Voir VipEcoQ, op. cil., p

n’est pas pour surprendre, car à cette époque nous sommes en pleine débâcle monétaire.

Le mouvement de hausse fut freiné par l’accroissement des droits de mutation et notamment par l'institution de la taxe à la première mutation qui s’élevait à 7%. Mais dès 1928, la hausse reprend rapidement et les terrains sont très recherchés. La prospérité de cette époque conduit à construire principalement des immeubles à usage commercial ou industriel, ou des immeubles à gros loyers. C’est l’époque des buildings et des appartements de grand luxe, c’est aussi l’époque florissante des ventes d'appartements.

Les Champs-Elysées, les quartiers de la Madeleine et de Saint-Augustin changent de caractère et deviennent essentiellement commerciaux. Voici quelques chiffres cités par M. Caziot et qui donneront une idée de la folie de la période 1926-1929.

Avant guerre, le terrain avenue des Champs-Elysées valait environ 2.000 francs le mètre carré. L'hôtel de Massa, après plusieurs ventes, atteint en 1929 le chiffre de 22.500 fr. le mètre carré, la valeur des terrains dans cette avenue varie entre 15.000 et 25.000 francs, ce qui représente des coefficients de 8 à 10 sur les prix d’avant guerre.

La location du «Berry » un grand café des Champs-Elysées fut conclue au prix de 1.680.000 francs, plus les charges.

Le terrain place de l'Opéra valait avant guerre 10.000 le mètre carré. Un terrain vendu à la Société Ford à l’angle des boulevards et de la rue de Helder atteint le chiffre, indemnités aux locataires comprises, de 45.000 francs le mètre carré. La hausse est donc moins considérable sur les boulevards que dans l’avenue des Champs Elysées où la spéculation s’est jetée, escomptant d’hypothétiques bénéfices.

Au Champs de Mars, les terrains qui valaient en 1914, 270 et 400 francs le mètre carré atteignent jusqu’à 3.000 francs. "

Boulevard Suchet, où les prix s’établissaient à 400 francs le mètre carré environ avant la guerre, la Ville vend des

terrains en bordure du Bois de Boulogne, sur l’ancienne fortification, sur la base de 4.000 francs le mêtre carré, si l’on tient compte de la servitude, soit au coefficient 10 par rapport à 1914.

À Neuilly les terrains sont particulièrement recherchés et atteignent des coefficients du même ordre.

Ces quelques exemples donnent une idée de la spéculation intense qui s’exerçait à cette époque, mais des transactions basées sur des cofficients bien supérieurs à la dévalorisation de la monnaie n'étaient pas raisonnables, aussi la crise foncière n’allait-elle pas tarder à se produire.

$S 2. La-,crise.

En 1929 se produit la crise boursière américaine et à partir de 1930, la Bourse de Paris ne cesse de baisser. Cependant durant tout le cours de 1930, la situation immobilière reste la même. On remarque toutefois que les transactions £e raréfient et que les locations, notamment les location commerciales deviennent plus difficiles, mais les prix ne baissent pas et on note encore des ventes de terrains sur la base de 4,000 francs le mètre carré dans le parc de la Muette, valeur d’avant guerre 400 francs et valeur 1925, 900 francs. M. Videcoq dans son tableau conclut cependant à une baisse dès l’année 1930.

C’est à partir de 1931, que la crise fait nettement son apparition. M. Caziot 1 signale un effondrement des prix dès juin 1931. Le terrain est une valeur de spéculation, mais c’est une valeur foncière sans revenu, le capital engagé ne peut être rémunéré que si la valeur augmente constamment. Or les propriétaires de terrains jouissent bien d’un monopole foncier ; mais il ne faudrait pas croire qu'ils ont «une action arbitraire et imprévisible, individuelle et désordonnée »?.

1. Cazror, La Chambre des propriétaires, octobre 1934, p. 637. 2. VIDECOQ, op. cil., p. 212.

Ils sont soumis aux lois économiques d’abord, et subissent les lois du développement de la ville ensuite.

Si la prospérité est grande, il y aura de nombreux acquéreurs et les prix monteront car l’utilisation des terrains donnera une revenu élevé ; en cas de crise économique, leur utilisation ne permettant qu’un revenu diminué, leur valeur s’effondrera. Une autre cause de baisse sera l’abondance des terrains sur le marché, conséquence des besoins de fonds des propriétaires de terrains.

Les propriétaires de terrains subissent la loi du développement de la ville, car les mouvements de la population urbaine, l’évolution naturelle de ses besoins et de ses goûts, provoquent les mouvements de construction et par conséquent les ventes de terrain. C’est le spéculateur qui discernera ces tendances et qui cherchera à en profiter. Des mesures projetées d'urbanisme, de voirie, viendront donner une plus-value aux terrains situés dans les limites de l’opération. Ces mesures, quoiqu'il en paraisse, ne sont d’ailleurs pas arbitraires et les individus chargés de décider la construction de voies nouvelles, malgré leur esprit autoritaire et le désir d’imprimer à leur œuvre une marque personnelle, devront se plier aux besoins sociaux et esthétiques et leur intervention ne pourra porter que sur des modalités de détail. Ainsi donc deux causes de variation de la valeur des terrains, la situation économique et les lois du développement de la ville.

Il n’est pas douteux que la première soit de beaucoup la plusimportante, car elle provoque des mouvementsgénéraux, alors que la seconde ne s’applique qu’à des cas particuliers. En raison des fortunes réalisées au cours du XIXe siècle sur les terrains, on s’est lancé à corps perdu, après la guerre, sur les mêmes spéculations, mais il ne faut pas oublier que le XIX° siècle et le début du XX€ marquent une époque de prospérité presque continue et que, non seulement les prix de terrains, mais les prix de toutes choses, n’ont cessé de monter,sans doute à cause de la dévalorisation de l’or, consé-

quence de son extrême abondance, due à la découverte de mines nouvelles. D’autre part, la population des villes n’a cessé de croître au détriment des campagnes et cet exode rural a été maintes fois signalé.

Après guerre, les résultats de ces spéculations ont été brillants, mais de nos jours c’est un effondrement qui provoque des ruines nombreuses. La progression ne pouvait se maintenir qu'à la condition que l’agglomération parisienne continuât à croître de plus en plus rapidement et qu'une crise économique comme celle de 1931, ne vint pas arrêter toute spéculation. Or est-il possible que Paris et sa région continuent ainsi à croître, alors que six millions d’habitants y sont déjà réunis, sur une population totale de 40 millions pour l’ensemble de la France. Notons aussi le mouvement de décentralisation de l’industrie qui tend à éloigner de Paris de nombreuses usines.

En définitive, la situation foncière est liée étroitement à la situation économique générale et tant que la crise durera, la situation immobilière ne cessera pas d’être mauvaise. Les terrains situés dans les quartiers où la hausse s’était le plus manifestée sont particulièrement touchés, mais ceux épargnés par la spéculation n’en payent pas moins un notable tribut à la baisse.

Voici quelques exemples d’adjudications qui montreront la profondeur de la crise et l'étendue de la baisse sur les terrains 1.

Des terrains 1 et 7 avenue de la porte des Ternes, l’un de 291 mètres carrés, l’autre de 305 mètres carrés, ont été adjugés, en 1934, sur les bases de 608 et 584 francs le mètre carré, droits compris, alors qu’en 1929 la valeur était d’environ 1.500 francs le mêtre carré.

Rue du Bouloi, un premier terrain a réalisé en février 1935 1.200 francs, un second situé dans la même rue 1.289 francs. Ces prix accusent nettement la baisse considérable de la