fr

Le revenu net étant 1 1.002 fr. 50, donc le taux d'intérêt ressort à 2,85 0/0. '

Si nous comparons entre eux ces différents taux d'intérêt, nous constatons une progression intéressante à signaler.

Constructions à 600 fr. le mq. taux d'intérêt 4f. » 0/0

-Constructions à 700 fr. le mq.

Constructions à 800 fr. le mq.

Constructions à 900 fr. le mq.

Entre le premier et le deuxième taux, la différence est de 0,50 0/0.

Entre le deuxième et le troisième taux, la différence est de 0,35 0/0.

Entre le troisième et le quatrième taux, la différence est de 0,30 0/0.

Dans l'état actuel des choses, il n'est guère possible de faire de la bonne construction au prix très inférieur de 600 fr. C'est entre 700 et ,800 fr. qu'il faudra prendre le chiffre moyen du mètre superficiel et le taux d'intérêt aux environs de 3,40 0/0; il est permis cependant d'espérer qu'on pourra atteindre avec la construction moins dense un prix sensiblement inférieur à celui-ci et un taux de rémunération plus élevé. ' '

Création d'associations de crédit

Les sociétés de construction d'habitations à bon marché sont la plupart du temps, et en dehors des fondations philanthropiques, de véritables associations coopératives de crédit qui distribuent les bénéfices sous forme de dividendes, à des actionnaires indépendants, au prorata du capital versé par chacun d'eux.

Elles présentent donc cette différence essentielle, avec les coopératives de consommation, de ne pas faire profiter le locataire du «trop perçu», qui dans la coopérative de consommation retourne

;n entier à l'abonné, et qui est en somme la différence entre le prix moyen de la région où elle s'exerce et le prix de revient.

Comment, dans l'immeuble collectif, pwurrait-on faire profiter le locataire de ce «trop perçu»?

Il suffirait, évidemment, de le supposer actionnaire lui-même de la société immobilière, pour qu'il puisse bénéficier de ce reliquat.

Supposons qu'une somme de 400.000 fr. soit nécessaire pour l'achat de terrain, la construction d'un immeuble collectif, etc. Comment procédera l'association de crédit pour permettre aux locataires, l'ac- •cession à la copropriété de l'immeuble? Elle divisera ce capital de 400.000 fr. en 4.000 parts de 100 fr. chacune, ou encore, pour faciliter aux petites bourses l'achat des parts, 10.000 parts de 40 fr. l'une.

Les 45 locataires présumés apporteraient à l'affaire à son début, une somme relativement élevée. Tous les ans, les économies des locataires devraient s'employer à acheter de nouvelles parts, à la société émettrice; de la sorte, et au bout d'un certain temps,, son capital d'emprunt pourrait être remboursé; car, il est de toute •évidence que cette sorte de placement serait susceptible de tenter un grand nombre de travailleurs qui tiennent les valeurs mobilières spéculatives en suspicion légitime, et qui sont si souvent la proie •d'aigrefins adroits.

Cette participation du locataire, pour une part si minime soit-elle, au capital-obligations, le force à défendre les intérêts généraux qui sont en même temps les siens propres, et à solliciter des améliorations dont il est le seul juge, étant en fin de compte, et pour une part, le soldeur desdites améliorations.

En outre, l'intérêt le force à rester le plus longtemps possible dans le même immeuble, faisant lui-même une police discrète, qui la plupart du temps entre les mains d'un concierge peu avisé, devient une tyrannie gênante.

Ce procédé assure donc, tout à la fois, les droits très respectables de la prévoyance et de l'épargne, et la gestion parfaite sans avoir à recourir aux moyens extrêmes et coûteux, qui finissent par jeter le discrédit sur les immeubles à bon marché.

Enfin, et cette dernière constatation a son importance, à l'époque où l'accession du nombre à la vie politique incite chacun à dé-, fendre les droits individuels, il est nécessaire que chaque locataire obligataire, dont la maison est mise sous le bénéfice de la loi sur les habitations à bon marché, puisse défendre sciemment et devant l'Etat, ses propre intérêts, qui sont à tout prendre, les inté- :rêts de la collectivité.

Une objection, cependant, peut être faite: que deviendront les lo-

cataires obligataires changeant d'immeubles? Quelle situation leur sera faitej?

La masse des ouvriers des grands centres étant essentiellement mobile, au gré de la demande des employeurs, il arrive souvent que malgré leur désir, les travailleurs soient obligés de changer de quartier, se rapprochant ainsi du chantier ou de l'usine où ils sont employés. Encore que les moyens de transport perfectionnés (métropolitain, tramways, etc.), leur assurent une commodité très grande, il n'en est pas moins vrai que cette dépense minimum, (o,2Q par jour, 5 fr. par mois, 60 fr. par an) est encore trop forte pour l'ouvrier et le force à changer de logement.

Or, ce changement lui est très pénible. Il serait à désirer qu'il pût trouver dans le nouveau quartier de son choix, un immeuble de coHMnodité semblable à celui qu'il quitte, si la société dispose de parts libres, il peut rester obligataire du premier immeuble, sinon, il abandonne sa ou ses parts au nouvel occupant. Si 1 immeuble où il entre est constitué, suivant le même procédé, ses parts deviennent interchangeables; les parts étant de même valeur nominale, sans hausse, ni baisse possible.

Cette combinaison serait de tous points avantageuse et attrayante à l'ouvrier, encore faut-il que ces immeubles existent, disséminés un peu dans tous les quartiers périphériques des villes. Pour cela il faut évidemment un gros capital premier d'emprunt. Cette somme initiale, nous la demanderons, pour une part, aux caisses d'épargne, à l'Assistance publique, dont la fortune mobilière accuse, en 1902, un revenu en rente 3 0/0 sur l'Etat, de 6.800.000 fr. et qui, le jour où une conversion se fera au taux de 2,50 0/0, amènera dans le revenu des hospices, un véritable désastre, attendu que cette perte évaluée à 1. 133.333 fr. de rente, correspondra à un capital de

yj-ni'i^ fr. (i).

Nous pouvons aussi nous adresser aux grandes compagnies d'assurance. Ces dernières possèdent en portefeuille de nombreuses valeurs mobilières. Elles sont aussi, de par leurs statuts mêmes, obligées de placer un tantième de leurs capitaux en valeurs immobilières.

Ce portefeuille spécial ne leur assure qu'un revenu des plus médiocres, revenu qui tend de plus en plus à baisser, par suite des charges écrasantes dont elles sont menacées.

Il leur faudra donc transporter par ailleurs leur activité si elles

(i) Lt domaine des hospices depuis la Révolution jusqu'à la Troisième République^ par Âmédée Bonde.

Veulent conserver à leur portefeuille toute l'aisance désirable. Et si, pour des raisons à notre avis injustifiées, elles craignent ellesmêmes de pratiquer la construction d'immeubles à bon marché, du moins peuvent-elles constituer des sociétés de crédit capables d'alimenter les premières affaires, à un taux suffisamment rémunérateur pour elles.