des Pelits-Chanips, et même depuis 3oo francs, rue d'Orléans.

En 1716, les propriétaires demandaient 780 francs de loyer pour une construction de la rue Saint-Louis, au Marais, ayant 'îH mètres de façade; 85o francs, rue Saint-Denis; 1,700 francs, rue Mauconseil, pour une rrtjrande maison à porte coclièreiî. Eu 1788, le loyer du collège Sainte-Barbe était de 1,620 francs; celui de l'hôtel de la marquise de Bétluine-Charost, rue Saint-Guillaume, était de 3, 800 francs; et celui d'une des maisons sises à l'encoignure des rues du Bac et de l'Université atteignait /i,3oo francs. On se logeait toutefois pour 570 francs, rue de la Petite-Lanterne, et pour 320 francs, faubourg Saint-Marcel.

On trouve même en 1751, bien que le mouvement ascensionnel ait recommencé déjà depuis vingt-cinq ans, une maison pour 1 Ao francs de loyer, rue de la Tonnellerie, et une autre à 38o francs, rue des Deux-Portes. Soi"dides et piteux bâtiments sans doute, car on n'a guère alors de maison présentable dans le quartier des Halles pour moins de 1,000 francs; rue Montmartre, près de la rue Joquelet, on en voit de 3, 800 francs; rue Richelieu, près le café Foy, une maison à quatre étages avec deux boutiques se loue 3,6 00 francs ; rue Saint-Honoré,près le Palais-Royal, 9,3oo francs; dans la même rue, près de Saint-Roch, 1,600 francs'''.

En 1788, le collège Sainte-Barbe payait 2,25o francs au lieu de 1,600 francs un demi-siècle auparavant. Un imprimeur payait 2,800 francs, rue Saint-Jacques. Une maison entre cour et jardin, rue de Clichy, est de 3, 000 francs; rue d'Anjou, de 2,000 à

*'' Sur la rive gauche, dans ie quar- le faubourg Saint-Germain, ils varient de

lier de la Sorbonne, les loyers vont i,3oo francs, rue des Saints-Pères, et

de 38o francs, rue Saint- Jacques, h 3, 3oo francs, rue de Grenelle, à 85o fr. ,

a, 800 francs, rue d'Enfer, pour une mai- rue Saint-André-des-Arts. son ayant vue sur le Luxembourg. Dans

PRiX ET LOYER DES MAISONS AUX TEMPS MODERNES. Itll

10,800 francs; boulevard Poissonnière, de 16,000 francs; rue Montmartre, de 8,700 francs. Sur les quais de Bourbon, d'Orléans ot de rHorlo[;e, les baux vont de i,5oo à 3, 100 francs; rue du Bac, ils s'élèvent jusqu'à 19,600 francs; l'hôtel de la comtesse de Gramont, rue de Bourbon-Saint-Germain, est loué 6,3oo francs; celui du baron de Talleyrand, rue de l'Université, 9,600 francs. L'immeuble le meilleur marché que nous ayons relevé à cette date, afl'ermé 1,000 francs, est situé rue Saint-Nicolas-du-Ghardonnet.

Il va de soi que les simples appartements coûtent beaucoup moins : on a six pièces rue de Harlay, au Marais, pour 3oo francs; une antichambre, trois chambres et une salle, au deuxième étage, rue de Seine, pour 38 0 francs; quatre pièces, rue Sainte-Anne, au troisième, pour 600 francs; et trois pièces, rue d'Orléans, au premier, pour i35 francs par an.

Quelque minimes que paraissent ces chiffres de loyers, comparés aux chill'res actuels, la hausse des terrains, dans les 7,800 hectares qui constituent la surface du Paris contemporain, a été bien autrement importante que celle de la propriété bâtie; l'écart est, pour le sol, beaucoup plus grand que pour les maisons, entre les prix de nos jours et ceux des xvn*' et xvin"" siècles, entre ces derniers aussi et ceux des âges antérieurs. Au xv" siècle, le mètre carré, qui avait baissé depuis le moyen âge, ne valait plus dans cette enceinte que 2 centimes et demi ; au xvi'^ siècle , il valait 5 6 centimes ; au xvn*^ siècle , il coûtera k fr. 5o, et au Kvm'= siècle, -jB francs'''.

Je n'ai certes pas la prétention d'enseigner que ces moyennes,

'■' La hausse du terrain, depuis trois \kssEvi\, La Popuhilioii française, l,-2ùS.) cents ans, ne paraît nullement en rapport — A ne considérer que iVinplacement avec le dévelopj)enient de ia population occupé par la capitale aux deux dates exparisienne, qui n'aurait, d'après les indi- Irêmes de 1687 et de 1790, il me semble cations ordinairement admises, pas même que, si le recensement de 1790 est exact, augmente; de 5o p. 0/0 depuis Louis XIII celui de 1 687, tiré d'.un mémoire des majusqu'à la Révolution : ii5, 000 habitanls nuscrits du procm'eur général Joly de en 1G37, 54o,ooo en 1675, 609,000 en Fleury (l'ibl. nationale, n" i/iaS, loi. 1 1719, 61598,000 en 1790. (Voir E. Le- à 4), doilèlre notablement exagéré.

/i7i LIVRE 11, CHAl'ITlit: X.

Itioii que tirées à la lois de la valeur et du revenu capitalisé de teriaius très diversement situés dans la capitale, doivent être acceptées comme l'expression d'une exactitude mathématique; mais le lecteur qui aura la curiosité de jeter un coup d'oeil sur les tableaux annexes, où ces prix ont été groupés, reconnaîtra que la proportion dans laquelle figurent côte à côte les quartiers du centre, en pleine valeur, les quartiers non Làtis (|ui les entourent, et aussi la banlieue de jadis, livrée aloi's à la grande culture, aujourd'hui comprise dans le périmètre des fortifications, que celte proportion, dis-je, est assez conforme à la réalité des faits, pour (|uc la dose dinlluence exercée par chacun de ces prix particuliers sur le prix général qui les résume soit, à peu de chose près, ce qu'elle doit être.

Tout au bas de l'échelle, nous trouvons à Vaugirard des terres en vignes qui valent i centime et moins d'un centime le mètre carré de 1620 à i63o('*.

Dans la rue des Saints-Pères, en 1606, la reine Marguerite de Valois achète, à raison de 17 centimes, à l'Université qui en était propriétaire, plusieurs arpents de l'ancien Pré-aux-Clercs. Trois hectares dans le faubourg du Roule se vendaient, en i03i, sur le pied de 16 centimes le mètre; d'autres emplacements, aux alentours de Saint-Germain-des-Prés, trouvaient preneur à -20 centimes. Enfin, devant la Salpêtrière, en iG58, un arpent maraîcher se négociait sur la base de 2 5 centimes. Le terrain le plus cher qui nous soit passé sous les yeux — encore était-il garni d'un vieux bâtiment — est un lot de abo mètres, rue de la Harpe, dépendant du collège d'Harcourl, qui fut vendu sur le pied de 96 francs le mètre en lôSy.

Hormis ce chiffre exceptionnel, nous n'en possédons aucun, au xvn" siècle , qui dépasse 1 h francs dans les meilleures rues du Marais,

'"' Dans le faubourg Saint -Jacques, même, au faubourg Sainl-Marcel et près

(l'aulres se vendent 6 centimes , et en 1 6(ii l'Iiospice de la Santé , le terrain ne dépas-

il en était, près le boulevard Montpar- sait pas, sous Henri IV, i! centimes le

nasse actuel, à 9 centimes seulemeul. De mètre.

et 8 ou 9 francs dans le faubourg Saint-Germain, sous Louis XIV. Sous Henri IV, les terrains en bordure des rues de Seine et Jacob se vendaient de 6o centimes à Ix francs, au niaximum. Pour son jardin du Luxembourg , la reine Marie de Médicis acheta , en 1 6 1 3 , huit hectares et demi qui lui revinrent à 9 centimes le mètre, et peu après, deux autres hectares, qui, celte fois, lui coûtèrent plus de h francs. Pour 76,000 francs, Anne d'Autriche acquérait, dix ans après, la surface nécessaire à l'ajjbaye du Val-de-Gràce, l'hôpital militaire d'aujourd'hui. Le long de la rue du Bac, on avait du terrain à 1 et 2 francs en 16Û0; en 1671, près de l'église Nolre-Damedes-Champs, on en avait à 65 centimes; à 76 centimes entre les Tuileries et le cours La Reine, sur les Champs-Elysées; à 60 centimes et 5o centimes faubourg du Roule, otî il ne coûtait que 16 centimes un domi-siède avant; mais, dans 1 intervalle, on avait permis de construire le long du faubourg Saint-IIonoré, et Paris se rapprochait. Au faubourg Montmartre, où l'on achetait des jardins à 53 centimes le mètre en iG3o, on paye en 1690 le terrain de façade 3 IV. 90.

Au xvni^ siècle, au coin du quai d'Orsay et de la rue du Bac, un chantier de 2,000 mètres carrés, dit tria Grenouillère n, se vendait 27 francs le mètre, tandis qu'auprès de la rue de Sèvres, en 1733, on ne payait pas plus de 33 centimes. Dans la Grange-Batelière, il suffisait de débourser 65 centimes, le même prix qu'au quartier Popincourt (1738), tandis que, le long du boulevard Montparnasse, le mètre carré coûtait 2 fr. 60 (1776). H ne coûtait que i4 francs rue Saint-Honoré, près de la rue Royale, en 1 7 1 6 (et on en offrait 3,ioo mètres à ce prix), pendant qu'il valait 238 francs près de Notre-Dame, rue Saint-Christophe, où il ne s'agissait, à vrai dire, que d'une parcelle de 39 mètres.

Dans les dernières années de l'ancien régime, de 1775 a 1790, le sol parisien ne se payait encore pas plus de 56 centimes le mètre rue Blomet, à Vaugirard; pas plus de 2 francs dans le quartier Monceau, près de la rue de Courcelles d'aujourd'hui; de 3 francs

474 LlVllE II, CHAI'lTHt; \.

derrière rObscrvaloire, près de la barrière Saiiil-Micliel. Il valait 1 1 francs dans la rue de la Ghausséc-dAiiliu; lo Iraiics dans la {jraiidc rue du Roule, suile du faubourg Saiul-Honoré; 38 francs au faubour{j Montmartre; 65 francs rue de l'Université, près la rue Bellecbasse, et G 2 francs dans la rue des Filles-Saint-Thomas.

Nous avons retracé dans le chapitre précédent l'instoire, depuis le moyen âge jusqu'aux temps modernes, de quebjues hectares de terrain situés sur l'emplacement actuel de l'Opéra, de la rue de la Ville-l'Evêque, du faubourg Montmartre. De semblables exemples ne manqueraient pas dans les divers quartiers de Paris. Il en est un qui, par l'ampleur de sa surface, mérite d'être cité : celui d'une ferme de 83 hectares que possédait l'Hôtel-Dieu en 1629, sur l'espace aujourd'hui occupé par les jardins du Luxembourg, l'Observatoire et leurs environs. Au xv'^ siècle, un semblable domaine avait pu valoir 20,000 francs; au wi"^ siècle, il valut 660,000 francs, maximum; et aujourd'hui, à 200 francs le mètre, d représenterait un capital de 1 66 millions defrancs^^^ Peut-être faudrail-il, pour trouver une hausse analogue sur une aussi large échelle, aller jusqu'à Londres, où Ilydc-Park, acheté par la Chambre des Communes en i652, à un marchand du nom de Wilcox, pour 625,000 francs (1 7,000 livres sterling), vaudrait aujourd'hui sans doute 200 millions de francs au moins, s il était mis en vente'').

De 1790 à nos jours, l'augmentation des maisons parisiennes, qui, malgré son activité sous le règne de Louis XVI, avait été peu sensible pour l'ensemble du aviii" siècle, comparativemenl aux cent années précédentes, a repris avec une ardeur extrême. La valeur moyenne des immeubles de la capitale avait été de 60,000 francs environ entre 170 1 et 1800; elle est aujourd'hui de i3o, 000 francs

''' Archives Hôtel-Dieu, Paris, liasse lares, acheté 800,000 francs en i8o3 par

Lxxvii, hZh. M. Eiaril, et (jue le propriétaire actuel,

'"' Parmi les exemples de plus-values M. le comte de Franqueville, a rcfusd,

coiilemporaincs, ou peut citer le domaine paraîl-il, de vendre pour 3o millions, il

de la Muette , à Passy. compreMaul 1 5 hec- y a ipielqucs années.

PRIX ET LOYER DES MAISONS AUX TEMPS MODERNES, hlâ

dans rensemble des vingt airoiidissenients urbains. Mais nous ne pouvons mellre eu regard de ces vingt arrondissements le Paris de Louis XV, qui en contenait à peine dix. Seuls, ces di\ premiers arrondissements, auxquels se bornait, il y a un siècle, le chef-lieu du royaume, et desquels proviennent exclusivement nos renseignements sur la projmélé bdlie , peuvent être assimilés au chef-lieu de notre république. Or, dans ces dix arrondissements qui contiennent ensemble 28,000 maisons, valant 7 milliards 200 millions, le prix moyen d'un immeuble est de 260,000 francs. C'est donc à 260,000 francs qu'est montée notre construclion de 4o,ooo francs en 1790, soit une hausse de 55o p. 0/0. La hausse du terrain, que nous avons évalué pour la totalité du périmètre des forlificalions 328 francs le mètre au xvm" siècle, et qui vaut aujourd'hui i3o francs, n'aurait été que de 36o p. 0/0.

Restent les maisons des dix arrondissements excentriques de Paris, qui, au moment de la Révolution et presque jusqu'à nos jours, étaient administrativement on dehors de la capitale. Ils renferment 55,000 maisons, évaluées à 3 milliards 600 millions, par conséquent à 66,000 francs chacune. Celles-ci composaient cette ceinture de banlieue, moitié rurale, moitié urbaine, dont la propriété ne pouvait se classer ni parmi les villages, ni parmi les villes de province. Si, toutefois, nous l'assimilons à ces dernières, où les maisons se vendaient, voilà un siècle, 5, 800 francs, nous les trouverons — à 66,000 francs — onze fois et demi plus chères qu'elles n'étaient alors; tandis que l'ensemble des cités françaises n'a progressé que d'un peu plus du double : de 5, 800 à i3,8oo francs, rhill're de la récente enquête faite parla direction des contributions directes.

Lîa statisticien aussi ingénieux que prudent, M. de Foville, interprétant les résultats de cette enquête colossale, estimait à 17 milliards la somme que coûterait aujourd'hui Paris, s'il était à vendre. Il comprenait naturellement dans ce total, avec les 83,ooo maisons privées, les monuments publics, les terrains non bâtis, le sol des

rues et des piomciiiides. Oiraurait donc coulé le Paris de nos

pères?

Au xvi'' siècle, où l'on comptait dans la capitale 1 6,000 maisons''', à 6,^20 lianes chacune, la propriété l)àtic représenlerait 5'', millions de francs; eu accordant à chaque inniiciihle une conlcMiance do lioo mètres carrés, les maisons, avec leurs cours et leurs jardins, auraient occupé un espace de 56o heclares. 11 resterait ainsi 7,960 hectares (sur 7,800) non bâtis, ou supposés tels; (juoique, à la vérité, il y eiît dans ce périmètre, qui représentait alors les faubourgs et la banlieue de la capitale de François l" et de Heini IIl, un assez grand nombre de constructions semi-rurales et d'habitations de plaisance, que nous faisons figurer ici seulement pour mémoire. Leur valeur devint pourtant assez sérieuse aux xvn'^ et wuf siècles, à mesure que la ville proprement dite s'étendait et s'approchait de son enceinte moderne. Cette omission volontaire compensera, aux yeux du lecteur impartial, l'exagération dont pourraient sembler empreintes nos évaluations du sol non biîti. A 56 centimes le mètre, ces 7,260 hectares formaient, il y a trois cents ans, un chifl're de 60 millions qui, joints aux Sa millions de maisons, constituent un prix total de 93 millions pour le Paris du xvi'' siècle.

Au xvu"^ siècle, les 20,000 maisons de Paris'-'. valaient ensemble (à 29,600 francs chacune) SgB millions, et les 7,000 liecLares non bâtis pouvaient être évalués (sur la base de 6 ir. 5o le mètre) à 3 17 millions, soit un total de 910 millions, c'est-à-dire près de dix lois plus que cent ans avant pour la capitale des derniers Valois.

La valeur de celle de Louis XV s'élève à son tour à plus du triple de celle de Louis XIV : 2 milliards 900 millions, dont

'*' GVst le cliilTre donné par tic Tliou, '*' En i 687, les commissaires du Clui-

dans l"asseml)li'e de viilcdu 1 3 septembre Irlet complciit 20,000 maisons. Vaubaii ,

i568; c'est aussi.celui qiii, en )5()6, li- en 1700, parle de 26,000 ou 3o,ooo,

gure dans le rr recensement des seize quar- mais cette donnée ne repose sur aucune

tiers 1, ordonné par la Ligue. base positive.

1 milliard pour les 26,000 maisons^ (à raison de 39,800 francs chacune) qui se trouvaient dans les limites de l'octroi d'alors, et 1,900 millions pour les 6,760 hectares de terrain (à 28 francs le mètre).

En 1890, nos 83,000 maisons parisiennes atteignent le prix de 10 milliards 800 millions, et nos 6,5oo hectares de sol nu (à i3o francs le mètre) correspondent à une somme de 5 milliards 800 millions. C'est donc une valeur de 16 milliards et demi à 1 7 milliards que possède le Paris actuel; soit une hausse de A 60 p. 00 depuis le xvui'= siècle, de 1,700 p. 0/0 depuis le xvn*" siècle et de 17,900 p. 0/0 depuis le xvi* siècle.

Et si l'on veut connaître la hausse positive, en tenant compte de la différence du pouvoir de l'argent aux diverses époques, on devra se souvenir : que les 92 millions de francs du xyi"" siècle équivalent à 322 millions de francs contemporains; que les 9 1 0 millions de francs du xvn* siècle correspondent à 2 milliards US millions d'aujourd'hui, et les 9 milliards 900 millions du xvni" siècle à 7 milliards 3oo millions de francs de nos jours. On trouve alors que notre capitale de 1890 a encore deux fois et demi plus de prix que celle de Louis XVI, huit fois plus de prix que celle de Louis XIV, cinquante fois plus de prix que celle de Henri III.

Bien entendu, cette différence est loin d'être tout entière un bénéflce : elle représente en partie les frais de construction des maisons qui, d'une date à l'autre, s'élevaient dans le périmètre de nos fortifications; pour une autre partie, — le sol des rues et des promenades, — elle représente un gain collectif et idéal, puisque, pratiquement, il n'est pas réalisable. Mais pour le sol, appartenant

'"' La Caille, en 1714, donne le chiffre de 1745 h 1790, puisque ia seconde (le 21,800 avec les quartiers nouveaux, moitië du xviii* siècle fut beaucoup plus f|ui , par suite du reculement de l'enceinte , prospère que la première , et que la hausse venaient de se trouver annexés. Un recen- des immeubles dut contribuer à l'accroissement officiel de 1760 donne 28,019, sèment des constructions. Cependant nous et Dupré de Saint-Maur, en 1 745 , arrive nous en sonmies tenus au nombre moyen à 28,. "171. Ce chiffre dut augmenter de de 26.000 maisons.

/i7« LIVRE II, CHAPITRE X.

aux parliciiliers, <l('s maisons billies ou à bAtir, la plus-value est purcmenl {]i-aluilo. Elle n'est le résultat d'aucun effort de la part de ceux à qui elle a profitt'.

Dans l'espace des sept siècles que nous avons étudiés''), la propriété ui'baine est, de toutes les formes de la richesse, celle qui s'est le plus développée depuis le moyen âge et depuis les temps modernes, parce que les maisons des villes, de Paris surtout, ont augmenté à la fois en nombre et en valeur. Les heureux délenleurs de ces parcelles du territoire national ont été exceptionnellement favorisés par le sort. La propriété rurale vient ensuite; elle aussi a crû en valeur, parce que l'hectare cultivé se vend et se loue beaucoup plus cher que jadis, et qu'il y a, dans l'intérieur de nos frontières, une quantité beaucoup plus grande d'hectares cultivés qu'il n'y en avait au \\f ou au xvn'' siècle. Seulement cette propriété rurale paraît aujourd'hui menacée. Sa hausse est, depuis quelques années, interrompue; elle a même (léchi fortement sur certains

'"' Le tableau suivant rësuine les plus-values successives; Paris renfermait :

Au xvi' siècle :

1 4,000 maisons, à 4,420 francs chaque 5 1,880,000 francs.

7,94o hectares de terrain non bâti, à 56 centimes

le mètre 4o,55o,ooo

Total 9a,45o,ooo

Au xvii" siècle :

30,000 maisons, à 39,645 francs chaque 593,900,000 francs.

7,000 hectares de terrain non bâti, à 4 fr. 54 le mètre. 817,800,000

Total 810,700,000

Au xviif siècle :

36,000 maisons, à 89,800 francs chaque i,o34,8oo,ooo francs.

6,760 hectares de terrain non bâti, à 38 francs le mètre. 1,893,800,000

Total 9,987,600,000

En 1890 :

83,000 maisons, à 180,000 francs chaque 10,790,000,000 francs.

4,5oo hectares de terrain non bâti, à 1 80 francs le mètre. 5,750,000,000 Total i6,54o,ooo,ooo

PRIX ET LOYER DES MAISONS AU\ TEAIPS MODERNES. Zi7y

poiuls; et l'on peut se demander si elle n'est pas condamnée à l'immobilité ou au retour en arrière; si la crise de fermage qu'elle traverse se dénouera par une diminution des baux, ou si l'on parviendra à maintenir le taux des locations, soit par de nouvelles découvertes agricoles, ce qui est possible, soit en élevant artificiellement, au moyen des droits de douane, le prix des subsistances et des matières premières. Il est peu probable que cette dernière hypollièse se réalise, du moins pendant un temps bien long.

Il peut donc arriver que la propriété rurale d'à présent subisse, jusqu'à un certain point, le sort de la propriété mobilière d'autrelois, qui a énormément augmenté en quantité dans le monde, mais diminué énormément aussi en valeur, parce qu'elle dev.enait plus abondante. Il peut arriver que le prix de la terre et des produits de la terre qui n'ont cessé de rencliérir pendant des siècles, tandis ([ue le prix du travail demeurait invariable jusqu'à 1800, soit soumis à cette loi qui a frappé jadis le prix et le loyer de l'or et de l'argent, en réduisant la puissance d'acbat des métaux précieux et le taux de l'intérêt. Les propriétaires fonciers ruraux suivraient les propriétaires mobiliers dans leur décadence, tandis que continuerait la hausse triomphale des salaires, que notre siècle a inaugurée et qui fait sa gloire.