DURÉE DU PRÊT
( 20 annuités de 5,82 2359
CO ans ^20 — 5,77 2359
30 ans
i 10 annuités de 7,02 0680 < 10 — ^ 6,97 0630 \ 10 — '* 6,92 0680
53 ans < l8 — 5,85 4043
25 ans
50 ans Me — 5,96 2376
20 ans
45 ans ^15 — 6,10 7618
15 ans
40 ans < 13 — 6,30 5210
10 ans
(il — 6,62 9424
35 ans < 11 — 6,57 9424
C'jîsl une sorte crouverlurc de crédit. Ces jircts sont pou usités. L'objet primitivement unique du Crédit foncier, qui est demeuré son ol)jol essentiel et vraiment original : c'est le prêt à lonjî terme. Quelle que soit d'ailleurs la durée du prêt, il ne peut être consenti que moyennant certaines conditions que nous allons indiquer.
Art. \''\— Conditions générales des prêts.
4t0. Aux termes des articles 52, 06 et .'iO des statuts, la Société du Crédit foncier subordonne ses prêts à trois conditions fondamentales :
1° KUe ne prête que sur première hypothèque ;
a*' Elle ne fait aucun prêt qui excède la moitié de la valeur de la propriété;
3° Elle n'accepte pour gage que des immeubles d'un revenu durable et certain.
441. !'■« Rkglr. Obligation de ne prêter que sjir première hypothèque. — Cette obligation résulte non seulement des statuts mais de rarliclc 6 du décret du 28 février 1852. Toutefois le môme article ajoute : « Sont considérés comme faits sur première iiypothèque, les prêts au moyen desquels tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et intérêts. » La Société devra donc se faire subroger dans les droits du premier créancier inscrit si la somme empruntée est destinée à rembourser celte première créance, des deux premiers créanciers inscrits si la somme empruntée doit éteindre la créance garantie par la seconde inscription et ainsi de suite. La Société, en un mot, peut venir, dans l'ordre, en concurrence avec des créanciers hypothécaires plus anciens qu'elle, mais elle doit toujours occuper vis-à-vis d*eux un rang d'inscription antérieur.
C'est la Société (jui se charge d'opérer le remboursement des créanciers qui la priment. Si l'échéance est arrivée, elle lui remet les fonds, et obtient mainlevée de l'hypothèque, si l'échéance n'est pas arrivée, elle peut user des droits qu'aurait le débiteur lui-même pour contraindre son créancier à recevoir un remboursement anticipé. Entin si les
— âOci —
termes du contrat et la résistance du créancier font obstacle à ce remboursement anticipé, la Société garde par devers elle les sommes nécessaires pour désintéresser le créancier à l'échéance et ne remet à l'emprunteur que le surplus.
Le Crédit foncier peut se faire céder par le créancier inscrit en première ligne, son rang hypothécaire, si celui-ci y consent et s'il est capable pour donner ce consentement. La femme mariée peut, avec l'autorisation de son mari, consentir une antériorité au profit du Crédit foncier dans l'effet de son hypothèque légale, si son contrat de mariage lui laisse la capacité de s'obliger solidairement avec son mari.
442. Subrogation. Lorsque, au lieu d'obtenir une cession gratuite d'antériorité, le Crédit foncier rembourse le créancier inscrit au premier rang, il doit se faire faire par celui-c une subrogation conventionnelle. Au moyen de cette subrogation, non seulement le Crédit foncier se trouve colloque au rang du créancier subrogeant, mais il s'y trouve avec toutes les prérogatives spéciales que consacre à son profit le décret du 28 février 1852, notamment en ce qui concerne l'exigibilité de la dette et les voies d'exécution (voy. n^^ 497 et s.) Mais il va de soi qu'il ne peut exercer ses droits, vis-à-vis des créanciers postérieurs en rang, que jusqu'à concurrence du montant de la créance qui primait la leur.
Si la créance à rembourser pour obtenir la subrogation n'est pas exigible en totalité, le Crédit foncier ne serait pas suffisamment couvert s'il prêtait seulement la somme nécessaire pour opérer ce remboursement partiel, car, aux termes de l'article 1252 du code civil le créancier qui n'a reçu qu'un payement partiel conserve un droit de préférence sur le subrogé, pour le montant de ce qui lui reste dû. Le Crédit foncier pourrait donc se trouver primé pour le reliquat de la créance par le créancier subrogeant. Aussi, en pareil cas, exige- t-il que le créancier subrogeant consente subrogation pour le tout dans l'hypothèque qui garantit sa créance ; le Crédit foncier de son côté conserve somme sutfisante pour désintéresser celui-ci à l'échéance, La subrogation peut se faire sans le consentement du créancier remboursé. Il faut, dans ce cas, qu'elle soit faite dans les formes prévues par l'article 1250, § 2 du code civil, c'est-à-dire que l'acte d'em-
l)runl et la quillance soient notariés et mentionnent que l'emprunt a été contracté en vue du remboursement et le payement opéré des deniers fournis à cet effet par le nouveau créancier.
443. Suhrofjation dans l'hypothèque légale de la femme. — Le Crédit foncier peut se faire subroger dans l'hypothèque légale de la femme , non inscrite, quand la femme est habilitée par son contrat de mariage à renoncer à ce droit. 11 est alors tenu d'inscrire son hypothèque (art. 9 de la loi du 23 mars 18o5). Si l'hypotlièque légale est inscrite, l'article 9 du décret du 28 février XS'.yl réserve au Crédit foncier le droit d'en obtenir mainlevéa. — S'il s'agit d'un mineur, le consentement à la subrogation ou la mainlcvéo est soumis à la délibération du conseil de famille.
44i. Exceptions. Diverses exceptions ont été apportées au principe que le Crédit foncier ne peut prêter que sur première hypothèque. La première résulte de la loi du iO juin 1833 dont l'article 3 est ainsi conçu : « Si l'immeuble est grevé d'inscriptions, pour hypothèques consenties à raison de garantie d'éviction ou de renies viagères, la Société du Crédit foncier peut néanmoins prêter, pourvu que le montant du prêt, réuni aux capitaux inscrits, n'excède pas la moitié do la valeur de l'immeuble, conformément à l'article 7 du décret du 28 février 1852. > On conçoit, en effet, que l'hypothèque ayant pour objet, en pareil cas, de garantir des capitaux non remboursables, et la subrogation étant par suite impossible, les propriétaires des immeubles grevés se seraient trouvés, sans raison suftisante, privés de tous les avantages attachés aux prêts du Crédit foncier.
Les autres exceptions résultent du décret du 28 juin 1856, relatif aux avances sur obligations (voy. n» 472) ; de la loi du 28 mai 1858 sur le drainage (voy. n» 474) ; du déci'cl du 7 août 1869 relatif aux avances sur valeurs (voy. n® 472). Nous les examinerons en traitant de ces diverses matières.
445. Deuxième règle. <; Le prêt ne peut, en aucun cas, excéder la moitié de la valeur de la propriété; le maximum du prêt sera fixé par les statuts »>, dit l'article 7 du décret du 28 février 1852. Cette disposition était nécessaire pour assurer le crédit des Sociétés, en leur constituant toujours un
gage supérieur au recouvrement à opérer. L'article 56 des statuts du Crédit foncier a abaissé ce minimum au tiers de la valeur pour les vignes, bois et autres propriétés dont le revenu provient de plantations. Il a stipulé en outre, pour les usines et fabriques dont le revenu et la valeur vénale sont sujets à de très grandes variations , qu'il ne serait tenu compte que de leur valeur propre, indépendante de leur affectation industrielle.
Enfin, aux termes de l'article 57 des statuts « l'annuité au service de laquelle l'emprunteur s'engage ne peut, dans aucun cas, être supérieure au revenu total de la propriété. » Grâce à cette disposition, la Société peut, en cas de retard d'une' annuité, se désintéresser par la mise sous séquestre des revenus de l'immeuble, sans recourir nécessairement à l'expropriation.
Au surplus, le Ci'édit foncier s'interdit en pratique de prêter même jusqu'à concurrence du maximum statutaire sur des immeubles de peu de valeur. 11 serait à craindre, en effet, qu'en cas d'expropriation les frais de poursuite et de vente ainsi que les privilèges généraux énumérésdans l'article 2101 du Code Napoléon n'absorbassent plus de la moitié de la valeur de la propriété et qu'il ne s'en suivit une perte pour la Société.
446. Troisième règle. « La Société, dit l'article 55 des statuts, n'accepte pour gage que les propriétés d'un revenu durable et certain. » En conséquence, sont exclus (art. 54) : 1<^ les théâtres, 2° les mines et carrières, à quoi il faut ajouter 3*^ les immeubles par destination qu'un simple changement de destination peut soustraire au droit de suite, 4° les immeubles dépendant du domaine public qui, par leur inaliénabilité, échappent à l'expropriation ; 5" les immeubles formant un majorât inaliénable.
Une seconde catégorie d'immeubles, sans être rigoureusement exclue, ne peut être admise aux prêts que sous certaines conditions : l» les immeubles indivis ne peuvent être acceptés que si l'hypothèque est étabhe sur la totalité de ces immeubles du consentement de tous les copropriétaires. Ceux appartenant à des établissements publics placés sous la tutelle administrative ne peuvent être hypothéqués et acceptés
comme gages, que sous rautorisalion délivrée par raulorilé compétente. Ceux dos femmes mariées ne peuvent Vulve que du consentement du mari, et pour les femmes dotales, avec Tautorité de justice, dans les cas prévus par le code civil. 2^* Les biens dont l'usufruit et la nue propriété ne sont pas réunis ne peuvent être acceptés en gage que du consentement do tous les ayants-droit à l'établissement de l'hypothèque. On peut en dire autant dos biens vendus à réméré, des biens saisis, des biens provenant de donation ou de partage anticipé, des biens possédés à titre emphytéotique ou grevés do rentes perpétuelles.
447. Que devrait-on décider à l'égard des actions de la Banque de France immobilisées en vertu de l'article *7 des statuts de la Banque du 16 janvier 1808 (voy. n« 216), lesquelles sont sous tous les rapports assimilées à de véritables immeubles? M. Josscau pense que rien ne s'oppose à ce que ces actions servent de gage à un prêt hypothécaire par le Crédit foncier. Mais il fait remarquer que le montant de l'annuité et la durée du prêt devraient être calculés de manière que le remboursement total soit effectué avant l'époque fixée pour l'expiration du privilège de la Banque de France, qui prend fin 1897. Toutefois, il nous parait difficile d'appliquer aux actions immobilisées les dispositions des statuts relatives aux immeubles et à leur estimation, et nous croyons qu'un prêt do ce genre serait aussi contraire à la lettre des statuts qu'à l'esprit du décret du 28 février 1852, conçu dans la pensée de dégrever la propriété foncière et rurale.
Art. 2. — Demandes d'emprunt.
A. — Forme de la demande.
448. L'administration du Crédit foncier fournit aux emprunteurs des modèles de demande, qui doivent énoncer : 1" le montant de la somme demandée; i'^ la durée du prêt; 3° la désignation sommaire des biens offerts en garantie ; 4° la déclaration des revenus et charges; 5« l'indication des servitudes; e*» l'état civil de l'emprunteur; 7° le nom du
notaire qui sera cliargé d'instrumenter pour lui. La demande doit être accompagnée des pièces suivantes : i» Les titres de propriété des biens offerts en garantie ; S'' la copie certifiée de la matrice cadastrale et du plan cadastral ; 3" les baux ou l'état des locations avec indication des loyers payés d'avance; 4° la déclaration des revenus et charges; 5° la cote des contributions de l'année courante ou de l'année précédente ; 6° la police d'assurance s'il en existe ; 7" un état d'inscription constatant la situation hypothécaire de Timmeuble, en ce qu touche les inscriptions et transcriptions, ou un certificat négatif; enfin 8<^ un engagement de payer les frais que pourrait nécessiter l'estimation des propriétés et dont la consignation préalable est quelquefois exigée.
B. — Examon de la demande.
449. L'administration saisie de la demande fait porter son examen sur la personne de l'emprunteur, sa moraUté, sa capacité civile, sa solvabilité, son état civil, suivant qu'il est marié ou célibataire, tuteur ou non; sur la nature, la consistance et la valeur des- biens offerts en garantie, leur apti tudc à être aliénés ou hypothéqués, les servitudes et charges dont ils sont grevés ; sur l'établissement de la propriété en la personne de l'emprunteur par l'un des moyens reconnus par le Gode civil ; sur la -situation hypothécaire de l'emprunteur et de l'immeuble offert en gage; enfin sur la régularité des titres produits pour établir ces divers éléments de fait.
Art. 3. — Réaiisation du prêt.
450. Lorsque, après examen de la demande, la Société croit devoir consentir le prêt, deux actes sont nécessaires pour sa réalisation : 1^ un acte de prêt conditionnel dont l'effet est suspendu jusqu'à l'accomplissement des formalités hypothécaires indispensables pour la purge; 2° un acte de prêt définitif. Ces actes doivent être notariés.
L'acte conditionnel doit contenir toutes les clauses du contrat. Il énonce le montant de la somme prêtée, celui des
annuités, la durée de l'amortissement, les clauses de remboursement anticipé, l'obligation de l'emprunteur, ainsi que l'obligation solidaire de sa femme s'il y a lieu, la désignation do l'immeuble et l'établissement de propriété, ainsi que l'affectation hypothécaire, la déclaration de l'état civil de l'emprunteur, le transport de l'indemnité due par la Compagnie d'assurances, en cas de sinistres, le délai dans lequel il sera procédé à la purge et à la réalisation du prêt définitif. L'acte stipule le remploi des sommes destinées à rembourser des créances inscrites. Si quelques-unes de ces créances ne sont pas exigibles, l'acte fixe à quelles conditions le payement en sera fait à l'échéance par le Crédit foncier, qui retient somme suffisante à cet effet.
451 . En vertu de cet acte conditionnel, la Société prend hypothèque sur l'immeuble, et fait inscrire l'hypothèque légale subrogée de la femme ou mention de la subrogation en marge de l'hypothèque déjà inscrite. Elle se fait, en outre, délivrer un état des inscriptions antérieures. L'emprunteur doit alors procéder à la purge s'il y a lieu (voy. n° 489). Si l'état d'inscriptions ou la purge révèlent des hypothèques primant celle de la Société, il ne peut être donné suite au projet d'emprunt, à moins que l'antériorité ou la subrogation ne soit consentie à la Société. Dans ce cas, la Société, après s'être fait payer le montant de ses frais, donne mainlevée de son inscription hypothécaire.
Si, au contraire, la priorité du rang hypothécaire est assurée, il est passé outre à la réalisation définitive du prêt, par un nouvel acte qui constate l'accomplissement des formalités, la remise du montant des capitaux empruntés, la quittance, s'il y a lieu, des créanciers subrogeants, la retenue opérée, le cas échéant, par la Société pour désintéresser les créanciers qui n'auraient pas encore fourni leur mainlevée. « L'hypothèque consentie au profit d'une société de crédit foncier, par le contrat conditionnel de prêt, prend rang du jour de l'inscription, quoique les valeurs soient remises postérieurement (1). »
En échange, la Société du Crédit foncier remet à Tem-
(1) Loi du 10 juin 1853, an. i.
prunteur, soit des lettres de gage pour la valeur nominale du prêt, soit la somme en numéraire (1). En fait, depuis quelques années, la réalisation du prêt a toujours lieu en numéraire.
Art. 4. — Libération,
452. Le remboursement par annuités est la règle en matière de prêts à long terme. L'annuité est payable en espèces le 31 janvier et le 31 juillet de chaque année. Elle est calculée de manière à éteindre complètement la dette pendant le nombre d'années fixé pour la durée du contrat. Elle devait comprendre, d'après l'article 59 des statuts de 1877 : « 1° l'intérêt; — '^'^ l'amortissement déterminé par le taux de l'intérêt et la durée du prêt; — 3" une allocation annuelle pour droits de commission et frais d'administration, qui ne peut excéder 0 fr. 60 c. pour 100 francs, si ce n'est en vertu d'un décret rendu en Conseil d'État sur la demande du conseil d'administration. » Cette allocation annuelle s'abaissait progressivement jusqu'à 0 fr. 45 c. pour les prêts ruraux et Ofr. 33 c. pour les prêts faits aux communes.
453. Le décret du 28 février 1858 avait fixé la quotité maxima et minima de la somme affectée à l'amortissement. Celui du 28 mars 1832 remit au gouvernement le droit de la fixer pour chaque société. Les statuts du Crédit foncier approuvés en 1877 lui laissaient toute latitude à cet égard. Touiefois deux données du calcul étaient limitées par des maxima. Le taux de l'intérêt ne pouvait dépasser le taux légal; la durée du prêt ne pouvait excéder soixante ans ni celle de la Société.
434. Tout ce mode de calcul de l'annuité a été transformé par les nouveaux statuts du 26 juillet 1882. Le droit de commission de 0 fr. 60 c. 0/0 avait donné lieu à de vives réclamations. Il grevait en effet l'annuité d'une somme 'égale, jusqu'à la fin du prêt, alors que le capital prêté diminuait d'année en année par le jeu de l'amortissement, si bien que
(1) statuts, art. 51.
dans la dernière année du prôt, par exemple sur un prôt de 100,000 francs, le Crédit foncier recevait GOO francs pour rémunération d'un capital fourni de 4,690 francs, soit près de 13 0/0. — Le droit de commission fixe a dfsparu du nouveau texte. « L'annuité comprend, dit l'article 59 actuel : 1° l'intérêt; 2" l'amortissement déterminé par le taux de rintérùf'et la durée du prêt. — Mais, en revanclie, le maximum du taux de l'iniérêt fixé jusque-là au taux légal de 5 0/0 disparaît. L'article 58 nouveau porte que ce taux « ne pourra dépasser de plus de 0 fr. 60 c. 0/0 le taux de revient des obligations en émission au moment de la fixation du taux d'intérêt des prêts. » L'économie des prêts se trouve donc changée en deux points importants, d'une part à leur détriment, en ce qu'ils ont à subir toutes les fluctuations qui pourraient élever au-dessus du taux légal le taux de revient des obligations ; d'autre part à leur avantage en ce qu'ils profitent de tout abaissement. Déplus, en faisant rentrer les Ofr. 60 c. dans l'intérêt, on diminue le poids mort des annuités et il suffit d'une annuité moindre pour amortir un capital dans un temps donné par suite de l'accélération plus grande de l'amortissement dans les dernières années.
455. Le mécanisme de l'amortissement repose sur l'accumulation progressive des intérêts composés. Telle annuité toujours égale représente chaque année une portion moindre afférente aux intérêts et une portion croissante afférente au remboursement du capital. L'amortissement qui marche lentement dans les premières années . s'accélère dans les dernières (1).
Pour faire saisir par des chiffres cet accroissement, supposons, avec M. Josseau, un emprunt de 100 francs au taux
(1) La somme amortie par un emprunteur qui paye annuelleraout 1 fr. d'amortissement est en
an
de 1 fr.
ans
de 2
ans
de 12
ans
de 33
ans
de 61
ans
de 12'»
bo
ans
de 216
co
ans
de 367
de 4 fr. 23 c. d'intérêt amorti en cinquante ans au moyen d'une annuité de îifr. 45 c. , laquelle comprend une somme annuelle fixe de 0 fr. GO c. de droits de commission. La première année, la portion de cette annuité affectée à l'intérêt est de 4 fr. 24 c. et celle affectée à l'amortissement est de 0 fr. 59 c. 75 millimes. Mais au commencement de la dixième année, il ne reste plus dû sur le capital que 93 fr. 60 c. , l'intérêt n'est donc plus que de 3fr. 96 c. et 0 fr. 87 c. 13 millimes sont consacrés à l'amortissement. Dans la quarantième année, il ne reste dû que 42 fr. 18 c.; l'intérêt payé est de 1 fr. 76 c. et l'amortissement est de 3 fr. 08 c. Enfin, dans la cinquantième année, au commencement de laquelle il restait dû 4 fr. 69 c. , la somme payée pour intérêt n'est plus que de 0 fr. 13 c. et le capital amorti de 4 fr. 69 c.
436. Un autre exemple emprunté au même auteur fera ressortir les avantages de ce mode de libération sur le mode ordinaire. Supposons qu'un individu emprunte au Crédit foncier une somme de 10,000 francs remboursable en vingt ans. Il aura à payer une annuité de 836 fr. 72 c.; il aura donc payé au bout de vingt ans 17,134 fr. 40c.
S'il a emprunté la même somme à 5 0/0 il aura payé au bout de vingt ans, vingt fois 300 francs pour intérêts, soit. 10,000
Et il devra le capital 10,000
Soit en tout 20,000
Différence en plus ..... 2,8G3fr. 60c.
Pour une somme de lOO fr. au taux de 5 0/0 remboursable en
l'annuité se décom- ( Araor- Com-
10 ans serait de 13 fr. 4294 posant en \ tissement Intérêts mission
20 ans — 8 5672 — 2,9672 5 0,60
3d ans — 1 0707 — 1,4707 5 0,60
40 ans — 6 4052 — 0,8052 5 0,60
50 ans — 6 0624 — 0,4024 5 0,60
Exemple de la croissance de l'amortissement. Prêt de 100 fr. au taux de 4.2o, avec commission de 0 fr. 60.
décom- i Com- Amortis- Capital
l»-» annuité 5,45 se posant en \ mission intérêts sèment restant dû
Le Crédit foncier peut, grâce à ce qu'il opère sur de Jurandes masses de capitaux , les recomposer au fur et à mesure , au moyen d'une capitalisation semestrielle , que sans doute l'emprunteur pourrait théoriquement faire luimême, mais qu'en pratique il lui serait bien difficile d'opérer.
457. L'emprunteur peut, lorsque, par le fonctionnement des annuités, il s'est libéré d'une partie du capital , faire restreindre l'hypothèque qui grève son immeuble. Il a droit d'en obtenir la radiation complète, aussitôt que par le payement de la dernière annuité il a achevé de s'acquitter.
458. Tout le système de l'amortissement reposant sur la capitalisation régulière des annuités, on comprend que le moindre retard jetterait une perturbation irrémédiable dans le fonctionnement de ce mécanisme; aussi la Société est-elle armée par le décret du 28 février 1852 de moyens d'exécution énergiques (voy. n°^ 497 etsuiv.). Le défaut de payement d'une annuité rend exigible la totalité de la dette, un mois après la mise en demeure,
459. Les annuités dues au Crédit foncier sont-elles prescriptibles par cinq ans comme les arrérages, par application de l'article 2,277 du Code civil? A cet égard, il y a lieu de distinguer; pour la portion de l'annuité afférente aux intérêts et au droit de commission, la question doit être tranchée par l'affirmative. Mais la fraction variable de chaque annuité afférente à l'extinction du capital doit être considérée comme une part du capital et par suite ne peut être prescrite que par trente ans.
460. Le remboursement total ou partiel par anticipation peut avoir lieu, soit par la volonté du débiteur exerçant la faculté qui lui est réservée par l'article 10 du décret du 28 février 1852 de se libérer avant le terme, soit par la volonté de la Société qui peut exiger dans les cas que nous indiquerons (n<^» 467 et 504) l'intégralité du capital dû. Le remboursement volontaire ne peut être effectué que pour des fractions du capital se comptant par centièmes et par payements en comprenant cinq au moins. Il donne lieu au profit de la Société à une indenmité (pii a été fixée par la loi du 6 juillet 1800 (art. 9) à 0 fr. 50 c. 0/0 du capital remboursé. Il est combiné de manière à n'apporter aucun chan-
gement aux époques fixées pour le payement des annuités.
461. L'emprunteur qui se libère par anticipation a, aux termes de l'article 63 des statuts , le choix de le faire soit en numéraire, soit en obligations ou lettres de gage. S'il adopte la seconde alternative, les lettres de gage seront reçues au pair par la Société, ce qui constitue un précieux avantage pour l'emprunteur à qui il est loisible de profiter du moment où les obligations sont au-dessous du pair, pour s'en procurer et rembourser ainsi sa créance avec une monnaie ayan t une valeur nominale supérieure à sa valeur d'acquisition. Mais les remboursements ne peuvent être effectués qu'en obligations appartenant à l'émission indiquée par le contrat de prêt. La Société serait, en effet, lésée si l'emprunteur avait la faculté de la rembourser avec des obligations produisant un autre intérêt que celles émises en représentation de son emprunt ou remboursables à d'autres conditions.
462. Il a été jugé que les prêts peuvent être remboursés, pour la totalité du capital, en obligations foncières, malgré la dépréciation de ces obligations, par suite de la faillite de la Société (Ij; et môme, dune façon générale, que les prêts faits par une société de Crédit foncier peuvent par appréciation de la commune intention des parties, être déclarés remboursables non en numéraire, mais en obligations foncières, malgré la dépréciaiion de ces obligations , par suite du mauvais état des affaires de la Société (2).* Peu importe que l'emprunteur ait tardé à se libérer en offrant ses titres postérieurement à l'exigibilité de la dette, et que, dans l'intervalle, les titres aient diminué de valeur, si cette dépréciaiion a été le résultat de la mauvaise administration de la Société (3). Mais la faculté de se libérer en obligations ne s'applique pas aux intérêts dus par l'emprunteur (4).
463. Tout remboursement fait à la Société doit avoir pour conséquence une extinction correspondante d'obligations. En effet, aux termes de l'article 14 du décret du 28 février 1852
(1) C. de Grenoble, 28 mai 1878, Sirey, 78.2.297, Talon.
(•2) Cassation, 31 mars 4879, Sirey, 80.1.77, Crédit foncier suisse.
(3) C. de Grenoble, 28 mai 1878, Sirey, 78.2.297, Talon.
(4) Cassation, 31 mars 1879, Sirey, 80.1.77, Crédit foncier suisse.
et de l'article 76 des statuts, les obligations foncières ne peuvent dépasser le montant des engagements pris par les emprunteurs. La Société est donc tenue si elle est remboursée en numéraire, d'employer cet argent au rachat d'obligations au pair; si elle est remboursée en obligations de les annuler, sauf à les remettre en circulation, en représentation de nouveaux prêts consentis pour égale somme.
464. Lorsque le remboursement n'est que partiel, ni le décret de 1832, ni les statuts ne prévoient comment devra se faire l'imputation. Sera-ce sur les dernières annuités do manière à hâter l'extinction de la dette sans changer le montant de l'annuité? Sera-ce sur l'ensemble des annuités de manière à diminuer le montant de chacune d'elles? En l'absence de disposition légale, le Crédit foncier a adopté le second système, comme étant moins propre à occasionner des perturbations dans son mécanisme, et il insère dans ses contrats de prêts la clause suivante : « Tout remboursement partiel donne lieu à une réduction proportionnelle dans le chiffre des intérêts et de la somme destinée à l'amortissement. — Les frais d'administration sont eux-mêmes réduits de la quotité correspondante au capital remboursé par anticipation. Le remboursement partiel ne comprend d'autres fractions que des centièmes du capital restant dû, sans que la somme remboursée puisse être inférieure au vingtième de ce capital.
465. Il ne faut pas confondre avec un remboursement anticipé le droit que la Société reconnaît à ses emprunteurs de se libérer de plusieurs semestres d'avance. Il ne s'agit pas, dans ce cas, d'une restitution du capital, et, par suite, le débiteur ne peut se libérer en obligations. Il est tenu de verser ses annuités en numéraire, mais la Société lui tient compte, au moyen d'une bonilication, des intérêts des sommes payées d'avance au taux très faible qu'elle oflre à ses déposants; elle ne prélève pas d'ailleurs les 0 fr. 50 c. 0/0 d'indemnité dus sur les remboursements anticipés.
466. t En résumé, dit M. Josseau, on voit qu'il est impossible de trouver un capitaliste qui offre autant de facilités pour la libération anticipée que le Crédit foncier. Tandis qu'il s'astreint à ne rien modifier au contrat d'annuités, il donne, au contraire, à l'emprunteur la faculté d'y déroger, quand
cela lui convient, soit pour se libérer intégralement, soit pour se libérer en partie par des payements d'une faible importance. Il lui permet de payer à l'avance soit une portion du capital restant dû, soit une ou plusieurs annuités avec escompte à son profit, de sorte que, comme on l'a fait remarquer avec raison, les propriétaires trouvent continuellement dans la caisse de l'institution le placement de leurs fonds disponibles, sans perdre un jour d'intérêt, placement le plus sûr de tous, puisqu'il est fait sur eux-mêmes. »
467. Diverses causes peuvent amener l'exigibilité de la dette entière. Les remboursements exigés par anticipation peuvent se faire, comme les remboursements volontaires, en obligations. Ils donnent lieu (sauf les cas de sinistres) à la perception de l'indemnité de 0 fr. 50 c. 0/0 (voy. n» 452 supra). Les cas d'exigibilité anticipée sont :
jo Le défaut de payement d'un semestre un mois après la mise en demeure (1);
2° Le défaut de dénonciation par l'emprunteur des aliénations par lui consenties (2) ;
3® Le défaut de dénonciation des détériorations que l'immeuble aurait subies et qui en diminueraient la valeur (3) ;
4** La dissimulation par l'emprunteur des causes d'hypothèque légale de rescision ou de résolution qui peuvent grever de son chef les immeubles hypothéqués (4) ; 5° La dissimulation de loyers payés d'avance (5); 6*^ La constitution au profit des architectes et entrepreneurs des privilèges pouvant primer l'hypothèque du Crédit foncier (6);
T^ Enfin, les articles 68 et 69 des statuts prévoient un dernier cas d'exigibilité anticipée : « Art. 68. En cas de sinistre, l'indemnité est touchée directement par la Société. — Dans le délai d'un an à partir du règlement du sinistre, le débiteur
(1) statuts, an. 62.
(2) Ibid. art. 64.
(3) Ihid. art. 63.
(4) Ibid. art. 66.
(5) Clauses de l'acte de prêt.
(6) Ibid.
a la faculté de rétablir Timmeuble dans son état primitif, — Pendant ce temps, la Société conserve Tindemnité à titre de garantie jusqu'à concurrence de ses droits, calculés à l'expiration de l'année. — Après la reconstruction de l'immeuble, elle remet l'indemnité au débiteur, déduction faite de ce qui est exigible. — Si, à l'expiration de l'année, le débiteur n'a pas usé du droit de rétablir l'immeuble incendié, et si, avant cette époque, il a notifié son intention de ne pas en user, l'indemnité est définitivement acquise à la Société et imputée sur sa créance, comme payement fait par anticipation. — Art. G9. La Société, si elle juge que, par l'effet du sinistre, les sûretés sont compromises, peut exiger le remboursement de ce qui lui reste dû.
468. Le nombre des prêts hypothécaires réalisés depuis l'origine du Crédit foncier s'élevait en 1880 à 30,035 formant un chiffre total de 1,605 millions de francs, dont 52 au-dessus de 1,000,000 francs, 169 de 500,000 à 1,000,000 francs, 3,286 de 100,000 à 500,000 francs, 3,775 de 50,000 à. 100,000 francs, 11,599 de 10,000 à 50,000 francs et 11,174 au-dessous de 10,000 francs.
La moitié en nombre et en sommes ont été contractés pour une durée de cinquante à soixante ans. Ces prêts sont le but principal de l'établissement. « Moyennant le payement d'une annuité de 4fr. 80 c. aujourd'hui pour un emprunt de 100 francs, un emprunteur peut en soixante ans se libérer vis-à-vis de nous, disait dans son rapport de 1880, M. René Brice, l'un des censeurs. Le taux a fait de l'emprunt, justement considéré autrefois comme un instrument de ruine , un véritable moyen de s'enrichir. L'acquéreur d'une maison produisant 5 0/0 de son prix d'achat, peut, s'il a à sa disposition la moitié de ce prix, acquitter l'autre moitié que nous sommes toujours disposés ù lui prêter, par le seul versement entre les mains du Crédit foncier et pendant soixante ans de moins de la moitié de ses revenus. Ainsi après soixante ans, il devient, ou ses héritiers, si ce n'est lui, deviennent propriétaires d'un immeuble libre de toutes charges, pour lequel ils n'ont en réalité déboursé que 50 0/0 de sa valeur; les autres 50 0/0 augmentent d'autant leur fortune primitive. »
