LIV. III, TIT. Vé— DBS RETRAITS. Ml

Que Ton suppose que celui qui a acquis un fief mouvant de ce seigneur ait payé les droits au fermier, ou que cet acquéreur et ce fermier ait chevi ou composé, le seigneur féodal qui n'a point eu de part à ce qui s'est passé , pourra-t-il user du droit de retenue ?

La coutume du Maine , par l'art. 359, exclut , dans ce cas , le seigneur^ du retrait ; et les commentateurs sur l'art. 21 de la coutume de Paris citent un arrêt du 28 février 1572 qui a ainsi jugé.

Mais depuis, par un autre arré^ rendu en la grand'chambre le 7 avril l(>37, au rapport de M. Camus de Pontcarré , la Cour, en la grand'chambre, a jugé que le paiement fait au fermier, ou la composition faite avec lui, ne nuisait pas au seigneur; et ce dernier arrêt, sage et juridique, doit être suivi. V. Dirmoulin, sur l'art. 359 de la coutume du Maine; Brodeau, sur l'art. 21 , nombre 9 de la coutume de Paris, et la fègle suivante.

/t66. Mais il n'en est exclus pour avoir reçu les cens, rentes, ou autres redevances annuelles.

Lorris, chap. 2, art. 35.

La raison est que ces droits sont ordinaires et annuels , et ne sont point dus, comme les quints, à cause de la mutation du vassal. V. Dumoulin, sur l'art. 239 de la coutume du Maine.

^67. Par coutume générale du royaume , le temps des retraits, lignager et féodal, court contre les mineurs, absens, croisés, furieux, bannis et tous autres, sans espérance de restitution, contre ce qu'on tient en droit écrit.

Contre les mineurs. * Marnier, Établissemenis de Normandie, p. 92 ; * Paris, art. 131.. « L'ah du retrait court, tant contre le « majeur, que le mineur, sans espérance de restitution. » On tient, en pratique, que l'action de retrait est {prescrite par ce temps d'une année ; ce qui est une erreur. Cette action ne dure qu'un an, et c'est pour cela qu'après l'an, les mineurs et les absents ne l'ont plus. «Ea quae tempore ipso jure pereunt, hsec pereunl a minori. Et ita dicimus annum petendœ bonorum possessionis « currere minori. » CujacîUs ad Leg. 30, D., De minorihus,\\\), ni, quœst. Papinian. V. ci-après, liv. v, tit. ni, règle xi.

kik INSTITUTES COUTUMIÈRES.

si lions de la loi 4, DIg., de Usu et habit atione, de la loi 27» § 0, Dig., de rsufnictu, de la loi 19, Cod., de Episcopis, et la novelle iiy cap. 1 ; en sorte que, si le propriétaire n'est pas content , il n*a qu'à user de sa clause des six mois qu'il s*est réservée.

Mais, comme celui qui sous-loue doit mettre en sa place une personne convenable , le mieux est que la sous-location soit agréée par le propriétaire, et surtout si ayant fait bail d*un appartement de son logis , on lui donne des personnes incommodes, ou de mauvaises mœurs, pour lui faire de la peine, ce qui ne doit pas être toléré.

Les propriétaires stipulent ordinairement que les baux qu'ils font ne pourront être cédés ni transportés par les locataires ou fermiers, ce qui n'empêche' pas que les fermiers et les locataires ne puissent sous-louer par parties , comme on Ta dit cidessus ; car autre chose est de céder un bail, ce qu'un fermier ou locataire ne peut foire, par la- raison qu'un débiteur ne peut se décharger de l'action personnelle dont il est tenu, en forçant son créancier d'accepter un autre débiteur ; et autre chose est de sous-louer par parties. V. Pacionum, deLoccUo, cap. 32, et Carrocium, in Tract, locati, part, ii, p. 97, 107.

En un mot , il n'y a point de propriétaire ni de principal locataire qui n'ait un grand intérêt à s'informer soigneusement des mœurs de ceux à qui ils louent des appartements, et on ne peut disconvenir que , par ces sous-locations , on pourrait introduire dans une maison des gens malintentionnés qui n'y commettraient que du mal. Ainsi les Juges ne doivent approuver ces sous-locations que quand elles sont faites à des personnes réglées et de bonnes mœurs.

11 faut donc distinguer :

Ou il n'y a point de bail, ou il y a un bail.

S'il n'y a point de bail , il n'y a point de sous-location , et le locataire , dans ce cas , ne peut que donner congé et se retirer.

Ou il y a bail, et ou le bail est avec clause de six mois, ou il est sans clause.

S'il y a clause de six mois le locataire ne peut que donner congé sans pouvoir sous-louer, et il ne peut se plaindre de la clause, puisqu'il y a consenti.

S'il n'y a point de clause , ou que le bail commence, et si le locataire est obligé , pour ses affaires , de sortir, il peut souslouer à d'hoimêtes gens ({ui prennent toute la maison louée aux

LIT. m, TIT. VI.— DE LOUAGE. 415

mêmes conditions et au même prix , si mieux n'aime le propriétaire ou le principal. locataire se décharger du bail, en se réservant trois ou six mois pour louer à d'autres ; et si le bail est expiré , en sorte qu'il n'y reste plus que trois ou six mois pour le finir, il n'y a point de sous-location , le locataire étant maître de sortir en payant, ce qui est une petite perte, et moins onéreuse qu%n sous-bail dont il serait garant. V. la coutume de Berry, tit. ix, art. 43.

Lorsque celui qui a loué une maison veut en sortir, et la relouer tout entière, ce n'est pas assez qu'il la sous-loue, comme il le doit , au même prix et aux, mêmes conditions qu'il l'a prise ; mais il faut encore que celui qu'il met en sa' place soit de abonnes mœurs, solvable, et qu'il soit agréé par le propriétaire; Ot si ce principal locataire sous-loue la maison à plus bas prix qu'il ne l'a louée , il doit donner caution, qui doit être exigée à la rigueur, parce qu'il n'est pas juste que le propriétaire qui a un titre authentique et réciproquement obligatoire, souffre la moindre perte ou diminution par la perfidie de son principal locataire qui ne veut pas exécuter son contrat.

Lorsque le propriétaire d'une maison saisit , parce qu'il n'est pas payé de ses loyers, les meubles de son principal locataire ,il peut aussi faire saisir les meubles des sous-locataires ; mais les sous-locataires doiyent avoir mainlevée en payant ce qu'ils doivent de leurs termes , sans que le propriétaire puisse exiger d'eux davantage.

Que l'on suppose à présent qu'un principal locataire qui tient une maison à bail à loyer pour mille livres par an , cède son bail à un tiers pour huit cents livres par an , les meubles de ce tiers feront-ils obligés au propriétaire pour huit cents livres ou pour mille livres? El comme la convention faite entre le principal locataire et le tiers ne peut nuire au propriétaire qui ignore ce qui s'est passé entre eux , il faut dire que les meubles du tiers seront obligés pour les mille livres du bail, comme le décide très-bien Brodeau, sur l'art. 161, n** IG, de la coutume de Paris. Y. Bouteiller, dans sa Somme , tit. lxii , de Location , art. 8.

Cette décision de Brodeau est juste et judicieuse , parce que le cessionnaire d'un bail ne peut se dispenser de l'exécuter dans toutes ses clauses, comme subrogé à son cédant. Mais si le principal locataire prend la voie de la sous-location, on demande s'il la peut bailler à plus vil prix qu'il ne l'a eue ; et il faut tenir qu'il ne le peut par deux raisons :

416 INSTITDTES COUTUBIIÈRES.

La première parce qu'il n'est pas en^on pouvoir de diminuer le revenu du propriélaire.

Et la seconde parce que ses meubles et ses marchandises, élanl obligés par privilège au premier bail et aux loyers qui en sont dus, que l'on suppose de mille livres par an , il n'y aurait nulle justice de lui permettre d'enlever ses meubles, en mettant en sa place un sous-locataire dont les meublas et les marchandises ne seraient obligés que pour d'autres loyers, qui, par le second bail ou sous-bail, ne seraient que huit cents livres par an, selon l'article de la coutume de Paris; et ce sefait en vain que l'on dirait que ce principal locataire reste garant , parce que les meubles qu'il enlève étant obligés par privilège à un nouveau propriétaire , cette garantie doit être comptée pour rien , s'il n'a point d'immeubles. V. Cod, Fahrianum , lib. iv , tit. xxxvii, cap. 19, p. 455.