School 1àtes

3. Municipal rates, of which however only five years of arrears, besides the current year, can be claimed, without prejudice to cases under special statutes establishing a shorter prescription.

These claims are privi-

leged only upon the im-

meuble imposé spéciale-|moveable specially assesment, et les deux derniers|sed, and the last two rank viennent en concurrence |concurrently after those après les cotisations men-|mentioned in paragraph 1.

La

tionnées en premier lieu.|

Consultez S. R. B, C., ch. 18,

2012, 2013.] s. 22; ch. 15, s. 76; ch. 24,

Voy. Pigeau, cité sur art. 2009.

2012. Le privilége des droitsseigneuriaux s'étend à tous les arrérages des droits seigneuriaux, et, au même titre, aux arrérages échus des rentes constituées sur la commutation des droits seigneuriaux, pour cinq années seulement et la courante.

2012. The privilege for seigniorial dues applies to all arrears of such dues, and extends equally to arrears Of rents constituted in commiutation of seigniorial dues, for five years oniy, Xesides the current year,

Voy. Pigeau, cité sur art. 2009.

ae ee

Consultez S. R. B. C., ch. 4,

2013. Le constructeur, ou autre ouvrier et l’architecte ont droit de préférence seulement sur la plus-value donnée à l’héritage par leurs constructions, à l’encontre du vendeur et des autres créanciers, pourvu qu’il ait été fait, par un expert nommé par un juge de la Cour Supérieure dans le district, un procès-verbal

2013. Builders, or other workmen, and architects, have a right of preference over the vendor and all other creditors, only upon the additional value given to the immoveable by tneir works, provided an official statement ertablishing the state of the pr-mises on which the works are to be made, have been previously

constatant l’état des lieux où les travaux doivent être faits, et que dans les six mois à compter de leur achèvement les ouvrages aient été acceptés et reçus par un expert norimé de la même mexière, ce qui doit être constaté par un procès-verbal contenant aussi une évaluation des ouvrages faits; et dans aucun cas le privilége ne s’étend au-delà de la valeur constatée par le second procès-verbal, et il est encore réductible au montant de la plus-value qu'a l'héritage au temps de la vente,

Au cas d'insuffisance des deniers pour satisfaire le constructeur et le vendeur, ou de contestation, la plus-value donnée par les constructions est constatée au moyen &’une ventilation faite conformément aux prescriptions contenues au Code de Procédure Civile,

1+A A Voy., autorités cit

made by *: expert appointed L; a J..dge of the Superior Court in the district, and that within six months from their completion such works have been accepted and received by an expert appointed in the same manner, which acceptance and reception must be established by another official statement containing also a valuation of the work done ; and in no case does the privilege extenà beyond the value ascertained by such second statement, ard it is reducible to the amount ofthe additional value which the immoveable has at the time of the sale,

In case the proceeds are insufficient to pay the builder and the vendor, or in cases of contestation, the additional value given by the buildings is established by a relative valuation effected in the manner prescribed in the Code of Civil Procedure.

#1 Tro; long, Priv. cf 241. Par un S. C. (1), fait sous art.2105,C. N.no241 ets. ÿ Marc-Aurèie, il fut décidé que lors-

qu’une maison était détruite, celui avec l'argent duquel elle était reconstruite, ou qui aurait payé l'entrepreneur de ses deniers, aurait une hypothèque tacite sur elle (?).

Par deux autres lois, on voit que dans le même cas, le créancier avaii un privilége personnel inter chirographarios(3).

Suivant Cujas, celui qui aurait fait reconstruire la maison, sans l’attache du maître, n’en aurait pas moins eu une hypothèque tacite privilégiée. ‘“ Puto etiam eodem S. C. da- “ tam hypothecam tacitam ei qui, cessante doinino, domum & alienam restituit vel restauravit, quoniam et huic invenio “ex oratione D. Marci dari privilegium exactionis inter “ chirographarios (4).”

Mais, s’agissait-il d'argent prêté ou payé #ux ouvriers pour faire de simples réparations, Cujas ne voulait pas que les créanciers eussent privilége. ‘ Et dicam noi dari tacitam hypothecam ei qui credidit ad domum reficiendam, non “ restituendam, sed hoc tantum et dari, ut, si de pignore vel # hypothecä convenerit nominatim, in eâ præferatur etiam ‘ antiquoribus hypothecariis vel chirographariis.. Fecimus « igitur differentiam inter restituere domum et reficere, I. “ 68 et 61. De leg. 1°. Plus sanè malto restituere quàm reficere, “ et perperàäm Bartolus hoc loco restitutionem interpretatur “ refectionem (5).

Ce privilége, accordé pour reconstruction d’une maison détruite, était fondé sur la nécessité de faire disparaître les ruines qui donnaient à la ville un aspect hideux, “ ne urbs ruinis deformetur ! ” et il est évident que ce motif ne militait

(1) J'ai parlé de ce sénatus-consulte n. 174. (2) L. 1, D. In quib. causis pignus tacile.

(3) L. I, C. De cessione bonor. L, 26, D. De rebus auct. Pothier, Pand., t. 1, p. 563, n. 2; t. 3, p. 186, n. 33.

(4) Respons. Papiniani, lib. 10, sur la loi {, /n quib. causis,

(o) Loc. cit

pas avec la même force en faveur de simples réparations (1).

Néanmoins, la jurisprudence française, presque toujours dirigée par un sentiment d'équité plus large que le droit romain, préféra par ce motif l'opinion de Bartole, quoique moins conforme aux textes que celle de Cujas. Brodeau rapporte un arrêt du 12 avril 1557 qui accorde un privilége à celui dont les deniers avaient servi à réparer (2), et cela paraît toujours avoir été jugé depuis, sans difficulté.

242. Il est notable que l’hypothèque tacite privilégiée n’avait lieu chez les Romains que pour la reconstruction d’un édifice détruii, On ne l’étendait pas aux autres ouvrages de construction, pas même à la construction des vaisseaux ; quoique cependant la législation de Rome encourageât d’une manière particulière le commerce maritime (3). La construction d'in navire ne donnait lieu qu’à un simple privilége personnel (4).

Ces inégalités du droit romain, ces bigarrures difficiles à expliquer, disparurent dans la jurisprudence française, qui généralisa le principe posé par le S. G. de Marc-Aurèle. Basnage dit positivement que les ouvriers travaillant à la construction d’un vaisseau, ont hypothèque tacite (5) ; et le Code n’a fait que se conformer à ce qui existait avant lui, en accordant privilége (ce qui, dans l’état de choses actuel, équivaut à l'+ ypothèque privilégiée des Romains), pour tous travaux d'art quelconques.

On voit donc que si nous avons puisé dans les lois romaines le principe du privilége dont il s’agit ici, nous l'avons organisé ur des bases beaucoup plus étendues. Du reste, les textes latins ci-dessus cités ne parlent que du prêteur de

(1) Vinnius, Quæst. select., lib. 2, cap. 4.

(2) Sur Louet, lettre H, som. 21, n. 3.

(3) Vinnius, Quæst. selectæ, lib. 2, cap, 4. Suprà, n. 174

(4) L. 26 et 34, De Privilegiis credilor, Pothier, ‘Pand., t, 2, p. 186, n. 33.

(5) Chap. 14, p. 63.

deniers, ou de celui qui a payé l’ouvrier ; mais à combien plus forte raison ne sont-ils pas applicables aux ouvriers euxmêmes qui réclament leur dû ! Le Code a donc, avec juste raison, commencé par établir le privilége à l'égard des ouvriers. Ce n’est que dans le n° 5 qu’il parle de ceux qui ont prêté des deniers pour rembourser les ouvriers.

242 bis. Notre article ne donne privilège que pour les tra. vaux d'art qui ont édifié des ouvrages. qui les ont réparés ou reconstruits. Ce qui s'applique à la confection de canaux, à la construction de bâtimeuts, etc.

Mais sereit-ce étendre la portée de notre article que de le faire profiter aux auteurs de grands travaux d'agriculture, telle que défrichemeuts, plantations de vignes cu de bois ?

M. Tarrible opine pour l’affirmative (1) ; et l’on ne peut nier que cette solhtion ne soit conforme au texte précis de l'art, 2103. Aussi a-til fallu que la loi du 16 septembre 1807 (2) intervint pour accorder priviléga pour les travaux de desséchement.

La loi du 20 avril 1810 accorde privilége aux travaux pour recherches de mines (3),

243. Le privilège des ouvriers n’a pas lieu indéfiriment, sed in quantum res pretiosior facta es!. Telle était la règle dans l’ancienne jurisprudence (4). Cependant, on faisait une distinction, ainsi qu’on le voit dans Pothier (5) : “ Observez

(1) Répert., Privilége, sect. 4, 2 4. Dalloz, Hyp., p. 52, n. 29. (2) Tit, 5, art. 23.

(3) Dalloz, Hyp., p. 53, note 1,

(4) Suprà, n. 80 bis. Brodeau sur Louet, let. H, tom. 21, n. 5, Basnage, Hyp., ch. 14, Mornac, sur les lois 5 et 6, qui poor. L'art. 12 de la loi de brumaire an 7, porte: “Il y a aussi privilége en faveur des “ouvriers et de leurs cessionnaires, mais seulement jusqu'à concur- “ rence de la plus-value existante au moment de l’aliénation d’un im- “ meuble, quand cette plus-value a pour origine les constructions, répa- ‘ rations et autres impenses que les ouvriers y auraient faites, etc.”

(5) Procéd. civile, part. 4, chap. 2, p. 265. Voyez aussi suprà, n. 80 dis.

“ une différence entre celui qui a conservé l'héritage de telle “ manière qu'il serait totalement péri sans le travail qu'il y “ a fait ; tel est celui qui aurait fait faire une digue, sans la- “ quelle la rivière aurait emporté tout l'héritage qui en était “ voisin ; et celui qui a seulement rendu l'héritage meilleur, “ soit en y construisant des bâtiments, soit en réparant ceux “ qui y étaient, Le premier a un privilége sur le total de “ l'héritage, ay?nt conservé le total au créancier, ayant fait {ut res esset in bonis debitoris ; maïs l’autre ne doit avoir de “ privilége que sur la plus-value de l'héritage, car il n’a pas “fait ut res esset in bonis debitoris, mais seulement ut res essel ‘ melior. C'est pourquoi il faut faire une ventilation äu “ prix de l’adjudication, lui donner privilége seulement sur “ ce qu’on estimera que l’héritage aura été plus vendu qu’il “ne l’aurait été sans la dépense qu'il y a faite de ses deniers, “et distribuer le surplus, sans avoir égard à son privi- “ Jége (1).”

Mais cette distinction est-elle admissible depuis le Code civil ? cu bien notre article embrasse-til dans sa coénéralité tous les travaux quelconques, même les plus nécessaires, et réduit-il toujours le privilége à la plus-value ? M. Grenier adopte l’affirmative (2). Cette opinion semble se f rtifier de l'art. 2175 du Cod. civ. (3).

Au contraire, un arrêt de la Cour de cassation du 11 novembre 1824 a decidé la question dans le même sens que Pothier (4), et M. Persil et M. Dalloz estiment que la doctrine de ce jurisconsulte doit prévaloir sous le Code civil.

Je serais enclin à adopter ce dernier parti, si le texte de notre article n'y faisait pas obstacle, Il parle en effet des réparations sans distinguer si elles sont des réparations de

(1) I paraît que ce passage de Pothier a échappé à M. Grenier ; sans cela il l'aurait cité de préférence à celui qu’il à puisé dans l’introductior au tit. 20, n. 8 de la Coutume d'Orléans (Hyp,, t. 2, n. 411).

(3) V. n. 838, infrà.

(4) Dalloz, Hyp,, p. 60 et p. 53, n. 34.

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conservation ou de simple amélioration, si elles sont nécessaires ou simplement utiles, et il les soumet toutes à cette disposition générale que le privilége se réduit à la plus-value. Si l’on insiste, avec la Cour de cassation, pour dire que l’art. 2103 n’est pas apylicable aux travaux nécessaires et qu’il ne concerne que les travaux d'amélioration volontaire, je demanderai quel sera, en l’absence de l’art. 2103, celui sur lequel on se fondera pour réclamer le privilége dont on parle en faveur des travaux ncessaires. Comment ne voit-on pas que l’art. 2103 étant le seul sur la matière, il faut l’accepter avec sa limitation ou renoncer à tout privilége ? Notre interprétatior <e fortifie du rapprochement de notre article avec l’art, 12 de ia loi de brumaire an 7.

244. Cette plus-value est, d'après notre article, celle qui existe à l’époque de l’aliénation de l'immeuble faite par l’acquéreur propriétaire de cet immeuble. Elle se fait, comme le dit Pothier, ?* moyen d’une ver:ilation du prix porté dans le contrat de vente ou dans l’adjudication. On compare la valeur au moment de la vente ou de l’adjudication avec la valeur qu'avait l'immeuble au moment où les travaux ont été faits (1).

Dans tous les cas, et quels que soient les déboursés, le privilége ne peut excéder les valeurs constatées par le procès-verbal de réception des travaux dont je vais parler tout à l'heure. 1l résulte de cette restriction du privilége à la plusvalue, que le droit des ouvriers est souvent mal assuré, comme dit Basnage (2), et qu’ils sont exposés à voir une partie de leur dû tomber dans la ciasse des créances chirograrhaires (3j. Il arrive presque toujours que la dépense de réparation est plus forte que l'amélioration ou la plus-value qui en résulte (4).

(1) Suprà, n. 174.

(2) Chap. 14.

(3) D'Héricourt, Vente des immeubles, chap. 11, sect. 1, n.7. (43) Infrà, n. 837. Loys., Déguerp., liv. 6, ch. 9, n. 15.

an [ARTICLE 2013]

245. Pour prévenir les fraudes, il était nécessaire, dans l'intérêt des tiers, de prendre des précautions pour que la valeur des travaux fût invariablement déterminée. Aussi le privilége des ouvrier: est-il subordonné aux conditions suivantes :

D'abord, un expert nommé d'office (1) par 12 tripunal de première instance, dans le ressort duquei les bâtimens sont situés, doit dresser préalablement un procès-verbal constatant l'état des lieux, relativement aux ouvrages que le propriétaire déclarera avoir dessein de faire (2).

Lorsque les ouvrages sont déterminés, un expert nommé d'office (3) de la même manière doit en faire la réception dans les six mois au plus de leur perfection, et en dresser un procèsverbal.

Sans l’accomplissement de ces formalités, qui rarement du

(1) Pourquoi d'ofties ? Afin de prévenir les fraudes dant pourraient être les victimes les creanciers qui ne sont pas appelés à la confection des procès-verbaux (M. Delvincourt, t. 3, p. 286, n, 7, notes).

(2) Ur. arrêt de la Cour de Bordeaux du 2? mai 1826, D, 26, 2, 226, a décidé que l’on pouvait tenir compte d’un procès-verbal d'état des lieux dressé depuis le commencement des travaux.

Mais il ne faut suivre un tel errement qu'autant que les lieux n’auraient pas encore été changés par les travaux commencés, et que la description de leur état ne souffrirait pas de difficulté ; sinon les estimations de l'expert manqueraient de base fixe.

Dans l’espèce de l'arrêt jugé par la cour de Bordeaux l'expert avait procédé suivant les renseignements que les parties elles-mêmes avaient été d'accord pour lui donner. On sent toute la faveur de ces cas, et je ne saurais par conséquent m'associer à la critique que M. A. D,, a faite de cette décision dans le journal de M. Dalloz (34, 2, 167).

C'est parce qu’une circonstance aussi décisive ne se rencontrait pas que la cour de Paris a eu raison d’apnliquer à la lettre l’art. 2103 par arrêt du 6 mars 1834 (D. 34, 2,167). Elle a pensé que l'état des lieux doit rigcureusement précèder tous les travaux. Néanmoins, par une équitable interprétation, il lui a semblé que le constructeur est privilégié pour les travaux faits postérieurement à la constatation juridique des lieux, Ce tempérament sera approuvé par tous les jurisconsultes,

19 Vovez la note 4 ci-contre {3; Voyez la note 3, ci-contre,

\9) vVOYe

reste sont mises en usage, du ns dans les provinces, les ouvriers sont réduits à la condius.… de créanciers chirographaires {!).

246. Que doit-on décider à l'égard des intérêts qui peuvent être dus aux ouvriers ?

Ce intérêts ne sont pas dus de plein droit, Ils ne peuvent être dus qu’en vertu d’un jugement ; et alors ils ont une hypothèque judiciaire, et ne prennent rang que du jour de l'inscription. Quant aux intérêts qui seraient stipulés dans la convention, ils ne peuvent jamais avoir de privilége. Car la loi ne donne de privilége que pour la valeur des travaux pris en eux-mêmes, sans qu'ils puissent excéder la plus-value, et pour ce qui est impense (2).

246 bis. Le privilége du constructeur ne peut pas dépasser la plus-value, venons-nous de dire.

Mais il pourrait arriver que ce qui lui est dû ne fût pas d’une valeur égale à cette plus-value, TI ne pourrait alors se payer sur elle que jusqu’à concurrence de son dû ; car il serait injuste qu’il l’absorbât tout entière, s’il n’était pas créancier d’une somme ég».e. L’indication de la plus-value figure dans notre article romme un maximum qu'il ne faut jamais dépasser. Mais Le n’est pas une quotiti fixe, invariabliment due au constructeur. Je reviens sur ceci, n° 837.

247. Je renvoie au n° 80 pour ce qui concerne le rang des ouvriers pour travaux d'art, et pour l'examen des difficultés qui peuvent se rattacher à cette matière. Quant à l’inscription du privilége, voyez art, 2110.

(1) L'obligation de remplir ces formalités s'applique au cas où ils’agit de construction entièrement neuves sur un terrain nu comme au ç#3 de reconstruction ou réparations d'anciens bâtimens, Arrêt de Burceaux du 26 mars 1834 (Sirey, 34, 2,373. Dalloz, 34, 2,186). Arrêt de Paris du 6 mars 1834 (Sirey, 34, 2,308. Dalloz, 34, 2,166.

(2) Sens de ce mot, n. 837.