ANNEXE II

Une convention voisine du baïl à ferme :

le bail à domaine congéable.

Qu’il nous suffise de rappeler l’antique origine de ce contrat (1), sur lequel des controverses s'élèvent, soit que certains auteurs loaux le fassent dériver de la législation romaine de l’emphythéose, aquelle se développa précisément pendant les quatre siècles que es Romains dominèrent en Armorique, soit que l'idée en ait été, suivant d’autres, apportée au VIe et VII: siècles par les Bretons mmigrés. Jusqu'en 1789, il fut en usage constant dans les régions le Tréguier, de Cornouailles, dans la coutume de Rohan, et dans le Jays de Vannes où il subsiste aujourd’hui.

Nous en trouvons, sous l’ancienne jurisprudence, les deux défiiitions suivantes :

« Un contrat synallagmatique, par lequel le propriétaire d’un éritage, en retenant la propriété du fonds, transporte et aliène les difices et superfices moyennant une certaine redevance, avec faulté perpétuelle de congédier le preneur en Jui remboursant les méliorations » (2). Et cette autre :

« Une espèce de contrat emphytéotique, par lequel les seiyneurs ont excité les laboureurs à entreprendre les défrichements t culture. »

La réunion caractéristique de trois éléments compose un donaine congéable : 1°) le baiïlleur conserve la propriété du fonds, lu sol nu, qui continue de lui appartenir en quelque sorte à l’état aturel; il prend le nom de « foncier ». — 2°) la propriété supericiaire est cédée au preneur, qui prend le nom de « colon » ou de « domanier », et à qui le bailleur abandonne dans toute son am-

(1) Pour plus ample information, cf. Henry. « Une vieille couume bretonne ». Angers, 1894. Vigneron, « Le bail à domaine conéable, Bordeaux 1907.

(2) Beaudoin de Maison-Blanche, « Institutes convenancières », t-Brieuc 1776.

pleur la jouissance du fonds. Cette propriété superfciaire comprend

notamment les édifices, constructions et bâtiments, les murs, talus,

fossés etc. Les anciens auteurs multipliaient les détails sur les bois

qui faisaient partie de la propriété superficiaire, en opposition avec

les arbres propres à faire des « bois d'œuvre », et qui étaient des

« arbres fonciers ». — 3°) outre la rente convenancière, le foncier a de tout temps possédé la faculté de congédier le domanier, à

charge de lui rembourser la valeur tant des édifices anciens, que

des améliorations apportées par lui à la terre.

Le droit de congément intervenait à l'égard du colon comme une véritable condition résolutoire. C'est à propos de ce droit, et de l'estimation des « droits réparatoires », qui en est lopération principale, que le législateur moderne a été amené à s'occuper du domaine congéable.

Par son utilité économique, ce bail a joué en Basse-Bretagne un rôle historique considérable. Il réalisait en effet d’une façon excellente la conciliation des intérêts en présence. Par l’indépendance juridique qui lui était conférée, le colon trouvait un avantage direct à l’exploitation active de sa tenue; moyennant une redevance payée soit en argent soit en nature, à laquelle se joignaient quelques prestations accessoires, il recevait en quelque sorte du foncier l'instrument de sa fortune, le capital immobilier dont le développement dû à son travail constituerait son propre patrimoine. Il ac-° quérait au fur et à mesure ce qu’il édifiait sur un sol qui ne lui appartenait pas; il s’enrichissait proportionnellement au rendement apporté par lui à la terre.

De son côté, le droit éminent du seigneur foncier était maintenu dans son intégrité, puisqu'il pouvait toujours, en congédiant le domanier sous réserve des droits réparatoires acquis par ce dernier, joindre en sa main, la propriété des superfices à celle du fonds. Et il pouvait aussi, sans opérer cette reprise personnelle, user du congément afin d'exiger une rente plus forte correspondant à une productivité accrue du sol; souvent, sur la menace du congément, le domanier acceptait cette majoration de la rente; s’il préférait quitter le domaine, le foncier était tenu sans doute de l’indemniser, mais il y trouvait néanmoins son avantage dans la DRiS-vaine apportée au domaine.

L'influence sociale en est encore visible à qui à parcouru assez attentivement les cantons de Vannes, de Landévant, de Pluvigner, où le régime des terres acconvenancées subsiste dans une proportion de près de 45 %. Nous lisons, dans un rapport présenté par M. Roger Grand, sénateur du Morbihan, aux Sciences Sociales « Les vieilles familles de domaniers acquièrent autour d'elles le

LE BAIL CONGÉABLE 1475

prestige que donne toute possession du sol que le temps a consacrée. Avant le récent mouvement d’accession des fermiers à la propriété du sol, qui est en train de modifier les classements sociaux, les notables d’une commune rurale de Basse-Bretagne étaient toujours, à peu d’exceptions près, d'anciens ou actuels édificiers. Le domaine congéable favorise la transmission intégrale de l’exploitation rurale, beaucoup mieux que le régime de la propriété pleine et entière. En effet, dans ce dernier cas, les héritiers partagent souvent le bien paternel, tandis que le domaine congéable ne se peut diviser puisque le sol appartient à un autre, et que cet autre a tout moyen d'exiger l’indivisibilité de la tenue » (#4).

Par leur propriété superficiaire, les domaniers sont à mi-chemin du droit de propriété entendu en son sens plein, lequel sera toujours l’un des plus sûrs ressorts de l’activité humaine. Le bail à convenant, servant leurs intérêts sans négliger ceux du foncier, les associe de plus près à la vie de la terre et les attache au sol. On reste étonné de la sûreté de main avec laquelle nos pères, sollicités par les circonstances, en firent un des meilleurs facteurs de développement économique et de conservation sociale.

Deux questions nous intéressent ici : celle de la distinction traditionnelle entre les diverses sortes d'améliorations, celle de l’estimation des droits réparatoires et de l’introduetion par le législateur du principe de l’indemnité de plus-value,

A). Parmi les nombreux droits attachés à la qualité de douanier, droit d’aliéner, d'hypothéquer, d'affermer, le droit d'améliorer la tenue était spécifique de la nature juridique et du but économique du contrat. Mais on a toujours fait, à ce propos, une distinetion entre les améliorations librement autorisées et les innovations en principe interdites au colon.

Une certaine. incertitude semble avoir entouré le critère qui permettait cette distinction. Mais cette imprécision fut surtout théorique, et si les anciens auteurs nous donnent peu de détails sur ce point, c’est que la question leur apparaissait d’abord comme étant de pur fait, et que des habitudes séculaires suffisaient en pratique à la trancher le plus souvent au gré des parties.

Néanmoins, Beaudouin (N° 267), parlant des améliorations li-

bres, cite ce qui a trait « à l'entretien ou à la restauration de la tenue dans son ancien état, ou à sa fertilisation ». Ce qui comprend,

(1) Extrait dé la « Science Sociale », 1925. Id. M. de Carné, « Réforme Sociale », 1887, II, p. 434.

comme le dit également M. Vigneron (1), « les plantations d'arbres fruitiers et les créations de prairies et de jardins, de semis et de. pépinières. ». Quant au défrichement, question qui souleva jadis des controverses, Baudouin, et Aulanier après lui, (2) n’hésitent pas à le faire rentrer dans cette première catégorie. Le droit de défricher nous semble aussi, en effet, être parfaitement dans la logique des choses, et « répondre tant à la tradition de l’acconvenancement qu’à l'intérêt de l’agriculture ». Exciter les laboureurs à défricher et à cultiver, c’est encore une fois ce que se propose le bail à domaine congéable. Il en est de même des dessèchements que le colon a pu effectuer.

Les travaux de cette catégorie ont donc trait à tout ce qu'exige une production agricole active et sagement ordonnée. Ce sont, en somme, des améliorations culturales.

Jamais une liste n’en fui donnée à notre connaissance, sous l'ancien droit. Le législafeur de 1791 s’abstint à son tour de préciser les données de cette distinction. Les art. 7, 13 et 20 de la loi laissent aux parties le soin de régler souverainement les problèmes de l’estimation des superfices et améliorations (3). Le législateur se montra ici sagement inspiré en permettant aux intérêts individuels de se concilier par eux-mêmes, sur des points dont les éléments, nous y avons insisté dans cet ouvrage, varient d'un domaine à l’autre, suivant les habitudes de la culture et la nature de l'exploitation. Sur cette question de classification, le maximum d'utilité du contrat avait pour condition le maximum de liberté laissée aux contractants. Le législateur de l’indemnité de plus-value dans le bail à ferme pourra s'inspirer de ce précédent relatif au bail à convenant.

Les multiples expériences nées sur les domaines congéables de la Basse-Bretagne nous indiquent mieux qu’une loi théorique la ligne de séparation entre améliorations et innovations interdites. Un ancien auteur, Rosmar, écrivait : « Les convenanciers peuvent bien bâtir sur les anciens fondements et masures, pourvu qu'ils ne: bâtissent pas avec trop de somptuosité, comme de bâtir de pierres

(1) Vigneron, op. cit., p. 150.

(2) Aulanier. « Traité du domaine congéable », 3° éd. 1874. St-Brieuc.

(3) Art. 20 de la loi du 6 août 1791 : « S’il s’élève des questions sur la nature des objets qui doivent entrer dans l’estimation des édifices et superficies, et des améliorations à rembourser au domanier, elles se règleront, pour les baux actuellement existants, et pour les tenues dont les domaniers jouissent par nouvelle assurance d’après les divers usements anciens; pour les baux qui seront faits à l'avenir, d’après les conventions des parties ».

LE BAIL CONGÉABLE 171

de taille et couvrir d’ardoises, et qu'ils ne fassent plusieurs étages, mais ne peuvent bâtir de neuf et sur nouveaux fondements sans le consentement du seigneur foncier » (1). À condition de nous replacer dans le cadre d’une époque où c'était une « somptuosité » de couvrir une maison d'ardoises, de telles indications aident à discerner Ce qui constitue une novalité. Par opposition aux améliorations que le colon est même incité à faire, les novalités sont des entreprises qui n’ont trait qu'indirectement à la fertilisation et à la culture du domaine; elles « consistent dans l’apport sur la tenue de quelque chose de complètement nouveau, qui la grève » (2). Elles représentent ce qui est dans le bail à ferme l'interdiction de l’art. 1729; l’ancien droit, que confirme la loi de 1791, les défend au domanier — sauf au cas d’accord particulier avec le foncier. Le XIX:° siècle ne change rien à cette disposition traditionnelle. Les termes d’un arrêt de la Cour de Rennes du 13 juillet 1893 en reproduisent le principe.

Un modèle type de bail à convenant usité dans le Morbihan porte que ces innovations sont interdites « sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, à peine de tous dommages et intérêts ». Même si elles procurent une plus-value au fonds, le colon peut être contraint, lors du congément, de les détruire et de rétablir la tenue dans son état.

B). La seconde question est celle de l’estimation des droits réparatoires, une fois résolue celle des innovations. Il semble qu’il faille l’envisager dans son aspect historique, et comme une évolution du contrat.

Cette estimation ne se produit qu'à l'expiration du contrat; elle est liée à l'éventualité du congément. Or, sous l’ancien droit, le droit de congément était un privilège exclusif de la propriété foncière. Si le colon prenait l'initiative de quitter la tenue sans avoir été congédié, il abandonnaiït ses droits réparatoires : c'était l’hypothèse du « déguerpissement ». Telle était la rigueur des principes coutumiers, qui plaçait le colon à la disposition du foncier, et l’eut soumis à un bail illimité, si n'avait existé fréquemment entre les parties une entente favorable à l’une comme à l’autre.

Néanmoins l’idée d’une réforme germa rapidement dans l’esprit d’un législateur avide de liberté. Dénoncé comme « un reste odieux de la tyrannie féodale », le baïl à convenant trouva un dé-

(1) Traité de Rosmar sur l’usement de Tréguier, art. 15. (2) Vigneron, op. cit, p. 153.

fenseur dans la personne de Beaudouin, que les sénéchaussées de Morlaix et de Lannion avaient élu député du Tiers, et sur le rapport duquel l'Assemblée Nationale vota la loi du 6 août 1794, applicable dans les trois départements bas-bretons, et qui constitue la première règlementation par voie législative (1).

L'art. 41 de la loi reconnut aux douaniers le droit de provoquer eux-mêmes le congément. « Il sera libre aux domaniers.… de se reférer et d’exiger le remboursement de leurs édifices et superfices ». Innovation importante, cette faculté demeura à peu près lettre morte, car une clause contraire intervint presque toujours dans les baux (2). Et cet exemple confirme ce que nous avons dit plus haut sur la nécessité de rendre d’ordre public le principe du droit à indemnité dans le bail à ferme.

Quoiqu'il en soit, comment va s’opérer le remboursement des droits réparatoires, une fois que s’est produit le congément ?

L'art. 17 de la loi de 1791 est ainsi conçu : « Après l’expiration des baillées actuellement existantes, et lorsqu'il s'agira de procéder au remboursement des édifices et superfices, il sera procédé au prisage à l’amiable entre les parties, ou à dire d'experts convenus ou nommés d’office par le juge de paix du canton. sauf aux parties, en cas de contestations sur l’estimation, à se pourvoir devant le Tribunal de distriet ». — Et l’art. 19 : « Tous les objets qui doivent entrer en estimation seront estimés d’après leur vraie valeur à l’époque de l'estimation qui en sera faite à l’expiration des baux subsistants ou des délais ci-dessus fixés. Les propriétaires fonciers seront tenus de rembourser aux domaniers tous les dits objets, même les labours et engrais, sur le pied de l’estimation. ».

Il ressort de ces textes : 1° que la loi ne mentionne pas, ici non plus, les innovations parmi les droits réparatoires; 2° que les

(1) Les Ass. révolutionnaires manifestèrent ici leur souci précipité de réforme agraire. Une loi du 27 août 1792 déclara « les ci-devants domaniers… propriétaires incommutables du fonds comme des édifices et superfices de leur tenue ». Les domaniers eux-mêmes s’indignèrent de cette spoliation pure et simple. Aussi une loi du 9 brumaire an VI abrogea la loi de 1792, et « toutes autres lois qui en seraient la suite », et proclama « tous les propriétaires fonciers de domaine éongéable maintenus dans la propriété de leur tenue ». Elle remetiait ainsi en vigueur la loi du 6 août 1791.

(2) La validité de cette renonciation à art. 11 fut controversée, mais elle fut admise par une jurisprudence constante au cours du XIX° siècle. Cf. Rennes, 6 août 1873; Cass. 5 mars 1851 (D: P: 51-1-86). « La renonciation au congément, dit la Ch. des Req. n’ôte pas au convenant ses principaux attributs, à savoir l’imprescriptibilité de la

tenue et le droit pour le propriétaire de faire vendre les édifices et les superfices.

LE BAIL CONGÉABLE 179

édifices et superfices, plantations, cours et jardins, tissu des prairies, ete.., doivent être évalués séparément, un à un et d'une façon détaillée, ou, selon l’expression consacrée, par le menu; et de même les récoltes et les fruits, et jusqu'aux « labours et engrais », dit l’art. 19; que c’est le total de toutes ces estimations particulières qui sera alloué au domanier comme prix de rachat de sa propriété superficiaire.

Le rapport des experts contient une description minutieuse de chaque ouvrage, et ce n’est qu'après cette sorte d'inventaire .que les experts procèdent à l'évaluation. Le fait symptomatique est de décrire chaque chose dans ses moindres détails, de calculer sa valeur intrinsèquement, indépendamment de l’ensemble. Pour une haie ou un mur, on en décrira la forme, la longueur, la hauteur, de quoi il est fait. Ce n’est done pas un droit global qu'on évalue, mais, élément par élément, chacun des édifices et superfices; la reprise n’a pas lieu en bloc, et non seulement par catégories d'ouvrages, mais en quelque sorte par numéro. « Peu importe ce que lédifice a coûté réellement; ce qu'il s’agit de déterminer, c’est ce qu’il a dû coûter : ce qu’il a coûté en théorie ». (1). s On voit que le prix alloué au domanier peut ne pas COITESpondre aux dépenses engagées par lui au jour, peut-être lointain, de l'édification de l’ouvrage, et se trouver d’autre part supérieur à la plus-value apportée à la tenue, au point de vue de sa valeur locative, par l’ensemble des édifices et superfices.

Mais ce système de prisage respecte la loi de 1794, en évaluant ces derniers « à leur vraie valeur à l’époque de l'estimation ».

Le caracière juridique de l'opération explique le fait qu’on ne prenne en considération ni la somme déboursée par le colon, ni la plus-value dont profitera le foncier. L’analyse révèle en effet qu'il ne s’agit ni d’un droit d’accession, ni d’une gestion d’affaires ni de tout autre enrichissement donnant lieu à indemnité, mais d’une vente prévue aux termes du contrat. À quoi tend l'estimation des édifices et superfices ? A fixer le prix du rachat par le foncier d’un droit de propriété dévolu au colon par le bail, dont il constitue un élément essentiel. Le droit de propriété est à l'égard des tiers un droit immobilier : le colon est muni d’un droit réel absolu, avec toutes les conséquences juridiques qui en découlent. Au début du bail, il avait payé au foncier des « deniers d'entrée » pour les édifices et superfices alors existants; il les lui avait achetés; de même, ainsi qu’il est stipulé dans le bail, et quand se produit l’'événemeni,

|. d) M. Ridel. « Le congément », Lorient 1927.

incertain quant à sa date mais prévu au contrat qui y met fin, il les lui revend, selon l’art. 19 de la loi de 1791 (1).

On voit done qu'il ne s’agit aucunement d’une indemnité de plus-value. C’est que les droits réparatoires ne sont strictement que le prix de vente des édifices et des améliorations que le colon congédié cède au foncier. Il est impossible de concevoir même une indemnité de plus-value dans un contrat de vente. Pour en trouver le principe en cette matière, il faut attendre les art. 2 et 3 de la loi du 8 février 1897.

La crise agricole qui commença de sévir vers 1875-1880, amenant une diminution importante des produits de la terre, notamment dans les régions de culture de blé, les inconvénients de la renonciation à l’art. 44 apparurent d’une façon encore plus aiguë, en ce que les colons devaient continuer de faire face à des redevances élevées avec des produits très faibles — sinon déguerpir et abandonner leurs droits.

Des demandes de réforme se firent entendre, parmi lesquelles en 1890 une adresse des habitants de Pont-l'Abbé à M. Méline — en 1892, une pétition signée de 113 domaniers de Morlaix et Lanmeur envoyée à M. Guieysse, député du Morbihan, exprimant le vœu « que la disposition de l’art. 11 de la loi du 6 août fut rétroactivement considérée comme d'ordre public ». Il est certain qu'une réforme était nécessaire : un état de fait économique nouveau démontrait toute l’insuffisance de l’état de droit existant. Pour des raisons différentes, c'est exactement ce que nous avons exposé au sujet de la situation actuelle du fermier améliorateur au chapitre [+ de notre deuxième partie.

La loi du 8 février 1897 crée pour les colons exploitants une nouvelle exponse, dont le caractère est indiqué dans l’art. 2 de la loi : « Le domanier qui fait exponse reçoit du foncier une indemnité égale à la plus-value procurée à l'immeuble par l'existence des édifices et superfices ».

Cette exponse, connue sous le nom « d’exponse payante » introduft un élément tout à fait inconnu dans la matière du domaine congéable sur les deux points qui suivent :

— Jusqu’alors, le bail à convenant expirait de deux façons

(4) C’est en quoi le prisage diffère du remboursement auquel donne lieu en faveur du fermier l’art, 555. Sinon, l’opération de 555 pourrait, elle aussi, s’analyser en une vente. Elle n’en est pas une, en ce que le bailleur ne paiera pas au preneur le prix actuel des constructions, mais le prix qu’elles ont réellement coûté. C’est un « remboursement », dit le texte, non un achat. (cf. suprà, I'° P. ch. Il).

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normales, soit par le congément exercé par le foncier ou provoqué théoriquement par le colon, soit par le déguerpissement de celui-ci. La loi de 1897 crée une troisième fin de bail ou plus exactement elle transforme le déguerpissement en exponse payante.

— Les droits réparatoires ne s’évaluaient jamais qu’en considération de leur valeur actuelle et intrinsèque, abstraction faite rigoureusement de tout autre élément d'estimation. À côté de ce mode traditionnel, la loi de 1897 pose le principe tout différent d’une indemnité de plus-value.

Il faut bien voir comment celui-ci va s'appliquer. Rien n’est abrogé de la loi de 1791 que ce qui est contraire aux dispositions de la loi nouvelle, c’est-à-dire que tout ce qui est relatif à l’exercice du congément, à sa procédure, au prisage, etc... subsiste sans modification. Sous réserve de l’usage des baillées d’assurances, le foncier peut toujours congédier le colon. Mais si le colon, qui avait renoncé dans son bail au bénéfice de l’art. 11, désire quitter la tenue, la loi de 1897 lui octroie un droit à indemnité qu’il ne possédait pas et qu'il réclamait. A côté du congément classique, fonctionnera un nouveau système, celui de l’exponse accompagnée elle aussi d’un certain droit réparatoire déterminé par experts comme pour le congément. « Les experts dit l’art. 3, estimeront la valeur vénale de l'immeuble recouvert, puis supposé dépouillé de ses édifices et superfices; la différence entre les deux estimations constituera la plusvalue ».

Il est évident que cette différence sera moins élevée que la somme allouée au domanier par le prisage traditionnel. C’est que la loi s'adresse à un domanier qui s’est imprudemment démuni de son droit; si elle le restitue contre sa renonciation, c’est en partie seulement.

« À celui-là, le projet n'accorde que le droit de réclamer une indemnité de plus-value, et l’art. 3, en traçant nettement la mission des experts, les met en garde contre une erreur qui consisterait à faire l’assimilation des deux cas, celui du congément et celui de l’exponse et à étendre au second le procédé de l'estimation par le menu qui doit être réservé au premier » (1). Pour ce dernier motif, une expertise a été annulée par un arrêt de la C. de Rennes du 2 août 1905.

La situation juridique du domanier est en effet fort différente dans les deux cas. Dans le cas de celui qui fait exponse, la renonciation au bénéfice de l’art. 11 équivalait pour l’avenir à une renon-

(1) Rapport de M. Grivart au Sénat.

ciation à son droit de propriété superficiaire. Si donc il ne s’agit plus ici d’une vente, d’un transfert de propriété, c’est que le domanier s'est dépouillé de son droit par le double fait de sa renonciation et du déguerpissement. On peut ainsi dire que le domanier qui fait exponse se trouve en quelque sorte dañs une situation analogue à celle du fermier sortant de droit commun.

Certes, nous ne tenterons pas de faire entre l’un et l’autre une assimilation complète. Nous notons simplement que le domaine congéable, contrat d’une nature propre, dont certains éléments se rapprochent soit du contrat de vente soit du contrat de louage ordinaire, perd, dans le cas du domanier qui fait exponse, ses meilleures analogies avec le contrat de vente, et se rapproche indiscutablement du bail à ferme. Sans doute, le fait de créer des améliorations est de l'essence du bail à convenant. Mais qui soutiendra raisonnablement que ce même but puisse demeurer étranger au bail à ferme ?

La loi pose done là le principe de l’indemnité de plus-value, dont nous avons approfondi les données en matière de bail à ferme. Le domanier, dira-t-on, avait un moyen bien simple de conserver tous ses droits réparatoires : c'était de ne pas faire exponse — mais, outre que ce moyen l’attache peut-être indéfiniment à la tenue, il avait pour autre inconvénient, au cas de crise agricole semblable à celle de la fin du XIX° siècle, de le ruiner peu à peu. Afin d'y remédier, le dessein du législateur a été si bien de partager plus équitablement entre les parties les risques d'exploitation, que Part. 10 accorde au foncier la faculté de faire ajourner la demande d’exponse moyennant un réajustement des obligations du colon. Il sera concédé à celui-ci, pour 6 ans au moins, « une baiïllée dont la redevance et la commission seront fixées par une voie d’experts ». M. Grivart note dans son rapport que « le plus souvent la nouvelle baillée sera consentie à l’amiable, sans expertise, avec une juste diminution de la redevance ». Ce système garantit d’une façon plus souple les intérêts des co-contractants.

Sur la question des novalités, l'art. 9 de la loi opère une légère réforme, en ce que le « domanier aura le choix, soit de les enlever, soit de les abandonner sans qu’il y ait lieu à indemnité de part et d'autre. Le foncier pourra toujours les retenir en remboursant la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre. » On eut souhaité que le foncier qui veut conserver les novalités ne paie en échange que la plus-value qu’elles occasionnent à l’immeble, ce qui eut, en outre, donné plus d'unité aux tendances de la loi. Mais l’art.

555 civ. fournit au législateur une indication contraire, qui l’emporte.

TS 2e Cv

LE BAIL CONGÉABLE 4183

L'essentiel de la contribution législative de 1897 réside en définitive, dans l'introduction en cette matière de l’indemnité de plusvalue, située à la base de l’exponse payante. Cette indemnité est renforcée par la création d’un privilège au profit du domanier, aux termes de l’art. 5 $S 3 : « Les édifices et superfices et, en cas d’insuffisance, les fonds seront affectés par privilège à la garantie de la créance du domanier. Faute de paiement au terme ci-dessus fixé (6 mois de délai, art. 5 $ 5), le domanier pourra exercer les droits établis par l’art. 23 de la loi du 6 août 1791, pour le cas de congément ». Ce privilège obéit au point de vue de son inscription aux règles générales indiquées par l’art. 2106 C. civ.

Ajoutons que pour éviter le retour des inconvénients qui marquèrent les renonciations à l’art. 11 de la loi de 1791, « est nulle de plein droit et réputée non écrite toute clause par laquelle le domanier renoncerait à perpétuité, ou pour une période plus longue que la durée totale du bail, au droit d'exponse » (art. 9).

Cette innovation de l’indemnité de plus-value aboutit, on le

. voit, à créer d’une part plus d’aisance dans les rapports des par-

ties entre elles, et d’autre part elle les associe au contraire plus étroitement aux aléas des circonstances diverses qui influent sur une exploitation agricole. Dans cette sorte de coopération plus exacte du bailleur et de l'exploitant, nous voyons un des avantages sociaux indiscutables qui naissent indirectement de la loi. Une réforme bien conçue du contrat de louage engendrera, nous l'avons dit, les mêmes avantages, et le principe de lPindemnité de plusvalue est susceptible de faire évoluer pareïllement le bail à ferme dans le sens de la coopération et de l’association des intérêts, en contribuant à rendre le bailleur moins indifférent à la bonne gestion du fermier.

Quant au bail à convenant, destiné à faciliter la mise en valeur des pays nouveaux, il semble qu’on pourrait avantageusement l’étendre hors des limites étroites de la Basse-Bretagne. Aucune disposition légale ne sy oppose. Il pourrait ainsi rendre des services dans les contrées de colonisation, de même qu’il aurait pu, comme le proposaient certains techniciens, être appliqué à la restauration des régions dévastées. Tel quel, il ne nous à pas paru cependant inutile d'y montrer l'introduction de l'indemnité de plus-value par le législateur, afin d'y trouver, sinon un modèle, du moins l’exemple d’une expérience voisine de notre matière.