LE PHÉNOMÈNE DE LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE

Depuis longtemps, on a remarqué que dans toute société en voie de développement, une plus-value croissante s’attache . au sol, parfois même aux constructions, en dehors de toute activité personnelle du propriétaire.

Ricardo, le premier, a très bien mis en lumière le caractère «non gagné » de cette rente foncière, revenu propre à la terre, distinct du revenu du travail employé ou des capitaux dépensés sur cette terre.

La rente foncière résulte de l'inégalité d'aptitude des .différentes parties du sol à la production et s'établit au profit des propriétaires les plus favorisés.

Voici, par exemple, les produits agricoles : leur prix de vente se détermine sur le marché par le prix de revient des quantités produites dans les conditions les plus défavorables. L’agriculteur cesserait, en effet, de cultiver sa terre, si la vente ne couvrait pas ses frais de production. Or, les agriculteurs qui produisent à un prix de revient plus avantageux que ce prix limite, réalisent un bénéfice égal à l'écart entre le coût de leur production et le prix de vente du marché. Ce bénéfice, c’est la rente.

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Celle-ci peut résulter soit de la différence de fertilité des terres (si une terre donne 10 hectolitres de blé à l'hectare, et qu’une autre, à dépense égale, en donne 15, celle-ci bénéficiera d’une rente correspondant à la valeur des 5 hectolitres supplémentaires), soit de la différence de situation des terres (supposons deux exploitations agricoles d’égale fertilité : l’une est aux portes de la ville, l’autre en est distante de plusieurs kilomètres. C’est le prix de revient des produits de celle-ci qui fixera le prix du marché, et il s’établira, au profit du détenteur de la terre la plus proche, une rente égale au prix du transport à la ville des denrées de la terre la plus éloignée).

Le phénomène de la rente n’est pas propre à l’agriculture. Il se produit dans les mêmes conditions pour les terrains urbains. Quand tout le sol d’une ville est occupé par des maisons, il faut, pour trouver un logement, aller aux confins de cette ville. Mais l’occupant devra, pour se rendre au centre des affaires, prendre un moyen de communication et perdre du temps. Les habitations situées à l’intérieur de la ville bénéficieront donc, par rapport aux autres, d’une rente correspondant aux dépenses de transport et aux inconvénients d’une situation éloignée. Aïnsi, c’est la nécessité de produire davantage, pour satisfaire aux besoins d’une population plus nombreuse ou plus riche, qui fait naître la rente.

D'une part, celle-ci augmente avec la richesse, qui permet à une société de consommer davantage; d'autre part, à mesure que la population devient plus dense, on est obligé de cultiver des terres plus éloignées et moins fertiles, d’habiter des faubourgs plus excentriques et, comme les produits agricoles les plus coûteux, les logements les moins avantageux trouvent encore une rémunération, les prix de vente et les loyers s'élèvent, et, avec eux, la rente des propriétaires les plus favorisés.

Parmi les causes multiples et complexes de la plus-value foncière, la principale est donc l'accroissement de la population, car « plus il y a d'hommes et plus il faut demander à la terre d’aliments pour les nourrir et de place pour les