CHAPTER SECOND

RULES PARTICULAR TO DIFFERENT TITLES BY WHICH REAL RIGHTS ARE ACQUIREZ,

2098 (as amended). Al] acts inter vivus, conveying the OWnership of an immoveable must be registered at length, or by rmemorial,

In default of such registratio.., the title of con- Veÿance cannot be invoked against any third party who has purchased the same Property from the same vendor for a valuable consideration and whose title is registered,

Registration has the same effect between two donees of the same im- 0veable,

Every Conveyance by

meuble par testament doit être enregistrée, soit par transcription ou par inscrivtion, Lg une déclaration de la date du décès du testateur.]

[La transmission par succession doit être enregistrée au moyen d’une déclaration énonçant le uom de l'héritier, son degré de parenté avec le défunt, le nom de ce dernier et la date de son décès, et enfin la désignation de l’immeutie.]

[Jusqu'à ce que l’enregistrement du droit de l'acquéreur ait lieu, l’enregistrement de toute cession, transport, hypothèque ou droit réel par lui consenti affectant l’immeuble est sans effet.]

will of an immoveable must be registered either at length or by memorial, [with a declaration of the date of the death of the testator.]

[The transmission of immoveables by succession must be registered by means of a declaration setting forth the name of the heir, his degree of relationship to the deceased, the name of the latter, the date of his death, and, lastly, the desigaation of the immoveable.]

[So long as the right oi the purchaser has not been registered, all conveyances, transfers, kypothecs or real rights granted by him in respect of such immoveable are without, effect. ]

St. de Québec, 38 Vict.,

ch. 14. t et 2172 du code civil peuvent être donnés aux régistraieurs, pour les intéressés, par toute personne quelconque, parente ou non. Ils peuvent aussi être donnés par les femmes mariées, les interdits et les mineurs eux-mêmes.

4. Les avis et déclarations meuionnés dans les articles 2098, 213!

St. de Québec, 42-43 Vice. 1. L'article 2099 ns smenéé ch, 6, s. 1. en ajcuiant au quatrième para-

graphe, les mots suivants : “ et Ja désignation de l'immeuble”

1. Le texte anglais de l'article 2098 du code civil est amendé, en retranchant le mot : “ purchaser,” dans le der. nier paragraphe, et en le remplaçant par le mot : “ acquirer.”

8 Déc. de Québec, D. 177, Vida! vs. De. dJucé :—Que l'enregismers, €. S, Québec, Casault, J., 1881, Le de l'acte constitutif d'une hypothèque légale on judiciaire pren1 effet de sa date, et rest pas affecté par le dernier aliéna de l’article 2098 du code civi} rui n'a d'application qu'à l'enregistrement des « cessions, transports, hypothèques ou drcits réels ” conventionnels.

Per curiam.—Ueclerc, l’opposant a, le 12 juillet 1864, cuncédé au défendeur, moyennant une rente constituée de #10 au capital de $166.67, l'immeuble désigné en second lieu dans le procès-verbal de saisie.

Il a aussi, le 48 avril 1873, concédé ax défendeur, pour une rente constituée de 86 au Capital de $100, l'immeuble en premier lien désigné daris le procès-verbal de saisie,

Ces deux titres de concession n'ont été enregistrés que le 19 août 1881.

L'opposant a fait ne Opposition afin de charge par laquelle il demande que chacun des deux lots ne soit vendu qu’à la charge de la rente constituée qui l’affecte,

Le demandeur conteste l'opposition, alléguant que les deux titres, sur lesquels elle est foniée, n'avaient pas été enregistrés lorsque l'opposition a été produite, tandis qu'il avait, lui, enregistré son jugement avant la saisie, et qu’il avait, pour cette raison, une hypothèque qui primait les droits de l’oppcsant, Celui-ci a répondu en droit et Spécialement. La rénonse en droit a déjà été rejetée, et devait l'être. Le demandeur, en disant que l’opposant n'avait droit à l'imposition d'aucune charge sur les immeubles saisis, alléguait suffisamment qu’il n'avait ni privilége, ni hypothèque ; et il

énonçait suffisamment son hypothèque er disant qu'il avait enregistré son jugement. Sa contestation n’est pas un modèle, mais les moyens qu'invoque l’opposant pour la faire rejeter ne sont pas suffisants. Par sa réponse spéciale, l'opposant dit que les titres sur lesquels il a fondé son opposition sont ceux qui cnt fait le défendeur propriétaire des lots saisis,

La saisie a été faite le 17 octobre 1877. Le demandeur a obtenu son jugement le 11 octobre 1876, et l'a fait enregistrer, avec l'avis requis pour obtenir hypothèque sur les deux lots saisis, le 14 du *aème mois ; et il a renouvelé cet enregistrem it le 19 août 1881. L'opposant a produit son opposition le 13 juin 1879, et n’a fait enregistrer les deux concessions susdites que longtemps après, savoir : le 19 août 1881.

L'hypothèque qu’invoque le demandeur est celle que Ini a donné le jugement par lui obtenu contre le défendeur, et son enregistrement avec l’avis requis, contenant la description des deux propriétés saisies ; mais l’opposant lui objecte que cet enregistrement, quoiqu’antérieur à celui des titres qu'il a lui-même consentis au défendeur, n’a pu, aux termes du dernier aliéna de l’artic'e 2098, £ voir d’effet que par l’enrègistrement de ces titres. Et s'appuyant de la décision dans la cause de Pacaud v. Constant, (4 Q. L. R., p. 94), il soutient que ses droits priment ceux que le demandeur peut avoir, s'il en a aucun. La décision invoquée n'a pas d’application à ceite cause que n’affecte pas l’article cité du code civil, l'hypothèque du demandeur n'étant pas convention uelle, mais judiciaire.

Le dernier aliéna de cet article 2098 ne parle que des droits censentis par l'acquéreur. La règle qu’il fait est restrictive, onéreuse et limitative ; elle gène la liberté et la facilité des contrats, elle est une exception au droit commu, et par conséquent son application doit être limitée au cas spécial qui y est indiqué, cslui où le droit est consenti par l'acquéreur, et non celui où il est acquis malgré lui et sans son concours. Cette disposition de la loi, ne doit par consé-

quent, affecter que les droits et les hypothèques conventionnelles et non ceux que donne Ja loi même, ou que l'on obtient de la justice. Elle ne peut pas par là même comprendre les hypothèques légales et judiciaires.

La raison de cette distinction est apparente. Celui qui obtient une hypothèque ou un droit conventionnel, pouvant exiger, lors du contrat, que la partie qui s’oblige exhibe ses titres et justifie de ses droits, la joi pouvait lui faire une obligation de cette nesure de nrudence usuelle ; mais celui qui tient ses droits de la loi même ne peut pas exiger cette exhibition de titre, cette justification pour l'obtention de droits que son débiteur ne le voit acquérir que d’un œi] jaloux, et dont il oppose souvent l'obtention : et celui qui les tient de la justice les obtient par contrainte, et ne peut pas espérer que son débiteur accom plira une formalité qui favorisera l’acquisition du droit qu’il ne peut obtenir qu’en recourant d’aborG aux tribunaux, ni même qu’il lui fournira les informations requises. Il est laissé à ses seules ressources pour découvrir les propriétés que possède son débiteur, et doit, lorsque celui-ci n’a pas enregistré ses titres, faire enregistrer son jugement et les avis requis, sans néme souvent avoir pu découvrir comment son débiteur a acquis Ja propriété contre laquelle il prend inscription. Exigor pour la validité immédiate de son hypothèque que le titre de son débiteur eut été préalablement enregistré, eut équivalu à lui en refuser l'obtention. Ce n’est pas de l'enregistrement de ces droits que s'occupent les quatre dernières lignes de l'article 2098. Ils ne peuvent pas être compris dans “ les cessions, transports ou hypothèques consentis par l’acquéreur ; ” et ils ne sont pas.

L’acquisition et la validité de l’hypothèque du demandeur étaient indépendantes de l'enregistrement des titres aux pre. priélés hypothéquées, que l'opposant avait consentis au défendeur. L'enregistrement de l’hypothèque étant antérieur à celui de ces titres, elle primait le privilége de l’opposant.

Ce privilége même, avant son enregistrement, n’était pas

toutefois sans effet : il primait les créances non enregistrées et était préféré aux créances chirographaires (C. C. 2094). L’opposant poavait en conséquence exercer tous les droits ei recours attachés à son privilége et demander, comme il l’a fait, que les propriétés, que ces deux créances privilégiées affectaient, fussent vendues à la charge des rentes qui en étaient le prix. L'article 1792 du C. C. le dit expressément,

L'enregistrement, qu’a fait plus tard l’opposant des deux titres constitutifs de rente, ne changeait pas la position que les droits du demandeur et les siens occupaient auparavant, Cet enregistrement ne peut lui servir que pour les créances hypothécaires : °quemment enregistrées.s’il en est aucune,

Le demaadeur ne peut pas obtenir le renvoi pur et simple d’une opposition que Leclerc avait droit de produire ; mais, comme ses intérêts sont lésés par cette opposition, la vente ne doit être faite à la charge des rentes dont les immeubles saisis sont grevées en fayeur de l’opposant, qu’en par lui donnant au demandeur bonne et suffisante caution que ces immeubles seront vendus à un prix suffisant pour lui assurer le montant de ce qui lui est dû. Cette condition, qui s'impose d’elle-même, est du reste écrite à l’article 660 du C. P,

L’exception est maintenue et l’opposition renvoyée avec dépens, à moins que l’opposant ne donne, sous 15 jours, caution tel que le veut la loi.

22 L. C. Jur., p. 73. C. de Rév., cop Jucé :—1. Que jusqu'à

1878. Lefebvre vs Branchaud. qu’un acquéreur d'immeubles a:t enregistré sa titre d'acquisition, les créanciers du vendeur peuvent subséquemment à la vente, prendre hypothèque légale ou judiciaire sur les immeubles vendus.

2. Que la vente sans enregistrement n’est d'aucun effet à l'égard des tiers.

Dorion, J. Le demandeur a acheté un immeuble le 28 novembre 1876, et n’a fait enregistrer son titre d'acquisition que le 5 décembre suivant. Dans l'intervalle, c’est-à-dire, le 30 novembre, le défendeur a obtei,1 un jugement contre le

vendeur et a pris hypothèque le 1er décembre sur l'immeuble en question comme étant encore la propriété du vendevr, vu que l'acquéreur z'avait pas erregistré son titre de possession lors de l’inscription prise par le défendeur,

Le demandeur demande la radiation de cette hypothèque comme ayant été prise sur un immeuble qui lors de la reddition du jugement n’appartenait plus au débiteur,

La cour de première instance (Bélanger, J.,) a accueilli cette demande et déclaré l’hypothèque nulle. 11 n’y a pas de difficulté sur les faits. J1 s'agit d’une pure question de droit, :

La vente non enregistrée at-elle dessaisi le vendeur vis-à. vis des liers de manière à ce que ceux-ci ne puissent exercer leurs droits sur le bien vendv et acquérir l’hypethèque judiciaire ou légale sur icelui ?

Je n'hésite pas à me prononcer pour la négative, et je crois que le jugement dont est appel est contraire à Ja lettre et à l'esprit de nos lois d'enregistrement qui ont pour objet la publicité des droits réels afin d’en assurer une protection efficace.

Pour l’affirmative l’on se fonde sur l’art. 2026 du Code Civil, qui dit que l'hypothèque judiciaire n’affecte que les immeubles qui appartiennent au débiteur et qui sont dési. gnés dans un avis produit au bureau d'enregistrement ; et que la vente étant parfaite nar le seul consentement des parties d’après l’art, 1472, il s'ensuit que, lorsque le jugement a été obtenu ot enregistré, le débiteur n'était plus propriétaire et que le Céfendeur n’a pu acquérir aucun droit d’hypothè. que sur l'immeuble en question en vertu de son jugement, C'est là une erreur qu'il est facile de démontrer. L'art, 1472 est subordonné aux dispositions de l’art, 1027, qui dit que dans les contrats pour l’aliénation d'immeubles la vente sera parfaite par le seul consentement des parties, même vis-à-vis des tiers, mais sujette aux dispositions relatives à l'enregistrement des droits réels sur tels immeubles.

Il faut donc recourir aux dispositions de la loi concernant

l'enregistrement des droits réels pour voir quand la vente est devenue parfaite à l'égard des tiers.

Le Code n’est pas aussi explicite, que ne l'était l'Ordonnance d’Enregistrement de 1841, quoique cependant les codificateurs déclarent dans leur rapport, qu’ils n’ont pas entendu en restreindre les dispositions, mais même les éteadr2 dans le sens de la publicité des droits réels.

Le Code au lica de mentionner spécialement les différents actes qui pauvaient affecter les immeubles, comme ventes, dnnations, hypothèques conventionnelles, hypothèques légales, judiciaires et autres, comme ne devant avoir aucun effet à l'encontre de ceux qui auraient enregistré les premiers leurs droits résultant des mêmes sources, ainsi que le faisait l'ordonnance, & procédé, d’une manière un peu différente.

Il a commencé par déclarer (art. 2082) que l'enregistrement des droits réels leur donnait effet et établissait leur rang de priorité suivant les dispositions suivantes du Code. L'art. 2083 décrète que tous les droits réels sujets à l’enregistrement prennent effet du jour de l’enregistrement à l'encontre de tous créanciers qui ont enregistré subséquemment ou qui n’ont pas enregistré du tout.

Ensuite l’art. 2098 dit que tout titre translatif de propriété doit être enregistré, et que tout acte de vente ou hypothèque consenti par un acquéreur qui n'aura pas enregistré son droit de propriété, sera sans effet.

Or si l'acquéreur, non enregistré, ne peut conférer aucun droit à qui que ce soit, il faut bien dire que c’est parce qu'il n’est pas propriétaire vis-à-vis des tiers. Alors c’est le ven. deur qui reste propriétaire. Il peut vendre, hypothéquer, et ses créanciers qui obtiennent des hypothèques judiciaires ou autres, et qui prennent inscription avant l’enregistrement de la vente doivent être préférés. Cette doctrine est suivie en France, où depuis 1855 le même système que nous avons ici a été établi. 24 Demolombe, n° 450.

« L'art. 3 de la loi de 1855 a voulu que l’on considérât “ comme tiers, non seulement ceux qui auraient acquis des

“ droits sur l'immeuble ex contractant avec le vendeur, ‘comme un second acheteur ou un créancier à hypothèque ‘conventionnelle, mais encore ceux qui v auraient acquis “des droits de son chef, sans contracter avec lui, comme ‘son créancier à hypothèque légale ou judiciaire. ”

Dans la cause ce Chesner vs Jamieson, et Hunter, opposant, rapportée au {Se voi. du Lower Canada Jurist, p. 190, la Cour d’appel a unanimement maintenu une hÿpothèque conventionnelle enregistrée, à l'encontre d’un acte de vente passé six ans auparavant et qui ne l'était pas. Je ne vois aucune raison de faire une distinction entre l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque légale ou judiciaire. La loi n'en fait pas, et les mêmes raisons existent dans un cas comme dans l’autre,

C’est à l'acheteur à s’imputer la faute de n’avoir pas enregistré son titre en temps utile, Pourquoi les sociétés qui prêtent de l’argent ne se dessaisissent-elles de leurs deniers qu'après avoir fait enregistrer l’acte d'obligation et s'être assurées que leur hypothèque a bien pris le rang qu’elles entendaient lui donner ? C’est justement pour se protéger contre des ventes ou autres transactions occultes que l’on pourrait ensuite leur opposer,

L'acquéreur n’a qu'à prendre les m°-es précautions et tous les droits seront sauvegardés, et les placements sur ia propriété foncière, auront cette garantie que la loi a eu en vue en soumettant les droits réels à l'enregistrement.

Pour ces raisons je suis d'opinion (et la cour est unanime) de renverser le jugement de la cour de première instance, et débouter l’action du demandeur.

Le jugement en révision est motivé comme suit :

“ La Cour considérant qu'aux termes des art. 2082 et 2083 du Code Civil du Bas-Canada, l’enregistrement des droits réels est nécessaire pour leur donner effet vis-à-vis des tiers, ei éablir leur rang entr’eux ;

“Considérant que lorsque L. R, Baker a obtenu jugement conire François X. Lachance, le 30 novembre 1876, et l’a

fait enregistrer, le demandeur n'avait pas enregistré son titre d'acquisition de l'immeuble désigné en la déclaration en cette cause ;

‘“ Considérant que le dit L. R. Baker a pu valablement prenère hypothèque sur le dit immeuble, et que laction du demandeur pour faire radier cette hypothèque était mal fondée ;

“ Consiäérant qu’il y a erreur dans le dit jugement, casse, annule, etc., et déboute l’action avec dépens.”

Jugement infirmé.

de Consiruction et Laurin, Cour } Code Civil, déclarant que “ jus.

d'Appel. Montréal, 1872. qu’à ce que l’enrégistrement au droit de l’acquéreur ait lieu, l’enregistrement de toute cession, transport, hypothèque ou droit réel par lui consenti affectant l’immeuble est sans effet,” doit être appliqué aux actes antérieurs au Code, et que ce n’est pas donner un effet rétroactif au code de l'appliquer ainsi.

n # G . + 26 Low. C. Jurist, p. 281. Société Jusé :—Que l’aiticle 2098 du

L’Appeiante exposait comme suit les faits et ses prétentions :—

Le débat entre les parties, toutes deux créancières de Joseph Maurice, devenu insolvable et en failiite, a d’abord originé devant le syndic officiel, James Tyre, qui avait colloqué l’appelante de préférence à l’intimée.

De là, un appel par cette dernière à la Cour Supérieur, à Montréal, qui, sous la présidence de l’'Honorable Juge Berthelot, rendit le jugement suivant, le 31 décembre 1870.

“ La Cour après avoir entendu les parties par leurs avocats “ respectifs sur la requête en appel de la dite Dame Monique “ Laurin, contre le jugement rendu par le dit syndic. le “ vingt-septième jour d'octobre dernier, examiné le dossier “ et le dit jugement du 27 octobre dernier, et en avoir déli- « béré, accorde la conclusion de la dite requête de la dite “ Dame Monique Laurin, et casse et infirme le dit jugement “ du 27 octobre dernier, rendu par le dit syndic, et main- “ tient la contestation de la feuille de dividende du syn&:c,

“ faite par la dite Dame Monique Laurin, et ordonne au dit “ syndic de procéder à un nouvel ordre de distribntion, collo- “quant la dite Dame Monique Laurin, pour sa créance et “ réclamation contre le dit insolvable,et ce par préférence “à la collocation de la dite Société Permanente de Construc- “ tion avec tous € épens tant en Cour de Banqueroute que sur “ la présente requête, dont distribution est accordée à Mes- “sieurs Doutre, Doutre et Doutre, avocats de la dite re- “ quérante.”

Ce jugement n’étant pas motivé, il faut chercher la clef de la difficulté dans la décision longuement motivée, rendue par le syndic officiel, le 27 octobre 1870, dans les termes suivants :

“I, James Tyre, official assignee, 0° the City and District “ of Montreal, the assignee in this matter, having heard the “parties by their counsel respectiveiy, seen their declaration “ that they have no oral testimony to adduce, having also “examined the documents and pleadings fyled before me, “and having carefully deliberated :

‘ Considering that the deed of sale made by the late Fran- “ çois Quenneville, to the insolvent, before Lecavalier and “ Colleague, notaries public, was so made the 21st day of “ November, 1860, and registered the 28th day of June, ‘1867 ;

“ Considering that the deed to the said Building Society “by t':4 insolvent, granting mortgage, was executed the 494: day of June, 1867, and was registered the 26th day of “June, 1857, seeing the Registrars certificate made and “ fyled in this matter, touching the enregistration of such “claims ;

“ Considering that the said Monique Laurin hath now “ pending before the Superior Court for the District of “ Montreal an action to set aside said deed of sale aforesaid “and to recover back the property so sold to the insolvent, “and that she cannot claim to be proprietor and to be hypo- “ thecary creditor at one and the said time ;

“ Considering that the article number 2098 ot the Code of “ this Province, does not apply to this matter, inasmuch as “ the vendor did not register within the delay fixed by law, “ so as to conserve privilege as against hypothecary cre- “ ditors, and considering said deed of sale was made long “ before the passing of said Code, and that by the law ante- “ rior to the said Code, the unpa'd vendor had not any pri. “ vilege or preference over or before the hypothecary credi- “ tor duly registered before the registration of any deed of “ sale :

“ Considering that a term of payment was given the insol- “ vent by said late François Quenreville, and that neither “ he nor his widow had nor has jus in re or right in the “ property, and that by want of registration of deed of sale “ before the 28th day of June, 1867, he said Dame Monique “ Laurin hath not privilege or priorit; befor” said Building “ Society ;

‘“ Do adjudge, award and declare that the contestation “ made and fyled in this matter by said Dame Monique “ Laurin to and of the dividend sheet made and prepared “ in this matter of moneys, proceeds of the sale of the im- ‘“ moveable property of the insolvent, was and is unfounded, “ and that the same shouid be so declared, do maintain said “ divided sheet and the distribution therein made, and do “ dismiss said contestation, with costs against said Dame “ Monique Laurin.”

Cette décision du Syndic tranche dans le vif du litige en déclarant que l’appelante, dont le titre de créance en date du 145 juin 1867, fur enregistré le 26 du même mois, doit primer le titre de bailleur de fonds de l’intimée en date du 21 novembre 1868, enregistré le 28 juin 1867, deux jours aprè: l'enregistrement effectué par l’appelante,

-e vendeur doré le titre est antérieur à notre Code perd le rang de son hypothèque privilégiée, à défaut d’enregistrement dans les 30 jours, à l'égard de tout créancier postérieur régulièrement inscrit avant lui. (8. R. B. C. ch. 37, sect. 9).

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nc]

Au dire de l'intimée, l'enregistrement de la créance de l'appelante est nul et ne peut lui servir, parce que la loi actuelle exige que le propriétaire ait fait enregistrer d’abord le titre d'acquisition de l'immeuble qu’il veut hypothéquer. De fait, l’intimée repose toutes ses prétentions sur cette seule phrase, de droit nouveau, qui termine l’article 2098 du Code Civil du Bas-Canada et qui se lit ainsi: « Jusqu'à ce que “ l'enregistrement du droit de l'acquéreur ait lieu, l’enregis- “ trement de toute cession, transport, hypothèque ou droit “ réel par lui consenti affectant immeuble, est sans effet.”

La Législature n’a jamais eu l'intention de dépouiller le propriétaire antérieur au Code du droit qu’il avait de disposer de sa chose à sa guise, soit en la vendant soit en l’'hypothéquant, soit en l’aliénant de quelque manière que ce soit. Dire le contraire ; prétendre que la législation nouvelle a entendu frapper de nullité tous les contrats affectant la propriété immobilière qui seraient passés à l'avenir par celui

dont le titre d'acquisition n’aurait jamais été enregistré, serait soutenir le principe de la rétroactivité de la loi. Ainsi dans la thèse de l’intimée, le failli dont l'acte d'achat n'avait pas été enregistré, pouvait bien autrefois vendre ou hypothé. quer limmvuble en question, mais il ne pourrait plus le faire depuis le 1er août 1866.

Pour en venir à cette conclusion, il faudrait violer le texte même de l’article 2163 de notre Code qui déclare que les dispositions nouvelles qu’il crée n’auront pas un effet ré. troactif.

Il est vrai que l’intimée soutient qu'ii n’y a ici aucune violation du principe de la non rétroactivité de la loi, vû que la date de l'acte d'obligation consenti par le failli à l’appelant est postérieur au Code même, Le Code ne pouvait pas enlever au failli la faculté de disposer de ses immeubles librement comme auparavant, sans réagir sur le passé et sans blesser des droits acquis ; puisque la constitution de l'hypothèque est inhérente au droit même qu'avait le failli

de disposer de la propriété comme il l’entendrait, sans restriction et sans aucune formalité préalable.

Le principe fondamental de notre régime hypothécaire, la base sur laquelle il repose, est la publicité des droits réels dans son acception la plus large par la voie de l’enregist.ement. L'on ne trouvera nulle part que le vendeur est dispensé de la formalité de l'enregistrement ; au contraire notre Code impose à tous, vendeurs ou acquéreurs, la rigoureuse nécessité de l'enregistrement pour la sûreté et la conservation de leurs droits respectifs. ‘Ainsi l’article 2082 dit que c’est ‘ l'enregistrement des droits réels qui leur donne effet “ et établit leur rang.” Et l’article suivant (2083) dit encore : “ Tout droit réel soumis à la formalité de l'enregistrement “ a effet du moment de son enre zist:ement à l'encontre des “ autres créanciers dont les droits n’ont été enregistrés que “ subséquemment, ou ne l'ont pas été. Si néanmoins un “ délai est accordé pour enregistrer un titre et que l’enre- “ gistrement soit effectué dans ce délai, ce titre a son effet à “ l'encontre même des créancier. subséquents qui ont priori- « té d'enregistrement.” Ainsi l’article 2100 dit que le vendeur “ conserve tous ses droits et priviléges par l'enregistrement “ de l’acte d’aliénation dans les trente jours à compter de sa date.” D'ailleurs la section 9ème du chapitre 37 des Statuts Refondus du Bas-Canada qui impose au bailleur de fonds l'obligation de l'enregistrement dans les trente jours, sous peine de déchéance à l'égard de tiers plus diligents, n’a jamais été rappelée et est encore en vigueur.

S'il est vrai que le bailleur de fonds n’est pas exempt de la formalité de l’enregistren:. t, il faut reponsser cette prétention de l’intimée : ‘“ que l’hypothèque du créancier postérieur qui a enregistré le premier son titre de créance, ne prime pas celle du vendeur qui n’a pas été inscrite dans le délai légal de trente jours.” Et ce n’est que justice d’en décider airai ; car dans le système de l’intimée, nul besoin pour le vendeur de veiller à la conservation de ses droits.

Ne serait-ce pas rétrograder de plus de trente ans en fait

ED EL et nm ge be ét em

de législation hypothécaire ? Ne vaudraitil pas mieux décrêter de suite en deux lignes que le bailleur de fonds sera dispensé de la formalité de l'enregistrement ?

Non, il faut savoir trouver une explication plus p'ausible de la loi. Cette objection ne peut valoir qu'entre deux créanciers hypothécaires du même acquéreur, dont l’un inscrit antérieurement et l’autre postérieurement à l'inscription du titre de propriété du débiteur. Car notre Code a voulu que le bureau d'enregistrement reflétât tout l'ensemble des transactions immobilières, et que l’origine même, la trace première, le titre primordial de l'acquéreur fût connu : Non pas précisément pour suppléer à l'indifférence du bailleur de fonds qui aura dédaigné de faire enregistrer sa créance, et pour lui conserver malgré lui et aux dépens des tiers des droits qu’il r’aura pas eu le souci d'assurer, mais bien pour compléter l’enchaînement des titres et en démontrer la source au public.

Ce qui démontre davantage encore que la nécessité de l'enregistrement du titre de l'acquéreur n’a pas été imposée à ce dernier dans l'intérêt de son vendeur, c’est que cette formalité est requise même dans le cas où le prix de vente est payé comptant, et où par conséquent rien ne reste dû au bailleur de fonds,

Le mot acquéreur dont se sert l’article 2098 en déclarant qu'il lui faudra enregistrer son droit à l'immeuble avant de l'hypothéquer, s’entena d'actes d'acquisition postérieurs à la mise en force de notre Code, Car s'ils eussent voulu réagir sur le passé, nos codificateurs n'auraient pas manqué de tenir un autre langage et de dire que tous, propriétaires actuels comme acquéreurs à l'avenir, seraient tenus à cette formalité de l'enregistrement de leurs titres respectifs avant de pouvoir disposer de leurs immeubl-:. Dans le sens et dans le texte même de l’article 2098, le failli n’est pas un acquéreur, mais bien un Propriétaire ayau: des droits acquis à la disposition libre et sans entraves de ses biens immobi-

DE LORIMIER, Bis. vor. 18. iä

liers, garantie par des lois que la législation nouvelle n'a jamais eu l'intention d’altérer.

Remarquons en outre, que la loi ne dit pas même que le titre, mais bien seulement le droit de l'acquéreur, sera enregistré avant qu'il puisse disposer de l'immeuble. Or l'enregistrement d’un simple bordereau énonçant le droit à la propriété, sans indication de la somme due au hailleur de fonds, ne serait-il pas suffisant, et ce dernier nourrait-il se plaindre dans ce cas de l'insuffisance d’un enregistrement qui ne sauvegarde pas ser ropres droits ?

Ainsi en résumé : dès 1853, la législation provinciale à imposé au bailleur de fonds l'obligation d’enregisirer sa créance dans les trente jours de la passatio de l'acte de vente, et a décrété que s’il ne ie faisait pas, tout créancier postérieur en date mais dûment inscrit avant lui, le primerait. Cette disposition de la loi n’a pas été ‘hangée par notre Code qui, au contraire, l’a confirmée prr les articles 2082, 2083 et 2100. L'article 2098 ne s'applique pas au cas actuel où il s’agit d’un propriétaire dont ie titre est antérieur de plusieurs années à notre Code,

Au reste, l'appelante est convaincue que la décision de cette Honorable Cour circonscrira la portée de l’article 2098 dans les véritables limites qui doivent lui être assignées, el qu’elle fixera la jurisprudence du pay: sur ce changement important effectué dans notre législation par le Gode Civil du Bas-Canada.

L'intimee exposait ses prétentions dans les termes suivants:

Le nommé Josepi, Maurice, ayant fait cession sous l’Acte de Faillite, entre les mains du syndic James Tyre, au nombre des réclamants se trouvaient l’intimée et l’appelante.

L'intimée réclamait $756, balance due en capital et intérêts sur le prix de vente d’un certain immeuble que feu son mari, François Quenneville, av: ; vendu au dit Joseph Maurice, le failli, le 21 novembre 1860. Cette vente avait ée enregistrée le 28 juin 1867. L’intimée réclamait cette somme en

vertu du ‘estament de son mari, qui la faisait sa légataire universelle en prupriété.

L'appelante réclamait 8620.25, en vertu d'une obligation portant hypothèque, enregistrée le 26 juin 1867.

Le syndic, James Tyre, prépara une feuille de dividende ou ordre de distribution, d’après lequel l’appelante était col. loquée avant l’‘n'imée, sous prétexte de la priorité de l’enregistrement de l’hypothèque de l’appelante,

L'intimée contesta cette collocation, la prétendant vicieuse et contraire à la loi et notamment à l'Art. 2098 du Code Civil qui déclare que “ jusqu'à ce que l'enregistrement du droit de l'acquéreur ait lieu, l'enregistrement de toute cession, transport, hypothèque, ou droit réel par lui consenti affectant l’immeuble est sans effet.” De plus l’intimée alléguait, par sa Contestation, que l’acte et l'enregistrement sur lesquels était fondée la réclamation de l’appclante étaient postérieurs à la promulgation du Code Civil et soumis à ses dispositions, —l’acte ayant Sté passé le 15 juin 1867, et l’enregistrement ayant eu lieu le 26 juin 1867 ; et qu'à l’époque de la passation et de l'enregistrement de l'acte en dernier lieu mentionné, le titre ou droit du dit Joseph Maurice n'avaient pas encore été enregistré, et qu’en conséquence l’enregistrement de l’hypothèque de l’appelante était sans effet, au moins quant à l'intimée. Par les conclusions de sa contestation, l'utimée demandait que la feuiile de dividende du syndic fut déclarée illégale et fût réformée, et que le dit syndic, rocédant à faire va nouvel ordre de distribution, accordât

intimée s.. créance en capital, intérêts et frais,

Le syndic renvoya la contestation de l'intimée sur le motif que l'enregistrement de son titre était postérieur à celui du titre de l’appelante, et ea général conformément aux diverses prétentions de l’appelante,

L'intimée appela de cette décision devant J'un des juges de la Cour Supérieure, et le 31 décembre 1870, l’hon. juge Berthelot infirma la décision du syndic, et accord les conclusions de ia contestation de l'intimée,

(*RTICLE 2098.

La question soumise à cette Cour d'Appel se présente précisément dans les mêmes termes qu’en Cour Inférieure. La parie de l'Art. 2098 qri a servi de base au jagement attaqué, se lit comme suit: “ Jusqu'à ce que l'enregistrement du droit de l'acquéreur ait lieu, l'enregistrement de toute cession, transport, hypothèque ou droit réel par lui consenti affectant l'immeuble, est sans effet.”

Les dates concernant les prétentions respectives des parties sont les suivantes :

Vente par Quenneville à Maurice, 21 novembre 1860.

Obligation de Maurice à l’appelante, 15 juin 1867.

Enregistrement de l'obligation, 26 juin 1867.

Enregistrement de la vente, 28 juin 1867.

L'enregistrement du droit de l'acquéreur Maurice a donc eu lieu deux jours après l'enregistrement de l’obliga‘ion, en c'est pour cela que la Cour Inférieure a déclaré ce dernier enregistrement s: as effet,

L'appelante argue que le Code étant postérieur à la vente, la disposition nouvelle de l’Art. 2098 ne lui est pas applicable. S'il s'agissait d'appliquer le Code à la vente, il y aurait quelque chose de fondé dans cette prétention ; mais il s’agit de l'enregistrement de la vente et non de la vente elle-même, Si l’appelante avait obtenu cette obligation avant le Code et l'eût fait enregistrer avant le Code, il est hors de doute que cette disposition ne serait pas applicable. Mais le Code a pris les droits existant dans leur condition actuelle et a réglé la manière “en disposer à l'avenir. Ce n’est pas lui donner un effet rétroactif, car l'enregistrement n’affecte en aucune manière le caractère et les conséquences de la vente.

L'apyelante invoque le défaut d'enregistrement du titre de l'intimée, dans les 30 jours de sa passation (Art. 2100 C, C.), délai qui faisait partie de notre législation, plusieurs années avant le Code. La disposition de l'Art. 2098 suscitée, rend presque inutile celle de l'Art. 2100 ; mais il peut encore se présenter des cas où il y aurait lieu de tirer parti de l’enregistrement du titre du bailleur de fonds dans les 30 jours.

En supposant toutefois que la conservation dans le Code d’une législation antérieure soit devenue inutile par suité d'une autre partie du même code, —serait-ce la partie inutile qui devrait prévaloir à l'exclusion de celle qui, destinée à protéger plus efficacement le vendeur, porte avec elle le cachet d’une intention f-rmelle, comme celle de l'Art. 2098 ? La chose ne peut donner lieu à discussion.

Sur la question de rétroactivité, l’intimé cita Merlin, Rép. V° Effet rétroactif et V° Loi.

12 Revue Légale, p. 99, C. S. Joliette, Jugé :— Que par la dispo- Mathieu, J., 1883, Dubeau et Piette. P. du dernier alinéa de l'article 2098 Code Civil prise conjointement avec l’article 2043 Code Civil, hypothèque consentie per le possesseur à titre de propriétaire et enregistrée avant l’enregistrement de son titre, prime celle consentie et enregistrée depuis l’enregistrement du dit titre.

Jugement :

La Cour après avoir entendu les parties, savoir : les dits colloqués, Léonard Read et Josenh Dubeau et al., et les dits contestants, par leur avocat respectif, sur le mérite de la contestation de l’ordre de collocation du rapport de distribution, préparé en cette cause par le protonotaire de cette Cour, et produit et affiché en cette cause le 11 septembre dernier, avoir examiné le dit rapport de collocation et de distribution, la dite contestation et moyens, et tout le dossier de la procédure, et sur le tout, mûrement délibéré :

Attendu que le dit Léonard Read est colloqué aux quatrième item du dit rapport, pour la somme de $100, étant le ontant de sa créance en capital, en premier lieu mentionnée au certificat du régistrateur, produit avec le rapport du shériff, fondée sur une obligation consentie par le défendeur en faveur du dit Léonard Reaë, devant Maître Crépeau, notaire, et témoin, le 2 avril 1872, et enregistrée le 6 du même mois, et pour la somme de $18.15 étant pour deux ans et six jours d'intérêt, au taux de neuf par cent l’an, sur la dite créance.

Attendu que Joseph Dubeau ès-nom et qualité et autr: les dits demandeurs en cette cause, sont colloqués au cinquième item du dit rapport de collocation e‘ de distribution pour la somme de $172.78 courant, en à compte du montant de leur opposition fondée sur une obligation consentie par te défendeur en faveur de Cyrille Dubeau, le 26 mai 1876, devant Maître P. C. Piché, notaire, et enregistrée le 30 décembre de la même année.

Attendu que les dits contestants, par leur contestation, demandent à être colloqués de préférence aux dits Lénnard Read et Joseph Dubeau et autres, pour la somme de $200 et les intérêts, étant le montant d’une obligation consentie par le défendeur à Charles Alexandre Forneret, le 7 novembre 1878, devant Maître P. Tellier, notaire, enregistrée au bureau d'enregistrement da Comté de Berthier, dans les limites duquel est situé l'immeuble vendu en cette cause le 8 novembre 1878;

Attendu que les dits contestants basent leur contestation et leurs prétentions sur le fait que la dite obligation du7 novembre 1878, consentie par le dit défendeur au dit Alexandre Forneret enregistrée comme susdit le 8 novembre 1878, a été enrvgistrée après l’enregistrement du titre du défendeur en cette cause qui fût enregistré le 8 novembre 1878, tandis que les titres de créances des dits Léonard Read et Joseph Dubeau et autres, créanciers colloqués comme susdit, n’ont été enregistrés qu'avant l'enregistrement du dit titre du défendeur, et que cet enregistrement des titres de créances des dits créanciers colloqués est nul et de nul effet, tandis que l'enregistrement de la dite obligation consentie en faveur du dit Charles Alexand * Forneret lui donne priorité sur les dits créanciers colloqués,

Considérant que le dernier alinéa de l’article 2098 du Code Civil décrète que jusqu’à ce que l'enregistrement des droits de l'acquéreur ait lieu, l'enregistrement de toute cession, transport, hypothèque ou droit réel par lui consentis affectant l'immeuble est sans effet, mais que l’article 2043 du

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même Code décrète que l'hypothèque consentie par un débiteur, sur un immeuble dont il est en possession comme propriélaire, mais dont il n’a pas un titre suffisant, a son effet à compter de la date de son enregistrement, si le débiteur y obtient ensuite un titre parfait, sauf néanmoins le droit des tiers ;

Considérant que cet article 2043 fait voir que la disposition du dernier alinéa du dit article 2098 décrétant que l’enregistrement de toute hypothèque affectant l'immeuble est sans effet jusqu’à ce que l'enregistrement des droits de l’acquéreur ait lieu ne contient pas une nullité absolue, vû que dans le cas de l’article 2043 cet enregistrement a effet à compter de sa date ;

Considérant jue si l'interprétation donnée par les contestants au dit article 2098 devait être adoptée, il faudrait dire que relui qui a une hypothèque consentie par un débiteur en possession comme propriétaire, mais qui n’a pas un titre parfait à une meilleure position que celui qui tient une obligation d’un débiteur en possession comme propriétaire qui a un titre parfait, mais qui n’est pas enregistré ;

Considérant qu’en référant au rapport des codificateurs, on tonstate que le chapitre d2s hypothèques et le titre de l’enregistremert des droits réels est contenu dans un même rapport en date du 1er juillet 1864, et que l'intention des codificateurs était alors de déclarer radicalement nul l’enregistrement d’une obligation faite avant l'enregistrement du titre du débiteur comme cela appert en référant au dit rapport à la page LXIIT, mais qe dans l’article correspondant à l'article 2043 aux chapitres des hypothèques tel que soumis par les codificateurs, il est donné effet à l’'hypothèque consentie par un débiteur sur un immeuble dont il est en possessin comme propriétaire, mais dont i! n’a pas un titre suffisant à compter de sa date, si le débiteur y obtient ensuite un titre légal, et non à compter de la date de son enregistrement tel que le dit article se trouve écrit dans notre code ;

Considérant que ce changement au dit article 2043, qui est

l’article 75 du chapitre des hypothèques soumis par les codificateurs n'a pas été suggéré par les codificateurs, et qu’il ne se trouve pas non plus avoir été fait par la Législature, dans l’acte concernant le Code Civil du Bas Canada, chapitre 41 des Statuts du Canada de 1865, mais que cependant il se trouve inséré dans le dit Code Civil, et que par la section 10 du chapitre 7 des Statuts de la Province de Québec de 1868, 31 Victoria, le Code Civil du Bas Canada tel qu'imprimé a force de loi ;

Considérant que l’article 75 tel que présenté par les codificateurs avait en vue certains individus qui sont en possession, mais qui n’ont pas encore de zitre; tel que les occupants de terre sous billets de location et autres, tel que mentionné au rappoñt des dits codificateurs à la page [.V, et que si celui qui n’a pas de titre peut consentir une hypothèque qui aura son effet, à dater de son enregistrement par l’enregistrement subséquent du titre du débiteur, on doit considé.rer au’à plus forte raison celui qui a un titre non enr zistré peut aussi consentir une hypothèque qui aura son -ffet à compter de la date de son enregistrement par l’enregistrement subséquent de son titre ;

Considérant que l’article 2130 du Code Civil décrète qu’aucune hypothèque, excepté celle en faveur des compagnies d'Assurance Mutuelle pour le recouvrement des contributions des assurés, n’a d’effet sans enregistrement ; que si par les dispositions de l’article 2098, l'enregistrement de !’hypathèque avant l’enregistrement du droit de l’acqnéreur est sans effet, il s’ensuit que celui dont le titre n’est pas enregistré ne peut consentir effectivement une hypothèque sur son immeuble et par l'application du dit article 2043, il faut conclure qu’il n’a nas un titre suffisant pour consentir effectivement une hypothèque;

Considérant que la dite contestation est mal fondée,

À renvoyé et renvois la f‘te contestation avec dépens, distraits à Maître J. N. A McConville, avocat et procureur des demandeurs.

N. B. Jugé dans le même sens,

1880, Casault J. In Re, de Québec,

Cour Supéri: Québec

Begin, failli, 6 Rapports Judiciaires page 52; Cour Supérieure, Joliette, 15 novembre

1881, Mathieu J., Bricau!t dit Lamarche, et uxor, vs. Bricault dit Lamarche, 11 Revue Légale, page 163; contrà, Cour

de Révision, Québec, 28 février 1882, et Stuart, J., (Casault J., dissident),

divers créanciers, &

Rapports Judiciaires de Québec, 135 ; Cour Supérieure, Montmagny, mars

Meredith Juge-en-Chef, Racine vs. Delisle et page 1881, McCord, J.,

Chrétien, et uxor, vs. Poitras et Chrétien, et uxor, colloqués,

et Cloutier,

Contestant, 7 Rapports Judiciaires page 81 ; Cour de Révision, Québec, 25 février dith, Juge-en-Chef, Stuart, J., et McCord, J., Contant, 4 Rapports Judiciaires de Québec, page

de Québec, 1878, Mere- Pacaud vs.

2099. Nonobstant les dispositions mentionnées plus haut, la vente, la location ou la cession d’un droit de mine est conservée et a son effet à compter de sa date, si le titre est authentique, par l’en.

registrement qui en est efectué dans les soixante jours de sa date, lors même que cet acte n’aurait pas été suivi d’une possession réelle,

Vict. ch. 31, } (1861).

viléges ei de droits touchant l'exploitation des mines, dis-

tincts du sol :

2099, Notwithstanding the provisions hereinabove contained, the sale, lease, 0* transfer of a minin right, ifthe title be authentic, is preserved and takes effect from its date by means of its registration within sixty Cays after its date, even though such act be not followed by actual possession,

Considérant que des doutes se sont élevés quant aux titres'des acquéreurs de pri-

à ces causes, Sa Majesié, par et de l'aviset du

cor atzment du conseil législatif et de l'assemblée législativo du Canada, décrète ce qui suit :

1. La vente, location ou autre cession, par le propriétaire ou concessionnaire de l'immeuble, d’un droit de mine ou d'un privilége d'exploration, de toute mine, minerai, charbon de terre, huile ou autre substance minérale, ou carrière, avec ou sans la faculté d'exploiter la mine, ou le drsit d'entrée ou de sortie, si elle est dûment enregistrée au bureau d’enregistrement de la division d'enregistrement dans laquelle l'immeuble en question est situé, en conférera la propriété à l’acquéreur, suivant son rang et droit de priorité, jusqu’au degré énoncé dans le contrat enregistré, et il en aura la pleine possession comme s’il en avait eu tradition et saisine, et nulle vente, location ou autre cession, par le propriétaire ou concessionnaire de l'immeuble, subséquemment faite à un tiers, de la propriété dans et sur laquelle ou à l'égard de laquelle telle vente, location ou autre cession en premier lieu mentionnée a été faite par le propriétaire ou concessionnaire de l'immeuble, ne l’annulera, invalidera ni affaiblira.

2. Pourvu, toujours, que l'enregistrement, de toute telle vente, location ou autre cession comme susdit, faite avant la passation du présent acte, pourra être fait dans les soixante jours après la passation d’icelui, avec le même effet ei donnera le même rang et priorité que si tel enregistrement eût été fait immédiatement après telle vente, location ou autre cession.