Le Temps immobilier, n° du 12 juin

Un autre situé 50 avenue de Versailles, édifié en 1913, s’est vendu 6.480 francs le mètre carré. La moyenne générale de cette catégorie d'immeubles s'établit à 3.897 francs le mètre carré pour 1934.

Les immeubles dits de troisième catégorie, composés de bons immeubles mais plus anciens ont admirablement résisté à la crise.

Le prix moyen est de 2.800 francs le mètre carré, il était de 2.893 francs en 1933, et de 2.800 francs en 1932. Le taux brut de capitalisation 8,42% est cependant supérieur à ce qu'il était les années précédentes, 6,80%.

Les prix les plus élevés sont constatés pour les immeubles du centre ; l’un 82 rue de Richelieu fut adjugé 536.700francs, soit 5.023 francs le mèêtre carré, droits compris. Mais en règle générale et à moins de situation exceptionnelle, ces immeubles se sont vendus entre 2.500 et 3.000 francs le mêtre carré, droits compris.

Les immeubles de quatrième catégorie, sans confort moderne et construits en matériaux médiocres et destinés à de petits employés et ouvriers ont réalisé en 1934 des prix analogues à ceux de 1933 et 1932. La moyenne des prix d’adjudication est de 1.270 francs le mètre carré. En 1933 elle oscillait entre 800 et 1.500 francs avec un taux brut de capitalisation variant entre 8 et 10%. En 1934, ce taux est de 10,46%.

Les immeubles de cinquième catégorie qui sont des immeubles vétustes ont été vendus pour la valeur du terrain nu.

b. Les immeubles d'après querre.

Ces immeubles qui peuvent presque tous être classés dans la deuxième catégorie, ont afflué aux audiences de saisies où sont passés près des deux tiers d’entre eux.

La baisse est fort sensible. La moyenne des prix d’adjudication a régulièrement baissé au cours des trois dernières années : 5.000 francs le mètre carré en 1932 ; 4.448 en 1933 ; 3.897 francs en 1934 ; les taux bruts de capitalisation passent de 7% en 1932, à 8,25% en 1933 et 8,77% en 1934.

Si l’on considère les seuls immeubles construits depuis

1926, la moyenne ne s'établit qu'à 3.445 francs le mêtre carré. Cette différence s'explique parce que ces derniers immeubles sont en général divisés en appartement de luxe composés d’un grand nombre de pièces et dont les loyers sont trop élevés pour les circonstances présentes.

Ces immeubles ont été édifiés sur des terrains payés très chers et bâtis à des prix très élevés, le coût de la construction ayant atteint les coefficients 7 et même 8 par rapport à 1914, pour les beaux immeubles. Dans ces conditions, la baisse était inévitable et on peut chiffrer à 40 ou 50% la perte des capitaux engagés dans ces spéculations immobilières.

Tel cet immeuble, 20 avenue du Bel Air, ayant coûté plus de 8 millions de francs à ses constructeurs et pour lequel nul n'a voulu enchérir, sachant qu'une première créance de 4 millions était inscrite.

$ 4 Les hôtels particuliers.

Parmi les biens urbains ayant subi une dévalorisation considérable, il y a lieu de citer particulièrement les hôtels particuliers qui ont subi une crise rapide et violente et d’une acuité telle qu’on n’en avait pas constaté de semblables depuis la Révolution t. Ces hôtels ne sont plus guère achetés que pour la valeur du terrain, encore trouvent-ils difficilement acquéreurs, la construction édifiée, qui représente cependant une certaine valeur, ayant plutôt pour effet de faire baisser la valeur intrinsèque du terrain.

La chute de ces valeurs foncières est un des aspects les plus saisissants du problème, elle fait apparaître la rapidité avec laquelle s’opère la destruction des fortunes par la double action de la crise générale et d’une pression fiscale anormale.

La valeur des hôtels particuliers ne cessa de s’élever de 1919 à 1929. Ils étaient acquis, soit par des particuliers,

1. Cazior, Hôtels particuliers à vendre. Le Figaro, 4 mars 1935.

français ou étrangers pour les habiter, soit par des sociétés immobilières pour les démolir et édifier à leur place des immeubles de rapport.

Voici un aperçu de quelques prix payés au moment de la prospérité :

À Saint-Germain-en-Laye une des plus belles propriétés d'une contenance de 14.506 mêtres avait trouvé acquéreur à plus de 2.500.000 francs en 1924 ; elle a été adjugée à un créancier en 1934 pour 605.000 francs.

L'hôtel de Massa, avenue des Champs-Elysées, fut payé en 1926, 36 millions, et fut acquis en 1928 pour 80 millions par une grande banque américaine, la National City Bank.

L'hôtel de Casa Rieri, rue de Berri, fut acheté 48 millions par la Société Maritime des pétroles, filiale de la Royal Dutch.

La maison de la Chimie paya 15 millions l'hôtel de La Rochefoucauld d’Estinac.

L'hôtel situé place de l'Etoile, à l’angle des avenues des Champs-Elysées et Friedland, fut payé le prix invraisembable de 10 millions de francs, malgré toutes les servitudes qui le grèvent.

La crise se produisit dés 1951, en voici. quelques exemples :

Deux hôtels particuliers situés rue de Monceau 51, avec facade sur le parc Monceau, sont offerts aux enchères en juin 1931 sur la mise à prix de 5.500.000 francs. Les vendeurs pensaient obtenir aisément 6 millions. Il n’y eut pas d’amateur, on remit en vente en novembre sur la mise à prix de 3 millions, sans plus de succès, et l’adjudication eut lieu finalement le 29 décembre 1931 au prix de 1.805.000 francs.

Place de l'Etoile, l’hôtel de gauche, identique à celui de droite cité auparavant, mais situé sur le mauvais côté de l’avenue des Champs-Elysées, n’atteignit pas la moitié du prix précédent.

Avenue du Bois de Boulogne, le 20 décembre 1933, un petit hôtel particulier fut adjugé pour le prix de 2.035 francs le mètre, alors qu'avant la guerre la valeur courante était de 1.000 francs.

Un hôtel particulier à Passy, 15 rue Cortambert, payé 1.500.000 francs en 1930, n’atteint plus que 510.050 francs en février 1934.

M. Caziot a relevé les résultats des adjudications faites en 1933, 1934, pour 35 hôtels particuliers vendus dans les 7e, 8e, 16€ arrondissements ; le prix moyen obtenu est de 1.298 francs le mèêtre carré, avec des chiffres variant de 420 à 3.280 francs, ce dernier chiffre exceptionnel obtenu pour un hôtel avenue Hoche.

Par rapport à la valeur d’avant guerre, ces résultats accusent, d’après lui, une chute en valeur absolue qui serait de l’ordre de 60%, le coefficient 2 étant rarement dépassé. Monsieur E. Michel t estime que la dépréciation de valeur dépasse 40% et atteint 60% quand il s’agit d’immeubles de grand luxe.

Cet avis n’est cependant pas partagé par M. Lucien Lagrave, expert immobilier ?, qui prétend que la comparaison, s’établissant sur des ventes publiques et celles-ci n’étant alimentées depuis trois ans que par des saisies et des ventes forcées, ne reflète pas exactement la véritable baisse qui serait beaucoup moindre, la valeur actuelle des hôtels considérés par M. Caziot, étant d’après lui la valeur minimun.

À l'appui de sa thèse : il donne les exemples suivants :

Une vente, 53 avenue Foch a été réalisée à 2.416 francs le mètre carré, frais compris et il cite par comparaison la vente du même immeuble, datant de 1909, à 780 francs : coefficient supérieur à 3.

Une autre vente de 2.763 francs avenue de Villiers, avec

1. E. Micxez, La fortune immobilière. J. sté. statist. de Paris, mars 1935. 2. Lucien LAGRAVE, Le Bâtiment, 24 mars 1935.

ot

pour 1906 une vente du même immeuble à 931 francs, coefficient 3.

Il prétend pour conclure que le coefficient par rapport à l’avant guerre serait compris entre 3 et 4 pour les hôtels particuliers.

N'ayant pu vérifier les résultats donnés par M. Lucien Lagrave, il nous semble cependant que les conclusions de M. Caziot sont plus conformes à la réalité, elles s'appuient sur des résultats de ventes publiques qui sont indiscutables, et d’autre part, la quantité d'hôtels particuliers offerts en vente à Paris incline à penser que la valeur des hôtels particuliers a baissé plus que celle des immeubles de rapport ; or ceux-ci ne se vendent guère à un chiffre supérieur au coefficient 3 par rapport à l’avant guerre.

En 1934, 85 hôtels particuliers ont été mis en vente publique, 59 ont été adjugés, contre 50 sur 68 proposés en 1933, et 23 sur 36 proposés en 1932. Les prix obtenus sont à peu près ceux des terrains, c’est dire la perte sensible que subissent les propriétaires.

$ 5. Les vacances1.

La conséquence de la crise c’est que le nombre des vacances qui, pour les locaux d'habitation, était de 10.521 en 1911 est passé à 19.924 en 1934 et, pour les locaux commerciaux de 4.704 à 8.105.

La décomposition de ces vacances est pleine d’enseignements. La voici, d’après l’étude présentée par le président de la Chambre Syndicale des propriétés immobilières de la Ville de Paris aux Etats Généraux du Bâtiment et des Travaux publics ? :