LES VENTES DU DOMAINE

Les erreurs et les fraudes auxquelles ont donné lieu les aliénations faites par les indigènes, tous ces actes irréguliers et coupables que le gouvernement a été obligé de ratifier pour ne point léser un très-grand nombre de colons de bonne foi, ont été peut-être une des causes qui ont le plus retardé la colonisation. Les honnêtes gens ont eu à se débattre pendant vingt années avec des procès, et aujourd’hui encore ils n’en sont pas complètement délivrés. N’est-il pas déplorable que toute l’activité des premiers venus ait dû se consumer en pure perte ; combien de choses seraient déjà faites, si chacun avait pu se mettre immédiatement à l’œuvre et employer à l’agriculture ce qu’il a dépensé en démarches et en frais de justice. N’eùt-il pas mieux valu, dans l’intérêt des indigènes eux-mêmes, que nous eussions usé sans restriction de notre droit de conquête ; que, du premier coup, mettant la main sur tous les biens de la Régence, nous eussions annulé tous leurs titres, nous réservant d’en conférer de nouveaux un peu plus tard à ceux qui nous seraient restés fidèles et auraient paisiblement accepté notre domination? De cette façon, les ennemis seuls eussent été frappés, et tous les autres eussent trouvé une garantie qui leur a manqué. En effet, la plupart des biens ont été aliénés par ceux qui avaient besoin d’argent pour fuir ou pour résister, au préjudice des parents et de copropriétaires tout à fait inoffensifs ; et, d’un autre côté, le généreux abandon qu’a pu faire l’Etat d’une portion de ces droits, n’a profité qu’à des aventuriers

fort peu recommandables. Si, au lieu d’ouyrir la porte à ces derniers, l'État s’était interposé entre les indigènes et les colons sérieux, les uns et les autres assurément y eussent gagné, sans que l’Etat ait eu le moindre sacrifice à faire.

Quoiqu’il en soit des ventes faites par des indigènes, que le gouvernement ait pu ou non en arrêter les abus, le simple bon sens ne devait-il pas lui dicter de mettre promptement les immeubles qui lui restaient entre les mains des colons. La plupart, sans contredit, eussent préféré l’achat de quelques lots de terre aux environs des villes, à des acquisitions hasardeuses faites aux Arabes sur des territoires qui n’offraient pas encore une complète sécurité. D’ailleurs, nous avons vu toutes les difficultés qu’entraînaient ces sortes de ventes, puisque les indigènes étaient presque tous restés dans l’indivision. En pareille circonstance, ce qu’un colon sérieux avait de mieux à faire était de traiter immédiatement avec l’Administration, qui pouvait lui donner des titres bien authentiques.

En France, l’aliénation du domaine de l’État est une chose tout exceptionnelle. Le domaine de l’État est un patrimoine sacré , auquel on ne doit pas toucher sans une impérieuse nécessité. Il est confié à la garde du chef de la nation, et, si haute que soit son autorité, il ne peut lui-même en disposer. Il faut qu’une loi intervienne pour ratifier toute transaction à cet égard. Il est facile de comprendre qu’une telle règle n’est pas applicable à un pays que l’on veut coloniser. Qu’est-ce, en effet, que coloniser? C’est attirer dans un pays de nouveaux habitants et les fixer au sol. Or, nulle part U n’y a de véritablement fixé au sol que le propriétaire. La grande affaire de la colonisation est donc d’en multipher le nombre, de multiplier surtout le nombre de ceux dont les ressources sont abondantes, de ceux qui peuvent mettre le sol en valeur. L’aliénation du domaine de l’État, comme l’a très-justement fait remarquer M. de Tocqueville, est l’opération mère dans une colonie, c’est de là que dépend toute la vie. La rendre

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lente et difficile, c’est plus que gêner le corps social, c’est l’empêcher de naître.

Au lieu de faciliter l’aliénation du domaine de l’État dans sa nouvelle colonie , il semble que le gouvernement français ne se soit appliqué d’abord qu’à l’entraver et à augmenter à cet égard toutes les rigueurs de la législation do la métropole, soit par des formes plus compliquées, soit par de plus longs délais, soit par des conditions suspensives ou résolutoires, soit par les charges les plus onéreuses. Ce devait être inévitablement une ruine pour les colons aisés qui s’avisèrent de traiter avec lui ; il ne devait y avoir de chances favorables que pour ceux qui n’avaient absolument rien à perdre, dont les contrats n’étaient pas sérieux et ne servaient qu’à déguiser de véritables libéralités.

Dès le 8 novembre 1 830, un arrêté interdit jusqu’à nouvel ordre toute aliénation d’immeubles domaniaux et autorisa seulement l’Administration à consentir des baux dont la durée n’excéderait pas trois ans. L’arrêté du 2 avril 1 834 augmenta beaucoup la durée des locations : il autorisa , pour les immeubles urbains, des baux de trois, six, neuf, et, pour les immeubles ruraux, des baux de quatre-vingt-dix-neuf ans. L’idée d’étendre aux exploitations agricoles de la colonie le mode adopté pour des entreprises de ponts, de canaux et autres ouvrages du domaine public essentiellement inaliénable, était vraiment ingénieuse ; elle devait assurer, au bout du siècle, à l’Etat, des ressources aussi abondantes que celles des plus riches pachas, en faisant rentrer toutes les terres cultivées dans son domaine. Cependant une ordonnance du roi , rendue le 21 août 1839, pour régler d’une manière complète le régime financier en Algérie , finit par autoriser les aliénations des immeubles de l’Etat. L’article 145 de cette ordonnance n’exigeait pour ces aUénations qu'un arrêté du gouverneur, délibéré en conseil d’administration et approuvé par le ministre , formalités que les articles suivants étendaient aux échanges et aux baux dont la durée excède neuf années.

L’ordonnance de 1 839 a été un peu modifiée par celle du 9 novembre 1845, qui régit encore aujourd’hui la matière. Cette ordonnance réduit à neuf ans la durée des baux et les soumet tous à l’approbation ministérielle. Quant aux échanges et aux ventes, ils ne peuvent plus avoir lieu qu’en vertu d’un décret impérial, sur la proposition du préfet, l’examen du conseil du gouvernement, l’avis du gouverneur général et le rapport du ministre de la guerre. Toutefois les ventes d’immeubles dont la valeur est inférieure à 5,000 francs peuvent être approuvées par le ministre, qui soumet tous les trois mois à l’Empereur un état des ventes effectuées dans l’intervalle pour être sanctionnées par un décret. L’approbation ministérielle est également suffisante pour la validité et l’exécution des ventes faites aux enchères publiques.

Ce dernier mode de vente est encore le mode ordinaire pour l’aliénation des immeubles domaniaux en Algérie. 11 n’a pas été dans les premiers temps très-favorable à la colonisation. 11 est vrai qu’alors les adjudications publiques étaient moins déterminées pour répondre aux véritables besoins de la colonisation que dans des intérêts purement fiscaux ; mais même à ce dernier point de vue , elles ont été peu avantageuses.

Pour un particulier libre de ses actions , la voie de l’adjudication publique est la dernière à suivre , lorsqu’il veut se défaire d’un immeuble ; son intérêt est de laisser venir les acheteurs, ou du moins de se les faire amener ; par cela même qu’il met d’une manière solennelle ses propriétés en vente, il les déprécie, ou du moins en faisant supposer qu’il a besoin d’argent, il s’expose à voir tous les acheteurs lui faire la loi. D’un autre côté, il se met dans l’impossibilité de choisir les gens avec qui il traite. L’acheteur peut entrer en possession d’un immeuble avant d’avoir payé son prix ; il peut le dégrader, lui faire perdre une partie de sa valeur. Quand le prix n’est pas payé, le vendeur, en vertu de son privilège, peut toujours se faire rétrocéder l’immeuble , mais il ne peut le reprendre

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que dans l’état où il se trouve, et si l’acheteur est insolvable, tout recours en garantie devient inefficace ; les frais même de la vente retombent à la charge du vendeur. Sans doute, dans une nouvelle adjudication , le cahier des charges peut remettre tous les anciens frais à la charge du nouvel acquéreur; mais ce dernier qui, en définitive, ne veut pas faire une mauvaise affaire, offre un prix d’autant moins élevé que les charges sont plus lourdes. 11 n’est pas rare , après plusieurs adjudications sur folle enchère, de voir la valeur d’une propriété presque entièrement absorbée en frais, et le prix principal devenir insignifiant. L’intérêt des tiers, qu’il fallait sauvegarder dans certaines circonstances, a fait passer le législateur sur ces inconvénients. Un propriétaire de mauvaise foi aurait sans cela trop de facilités de spolier ses créanciers, ses copropriétaires, surtout lorsque ceux-ci sont mineurs ou interdits. Le domaine de l’Etat étant placé sous une espèce de tutelle on doit, pour son aliénation, adopter de préférence ce mode de vente. Du reste, dans un pays riche et peuplé comme la France, où les terres à vendre sont rares et où les capitalistes sont souvent embarrassés pour le placement de leurs fonds, sauf certaines exceptions , l’inconvénient des adjudications publiques se trouve beaucoup atténué. 11 en est tout autrement en Algérie. Les efforts faits un instant par l’Administration pour y grossir d’une manière anormale les revenus du domaine, n’ont servi qu’à développer l’agiotage au détriment des colons et de l’Etat lui-même.

A de longs intervalles, l’Administration annonçait que toutes les propriétés domaniales des environs de telle ou telle ville allaient être vendues aux enchères publiques. Ces annonces ne pouvaient attirer un grand nombre de cultivateurs : les nouveaux venus avaient dû se pourvoir d’une façon ou d’une autre et n’avaient pu attendre des mois ou des années qu’il plût àl’ Administration de faire ses adjudications. Qu’arrivait-il alors? On voyait venir comme dans un tournoi la nuée des chevaliers d’industrie qui, aux jours ordinaires, battaient

les campagnes pour se mettre à la piste des propriétaires indigènes. L’Administration des Domaines, voyant la vogue qu’avaient dans le pays les ventes en rentes, en avait adopté le système. Dans leur désir de montrer comment ils savaient bien prendre les intérêts de l’Etat, les agents du fisc cherchaient à faire valoir leurs marchandises pour en tirer le plus haut prix possible : il n’en fallait pas tant pour exciter les concurrents. Ces derniers n’achetaient que pour revendre à ceux qui n’avaient pu venir à temps et profiter des occasions. Comme les occasions étaient rares, ces acheteurs en gros espéraient toujours revendre en détail avec notable bénéfice. Tantôt ils repassaient leur marché, se contentant d’un simple pot-de-vin ; tantôt ils exigeaient du nouvel acquéreur une augmentation de la rente à leur profit, et doublaient ainsi les capitaux qu’ils avaient avancés pour les premiers arrérages ; la différence alors leur constituait un revenu qui ne leur coûtait rien. Ces chances favorables leur faisaient passer légèrement sur le prix des adjudications. Ils acceptaient donc toutes les mises à prix et poussaient aux enchères à qui mieux mieux les uns sur les autres, sauf ensuite à enjôler les acquéreurs de seconde main qui se présenteraient à eux. Les colons fraîchement débarqués se laissaient prendre assez facilement. Ils devaient naturellement ajouter quelque confiance à des ventes faites avec autant de solennité et entourées de tant de garanties. Tant que la hausse continua pour tous ces jeux de bourse, ce fut merveille, et, bien entendu, le colon qui avait cru faire un premier marché avantageux en voyant augmenter tous les jours la valeur des propiiétés précédemment vendues, devait très-peu songer à tirer des fruits de la culture de son nouveau domaine. Il pouvait, à son tour, sans se donner beaucoup de peine, réaliser des bénéfices autrement importants : négligeant tout le reste, il se laissait donc entraîner par le torrent et se livrait aux affaires. Comme on peut bien penser, ce genre d’opérations devait avoir son terme ; et, si une chose doit étonner,

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c’est que l’illusion de tous les gens qui croyaient avoir fait fortune ait encore pu durer si longtemps. Quand il fallut sortir des rêves et se rendre un compte exact de ce qu’en définitive on avait acquis, on ne tarda pas à reconnaître tout ce qu’avaient d’onéreux les engagements qu’on avait pris; chacun ne songea plus qu’à retirer son épingle du jeu ; aucun acheteur ne voulut plus servir d’arrérages, à commencer par ceux qui avaient souscrit des rentes au profit de l’État. L’Administration des Domaines ne pouvait guère^se mettre à faire des poursuites judiciaires, elle eût été obligée de mettre presque tous les colons en instance ; elle préféra donc attendre. Tous les arrérages arriérés portés aux comptes des acquéreurs du domaine, s’ajoutant à un prix principal déjà follement exagéré, avaient dû de plus en plus les dégoûter de leurs marchés ; aussi laissaient-ils toutes leurs terres en friche, attendant l’expropriation comme un bienfait. Que fallait-il faire? Ce n’était pas tout que d’exproprier les anciens propriétaires, il en fallait trouver de nouveaux, et la chose était d’autant moins facile, que les ressources des colons avaient diminué et que les propriétés à revendre étaient depuis plus longtemps dépréciées par un long abandon. On en peut juger par le relevé général suivant des ventes immobilières urbaines et rurales, qui a été dressé par l’Administration des Domaines :