LES CLIENTS

Les clients des entrepreneurs sont, soit des collectivités publiques : Etat, départements, communes, établissements publics, soit des particuliers et par là nous entendons non seulement les individus, mais aussi toutes les Sociétés.

Section 1!

Les Collectivités publiques

& 1. L'Etat.

L'Etat, surtout à Paris, est un client important du fait de la présence du Gouvernement, du Parlement et des différents ministères, ce qui nécessite un grand nombre de bâtiments administratifs. Pendant les années 1925 et 1926, dans la seule ville de Paris, l'Etat a dépensé 309 millions en travaux neufs et 34 millions de travaux d'entretien 1.

Les travaux neufs et d’entretien sont particulièrement importants pour le Département de la Guerre, dont les établissements sont nombreux, pour le Département des Beaux-Arts, par suite des nombreux Musées et des Théäâtres subventionnés et pour le Ministère de l’Instruction Publique, qui assure la construction et l’entretien des établissements scolaires et d’enseignement supérieur, de

1. Renseignements fournis par la Fédération nationale du bâtiment.

concert avec l'Université de Paris, en tant qu'’établissement public.

Signalons aussi le Ministère des P.T.T. dont les travaux ont été particulièrement nombreux et importants durant ces dernières années 1, du fait de la création ou de la transformation de nombreux bureaux de poste, dont certains ont été traités très luxueusement et des centraux téléphoniques qui ont dû être construits par suite de l’adoption du téléphone automatique. De nouveaux établissements sont actuellement créés ou à l’étude, pour l’extension des services de la radiodiffusion ; on vient aussi d’entreprendre la construction du Ministère des P.T.T.à côté de celui de la Marine marchande.

Signalons encore l’extension des services du Ministère du Travail par suite de la création des Assurances Sociales ; la transformation progressive du quartier en arrière de l’Ecole militaire, vers la place Fontenoy, qui doit devenir le futur quartier des ministères.

La région parisienne contient les châteaux de Versailles, Trianon, Saint-Germain, dont l’entretien est assuré par les Services du sous-secrétariat d'Etat aux Beaux-Arts, de

1. Dépenses effectuées par le Ministère des P.T.T. à la date du 31 décembre 1933 pour la construction ou la transformation de ses bâtiments à Paris et dans la Région Parisienne.

Constructions exéculées en vertu des lois du :

30 Juin 1923 46.454.675 francs 5 Août 1924 111.180.000 — 13 Juillet 1923 26.280.000 — 19 Décembre 1925 54.560.000 — 27 Décembre 1927 7.103.175: — 30 Décembre 1928 146.561.088 — 16 Avril 1930 85.400.000 — 31 Mars 1931 69.540.000 — 31 Mars 1932 27.000.000 — 574,078.938

Source J.0. 1934 Annexes : Rapport sur l’activité du Ministère des P.T.T. en 1933.

Sans doute y a t-il lieu de remarquer que certains crédits engagés ont servi non seulement à la construction de bâtiments mais aussi à l’achat de terrains, mais la part revenant aux seuls entrepreneurs de bâtiments n’en reste pas moins considérable.

nombreux Etablissements militaires et d'enseignement secondaire.

$ 2. Département de la Seine, Ville de Paris, Communes suburbaines, Assistance publique.

La Préfecture de la Seine, par l’intermédiaire de sa direction des travaux, assure l’exécution de travaux importants pour le compte de la Ville et du département. La construction et l’entretien des Mairies, Ecoles, Bains-douches, bâtiments municipaux de toutes sortes, si nombreux à Paris sont assurés par ses soins.

Enfin, la Ville et le département ont entrepris une politique de l’habitation pour remédier à la crise aiguë du logement qui a sévi après la guerre.

Nous verrons, dans la seconde partie, que ce programme de logements était beaucoup trop vaste, qu’il a été mal conçu et mal dirigé et qu'il est l’une des principales causes de la crise sévère que traverse l’industrie du bâtiment.

Les municipalités de la région parisienne ont entrepris, elles aussi, de nombreux travaux grâce aux fonds qu’elles pouvaient se procurer par le système de la loi Loucheur et par les prêts du Crédit Foncier.

Il faut enfin, ue pas manquer d’omettre l’Assistance publique qui jouit d’un budget important et qui a construit ou modernisé dans ces dernières années de nombreux hôpitaux, dont le plus moderne et le plus vaste est le nouvel hôpital Beaujon. L’Assistance publique gère, d’ailleurs, un gros patrimoine et a fait construire à Paris un certain nombre d'immeubles à usage de commerce ou d'habitation bourgeoise qu’elle met en location.

Pendant les années 1925, 1926, 1927, la Ville de Paris a dépensé 1.880 millions en travaux neufs et 139 millions en travaux d'entretien. Ceci permet de se rendre compte de l’importance des nombreux travaux exécutés par les différentes administrations dans la région parisienne, et de leur grosse influence sur l’activité de l’industrie du bâtiment.

Section Il

Les particuliers

La valeur en capital des constructions neuves faites à Paris en 1925, 1926, 1927 s'élevait à 2.880 millions 1. Parmi les particuliers qui constituent les clients du bâtiment, il faut distinguer entre l’épargnant et le spéculateur.

$ 1. Les épargnants.

Le placement des capitaux en immeubles constituait, avant guerre, une des formes habituelles des investissements à long terme.

On obtenait, à cette époque, dans les placements en immeubles un revenu supérieur de 1% à celui des meilleures valeurs à revenu fixe : rentes, obligations de chemin de fer …

“etc. Cependant beaucoup de personnes reculaient à la fois devant les ennuis de la gérance d’un immeuble qui sont d’ailleurs faciles à éviter en s’adressant à un administrateur, et d’autre part, devant l’aléa de vacances possibles.

A l’appui de cette affirmation, il y a lieu de remarquer que les immeubles à petits loyers étaient plus recherchés que les immeubles à gros loyers ; la vacance d’un appartement influençant beaucoup plus le revenu d’un tel immeuble et étant beaucoup plus perceptible que sur un immeuble à petits loyers.

Cependant le capitaliste hésitait souvent à faire construire une maison et se contentait d'acheter un immeuble déjà construit et loué, évitant ainsi les risques de la construction et de la location. D’autres au contraire, plus entreprenants, s’adressaient à un architecte qui, après avoir établi des plans et un devis estimatif de la dépense, traitait avecles entrepreneurs.

Aucun aléa, lorsqu'il s’agit d’un architecte et d’entrepreneurs sérieux, mais de gros risques sont possibles s’il en est

1. Renseignements fournis par la Fédération nationale du bâtiment.

IMPORTANCES ET CARACTÉRISTIQUES DE CETTE INDUSTRIE ya

autrement. L'architecte peut entraîner son client dans des dépenses supérieures à celles qui étaient initialement prévues, notamment par la pratique des travaux traités sur séries de prix et non pas à forfait. Mais même dans ce dernier cas, et bien que la jurisprudence soit absolument formelle à cet égard et n'accepte que les travaux supplémentaires commandés avec l’approbation du propriétaire, il est encore possible à un architecte peu scrupuleux d’entraîner son client bien au-delà de ses disponibilités. Il lui suffira de traiter corps d'état par corps d’état,au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ceux-ci une fois commencés, il n’est plus possible de les arrêter sans une perte totale et, si les estimations de l'architecte se révêlent fausses ou trop faibles, le propriétaire sera bien obligé ou d’accepter ou de tout perdre.

Enfin, des entrepreneurs peuvent fournir des matériaux de mauvaise qualité ; un accord peut même exister entre l’architecte et certains d’entre eux et c’est le propriétaire qui s’apercevra plus tard des nombreuses réparations qui deviendront nécessaires. Â

On s'explique, dès lors, la défiance d’un grand nombre de capitalistes peu avertis dans les questions de construction et leur préférence pour les immeubles bâtis ou les valeurs boursières. Malgré ces inconvénients, de nombreux épargnants, avant guerre, se sont révélés de grands constructeurs et il n’était pas rare de voir de petits épargnants économiser pendant toute une vie pour faire construire un immeuble sur leurs vieux jours.

Les constructions étaient d’ailleurs largement facilitées par les prêts à taux peu élevé consentis par le Sous-comptoir des entrepreneurs et par le Crédit Foncier de France.

Cette forme de placement est tombée en désuétude après la guerre, par suite des attaques continuelles contre la propriété bâtie, qui se sont traduites par de nombreuses lois d'exception sur les loyers et par la loi sur la propriété commerciale.

D'autre part, les plus-values considérables obtenues par

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les placements en actions de Sociétés ont drainé l’épargne vers la Bourse. On ne cherchait plus le placement à taux rémunérateur, mais l’augmentation du capital : l’obligation était délaissée pour l’action ; il était normal qu'il en fût de même pour l'immeuble. Enfin l'écart considérable entre les loyers dans les immeubles neufs et dans les anciens immeubles maintenu artificiellement par la loi, effraie les épargnants susceptibles de construire.

$ 2. Les spéculateurs.

Après guerre, les clients de l’entreprise ne sont plus les mêmes. On voit apparaître de nombreuses Sociétés fondées dans un but de spéculation et la propriété par appartements, forme de propriété nouvelle pour la région parisienne, Va prendre une grande extension.

Le spéculateur sur immeuble avait commencé à faire son apparition à partir de 1910. C'était alors un particulier faisant construire un immeuble pour le revendre, qui prenait à sa charge les risques inhérents à la construction que nous avons exposés plus haut, et qui percevait un bénéfice en le revendant à l’épargnant. Cette opération était possible par suite des frais peu élevés de mutation d'immeubles et du taux modéré des prêts hypothécaires consentis par le Souscomptoir des entrepreneurs, filiale du Crédit Foncier de France. Elle avait l’avantage de permettre la construction d'immeubles par des capitalistes avertis en matière de construction ; ces immeubles une fois loués étaient ensuite placés dans le patrimoine d’autres capitalistes plus timides. Rien d'étonnant à trouver très souvent parmi ces Capitalistes audacieux, les architectes et entrepreneurs de bâtiment qui sont évidemment les mieux placés pour ces sortes d'opérations.

L'immeuble était, dans la généralité des cas, construit sous le nom de son propriétaire et la Société civile seule forme de société utilisée à cette époque dans la construction

d'immeubles, était peu courante du fait de la responsabilité solidaire de ses membres.

Soctétés immobilières et propriété par étages.

Nous allons voir que le caractère du spéculateur d’après guerre a complètement changé. Tout d’abord nous constatons dès 1920, que l'individu constructeur a presque complètement disparu, du fait du prix de revient de l’immeuble de rapport qui a considérablement augmenté depuis 1914. Les organismes prêteurs sont devenus parcimonieux et les prêts sont consentis à des taux très élevés. D’autre part, nous avons signalé que le capitaliste acheteur des immeubles neufs d'avant guerre a, lui aussi, disparu, craignant les lois d'exception et dirigeant son épargne vers la spéculation boursière.

Malgré la crise du logement qui sévit déjà, la construction est peu active, ainsi qu’en font foi les indices de l’activité du bâtiment (voir tableau XV). C’est à cette époque que va naître à Paris, le propriétaire d'appartement. Cette pratique s’est surtout développée depuis la guerre de 1914, mais elle était déjà usitée depuis plusieurs siècles en Bretagne, en Normandie et dans le Dauphiné. C’est, d’ailleurs, surtout à Grenoble qu’elle était en usage 1.

Elle présente l’avantage de permettre l’accession à la propriété à un plus grand nombre d'individus et en celà son avantage social est indéniable. L'accès à la propriété attache l’habitant à son foyer, stimule l’esprit d'épargne et développe en lui le sentiment de son indépendance et de sa dignité. D’autre part, dans les moments de crise pendant lesquelles les capitaux répugnent à s’immobiliser, elle s’affirme comme un remède efficace, si toutefois cette crise des placements à long terme s'accompagne d’une crise du logement.

Cette situation fut celle des années qui ont suivi la guerre,

1. Rapport de M. CauTRu au nom de la Commission de législation civile et criminelle de la Chambre des Députés.

ce qui explique le développement considérable de cette pratique.

Aujourd’hui, où le capital répugne encore à s'investir à long terme, mais où la crise du logement n’existe plus, la division horizontale de la propriété, c’est ainsi que l’on dénomme cette forme de propriété, se maintient dans les immeubles où elle a été instituée, mais est complètement tombée en défaveur dans les immeubles neufs.

La division d’une maison par étages peut résulter de mutations entre vifs, à titre onéreux ou gratuit. À la mort du père de famille l'immeuble peut être partagé par étages par ses héritiers ; il n’y a là rien de contraire aux dispositions de l’art. 815 du Code civil aux termes duquel : nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Dans ces divers cas, la division par étages porte sur un immeuble construit et ne paraît présenter aucune difficulté particulière, cette forme de propriété étant, d’ailleurs, prévue par l’art. 664 du Code civil, mais c’est surtout le cas d’un immeuble à construire qui nous intéresse. On peut imaginer plusieurs hypothèses.

Les futurs propriétaires ont acquis un terrain en commun et font dresser un projet par un architecte de leur choix. Chacun paie ensuite la part de la dépense afférente au logement qui lui est attribué. Une telle opération se conçoit aisément si tous les copropriétaires disposent de sommes suffisantes pour satisfaire à leurs engagements, mais elle sera difficile à réaliser s’il doit être fait appel au crédit. Le Sous-comptoir des Entrepreneurs notamment, organisme auquel recourent souvent les propriétaires pour la construction d'immeubles, s’interdit par ses statuts des opérations de ce genre, qui ne porteraient pas sur l’ensemble des terrains et des constructions à édifier, le gage constitué sur appartements lui paraissant sans doute trop aléatoire et sa valeur de réalisation trop incertaine.

La constitution d’une Société évite ces inconvénients, puisqu'elle a une personnalité distincte de celle des associés, qu'elle possède un patrimoine propre qui est le terrain et la

construction et qu’elle permet de réaliser des emprunts gagés sur l'intégralité de l’immeubie.

Il sera donc fondé une Société anonyme ayant pour objet l'exploitation d’un immeuble, chaque actionnaire souscrivant un nombre d’actions correspondant à la valeur de l’appartement qu'il désire occuper. Ces actions sont nominatives et ne peuvent être cédées qu’en bloc. Cet appartement lui sera ensuite attribué par bail par la Société à un prix qui lui permettra le remboursement des divers frais engagés : dépenses d’entretien et intérêts hypothécaires s’il y a lieu.

Malgré l’opinion couramment répandue, l’occupant n’est pas propriétaire de son appartement comme dans le cas que nous avions précédemment cité, mais il est purement et simplement locataire de la Société d’une part, et d'autre part actionnaire de la même Société. Cette situation peut avoir des conséquences favorables, notamment la possibilité de céder son appartement, ou plus exactement ses actions, en payant simplement le droit de transfert, mais aussi des conséquences défavorables : le locataire pourra notamment être évincé de son appartement à la fin de son bail ou augmenté, la majorité déterminée par les statuts étant absolument souveraine. D'autre part, si le capital primitif n’est pas suffisant, il sera fait une augmentation de capital auquel l’actionnaire primitif sera libre de souscrire ou de ne pas souscrire, mais dans ce dernier cas et en admettant qu'il ait déjà signé son bail, il risque d'empêcher l’achèvement de l’immeuble. Le cas s’est présenté souvent et de telles Sociétés immobilières ont même été mises en faillite.

Aussi pour éviter ces graves inconvénients, plusieurs propositions de lois ont-elles été déposées tendant à favoriser la division par appartements et à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements. La dernière en date est celle de M. Cautru, qui a fait l’objet d’un rapport très documenté par l’auteur, au nom de la Commission de législation civile et criminelle de la Chambre des Députés.

Ces Sociétés immobilières ont pris une grande extension depuis 1920 et l’entreprise en a profité. Les premières ont bien réussi en général mais celles qui se sont constituées vers 1930 ont abouti presque toutes à une véritable catastrophe, les immeubles étant souvent construits sans que toutes les actions soient intégralement libérées ou les Sociétés étant constituées à capital trop faible. D'où poursuite des entrepreneurs pour non paiement des travaux et mise en faillite ou vente forcée par le prêteur hypothécaire pour non paiement des intérêts.

Actuellement il est impossible de trouver des souscripteurs pour de telles opérations et d’ailleurs le grand nombre d'appartements vacants permet au locataire de fixer son choix à meilleur compte et sans aléa.

Les Sociétés fondées dans le but de procurer des appartements aux souscripteurs sont les plus nombreuses ; celles qui n'ont pas réussi à céder tous leurs appartements doivent se contenter de les louer, si elles le peuvent.Les appartements construits par l'initiative privée dans la décade qui a suivi la guerre sont, ou des appartements de grands luxe, ou tout au moins des appartements d'un prix élevé et ceci, parce qu'il était beaucoup plus aisé de céder des appartements à des personnes riches et possédant un capital que de s'adresser à la classe moyenne et ouvrière, incapable de rien payer, en dehors d'un loyer proportionné à ses ressources. C’est précisément la carence de cette initiative privée devant la construction des petits et moyens logements qui entraîna les pouvoirs publics à s'occuper de cette question et à entreprendre une vaste politique de l'habitation.

$ 3. Sociétés immobilières.

Ajoutons encore qu'à côté de ces Sociétés dont nous venons de parler, existait un certain nombre d’autres Sociétés, dont le but était de construire l'immeuble et de le conserver pour en percevoir les revenus, ou de le vendre en réalisant un bénéfice. C'est, sous la forme de Sociétés, le rôle joué par les spéculateurs individuels d'avant guerre.

Ces Sociétés étaient constituées, soit sous la forme anonyme, soit sous la forme à responsabilité limitée. La Société civile employée avant guerre a complètement disparu.

La formation de ces sociétés était due à l’obligation de se réunir pour pouvoir construire un immeuble derapport ;étant donné son prix de revient élevé, une seule personne ne possède généralement pas le capital suffisant. Cependant, bien souvent, ces Sociétés dissimulaient en réalité la présence d’un seul propriétaire véritable, associé avec des membres de sa famille. Le but était d'éviter les investigations fiscales et d’éluder certains impôts trop lourds et devenus excessifs, comme les taxes sur les mutations entre vifs, à titre onéreux ou à titre gratuit, aussi bien que les droits de succession.

Rien de plus facile en effet que de constituer une Société anonyme qui construira l’immeuble dont tous les titres sont au porteur, qui ne sont donc astreints qu’à une taxe annuelle de transmission et que l’on pourra facilement donner à ses enfants, ou que ceux-ci trouveront à la mort de leurs parents dans ur coffre familial. De plus, il est possible de vendre l’immeuble en remettant à l'acquéreur les titres de la Société, évitant ainsi les droits de mutation sur les immeubles, qui sont extrêmement élevés et qui, de ce fait, paralysent les transactions en empêchant la spéculation, courante avant guerre et que nous avons étudiée précédemment.

La Société à responsabilité limitée a été aussi employée : si les formalités de constitution sont plus simples, car elles n’exigent pas la présence de sept souscripteurs initiaux, par contre la cession des parts est soumise à un certain nombre de règles qui annihilent les avantages recherchés par les fraudeurs du fisc. Le but de ces dernières Sociétés était surtout de se soustraire aux poursuites possibles des entrepreneurs en cas de non réussite de l'affaire, voici comment :

On fonde une Société à responsabilité limitée à capital très faible : 25.000 ou 50.000 francs et l’on construit un

immeuble de 2 ou 3 millions. Si extraordinaire que cela puisse paraître, le cas a été très fréquent. On se procure en effet, l’argent nécessaire à la construction ou plus exactement aux acomptes nécessaires pour arriver à la terminaison de l'immeuble, par un prêt consenti par un organisme financier, Compagnie d’assurances, par exemple, qui avancera les fonds au fur et à mesure de l’avancement de la construction et qui prêtera jusqu'à 90% de la valeur de l’immeuble. Une partie des fonds servira à payer le complément du prix du terrain qui n’était souvent pas payé intésralement.

À la terminaison, les entrepreneurs auront reçu 70 ©, de leur forfait, le marché prévoit bien 80 %, mais rien de plus facile que de les faire attendre un peu ou de leur donner des traites à plus ou moins longues échéances, si un architecte autoritaire sait imposer ses volontés.

Si l’affaire est bonne, on revend l’immeuble avec bénéfices et tout le monde est payé, si l’affaire est mauvaise et qu'une baisse survienne entre temps sur les immeubles, la Société tombe en faillite et ce sont les entrepreneurs qui en font les frais, les promoteurs de l’affaire ayant risqué le capital de la Société, soit 25.000 francs.

Certes, les entrepreneurs possèdent le privilège du constructeur prévu à l’art. 2.103 $ 4 du Code civil, mais cette garantie est illusoire car ce privilège n’existe qu’à condition de l’inscrire, or la Société prêteuse a nécessairement déjà pris hypothèque, sinon la construction de l'immeuble n'aurait même pas commencé.

On voit de la sorte, comment il est possible à certains individus de construire d'importants immeubles avec des capitaux infimes en risquant de gagner gros et de perdre très peu.

Les entrepreneurs ne sont pas armés contre des aigrefins de cette envergure, car le plus souvent ils connaissent mal les lois sur les Sociétés et se fient à l’architecte qui ne risque que ses honoraires, alors que les entrepreneurs risquent leur capital.

Les entrepreneurs ont consenti des conditions qui leur laissent la marge de bénéfice habituelle et ils ne sont pas pas aperçus que, pour un gain nécessairement limité, ils peuvent subir une grosse perte.

Ces deux raisons, évasion fiscale et spéculation réalisée sur les entrepreneurs ont été la cause de la création de nombreuses Sociétés immobilières. Beaucoupont fait faillite. La Banque de France faisant preuve de prévoyance a, dès 1929, refusé à l’escompte tous les effets des Sociétés immobilières, car ces Sociétés toujours à court de fonds donnaient souvent des traites en paiement aux entrepreneurs et ceux-ci devaient les faire escompter. D’autres ont pu se maintenir ou sont tombées entre les mains des entrepreneurs qui ont construit les immeubles, seule solution possible pour qu'ils évitent une perte totale.

A l'heure actuelle, l’entreprise s’est ressaisie, la Société immobilière est considérée comme douteuse et trouve difficilement des entrepreneurs. On tend à revenir à la méthode d'avant guerre : construction par un particulier propriétaire.

A côté de ces Sociétés, 1l faut citer parmi les clients du bâtiment, les Sociétés industrielles qui ont fait construire des immeubles pour leurs bureaux ou leurs exploitations. La prospérité très grande du commerce et de l’industrie a multiplié à l’extrême ce genre de constructions après guerre.

Citons encore les travaux de réparation qui font vivre un très grand nombre de petites maisons d’entreprises, mais qui sont aussi recherchées par les grandes entreprises, car ils assurent à une maison des travaux continus, alors que les travaux neufs sont très souvent discontinus : nombreux à un moment, négligeables à d’autres. Or il faut assurer à l’entreprise une marche régulière pour qu’elle puisse conserver le noyau de son personnel et couvrir les frais généraux, d’où la nécessité même pour ies grandes entreprises d’avoir une clientèle d’entretien.