III. Rapport de la valeur locative à la valeur marchande

Il nous a paru intéressant de rechercher les variations de la: valeur marchande et de la valeur locative de la terre. Elles nous fournissent, en effet, des renseignements précieux sur la situation agricole d'un pays, sur les progrès de sa richesse, sur l'amélioration des rendements agricoles, qui, seuls, permettent de hauts prix. La valeur marchande des terres est également intéressante à raison de son influence sur le développement de la propriété paysanne.

Valeur marchande des terres.

À vrai dire, cette valeur marchande est impossible à déterminer d'une façon précise. Chaque vente de terre constitue un cas particulier, qui n'est exactement semblable à aucun autre.

Le prix de vente ou de location d'une ferme est déterminé par des facteurs nombreux et très divers.

C'est d'abord l'offre et la demande locale. Dans les régions surpeuplées, dans celles notamment qu'habitent les marinscultivateurs, la compétition est beaucoup plus grande que dans celles de population moins dense. La position de l'exploitation a également une grosse importance. Le cultivateur cherchant à s’arrondir acquerra à n'importe quel prix une parcelle voisine de

sa terre. La proximité d'un centre urbain ou même d'un bourg un feu important sera aussi recherchée pour l'écoulement des produits laitiers et des légumes. Aux environs d'une agglomération rurale, où chaque petite commerçant, artisan ou journalier, veut son lopin de terre, les prix seront aussi plus élevés.

Nous n'insisterons pas sur les éléments naturels de la valeur qui sont constitués par la fertilité du sol, la proportion de terres. bonnes ou médiocres de l'exploitation, par l’état et l'agencement des bâtiments ruraux.

Par contre, examinons l'influence qui découle des facilités de culture et de la contenance de l'exploitation.

Dans le Finistère, où les chemins d'exploitation sont dans un: état déplorable, la proximité d’une grande route augmente considérablement la valeur d'une propriété. |

En 1922, dans le canton de Pleyben, on nous a cité deux exploitations de fertilité égale, l’une de 10 hectares vendue 58.000 francs parce que proche d'un chemin de grande communication, l’autre de 17 hectares vendue 55.000 francs seulement parce que mal. desservie par la route.

Quant à la contenance de l'exploitation, elle a également la plus grosse importance dans un pays où chacun veut devenir propriétaire, mais ne possède pas l'argent suffisant pour prétendre à la grande, ni même à la moyenne propriété.

Les fermes peu importantes sont donc louées et achetées relativement beaucoup plus cher que les grandes, les parcelles isolées souvent plus cher encore. et c'est ce qui explique les bénéfices. scandaleux — dont nous avons parlé plus haut — des marchands. de biens, qui ont déchiqueté en une poussière de parcelles, de belles exploitations, trop importantes pour pouvoir être acquises: en bloc par les cultivateurs. |

C'est ainsi qu'on a vu, à Riec-sur-Bélon, deux exploitations de qualité proche, être vendues, l’une de 22 hectares, 80.000 francs et l’autre de 8 hectares, 50.000 francs.

Mentionnons un dernier élément du prix de vente. La durée du bail restant à courir, qui influe chaque fois qu'une propriété n'est pas acquise par son exploitant.

Comme on peut le voir, il est très difficile de dégager de ces diverses influences le prix normal de la terre, d'autant plus que dans les ventes de gré à gré des dissimulations importantes ont presque toujours lieu pour diminuer le montant des droits. Il nous

a paru cependant intéressant d’abord, de donner les chiffres des statistiques précédentes, ensuite de nous livrer à une entuête assez approfondie sur la situation actuelle (1923) en interrogeant de nombreux notaires et agriculteurs de toutes les régions du département. Nous n'avons pu grouper en un tableau d'ensemble les renseignements obtenus, souvent trop différents pour pouvoir être comparés. Nous les donnons simplement par cantons en les faisant suivre de quelques exemples de ventes récentes.

En 1814 (1), la terre arable se vendait en moyenne 500 francs l'hectare, les prairies naturelles 800 francs et les landes 150 francs.

De 1835 à 1865, les statistiques de l'enregistrement nous donnent les prix suivants :

Valeur marchande moyenne à l'hectare des terres labourables et des prés.

Châteaulin ......… 687 | 849] 846 | 1556 | 1254 | 1594 | 1466 | 2276 Motiix ts... 1380 | 1450 | 2532 | 1800 | 2109 | 1910 | 2653 | 2500 | Quimper . ... | 1328 | 2215 | 1532 | 2624 | 1619 | 2564 | 2087 | 2359

S il faut en croire la statistique agricole de 1868, les terres les plus fertiles avaient doublé depuis trente ans et les autres avaient augmenté leur valeur d'un cinquième à une demie.

Valeur par régions des terres en 1868.

Landes : :

terre terre

1868 è ité

CET Ire qualité | 22 qualité de és re a qualité 1838

Région Quimperlé ...| 2.000 1000-1200 | 2.000 | 500-100 | 1/5 Pont-l'Abbé ........ 3500-4000 | 2000-2500 3-400 | 2/1 Plogastel-St-Germain. 2-3000 12-1500 3-400 | 1/3 Châteaulin (région). .| 3000 (1) 1000-1800 | 2-3000 | 600-200 | 2/1 Carhaix RE MAR R 800-100 | 2-2800 290 1 /3 Plouigneau ......... 2600-2400 1100 600 1 /4 Plouzévédé .......,. 1800 11507 12350 5-600 | 1/3

(1) Enquête agricole de 1814.

Lens es LP

D'après l'enquête agricole de 1882, l’ha de terre labourable vaut en moyenne de 2.548 francs pour la 1€ classe à 901 francs pour la 5° et dernière classe, les prairies naturelles de 2.741 francs à 977 francs pour les mêmes dlasses.

Depuis les dernières années du second Empire, les prix ont donc fort peu varié.

En 1892, nous trouvons une valeur moyenne des terres inférieure à celle pratiquée dix ans plus tôt. La terre labourable vaut de 2.375francs à 767 francs et la prairie de 2.711 francs à 919 francs, selon les catégories.

Le développement des voies de communication, les possibilités plus grandes d'achat de la part des cultivateurs moins misérables font hausser à la veille de la guerre le prix de la terre.

D'après une enquête (1), faite en 1909, la terre de première qualité vaut 2.800 francs l’hectare, celle de seconde qualité 1.700 francs, les prés entre 3.500 francs et 2.500 francs et les incultes dans les 500 francs.

En 1914, l’hectare valait 1.500 à 2.500 francs à Châteaulin et au Faou, 3.000 francs dans les bonnes terres de la région de Carhaix.

Dans les régions de culture maraïîchère, l’hectare vaut de 6 à 15.000 francs (2).

La guerre, pour des raisons énoncées déjà, a produit une hausse considérable, qui commence en 1918 et 1919, s'accentue régulièrement jusqu'en 1923, où elle marque un temps d'arrêt pour sembler reprendre vers la fin de l’année.

Quelques exemples de ventes successives de la même propriété montrent cette progression.

Dans l'arrondissement de Morlaix, une ferme de 15 hectares, qui n'avait pas trouvé d’acquéreur à 27.000 francs en 1914, est vendue 49.000 francs en septembre 1920.

Une ferme de 9 hectares vendue 11.000 francs-en 1892, est revendue 14.000 francs en 1917 et 26.000 francs en janvier 1920.

Une ferme de 14 hectares, dans le canton de Lannilis, est vendue 30.000 francs en 1916, 36.000 francs en octobre 1919 et 66.000 francs en avril 1920.

Une ferme de 11 hectares achetée en 1877 pour 12.000 francs est vendue 20.000 francs en avril 1920.

(1) Enquête du Ministère de l'Agriculture sur la petite propriété rurale en ‘France.

(2) Ernest Picaup. Culture des primeurs à Plougastel-Daoulas et Roscoff.