Journal officiel, séance du 10 juillet

rances et de ses ambitions ; mais il n’a pas encore assez pour payer tout : il donne ce qu'il a, et pour le reste, confiant dans son courage, dans son économie, dans sa sobriété, il se fait faire crédit en constituant hypothèque ; puis, plus tard, quand il à réussi à se libérer, il recommence.

Et de même, s’il arrive que les héritiers d’une propriété ne veuillent pas la morceler, et que l’un d'eux, pour la garder tout entière, contracte une dette garantie par un privilège, est-ce que, ici encore, le rôle de l’hypothèque n’est pas utile.et favorable à la propriété générale ?

Aussi partageons-nous l’opinion de notre maître, M. Flach, professeur au collège de France et à l'Ecole des sciences politiques, quand il dit dans son cours : «L’hypothèque est plutôt un signe de prospérité que lindice d’un mauvais état des choses ».

Oui, elle est un signe de prospérité, quand elle n’excède pas certaines limites. Elle estune précieuse réserve pour l'avenir. Mais est-elle exorbitante en France? Voilà la question.

Il est très difficile, faute de statistiques fidèles et méthodiquement faites, d'évaluer exactement le montant de notre dette hypothécaire. Les hypothèques occultes, la confusion des inscriptions de privilège du vendeur avec les autres inscriptions, la non-radiation de la plus grande partie des dettes remboursées, tous ces faits rendent les statistiques

incomplètes et d’une exactitude toute relative. Deux enquêtes sur les charges de la propriété foncière ont eu lieu en France en 1840 et en 1877. Avant ces deux enquêtes, voici quels étaient les résultats fournis par les chiffres officiels : Le montant des créances hypothécaires inscrites était de :

Au 1er juillet 1820. . 8.863.894.965 fr.

Ausrjuilletr892 Ru 2533 200780 Au 1° juillet 1840. . 12.544.098.600 »

La statistique de 1877 a été établie avec le même empirisme, en laissant dans l’ombre la plupart des faits qu’il était intéressant de connaître.

Au 31 décembre 1876, le montant des créances hypothécaires s'élevait à 19.278.000.000 fr.

Mais en faisant la déduction des inscriptions non radiées, après remboursement de la créance, la dette hypothécaire se réduisait, d’après les calculs de M. Boutin, à 14 nulliards 369 millions, y compris 83» millions d'inscriptions, à la requête du Crédit foncier.

Depuis cette époque, il résulte des chiffres des inscriptions sur lesquelles a été perçu le droit d’enregistrement, qu'un mouvement ascensionnel s’est produit jusqu'en 1882. En effet, au 1°" janvier 188», la dette hypothécaire s'élevait à 21 milliards, y compris 2 milliards dus au Crédit foncier. Au contraire, un mouvement de décroissance a eu lieu jusqu’en

1893 où l’on trouve à peu près le même chiffre qu’en

Cest surtout les ventes d'immeubles qui, de 1877 à 1883, avaient provoquéle mouvement ascensionnel des inscriptions hypothécaires ; mais à partir de 1884, les mutations à titre onéreux ont subi une baisse continue.

Les capitaux compris dans les ventes d’immeubles s’élevaient à :

En Ton RON 2 010 0millionsidé francs ÉTGSEe er 520000 —- En 1884 1.964,6 — Énr600 APE RL OA — RHONE ARE RTS TO — EDALOOS ER VOA PA TT 00 TO LM —

La moyenne, pour les trois années, 1896, 1897, TSOBATESSOIT A6 et et 6021 .

On constate donc une décroissance constante, depuis 1884, du chef des ventes d’immeubles, et le chiffre de 14 milliards 369 millions que nous avons donné comme capital de la dette hypothécaire, en 1897, ne pourrait être grossi par le fait de l’inseription du privilège du vendeur. De ce côté, par conséquent, le chiffre du passif foncier a dû rester sensiblement le même.

En est-il de méme des prèls hypothécaires ?

Louis Dop 9

Ici nous constatons, d’un côté, un accroissement considérable dans les prêts consentis par le Crédit foncier. De 832 millions, en 1876, le solde des capitaux dus par des particuliers à cette société atteint aujourd’hui 7.808 millions (Exercice 1900).

Quant aux prêts fonciers directs de particulier à particulier, les causes que nous avons déjà indiquées tendent à les restreindre de plus en plus. Les difficultés de recouvrement des créances hypothécaires, les frais onéreux de constitution des actes hypothécaires, l'incertitude du versement exact des intérêts, tout contribue à diriger le mouvement de l'argent vers les opérations de bourse et vers les valeurs industrielles ou d'Etat.

Il nous est donc permis de penser qu’en 1901, comme en 1877, la dette foncière dela France atteint environ 14 milliards et demi. !

Ce résultat peut, d'ailleurs, être vérifié et contrôlé. En effet, en prenant le chiffre de 420 millions de créances hypothécaires soumis annuellement au droit de succession, et en le multipliant par 35, durée moyenne de survie des générations, on arrive à un total de 14 milliards 700 millions.

Si maintenant, nous comparons entre eux les divers éléments du passif foncier : Inscriptions, prêts hypothécaires, ventes d'immeubles, on constate que les deux éléments essentiels du crédit immobilier : à savoir l'emprunt sur hypothèque et les

ventes d'immeubles subissent une dépression marquée. Le tableau suivant permet de le vérifier :

Capital annuel moyen des Période 1877-81 Période 1894-98

TR SCRIDUODS RME EE le 1.971,7 2.058,6 millions PRÉTSINYDOIRÉCAIRES Te 993,9 938,1 — Ventes d'immeubles. . 4": : 2.262,6 1.845,7 —

On voit donc combien les transactions diminuent; les sources du crédit immobilier se tarissent ; les prêts se raréfient lorsqu'ils devraient, par leur nombre, apporter aux agriculteurs l’aide et le secours que ceux-ci attendaient, etqu'ils ont le droit de demander, parce que leur fortune mobilière etimmobilière leur permet d’offrir des garanties considérables.

Des calculs faits en 1852, il résultait que la propriété immobilière en France, pouvait être évaluée approximativement à 56 milliards, produisant un revenu brut de 1.920 millions.

En 1882, on arrivait aux évaluations suivantes : la valeur vénale de la propriété agricole est de 75 milliards, dont 5 milliards pour la valeur des bâtiments occupés par la population agricole. Le revenu net est de 2.750 millions.

Actuellement, les évaluations officielles les plus récentes estiment notre capital foncier à 7/0 muilliards 905 millions.

Comme le passif hypothécaire oscille entre 14 et 15 milliards, c’est donc à peine le 7/10 de cette 1m-

mense richesse qui est engagé dansles opérations du crédit foncier.

Ce résultat ne permet-il pas aux agriculteurs de se plaindre à bon dreit du peu de crédit qu'ils possèdent, eu égard à la fortune colossale qu'ils peuvent offrir en garantie. De quelle utilité, au point de vue du crédit agricole, est donc cette réserve du crédit hypothécaire qui s’élève à 126 milliards ! 126 milliards provenant de sûretés réelles immobilières! 13 milliards provenantde süretés réelles mobilières ! au total, en chiffres ronds, 7/0 milliards de garanties réelles, sauf la part qui revient aux propriétés urbaines, tel est le gage que les agriculteurs peuvent offrir immédiatement, quand on songera à établir pour eux, de façon sérieuse et pratique, l’organisation du crédit agricole.

Il serait Juste, dans ce total, de faire la part du crédit foncier urbain, mais nos statistiques ne nous renseignent pas à ce sujet. Nous ne possédons des éléments d'appréciation qu’en ce qui concerne les opérations de la société du Crédit foncier de France.

Ses opérations se classent d’après le tableau sui-

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