C. C. F. Art

The right to oppose à fin de charge must be a real right, a mere jus ad rem gives no such right to oppose; but this right of the lessee under a lease for not more than one year is not a real right, but is merely a moveable one.

1 Pont, Nos. 385 & n. (1), 387

But such droit mobilier could not form the object of an opposition à fin de charge, and as no mention is made in Art. 709, 710 C. C. P. of this right being discharged, and as Art. 711 merely declares all other real rights to be discharged by a sheriff’s sale, this, not being a real right, remains,

How, then, do the French writers account for the fact that the acquéreur is obliged to maintain the lease made by his

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auteurs f They all say that the effect of Art. 1743 is that the clause imposing on the acquéreur the obligation of mairtaining the lease of the immoveable is understood (sous entendue) in every act of alienation of the iinmoveable.

1 Pont, Priv. & Hyp., No. 385.

But they make no distinction between the adjudicataire atan expropriation forcée and an ordinary purchaser—the rights and obligations of both are the same.

There can he no doubt that our articies 1663 and 2198 are both borrowed from the Code Napoleon and the law of 23rd March, 1855, with this advantage, that our law more clearly covers the case under consideration than the French law. The introduction of the words, “ under a title derived from the lessor ” and “ cannot by reason of the alienation of the thing,” set at rest any difficulty which may have been experienced in France as to the obligation of the adjudicataire to maintain the lease,

Art. 2128 shews clearly that where the lease is but for one yuar, it can be invoked against a subsequent purchaser, just as a lease of more than one year, when registered, can be invoked against such purchaser.

No üifficulty can be experienced in coming to the conclusion that such lease for a term of six years for instance, could be opposed, if enregistered, against an ordinary purchaser.

Why should there be any difference between the adjudicataire and such ordinary purchaser ?

The obvious intention of the Legislature was to abolish the gross injustice practicable under the law Emptorem, to give to the tenant peace and security in his tenancy, to prevent him, for instance, when he had taken a farm and expended capital which he expected to regain with interest by its produce to be disturbed in his possession,

1 Pont, 385 ; Troplong, Louage, No. 484, 490, 491.

The rights of his creditors to deal with his property are measured by his rights ; the right to enjoy the property leased he has given to another for a fixed rent. His judg-

ment creditor cannot by merely seizing such property revest in the judgment debtor the right which he has yarted with to another, and deprive that other of that right. So long as the law Emptorem and the jurisprudence under it were in force the Sheriff’s sale had the force of a sale by the judgment debtor of the property so leased, but, when the law Emptorem was destroyed by Art. 1662, the basis upon which rested the effect of the Sheriffs sale in breaking the lease disappeared, and the effect ceased to exist.

[Reporter’s Note.—After the argument the counsel of the tenant was allowed to submit the following authority. Merlin, Questions de Droit, v° Resolution de Bail, sec. 1.]

Bethune, Q. C., for petitioner ;

The true character of a décret of an immoveable psoperty is thus described by Pottier (Proc. Civ. p. 226) : “ L'adiudi. cation contient une véritable vente que la justice, pour le saisi et malgré lui, fait à l’adjudicataire de l’héritage suivi” And its effect is described by the same author (Proc. Civ. p. 227) as follows :— ‘ L'héritage adjugé par décret est transféré à l’adjudiataire avec les seules charges exprimées par l'affiche ; le décret purge toutes les autres, et éteint tous les droits de propriété et autres droits que les tiers auraient pu avoir dans cet héritage.”

De Héricourt, in discussing whether the church and minors should be subjected to the legal effects of a décret says: (Traité des Immeubles p. 148, Lib. Ed.) “ Il est de l'intérêt public que les adjudicataires qui acquièrent de la justice ne soient troublés dans leur acquisition.”

These authorities 80 to establish that any right which the defendant has in the property at the time of the adjudication is forcibly transferred by justice to the purchaser at the cheriff’s sale. And, as the possession of a yearly tenant is admittedly the posses: ion merely of the lessor, the owner of the proverty, it follows that, in the absence of,auy special reserve of the tenants rights of occupation in the conditions of sale, the adjudicataire become absolutely vesied with the

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right of possession incident to the right of ownership thus forcibly transferred to him by justice.

There never was any doubt in France, under the law of that country made applicable to Canada, that the effect of a décret was to resiliate the lease, quoad the adjudicataire, unless the conditions of sale specially bonnd him to allow the tenant to occupy until the expiration of his lease. (An. Pigeau, 4 vol. p. 774.)

The learned counsel on the other side also admits that such was really the effect of the décret prior to the coming into force of our Civil Code ; his whole argument being made to turn on the wording of the English version of Art. 1663 of the Code, which declares that a tenant cannot be expelled by a person who becomes owner of the property leased “under a title derived from the lessor.” His conten. tion being that a title by sheriff's sale, which conveys a! the rights of property or possession of the saisi, is, in effect, derived from the saisi, although made forcihly and against his will.

Itis submitted that, even adopting the English version of this Article as the true one, the title, in the case of a décret, is not derived from the saisi, bat from Justice. The property is that of the saisi, but the title thereto is in no sense derived from him. As Pothier Says, (loc. cit.) “ L'adjudication contient une véritable vente que /a justice pour le saisi, et malgré lui, fait à l'adjudicataire.”

But on turning to the French version of this article, all doubt on the subject is removed ; the title of the new proprielor Ling referred to as one “ Consenli par le locateur.”

‘ is quite evident that, in framing this article, the codifiers and Legislature had only in contemplation the case of alienation by private sale, by the lessor himself, and not a forceil sale by authority of justice,

Lis readily admitted .hat the authorities in France, since the coming into force of Art. 1743 of the Code Napoléon, bear out the pretensions of the learned counsei on the other

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side, that a lease like the one in question in this case is not resiliated in France by the mere forcible adjudication of the property en justice. But it must be observed that, under the Code of Civil Procedure in France, Art. 684 (old) 691 (new), the adjudicataire is bound to execute the lease made by the saisi if it be a valid one and do not exceed nine years. Nou:. veau Pigeau, 24 vol. pp. 224, 225 (Ed. of 1808) and 256, 258 (Ed. of 1836). And, under Art. 684-5-4, mention is required to be made in the tableau to be posted by the greffier du tri. bunal, of the names of the farmers, tenants, etc. W'hereas, by our Code of C. P. (Arts. 706 to 711) every description of right (except that of dower and substitution not open) is purged by the décret, It is also to be noted that in the Nouveau Pigeau and all other practice books under the present codes in France, the word “ décret” is not even mentioned; the wc:à ‘“ adjudication” being substitri, * ‘herefor, and that in the French {ode of C. P. n° such titie as that of “ des effets du décret” which appears in our Code, is to be found.

Although the point now raised has not directly been adjuéicated upon, since the coming into force of our Gode, it has been 50 indirectly in the recent case in this Court, reported on pp. 39 and 40 of the 4th vol. of the Legal News, and in the case in appeal reported on p. 25 of the 24th vol. of the L. C. J., where the learned Judge who delivered the judgment of the last mentioned Court remarked : # L’adju dication livre la propriété sans les charges, mais ne détruit pas les prestations dues à l’ancien propriétaire, à raison de ses droits sur la propriété. Ses droits pour ces prestations passent à l’adjudicataire, qui les maintiendra s’il le veut”

Papineau, J.—Le requérant s’est porté adjudicataire, à une vente par décret d’un immeuble situé dans le quartier St. Antoine, de cette ville.

N'ayant pu s2 faire livrer l'immeuble par le défendeur, le requérant en a fait la demande au shérif. Celui-ci a fait rapport du refus du défendeur et du refus du locataire du

défendeur, un nommé William Blackman, de livrer l'inmeuble vendu.

Sur ce rapport et s’autorisant de l'article 712 C. P, C., le requérant s'adresse au tribunal et denande ur ordre enjoignant au shérif d’expulser le défender-- et son locataire et de mettre le requérant en possession. Avis de cette requête ayant été donné au défendeur et au dit William Blackman, le pretaier fait défaut, le second comparaît et la conteste, alléguant : .

10. Qu'il a loué du défendeur, le 19 avril 1879, par acte authentique dont copie est produite, la propriété en question, pour le terme d'un an à compter du 30 du même mois d'avril ; qu’il a pris àt gardé possession, depuis le com. mencement de son bail, et que celui-ci s’est continué, par tacite reconduction, pour une autre année qui ne doit finir mue le 30 d’avril prochain.

%0. Que la vente judiciaire n’a pas mis fin à son dit bail par tacite reconduction, et qu’il a droit de rester en possession jusqu’au er de mai pr’chain,

do, Que l’adjudicataire et requérant ne peut pas le déposséder avant le premier de mai ; qu’il est même tenu d’entretenir le bail jusqu’à son expiration.

Les parties ont considéré tous les faits comme prouvés afin d’avoir une décision sur la question de droit pur et simple.

Blackman fonde sa prétention sur ces mots üe l’article 1663 du Code Civil : “ Le locataire ne peut, à raison de l’a- “liénation de la chose louée, être expulsé avant l'expiration “du bail, par une personne qui devient propriétaire de la “ chose louée en vertu d’un titre consenti par le locateur, à “moins que le bail se contienne vae stipalation spéciale à “ cet effet et n’ait été enregistré.” Il cite la version anglaise de cet article dans laquelle les mots “ en vertu d'un titre consenli par le locateur,” sont rendus par ceux-ci ‘ uNDER À TITLE DERIVED FROM THE LESSOR,” qui lui semblent plus favorables

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à sa prétention, et, pour donner plus de consistance à celle. ci, il soutient que cet article doit être interprété à l’aide de l'article 2128 qui se lit comme suit : “ Le bail d'immeubles, “ pour un terme excédant un an, ne peut être invoqué à “ l'encontre d’un tiers-acquéreur s’il n’a été enregistré.”

Ces deux articles, dit il, sont de droit nouveau. Le premier est conçu en termes plus énergiques et plus compréhensifs que ceux de l’article 1743 aa Code Napoléon sur lequel il est calqué. Or, en France, on a fait l'application de l’article 1743 aussi bien aux adjudicataires de biens saisis sur locateurs qu'aux acheteurs des mêmes locateurs à ventes privées, et même aux acquéreurs à ‘itre particulier en vertu de testa. ments, de donations ou d'échanges, quoiqu'il ne soit question que de mutation var vente dar, l’article 1743 Code Nap.: (3 Mourlon, Cous Nap. No. 768 bis.)

Le contestant s’autorise encore des articles 644 et 645 C. P. GC. pour établir que le débiteur saisi reste propriétaire en jouissance et possession de la propriété saisie jusqu’à l’adjudication, et de l’article 689, No. 8, pour faire voir que l'adjudication accompagnée de paiement du pri ère une cession de tous ies droits du saisi sur l’immeuble, et il se hâte d'ajouter que ! . défendeur, lors de la saisie en cette cause, ne possédait plus les droits qu'il «ait cédés au contes. tant par son bail, et que ces droits n'avaient pu être saisis ni vendus ;

Que la saisie et adjudication ne sont autre chose, en fait qu’un transport forcé des droits du saisi à l’adjudicataire; que celui-ci ne peut pas prétendre acquérir plus de droits, dans ou s ir l'immeuble saisi et vendu que le saisi lui-même n’en posse.iait ;

Que l’adjudicataire succède au saisi et qu’il est tenu de remplir les obligations contractées par celui-ci, dans le bail de faire jouir le locataire.

Que le locateur, lors de la saisie, n’avait pas le droit d’ex pulser son locataire, et que l’adjudicataire n’a pas plus de droit que lui.

Le contestant tire encor: un argument des articles 652, 10 et 711 de notre Code de procédure et dit: Le droit du locataire est purement mobilier et personne]; ce n’est pas un droit réel, ce n’est pas non plus une charge sur l'immeuble qui puisse justifier une opposition à l'effet de faire continuer celte charge qui autrement serait purgée par le décret.

Il n’y a donc rien autre chose à faire, poursuit.il, que de maintenir le droit du locataire à son bail jusqu'à l'expiration de celui-ci. Et c’est pour cela que le législateur, qui savait bien que ce droit n’était pas réel, a voulu le protéger par une disposition particulière de la loi, en disant qu'il ne pourrait pas être expulsé par l'acquéreur de son locateur.

Pour bien connaître le sens et la portée des articles 1663 et 2128 du Code Civil, il faut nous reporter dans le passé et sous rappeler quel était le droit sur cette matière, avant le code.

Le Lail était alors universellement reconnu comme ne donnant ru locata'*e contre le locateur qu’un droit purement mobilier ei personnel. La vente forcée mettait fin au bail. Dans le Bas-Canaca, cela était d'occurrence journalière, dans l pratique. La vente privée même y mettait fin et le locaaire pouvait être expulsé par l'acquéreur. Avant l -brogation de la ai Æde, peu de temps avant notre code, le locateur pouvait lui-même l’expulser pour occuper en personne les lieux loués. Le locataire n’avait qu'un recours personnel en dommages contre sn locateur, s’il n’était Pas maiïienu en jouissance (Pothier, louage, Nos. 62, 101, 288, 289; [Pigeau, Procédure Civile, No. 778.)

Si le Code n’a pas clairement abrogé le droit ancien, il subsiste encore,

En lisant l’article 1601 de notre Code où le louage est défini “ un contrat par lequel le locateur accorde au lccataire “la jouissance d’une chose pendant un certain temps moyenant un loyer, etc., on est tenté d’y voir une innovätion raditale et l'intention, chez le législateur, de créer un droit réel. En effet, d’après les anciens jurisconsultes, et particulière-

ment Pothier dont la définition du louage est reproduite dans l’article 1709 du Code Napoléon, le locateur ne s'obji. geait qu'à faire jouir le locataire d'une chose pendant un certain temps moyennant un certain prix. Un louage de cette nature ne constituait évidemment qu’une obligation personnelle de faire jouir et si le iocateur y manquait, il devenait simplement passible de dommages intérêts.

Dans notre article 1601, ce n’est plus une simple promesse de faire jouir que fait le locateur, c’est la jouissance même qu’il accorde et pour tout le temps du bail, de telle sorte que le iocataire ne puisse pas en être expulsé à raison d’une alié. nation consentie par lui locateur, art. 1663.

Malgré cette énergie dans les termes de l’article 1601, il existe encore une différence immense entre le droit &e l’usufruitier, qui est un droit réel bien reconnu, et celui du locataire.

Ec effet, le premier est tellement détaché de la propriété et indépendant de la volonté du nu propriétaire, que celuici est obligé de laisser jouir l’usufruitier et n’est obligé qu'à le laisser jouir de la chose usufruitée, telle qu’elle est, pendant que le locateur, non seulement ec* obligé de livrer la possession de la chose louée au locataire, mais il est obligé de le maintenir en jouissance paisible et d'entretenir ià chose er état de servir à l’usage pour lequel il l’a louée, art. 1612. C’est au locateur à protéger le locataire contre tous les troubles causés par suite d’une action contre la propriété ou tout autre droit dans ou sur la chose louée, et si le locateur ne réussit pas à écarter le trouble, il est obligé de souffrir une réduction du loyer proportionnée à la diminution dans la jouissance de la chose, et même de payer des dom:r°2es, pourvu que la cause du trouble lui ait été dénoncée, art, 1618. Or toutes ces obligations d'entretien et de protection sont des obligations purement personnelles, et les actions qui en résultent en faveur du ;3cataire sont des actions purement mobilières. Il en est autrement pour le droit réel, le jus in re qui donne naissance à l’action immobilière.

Si donc le locateur cesse de maintenir son locataire en jouissance paisible de la chose louée ou de partie de cette chose, son obligation se résout en dommages intérêts, suivant cet article 1618, pour la bonne raison que le locataire n'ayant pas acquis un droit dans la chose, jus in re, ne peut la garder de son propre chef contre les actions de ceux qui la réclament en vertu du droit de propriété ou d’un autre dans où sur cette chose. 1lest forcé d'attendre secours de la part du locateur, tenu de veiller et d'agir jusqu’au dernier instant de la durée du bail au maintien en bon état de la chose louée pour permettre au locataire d’en jouir.

Les commissaires chargés de préparer le Code et après eux les législateurs qui l'ont adopté, préoccupés de la pensée, de ne pas laisser les locataires exposés aux dérangements résnl. tantet des ventes et des aliénations, en général, consenties par le locateur, ont fait l’article 1663 (Rapport des codific. Tome 2. p. 29.)

Ïls ont vu, dans cet article, la naissance d’un droit nouveau qu’ils ont désigné sous le nom de charge. ils ont cru devoir soumettre cette charge à la formalité de l’enregistrement pour lui donner la publicité requise et, dans ce but, ils ont suggéré ce qui est maintenant l’article 2128 du code. “ Le bail d'immeuble pour un terme excédant un an ne peut “ être invoqué à l'encontre d’un tiers acquéreur s’il n’a été “enregistré.” (Rapport, Tome 3, p. 65 et 193). Puis, afin de prévenir les fraudes qui pourraien, se commettre par des paiements anticipés, ils ont suggéré l’article 2129 C. C.

Le législateur n'ayant exprimé la défense d'expulsion que par ceux qui ont un titre consenti par le locateur, nous ne devons pas étendre cette disposition à d’autres cas.

Si l'on croit que la version anglaise soit en conflit avec la version française et qu’il résulte de là un doute sur l’étendue de la modification, apportée par le législateur, au droit préexistant, celui-ci doit continuer de subsister, puisqu'il ne serait pas clairement abrogé. Si le législateur avait vouln Conserver ie droit du locataire, même dans le cas d’aliéna-

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tion forcée, pourquoi ne l’aurait-il pas exprimé ? Mais, dit le requérant, la vente forcée est toujours une vente consentie par le débiteur, sur qui elle est faite en ce sens qu’il y a donné son consentement, en contractant sa dette. En faisant une dette, il savait qu’il donnait pouvoir au créancier de saisir tous ses biens, pour la payer, si, plus tard, il ne payait pas volontairement,

Soit; il y a consenti, dans ce sens ; mais en règle générale o ne dit pas qu’une vente forcée soit une vente consentie pr: le débiteur,

Et il existe plusieurs différences notables entre la vente réellement consentie et la vente forcée. Dans la première, c’est le vendeur qui fait ses conditions, dans la seconde, la loi les impose: dans la première il y a garantie, dans la seconde la garantie n’existe pas. Il y a bien d’autres diffé. rences, qu’il serait trop long d’énumérer ici.

On dit qu’en France l’adjudicataire, à vente par autorité de justice, ne peut pas expulser le locataire ; c’est vrai et, de ce que notre article 1663 est plus compréhensif que l'article 1743 du Code Français, on en conclut qu’il doit en être ainsi chez nous. Ce raisonnement serait bon, si C'était par la seule vertu de l’article 1743, que cette jurisprudence se serait établie en France. 11 n’en est pas ainsi. Le Code de Procédure Civile Français, article 682 (ancien texte) No. 4 porte que dans le tableau des biens, placé dans l’auditore, pour faire connaître les immeubles saisis, outre l'indication sommaire des biens ruraux, ‘“ chaque article contiendra... les noms des fermiers ou colons, s’il y en a, et, par un argumeut à contrario , on fait dire à l’article 684 (nouveau texte): “ lorsque l'immeuble loué ou affermé est saisi sur le bail- “ leur, le bail, pourvu qu’il ait acquis date certaine anté. “ rieuremeut au commandement qui a précédé la saisie, est “ opposable aux créanciers saisissants et à l’adjudicataire,” 3, Mourlon Code Napoléon, p. 299, à la fin du No. 768 ter, Nous n’avons rien d’analogue à cela.

Passons aux autres raisons du contestant. Il prétend que

pr

l'adjudicataire ne peut

chose saisie que n’en a mais il a tous ceux q trouve le droit de propriété (article Or le droit de propriété donne le dr cation, un droit dans la chose mê exerce Ce droit contre la chose lou pas le locataire, qui n’a pas de droit réel dans la chose, qui peut y résister mais son locateur C. G, et si celui-ci ne le m les dommages à

Le contestant dit que l’ qu'il est tenu aux obligat l'obligation contractée dans le bail de faire

Il n’est pas exact de dire que l saisi, Il lui succède bien en ce se prend sa place, n'est pas son suc

pas avoir plus de droit dans ou sur la vait le débiteur saisi. C'est admis, w’avait le saisi,

et parmi ceux-ci se 706) à compter de sa date.

oit à l’action en revendime, et si l’adjudicataire ée, durant le bail, ce n'est

en vertu de l’article 1618

aintient pas en jouissance, il doit son locataire en vertu du même article.

adjudicataire succède au saisi et ions de celui-ci, et notamment à

jouir le locataire.

adjudicataire succède au ns qu’il vient après lui et

comme propriétaire de la chose saisie. Il cesseur dans le sens d’ obligations, excepté celles qui découlent même ou des droits réels dans li posées par la loi.

avoir à remplir ses du droit de propriété

mmeuble ou bien qui sont

Or le droit du locataire, comme on l’a

vu, n'est pas un jus in re, et nulle part la loi n° judicataire l'obligation d'entretenir le bail fai mème antérieurement à la saisie.

* Mais, dit le Contestant, le saisi avait, par le b jouissance au locataire l'année, le demandeur

impose à l’adt par le saisi,

ail, cédé la

Pour un an et avant l'expiration de a fait pratiquer une saisie, la jouissance n'a pas pu être saisie ni par conséquent être t à l'adjudicataire, donc celui-ci ne ration du bail, La jouissance, comme on l’a

jus in re, ce n’est pas un dém priété, comme l’est l’ ci séparé dans la

ransférée

peui l'obtenir avant l’expi-

vu, n’est pas un droit réel, un embrement du droit de prousufruit, il ne subsiste pas comme celuiment de la nue propriété, il ne subsiste personne du locatai briété. Or celui-

DE LORIMIER, BB, voL. 18,

donc pas,

séparément du droit de rroci finit au moment de l’adjudication ; la

jouissance du saisi finit aussi avec sa possession par l'adju. dication (Art. 645, C. P.C.). Les intérêts cessent de courir contre l'immeuble vendu. le jour de l’adjudication, Art, 734 C. P. C,

Le locataire ne possède pas l'immeuble loué en vertu d'un autre droit que celui de son locateur, son droit de possèder résulte d’un droit personnel qu’il a contre le locateur de se faire maintenir en possession. Or la possession doi! finir en même temps que celle du saisi, au nom de qui et pour qui il possède.

Prenons maintenant le point de vue adopté par les com. missaires codificateurs, que le bail constitue une charge sur la propriété. Est-ce qu’à ce point de vue le contestant serait bien fondé: à retenir la propriété ?

L'article 648 C. P. C. prescrit que les avis de vente donnés par le shérif doivent contenir, outre la désignation de l'immeuble, les charges mentionnées dans le procès-verbal de saisie et celles dont le saisissant requiert d’ailleurs par écrit l'insertion ; l’article 640 dit : “ La partie saisie, de même que 4 ]a partie saisissante peut faire insérer au procès-verbal les # charges foncières…dont sont grevés les immeubles saisis ;” l'article 659 donne l’opposition à fin de charge au tiers, lors: que l'immeuble saisi est annoncé pour être vendu, sans la mention de quelque charge particulière, dont l'immeuble est grevé, et qui peut être purgée par le décret; parmi les charges que la loi mentionne comme n'étant pas purgées par Île décret, ne se trouve pas nommée ni directement ni indi rectement la charge du bail à loyer. Dans la présente cause îe procès-verbal de saisie et les avis de vente ne font mention d'aucune charge qui aurait été créée sur l’immeuble par un bail fait au contestant. Une telle charge n’a donc pas pu être conservée en sa faveur.

Enfin le contestant âit que son droit est un droit purement mobilier. Si c'est un droit purement mobilier, il est nécessairement personnel. Alors son reccurs doit être, comme son droit, personnei ; et ce droit, comme il le tient de son

locateur, qui le lui fait perdre ou qui le laisse perdre, c’est contre son locateur qu'il doit l'exercer, (25 Laurent, louage, Nos. 9, 10, 11,12, 13 ; 4 Aubry et Rau, p. 471, $ 365, nete Le et 25 Laurent, Nos. 14 à 35.

Mais dit le Contestant, si mon locateur est d “enu insol-

vable, comme c’est presque toujours le cas dau. les ventes par décret, je devrai perdre mes dépenses d'installation et même mon loyer, si je l'ai payé d'avance, C’est possible, et c'est un inconvénient grave. Il ne s'ensuit pas qu’on doive melire de côté une loi, toutes les fois que, dans la pratique, il peut en résulter des inconvénients si, en général, son effet est bon.

Supposons que le contestant aurait voulu revenir sur sa déclaration et soutenir que le bail lui donne un droit réel dans la propriété, sa position n’en serait pas meilleure, car ce droit se trouverait purgé, aux termes de l’article 711 du

C. P. C. “ Le décret purge tous autres droits réels non com- “pris dans les conditions de la vente.”

Petition for writ of Possession granted,

2129. [Tout acte por-| 2199. [No act containtant quittance de plus ing a discharge from the d'une année de loyer d’un | rent of an immoveable immeuble par anticipa-| for more than one Year in tion, ne peut être opnosé anticipation, can be invo-

ur tiers-acquéreur, s'il |ked against a subsequent n'a été enregistré avec dé- purchaser unless it has signation de l'immeuble. ] | been registered, together

with a description of the immoveable,]

Heu :—1, That the proprietor of an immoveable immoveable and receive the

2.6 HE = p. 243. Dupuy et HcClanaghan, Jetté, J., C.S. M., 1840. } Property hypothecated cannot leaçe this

rents by anticipation, to the detriment of the rights of the hypothecary creditor.

2. That in such a case where the tenant pays the rents by anticipa. tion, he may be condemned to pay them a second time.

3. That article 2129 of the Civil Code applies only to a third purchaser and not to a hypothecary creditor.

In this case the plaintiff, as assignee to the estate of one Noel Jubinville, an insolvent, alleged that on the 19h of February, 1876, the saiu Noel Jubinville acknowledge himself indebted to James Clyde et al, under deeds of obligation and mortgage, in a sum of about £2450.0.0 sterling, for which he hypothecated a certain lot of land in St, Antoine ward, Montreal.

That while the said property was in the possession of said Noel Jubinville as proprietor, he leased a part thereof t defendant at the rate of $27 per month.

That said Noel Jubinville afterwards became insolvent and his estate was placed in the hands of the plaintiff a official assignee.

That the said'James Clyde et al. proved clalms against said estate showing a balance then due to them of $608.94 for interest, besides the capital of their mortgages.

That on the 17th of January, 1879, the property was sold by the assignee for $11,100, but the proceeds of the sale

were insufficient to pay the amount of the mortgages of ( James Clyde et al. £ That during the period in which the said assignee was ! vested with said property defendant used and occupie® said 1 premises as lessee, but failed to pay any rent for his use and $ occupation, which amounted to $135.00. n Defendant pleaded that on the 27th of June, 1878, sail r Noel Jubinville leased by authentic lease before Decary, 0 N. P., to defendant, for two years and ten months from the first of July then next, the said premises, and at the same P

time paid in advance to the said Jubinville the rent for the first ten months up to the st of May, 1879, amounling W

3271.00, which included the period for which the plaintiff vlaimed rent from the defendants who then prayed for the dismissal of plaintiff’s action.

Plaintiff replied that the effect of the lease, so far as the insolvent was concerned, was merely a covenant to allow the defendant to use and ocCupy the premises, in which respect the assignee carried out the contract, but the ownership of the property became vested in plaintiff in his quality of assignee to said Jubinville’s estate, and as an accessory of such ownership the right to enjoy the said property and the revenues thereof for the benefit ofthe creditors of said estate, 0 which right the plaintiff could not be and was not deprived by the alleged payment by defendant in advance, which payment, if made, was at defendant’s own risk and peril, and subject to the condition of the said Jubinville’s continuing to be the owner of said property and having the right to allow the defendant to use the same, and the alleged payment in advance became and was by the said insolvency of Jubinville of no force or effect as regards the plaintiff and the creditors of said estate, and could not affect the right of plaintiff to recover said rent for the period during which the premises were occupied after said insolvency.

JerTÉ, J.—Le 27 juin 1877, Noel Jubinville, négociant de Vaudreuil, donne à bail au défendeur McClanaghan, partie d'un immeuble portant No. 877 au plan cadastral du quartier St Antoine, Ce bail est fait Pour deux ans et dix mois; du ler juillet 1878, au ter mai 1879, 10 mois, et ensuite du fer mai 1879 au 1er mai 1881,2 ans. Le loyer convenu est de $27 par mois pour les premiers 10 moiset $29.17 pour chaque mois des deux années suivantes. Le Propriétaire Jubinville reconnait, an bail, avoir reçu le paiement du loyer des pre. miers dix mois, savoir $270.

Six semaines après, le 10 août 1878, Jubinville, le pro- P'iélaire, est mis en faillite.

Lors du bail, la propriété louée était hypothéquée à divers

créanciers étrangers, (l’un résidant en Angleterre, et deux

autres en Ecosse) pour une somme excédant la valeur réelle du dit immeuble.

Le 17 janvier 1879, le syndic ayant vendu cetto propriété, elle ne rapporte en effet qu’une somme insuffisante pour payer les créanciers hypothécaires, à qui il reste dû environ 83000.

Afin de couvrir partiellement ce déficit ces créanciers se font autoriser à procéder au nom du syndic au failli Jwbin. ville, contre le locataire McClanaghan, pour réclamer le paie. ment du loyer de la propriété en question pendant les 5 mois écoulées depuis la faillite jusqu’au 1er février suivant, savoir du {er septembre 1878 au 1er février 1879.

Le locataire plaide le paiement qu’il a fait au propriétaire Jubinville,lors du bail, pour les dix mois à courir alors, allé. guant que les 5 mois réclamés font partie de ceux qu'il a ainsi payés au propriétaire, et qu’en conséquence il est libéré et ne peut être forcé de payer de nouveau.

Le demandeur ès-qualité répond que le ba‘1 invoqué n'était qu’une simple promesse de la part du propriétaire de per. mettre au locataire d'occuper l’immeuble baillé, mais que la propriété du dit immeuble ayant passé au demandeur ès qualité, par la faillite du propriétaire, le droit de jouir et d'occuper le dit immeuble, accessoire du droit de propriété, a pareillement été acquis au demandeur, et le paiement du loyer, par anticipation, a été fait aux risques et péril du lo cataire, et sous la condition du maintien du droit de propriété du locateur, et que, par ia faillite, ce paiement est devenu sans effet quant au demandeur ès-qualité et aux créanciers du propriétaire failli.

Telle est la contestation entre les parties : et il est à re. marquer que le demandeur n’allègue aucune fraude de l part du propriétaire ou de son locataire le défendeur, dans la st'pulation de paiement de loyer par anticipation.

Le litige présente donc une pure question de droit, sans aucune circonstance pouvant modifier en quoi que ce soit Tapplication des principes.

Il s’agit de savoir :

> Si le propriétaire d’un immeuble hypothéqué peut donner été, cet immeuble à bail et en recevoir les loyers, par anticipa- = tion, au détriment des droits du créancier hypothécaire ?

bus De la part du défendeur on invoque l’art. 2129 du €. È

qui dit :

“ Tout acte purtant quittance de plus d’une année de loyer “d'un im:neuble, par anticipation, ne peut être opposé, à un “tivrs-acquéreur s’il n’a été enregistré avec désignation de “ l'immeuble.”

Par un argument à contrario le défendeur dit donc : puisque la quittance de plus d'une année, ne peut être opposée au tiers-acquéreur, il est évident que la quittance de moins d'une année, comme dans l’espèce, (19 mois) peut être valablement invoquée.

Mais cet argurnent qui pourrait être applicable au tiersacquéreur, C'est-à dire à celui qui a acquis l'immeuble du propriétaire, ne l’est pas au créancier hypothécaire. 11 ya,en effet, une différence radicale entre la position du tiers-acquéreur et celle du créancier hypothécaire. Le tiers-acquéreur va que des droits subséquents à ceux du locataire ; le baii

= existant déjà, lorsqu'il acquiert, la loi suppose qu’il a dû se été, renseigner, et s’il ne l'a pas fait, elle permet d’invoquer à contre lui la quittance pour loyers d'une année ou moins. lc- Le créancier hypothécaire, au contraire, a des droits été antérieurs à ceux du locataire ; ces droits sont assurés, ga- = rantis sur la chose elle-même, son droit de préférence est Lens réglé par la loi; tous droits subséquents acquis par le locataire ne peuvent donc préjudicier à ceux du créancier #: hypothécaire. Autrement l’hypothèque n'offrirait plus aumn cune garantie, aucune sécurité, et il serait au pouvoir du ans propriétaire de l’immeuble grevé d’hypothèque de diminuer à sa volonté la valeur du gage hypothécaire. Il y a plus, le ans droit qu’acquiert le locataire en vertu du bail, s’il n’est pas

enregistré, ne peut être qu’un droit purement personnel, el qui par conséquent, ne peut entrer en concours avec le droit

du créancier hypothécaire ; s'il est enregistré, il ne peut compter, à tout événement, que de la date de son enregistre. ment, et il ne peut encore être opposé au droit du créancier hypothécaire antérieur.

Dans l'espèce, le bail a été enregistré, mais le 25 juillet : 1878, c’est-à-dire moins de 30 jours avant la faillite du propriétaire. Cet enregistrement ne peut donc être invoqué comme créant un droit réel, opposable aux autres créanciers hypothécaires.

La position du défendeur qui a payé d'avance 10 mois: de loyer, est donc vis-à-vis des créanciers hypothécaires, simple. ment celle d’un créancier chirographaire qui a avancé de l'argent sans prendre de garanties pour s’en assurer le rem. boursement,

Dans ces circonstances, l’action étant prise par les créan. ciers hypothécaires, au nom dn syndic, mais dans leüs propre intérêt, je suis d'avis que le paiement anticipé de loyer que le défendeur a fait imprudemment ne peut leu être opposé.

Le défendeur aura son recours contre la faillite comme créancier chirographaire, pour ce qu'il a payé au failli, mais il ne peut jouir de l'immeuble hypothéqué au détriment de ceux à qui il était engagé pour plus que sa valeur.

Le demandeur ès-qualité, doit donc avoir jugement pour la somme demandée,

Autorités :

Voir 3 Aubryet Rau, $ 286, p. 427, 430, 434 ; texte et notes, 21, 22, 25, 26.

Revue Crit. de Législation, 1854, tre partie, p. 160 et suiv,

. art, de Paul Pont, p. 164.