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loger » (1). N'est-ce pas dans les pays les plus peuplés que le prix des terrains a subi la hausse la plus sensible, en Allemagne, où la natalité est très forte, et aux États-Unis, par suite de l’immigration? Comme l’a très bien dit M. Gide, «chaque enfant qui vient au monde produit absolument le même effet que l’immigrant qui met le pied sur le rivage américain. Par le seul fait de sa présence, il ajoute une plusvalue de quelques centimes ou de quelques millimes à chaque hectare de son pays natal (2). »

En somme, partout où la richesse se développe et où la population croît normalement, la valeur du sol s'élève d’une façon continue et en quelque sorte automatique, le prix des subsistances et les loyers augmentent, au détriment des consommateurs et des locataires et au profit des propriétaires qui « voient leurs revenus grossir sans y prendre peine et trouvent la source de leur fortune dans l’appauvrissement général ». |

À ce premier point de vue, les propriétaires fonciers sont donc privilégiés par rapport à tous les autres capitalistes et producteurs.

Mais ils le sont encore à un autre point de vue. Dans tous les pays, en effet, la propriété foncière bénéficie d’une façon toute particulière de l’organisation sociale, parce que celle-ci, assure la facilité des transactions, l’ordre et la sécurité et augmente ainsi la demande et la valeur des immeubles.

D’autres facteurs interviennent encore qui expliquent le phénomène de la plus-value, ce sont l'extension des voies de communication et la concentration urbaine.

Si l’on examine le merveilleux développement des voies de communication depuis un siècle, et si l’on songe que chaque route, chaque chemin, chaque rue, chaque canal, chaque tramway, chaque chemin de fer nouvellement établi a pour conséquence immédiate d'élever, dans des proportions parfois considérables, la valeur des terres voisines, on comprend alors à quel point les propriétaires fonciers ont bénéficié de ces

(1) G1pE, Cours d'économie politique, 1911, p. 572. (2) G1DE, Cours d’économie politique, 1909, p. 173.

CPE

travaux publics, de cet effort continu de la collectivité (1).

La construction d’une voie ferrée, notamment, entraîne toujours une hausse colossale et en quelque sorte instantanée de la valeur des terres riveraines. Ce résultat est indiscutable et il n’est pas besoin d'y insister.

Mais c’est surtout pour les terrains situés dans le voisinage . ou, à plus forte raison, au cœur même d’une agglomération urbaine, qüe la rapidité de la plus-value se fait sentir. La ville de Paris offre, à ce sujet, un exemple caractéristique. D'après M. Halbwachs (2), le prix des terrains non bâtis situés à Paris a subi une hausse considérable, de 1860 à 1900. Dans le 8° arrondissement, par exemple, qui est, il est vrai, l'un des plus riches et des mieux habités, il est passé de 87 francs en 1860 à 590 francs en 1900. On a souvent cité aussi le cas d’un cordonnier anglais qui avait acheté autrefois, faubourg Montmartre, un terrain de 2 hectares pour une rente de 245 francs, représentant un capital de 2 460 francs; ce terrain est aujourd'hui coté plus de 1 000 francs le mètre carré (27 000 000 francs, non compris la valeur des constructions) (3). Non moins curieux et non moins significatif est l'exemple du terrain sur lequel s'élève le théâtre des Folies- Bergère. En 1579, il était loué 4’sous 2° deniers ; en 1608; le prix monta à 16 livres ; en 1627, à 36 livres ; en 1668, à 90 livres ; en 1694, à 66 livres ; en 1725, à 75 livres ; en 1761, il atteint 100 livres ; en 1781, 120 livres. Au commencement du xix® siècle, en 1806, il est de 1 500 francs. Un quart de siècle plus tard, en 1833, le loyer a presque triplé : 4 000 francs,

(1) « Dans l’ensemble, les dépenses faites par la puissance publique ou par ses délégués, depuis environ quatre-vingt-dix ans, pour doter la France de son réseau actuel de voies de communication, s'élèvent à plus de 32 milliards, dont les deux tiers ont été absorbés par les voies ferrées. Dans tous les pays civilisés, des

dépenses du même ordre de grandeur et souvent bien plus considérables, sont assumées pour les mêmes objets. » (CoLson, Cours d'économie politique, 1910, livre VI, page 124).

(2) HazBwacxs, Les expropriations et le ‘prix des terraiñs à Paris de 1860 à 1900, p. 245. Voir aussi Bouvier, Les impôts sur la plus-value immobilière, 1912, p. 6 et suivantes.

(3) D’AVENEL, L'évaluation des dépenses privées

: le logement. Revue des Deux-Mondes, 15 octobre 1910.

Ÿ et il n’a fait depuis que s’accroître : 38 000 francs en 1860, 78 000 francs en 1878, et 102 000 francs en 1901.

La même hausse se manifeste dans la valeur vénale et la valeur locative des maisons et usines. Au 1* janvier 1901, la richesse immobilière de la France comprenait 9 302 608 propriétés bâties, dont 9 173 891 maisons et 128 717 usines, d’une valeur vénale de 57 117 943 000 francs et d’une valeur locative de 3 177 642 763 francs. Dix ans après, le 1° janvier 1911, il existait 9 613 462 'propriétés bâties, dont 9 475 786 maisons et 137 676 usines, représentant une valeur vénale de 64 798 641 000 francs et une valeur locative de 3 672 142 148 francs. Soit un accroissement de la propriété bâtie, durant cette période, de 301 895 maisons et 8 959 usines, de 7 680 698 000 francs pour la valeur vénale et 494 499 385 francs pour la valeur locative.

Le phénomène de la plus-value se manifeste donc aussi dans les départements. D’après un rapport adressé, en 1912, au ministre des Finances par M. Maurice Bloch, directeur général des contributions directes, sur les résultats de la deuxième revision décennale du revenu net des propriétés bâties (loi du 8 août 1890, art. 8), il y avait plus-value dans tous les départements, sauf dans l’Aude et dans l'Hérault ; pour les usines, la progression était absolument générale. Cette progression est principalement due au mouvementascensionnel des loyers. C’est dans les très grandes villes, naturellement, que le cours des loyers a subi la plus forte hausse. A Paris, il est passé de 400 000 000 de francs en 1860 à 990 000 000 de francs en 1910, et il s’est considérablement élevé depuis l’armistice du 11 novembre 1918. D’après M. Leroy-Beaulieu, leloyer par tête, à Paris, était, en 1817, de 90 francs ; en 1880, il atteint 180 à 190 francs ; il a donc exactement doublé pendant cette période de soixante-trois ans se Et depuis 1880 il n’a cessé de s'élever.

Le phénomène de la plus-value n’est pas spécial à la France. Il se manifeste dans tous les grands pays, et même, dans certains, d’une façon beaucoup plus nette que chez nous.

(1) P. LEROY-BEAULIEU, Répartition des richesses, 1881, p. 206 et suivantes,

Ainsi, en Allemagne, depuis une trentaine d'années, par suite de l'énorme augmentation de la population, le prix des terrains bâtis a augmenté dans des proportions extraordipaires. D’après M. Jules Huret, qui s’est livré à une enquête approfondie sur l'Allemagne moderne et en a rapporté plusieurs ouvrages très remarqués, des terrains qui, il y a vingt ans ne valaient pas 10 marks, se vendaient couramment, il y a dix ans, 300 francs le mètre. Dans la Friedrichstrasse, la rue la plus commerçante, il est vrai, de Berlin, le mètre de terrain coûtait en 1909 3 750 francs à 5 000 francs.

Même constatation en Angleterre. Pour la seule ville de Londres, on a calculé que l’accroissement annuel de la valeur du sol, par l’effet de la rente provenant des constructions, est de 375 000 000 francs. Hyde-Park, acheté 425 000 francs, en 1652, par la Chambre des Gommunes, valait il y a dix ans environ 200 000 000 de francs (1).

[En Italie, des terres affermées pour 173 007 lire, en 1860, l’étaient pour 185 578, en 1883 ; d’autres, louées 223 412 lire, en 1863, étaient louées 252 091 en 1884 (2).

De même en Belgique, où, d’après M. de Lavelaye, de 1860 à 1866, le prix moyen du fermage par hectare est passé de 97 fr.25 à 108 francs, et en Russie, où, dit M. Vilfredo Pareto (3), le prix moyen d'une déciatine était de 28 roubles en 1860 et de 71 en 1889.

Mais c’est surtout dans les pays neufs que l’on constate l'existence de la plus-value d’une façon particulièrement impressionnante. Il existe, à Ghicago, une parcelle de terrain dont l’histoire est célèbre. Cette parcelle, de la contenance d’un quart d’acre, a été vendue 50 dollars en 1830 ; en 1836, elle valait déjà 25 000 dollars ; après l’exposition universelle de 1893, elle en valait 1 250 000 ; la valeur de ce petit terrain était ainsi devenue 60 000 fois plus grande. D'une façon générale, pour les États-Unis, on a calculé que, de 1900 à 1905, l’accroissement de valeur du sol fédéral a été de 31 milliards.

(1) BOoUVIER, 0p. cit., p. 15. (2) VILFREDO PARETO, Cours d'économie politique, II, nos 776 et 788, (3) VILFREDO PARETO, loc, cit,

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Enfin, il est à peine besoin d’insister sur le cas de la République Argentine, Tout le monde sait que, dans ce pays, les spéculations sônt effrénées et que la plus-value immobilière y atteint des proportions inouies,

Ainsi, le fait semble pleinement établi et indiscutable. Dans tout pays en voie de civilisation progressive, la rente des propriétaires fonciers tend à augmenter et cette hausse, déjà sensible dans l’ensemble, est particulièrement considérable dans les grandes agglomérations.

Cependant, certains économistes, sans nier le fait même, en ont discuté les conséquences et les résultats. Ils ont dit :

D'abord, si la plus-value est certaine dans les pays neufs, elle ne l’est pas du tout dans les pays d’ancienne civilisation. En outre, le phénomène de la rente foncière, bien loin d’être général, est l'exception : cette rente n'existe que dans les

- villes et autour des grandes villes, pour une zone de bañlieue ;

dans les communes rurales, longtemps, elle a été nulle en raison de la crise que partout a subie l’agriculture. Cette crise a d’ailleurs amené maïntes fois l'intervention de l'État, sous des formes diverses : réforme douanière de 1892, avec caractère nettement protecteur ; établissement du droit de 7 francs sur les blés étrangers ; mesures spéciales à propos de la crise viticole dans le Midi, en 1907, et surtout, dégrèvements successifs depuis la Révolution, de l’impôt foncier, dont le rendement, en 1791, était de 300 000 000 de francs (en chiffres ronds) et n’était plus, en 1910, que de 202 000 000, alors que tous les autres impôts avaient, au contraire, depuis cette époque, sensiblement augmenté, et que, d'autre part, pendant la même période, la valeur de l’argent avait subi une baisse considérable. M. Leroy-Beaulieu estimait que la valeur des terres dans les Campagnes avait diminué de plus d’un cinquième en ‘trente ans (1). Et M. Arthur Bochard écrivait que le prix moyen de l’hectare, eh France, était

(1) P. Leroy-BEAULIEU, Répartilion des richesses, p. 97,