ORGANISATION DU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE, ANTÉRIEUREMENT AU KRACH

Les opérations hypothécaires étaient conduites en grande partie par des particuliers, en très faible proportion par d'importants établissements. Les unes, dites hypothéques directes étaient données par l’emprunteur au prêteur, mis en rapport généralement par l'intermédiaire d’un courtier; les autres, indirectes, étaient prises par une agence financière, qui récupérait ses fonds en vendant aux capitalistes les hypothèques précédemment detenues, en général par des trustees.

À cause de leur caractère spécial, les placements hypothécaires résistent mieux que les autres à la déflation générale des prix : il existe un décalage entre ces deux catégories de placements. Aux Etats-Unis, depuis assez longtemps déjà, ce décalage tendait à se réduire extrémement, au fur et à mesure de l’augmentation du nombre des saisies, consécutivement à la baisse de revenu des immeubles dûe aux vacances nombreuses et à la baisse des loyers. Les placements sur première hypothèque d'immeubles étaient fort demandés certes, mais étaient bien rares. La baisse du volume des affaires, la diminu-

tion des revenus, l'augmentation des impôts, tous ces éléments faisaient une situation déplorable à la propriété foncière. Déjà, la baisse des prix des produits agricoles avait entraîné de nombreuses faillites de banques rurales, conséquence inévitable de la baisse du revenu des fermes, du non-paiement des intérêts, de la baisse de valeur de la terre.

Une des causes premières des défaillances était la surestimation des propriétés, qui servait de base à l’émission d'obligations surévaluées d’autant. Il aurait fallu ménager une marge de sécurité par une meilleure évalation des loyers et des amortissements. On reconnaissait conime principe que le montant de l’émission d’obligations de première hypothèque ne devait pas excéder 66 2/3 % de la valeur d’estimation, mais bien souvent les estimations elles-mêmes n'étaient pas sérieuses; des faillites retentissantes, parmi lesquelles celle de l'American Bond and Mortgage Cie, qui avait en circulation plus de 60 millions d’obligations, ébranlèrent déjà fortement l'édifice bancaire.

La situation du moment a été fort bien étudiée dans le rapport de mai 1931 de l’Investment Bankers Association of America.

< La situation des obligations hypothécaires est l’un « des points sombres de la situation financière actuelle et « elle est dûe en grande partie à l’ignorance dans laquelle « on est des moyens à employer pour l’aborder. L’évalua- « tion des obligations hypothécaires en circulation varie « de 8 à 12 milliards de dollars -- 10 milliards serait, à « notre avis, le chiffre le plus exact. À Chicago, les hypo- « thèques correspondant à 400 millions de dollars d’obli- « gations sont actuellement défaillantes et cette situation « est à peu près la même dans toutes les grandes villes. « Les 10 milliards d'obligations hypothécaires doivent être « classés en plusieurs catégories, comme suit :

« 1) Prêts inférieurs à 75 % de la va-

« ‘leur Sms OCR RUE TRE 2 milliards

« 2) Prêts sûrs, mais supérieurs à 75 %

« de la valeur actuelle de la garantie et