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noncer entre trois systèmes en vue de la réalisation financière de l’opération 1 :

19 Emprunt par la Ville.

20 Apport de fonds par les entrepreneurs.

30 Constitution d’une Société spéciale chargée, soit de la totalité de l’opération, apport de fonds, construction et gestion, soit seulement de l’apport de fonds et de la gestion.

Le Conseil municipal avait marqué par un vote sa préférence pour ce dernier système et un appel à la concurrence fut décidé en vue de provoquer des offres tendant à la constitution d’une Société se chargeant de l’apport des fonds et de la gestion des immeubles pendant 75 ans, cette Société devant, au surplus, être autorisée à se procurer les ressources indispensables « sous forme d'emprunt obligataire avec la garantie de la Ville ».

En ce qui concerne l’exécution des travaux, la délibération du 27 mars 1923 posait un triple principe.

1° Désignation des entrepreneurs par voie d’ajudication ou d’appel à la concurrence.

20 Exécution des travaux à forfait avec application aux prix obtenus des échelles publiées trimestriellement par la Société Centrale des architectes et la Société des architectes diplômés par le Gouvernement.

30 a. Une portion de la surface à bâtir devait être réservée aux Sociétés coopératives de construction et aux petits entrepreneurs.

b. En vue de provoquer l’application rapide et économique de procédés nouveaux de construction, un certain nombre de lots étaient mis au concours entre entreprises générales, l’adjudication devant être en ce cas prononcée en faveur de concurrents qui, à égalité de valeur technique, auraient offert les prix les plus bas, dans la limite des minima fixés par l’administration.

. Toutefois, pour que l’abandon du principe tutélaire de

1. Les indications que nous donnons dans cet ouvrage sur les programmes d'habitations à bon marché et d'habitations à loyer modérés, nous ont été obligeamment fournies par les Services de la Préfecture de la Seine.

l’adjudication ne fasse courir à la Ville aucun risque, il était convenu que «si les lots exécutés par adjudications fractionnées par corps d'état donnaient, pour l’ensemble des constructions édifiées, un prix moyen inférieur, à nature égale d'ouvrage, les adjudicataires des concours, c’est-àdire les entrepreneurs généraux, devraient accepter sur leurs prix de règlement un rabais correspondant ».

Cet appel d'offres provoqua quatre propositions dont trois furent éliminées pour différentes raisons. La quatrième proposition qui émanait de la « Société d'Etudes générales urbaines et rurales » fut seule retenue.

Ce Groupement, composé d’un certain nombre de personnalités appartenant aux milieux industriels et financiers, se présentait à la Ville avec la garantie d’établissements bancaires de premier plan, Banque de Paris et des Pays- Bas, Banque de l’Union parisienne, Banque des Pays du Nord et le Crédit Mobilier Français.

Analyse de la convention conclue entre la Ville et la Société d'Etudes générales urbaines et rurales. — La Société ainsi constituée acceptait dans ses grandes lignes le projet de convention préparé par l'Administration, toutefois elle exigeait une participation directe dans la construction, notamment pour la passation des marchés et la conduite des travaux. Les arguments invoqués étaient qu’appelée à gérer pendant 75 ans les futurs immeubles, elle avait un intérêt évident à surveiller ie choix des matériaux et leur mise en œuvre afin de réduire les dépenses d’entretien et de réparations. La demande de Ja Société fut agréée.

En ce qui concerne l’établissement des projets et la conduite des travaux, la solution à laquelle on s’est arrêté dans le texte de la convention donne satisfaction à la Société, tout en sauvegardant les droits et les intérêts de la Ville, qui, propriétaire des immeubles et garante de l'intérêt et de l'amortissement des capitaux investis doit, en cas de désaccord avec la Société, avoir le moyen de faire prévaloir son point de vue et conserver en dernièr ressort le droit de

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décision, La collaboration permanente des deux parties est assurée par un organe technique commun : l’agence de travaux, constituée par quatre architectes, qui sont, en principe, les titulaires des quatre premières primes du concours ; ils sont placés sous la direction et le contrôle d’un comité de direction composé de deux techniciens désignés, l’un par la Ville, l’autre par la Société et présidé par l’architecte en chef de la Ville de Paris.

En ce qui concerne l'intervention de la Société dans la passation des marchés, elle soulevait une double question : d’une part, celle de savoir quelle quotité des travaux devait faire l’objet d’adjudications publiques; en second lieu {la Société ayant indiqué son intention de faire appel dans une large mesure aux entrepreneurs généraux), quelles parts respectives devaient être faites, dans l’exécution des travaux, aux entreprises par corps d'état et à l’entreprise générale.

L’Administration pensait que l’entreprise générale présenterait d’incontestables avantages au point de vue rapidité, à une condition toutefois : c’est que les entreprises de cet ordre étant relativement peu nombreuses et la concurrence entre elles jouant dans une moins large mesure, toutes précautions soient prises pour que leurs prix ne puissent en aucun cas dépasser ceux obtenus des adjudicataires par corps d'état.

Partant de cette conception, l'Administration, dans un premier projet, avait admis que, les immeubles étant répartis en huit lots, six d’entre eux seraient adjugés par voie d'entreprises générales, le septième par corps d'état, de façon à permettre de dégager un prix étalon susceptible d’être imposé aux entreprises générales comme maximum ; le huitième enfin eut été réservé à des coopératives, sociétés ouvrières et autres groupements professionnels. Cette manière de voir s’est heurtée à une assez vive protestation formulée par M. Douane, président du Groupe des Chambres syndicales du bâtiment et dont nous croyons devoir reproduire ici le texte intégral, car les arguments invoqués constituent la plus vive critique contre les entreprises générales.

Groupe des Chambres syndicales du bâtiment

3, rue de Lutèce (Cité) Paris, le 19 avril 1923 Monsieur le Préfet de la Seine,

Monsieur le Préfet.

« En qualité de Président du Groupe des Chambres Syndicales du bâtiment, qui comprend quatre mille entrepreneurs de Paris et du département de la Seine, et mandaté par le Comité des Présidents, j'ai l'honneur d’appeler votre bienveillante attention sur les graves conséquences d’une stipulation de l’art. 7 du projet de convention relatif à la construction d'immeubles à loyers modérés qui vient d’être établi par votre administration.

« Cet article prescrit, dans son premier paragraphe, que tous les travaux seront mis en adjudication par la Ville et, dans le second, que les immeubles seront répartis en huit lots dont les six premiers seront adjugés par voie d'entreprise générale, le septième par corps d'état et le huitième aux coopératives ouvrières et autres groupements professionnels.

« Si nous approuvons pleinement la mise en adjudication — par la Ville — de tous les travaux, nous ne saurions trop nous élever contre la réalisation projetée de la plus grande partie de ces adjudications par voie d’entreprise générale.

«Le maintien d’une pareille stipulation aurait pour effet d’éliminer des adjudications de la presque totalité des lots, la très grande partie des entrepreneurs de bâtiment qui, étant professionnellement spécialisés. se trouvent dans l'impossibilité de traiter en toute conscience, des travaux aussi importants à l’entreprise générale.

« Il vous paraîtra inadmissible que, dans un régime démocratique, on sacrifie aussi délibérément les intérêts de ces entrepreneurs qui, par le nombre des ouvriers qu'ils occupent et par l'importance des travaux qu'ils exécutent, constituent de beaucoup l’élément prédominant de l’entreprise.

« 11 convient également de ne pas oublier que ces 4.000 entrepreneurs paient, tant à la Ville qu’à l'Etat, des impôts considérables et que, de ce fait, au lieu de les limiter à une part très restreinte, il serait légitime qu’ils fussent mis à même de participer à l’adjudication de tous les travaux.

« Mais il y a, de plus, une considération de fait qui milite en faveur de la mise en adjudication de la totalité des travaux par

professions, c’est qu’il n’existe pas, à Paris et dans le Département de la Seine, pour la construction des maisons de rapport, une seule entreprise générale vraiment professionnelle, c’est-àdire une entreprise effectuant elle-même la totalité des différents travaux que nécessite l'édification d’une maison à laquelle doivent concourir plus de trente corps d'état. Il n'existe même pas une seule entreprise générale pour le gros œuvre qui comprend principalement la terrasse, la maçonnerie, la couverture, la charpente, la menuiserie et la serrurerie.

« Et l’Administration le sait pertinemment, puisque, pour des travaux au moins aussi importants que ceux qui sont envisagés par le projet de convention et, notamment pour la construction des maisons à bon marché, jamais elle n’a eu recours à l’entreprise générale, mais toujours à l’adjudication par corps d'état.

« Si, malgré ces considérations, la conception de la participation de l’entreprise générale aux adjudications était maintenue par l'Administration, nous demandons formellement qu’elle n’ait pas pour conséquence de sacrifier les intérêts de la grande majorité des entrepreneurs de la région parisienne et nous insistons pour que le tiers au maximum leur soit réservé.

«Nous demandons également que, pour éviter des abus auxquels ne manquerait pas de donner lieu l'attribution des travaux à l’entreprise générale des personnes n’ayant d'entrepreneurs que le nom, comme cela est trop souvent arrivé pour les travaux des régions libérées, il soit nettement spécifié, dans le projet de convention, l’interdiction formelle aux entrepreneurs généraux de sous-traiter, sinon la totalité des travaux, du moins les travaux de gros œuvre.

«Cette modalité laisserait ainsi la possibilité aux entrepreneurs spécialisés de se grouper en consortium pour participer à l’adjudication des lots à l’entreprise générale et elle écarterait les faiseurs d’affaires, entrepreneurs en chambre qui ne les traitent que pour les sous-traiter en totalité, en exigeant de leurs concessionnaires des commissions importantes.

«Il y a là, non seulement une question de haute moralité, mais aussi, pour la Ville, une question d'intérêt car, pour que les travaux soient honnêtement exécutés, il est indispensable qu'ils ne soient adjugés qu’à des professionnels présentant toutes garanties de compétence et d'exécution loyale des marchés.

«Nous sommes convaincus, Monsieur le Préfet, que vous apprécierez la valeur des considérations qu’au nom des Chambres

Syndicales du bâtiment je viens de vous exposer, et que vous voudrez bien apporter à l’art. 7 du projet de convention les précisions que je me suis permis de vous indiquer.

« Dans cet espoir, je vous prie d’agréer, Monsieur le Préfet, l'expression de mes sentiments les plus distingués.

« Le Président, « Signé : Lucien DOUANE »

Suite à cette réclamation le montant total des travaux de construction fut divisé en deux parts égales.

Dans la première, les travaux devaient être adjugés par la Ville à concurrence de 3/5 par corps d’état et par immeuble et, pour le surplus, par voie d’entreprises générales. Sur la partie mise en adjudication par corps d’état furent réservés les lots mis à la disposition des coopératives.

L'autre moitié des travaux devait faire l’objet de marchés passés par la Société avec des entrepreneurs généraux sous le contrôle de l’Administration.

Ces conditions une fois admises la Société d'Etudes générales, urbaines et rurales signa avec la Ville une convention aux termes de laquelle, elle s’engageait

19 A réunir les fonds nécessaires à la réalisation de l’opération.

Elle était autorisée, à cet effet, à se procurer par des émissions d'obligations, les ressources nécessaires à la construction des immeubles, à charge de soumettre préalablement les propositions concernant le montant et les modalités de ces émissions à la Ville de Paris, qui restait maîtresse de réaliser elle-même ces emprunts, si elle jugeait ces conditions trop onéreuses,

Les emprunts, même émis par la Régie, étaient en fait garantis par la Ville de Paris, puisque les charges résultant de leur service devaient être inscrites à un compte d’exploitation dont la Ville s’engageait à couvrir le déficit éventuel.

20 A diriger de concert avec la Ville de Paris la construction des immeubles à édifier sur les emplacements remis gratuitement par la Ville.

30 A assurer la gestion et l'entretien des dits immeubles.

Le tout conformément à certaines clauses et conditions dont voici l’analyse succincte

a. Constitution et apport de fonds. — La Société fermière dénommée « Régie Immobilière de la Ville de Paris » que la Société d'Etudes s’engageait à former dans un délai de deux mois à dater de l’approbation de la convention serait constituée au capital de 1.250.000 francs (art. 2).

b. Etudes et travaux. — L'étude et l’établissement des projets d'exécution étaient confiés à une agence composée de quatre architectes.

Les travaux étaient en principe traités à forfait sous réserve de l’application, en cours de construction, des coefficients publiés trimestriellement par la Commission mixte de la Série de la Société centrale des architectes et de la Société des architectes diplômés.

c. Gestion. — Les appartements étaient réservés à des personnes de nationalité française, appartenant à la classe moyenne et comptant deux ans de résidence dans le Département de la Seine.

D'autre part, afin de répondre au vœu du législateur de 1919, ces appartements, jusqu’à concurrence de moitié du montant des valeurs locatives de l’ensemble des logements, devaient être réservés aux familles nombreuses, aux veuves de guerre ou à des chefs de famille justifiant de la qualité de mutilé ou d’ancien combattant.

Quant au barême de loyers, il ne serait fixé qu'après approbation préfectorale et sur avis de la Commission de contrôle.

d. Comptes el rémunérations de la Société. — Les art. 21 et 22 donnent respectivement la contexture des comptes de premier établissement et d'exploitation.

Les clauses relatives à la rémunération du régisseur comportent

Une rémunération fixe du capital-actions ;

Une allocation forfaitaire de gestion ;

Une prime d’économie sur la gestion.

Une prime sur les économies réalisées par l’agence de travaux.

Une prime à la rapidité d’exécution.

La rémunération du capital-actions est fixée à 6% net de tous impôts pendant la période de construction (art. 21- 50) et il a été indiqué qu'elle serait, le cas échéant, prélevée jusqu'à due concurrence sur les sommes pouvant revenir à la Société du fait du partage des économies réalisées sur le fonctionnement de l’agence. Il ne pouvait par contre être question de maintenir ce chiffre de 6% pendant la longue période de 75 ans assignée à la gestion et au cours de laquelle d'importantes fluctuations économiques étaient susceptibles de se produire; force était donc de recourir à un index variable : le taux moyen de l’escompte de la Banque de France était tout indiqué. Le capital-actions recevra par prélèvement sur le compte d’exploitation, un intérêt annuel égal au taux moyen de l’escompte de la Banque de France pendant l’année considérée, augmenté de 1,25%, net de tous impôts.

L’allocation forfaitaire et la prime d'économie se complètent l’une l’autre, elles ont essentiellement pour but de permettre à la Société de faire face à la rémunération de son personnel dirigeant, du Conseil d'administration et des commissaires aux comptes, ainsi qu’à toutes les dépenses devant rester à sa charge exclusive, le reliquat pouvant assurer éventuellement un dividende complémentaire au capital-actions.

L'évaluation forfaitaire des charges a été fixée à 13% du montant des recettes et la prime d’économie ne doit jouer qu’au-dessous de ce chiffre. L’allocation de gestion a été fixée à 1,10% (art. 26-10). Quant à la prime d’économie, elle a été fixée à 50% de la différence entre le montant des charges d’entretien d'exploitation et des frais généraux d’administration évalués forfaitairement, comme il vient d’être dit, à 13% du montant brut des recettes, et les dépenses effectives inscrites sous ces trois chefs au compte d’exploitation (art. 26-20).

Cette prime est destinée à intéresser le régisseur à gérer économiquement.

Au-dessus d’un certain niveau, une part importante des rémunérations de la Société fait retour à la Ville. L'art. 28 reproduit, en effet, une clause figurant dans un certain nombre de contrats de concession et de régie des Services municipaux, notamment dans celui de la Société des transports en commun de la région parisienne et communément appelée «muselière », qui dispose que, lorsque la Société après avoir fait face à toutes les dépenses devant rester exclusivement à sa charge, aura pu en outre distribuer un dividende complémentaire de 2% net d’impôts au capital-actions, l'excédent sera partagé par moitié entre la Ville et la Société, et que si, après ce premier partage et attribution aux actionnaires sur la part revenant à la Société d’un nouveau super-dividende de 2%, il reste un reliquat disponible, celui-ci sera partagé à raison de 75% à la Ville et 25% à la Société.

e. Contrôle. — Le contrôle des opérations de la Société, organisé sur les mêmes bases que celui de toutes les grandes entreprises municipales, était exercé concurremment par les Services techniques et financiers de la Ville et par une Commission mixte comprenant un certain nombre de membres de l’Assemblée municipale.

f. Durée et résiliation de la convention. — La durée du traité qui lie la Ville à la Société est de 75 ans (art. 35), ce délai étant celui prévu pour l’amortissement intégral du capital-obligations engagé dans l’entreprise (art. 4). Toutefois, l’art. 37 prévoit la faculté de résiliation au profit dela Ville à partir de la seizième année, sous la seule réserve d’un préavis de deux ans.

A l’expiration normale du traité, comme en cas de résiliation anticipée, la Ville qui est en droit propriétaire des immeubles, en prendra effectivement possession ainsi que de tout l’actif de l’exploitation. Dans le cas de résiliation, la Ville prendrait en outre à sa charge le service des emprunts restant à amortir, mais il est prévu au profit de la Société

une indemnité égale à la somme des rémunérations touchées par elle pendant les trois années précédant le préavis.

Telle est dans ses dispositions essentielles la convention passée entre la Société d'Etudes à laquelle devait se substituer la Régie Immobilière de la Ville de Paris de Paris pour la construction d'immeubles à loyers modérés, et qui fut ratifiée par décret rendu sur avis du Conseil d'Etat le 24 août 1923. Nous avons analysé cette convention, car elle est à la base de toutes celles qui seront passées postérieurement par la Ville.

Le Conseil municipal voulait voir dans cette expérience une opération blanche, c’est-à-dire s’équilibrant sans gain ni perte et n’entraînant aucune charge pour la Ville. L’expérience fut toute autre et elle aboutit à la démonstration du fait que la Ville, pas plus que les particuliers, ne pouvait donner les appartements à des loyers vraiment modérés, si les organismes constructeurs ne jouissaient pas de faveurs spéciales et de subventions appréciables, aussi la mise en route de la deuxième tranche fut-elle ajournée.

La loi Loucheur du 13 juillet 1928 vint donner ces avantages, et désormais le constructeur fournissant un apport d’au moins 20% du prix de revient total des constructions (terrain ou capital) peut obtenir des prêts de l'Etat à un taux de faveur à condition de ne pas tirer un revenu net supérieur à 7%.

A concurrence de 40, 50, 60 ou 70% du prix de revient, les fonds sont prêtés par l'Etat au taux de 4%, la durée de remboursement ne pouvant excéder 40 ans.

En ce qui concerne la fraction constituant le surplus, 40, 30, 20 ou 10%, du prix de revient suivant l’importance du prêt à taux réduit consenti par l'Etat, les départements et les communes sont autorisés à participer à concurrence de 3%, pendant une durée de 20 à 40 ans, au service de l’intérêt et de l’amortissement des fonds.

Si ces fonds ont été obtenus par voie d'emprunt, l'Etat peut participer, en outre, pendant 40 ans, à concurrence d’un maximum de 1,25% aux charges annuelles du capital

emprunté. Mais, d’après la jurisprudence adoptée par la Commission des prêts et le ministère des Finances, le maximum de 1,25% n’est accordé que pour un emprunt contracté à un taux égal ou supérieur à 6% ; lorsque l’emprunt est contracté à un taux inférieur, le taux de la contribution subit lui-même un abattement égal à la différence entre le taux de l’annuité d'intérêt et d'amortissement d’un emprunt à 6% et le taux effectif de l’annuité d'intérêt et d’amortissement de l'emprunt contracté. Ainsi pour un emprunt de 40 ans à 5%, le taux de la participation de l'Etat tombe à 0,43%.

Les loyers maxima des logements à loyers moyens sont fixés par la loi.

B. Les réalisations.

Le programme voté par le Conseil municipal de Paris et le Conseil général de la Seine en décembre 1928, comportait la mise en construction au cours des années 1929 à 1933 de :

20.000 logements à loyers moyens, à Paris, et de 10.000 logements à loyers moyens, en banlieue.

1. L'œuvre de la Ville de Paris. — Le programme municipal d’immeubles à loyers moyens devait être exécuté :

pour une moitié (10.000 logements) par la Ville de Paris agissant, soit directement, soit par l’intermédiaire de la Régie Immobilière,

pour l’autre moitié (10.000 logements) par l'Office Public d'habitations à bon marché de la Ville de Paris.

Etablissement d’un avenant au contrat primitif de la Régie Immobilière.

La Régie Immobilière, suite à la convention que nous avons analysée, n’avait pu procéder à l’émission de son emprunt obligataire qu’à concurrence de 68 millions au lieu des 173 millions nécessaires, c’est pourquoi l’Administration avait exigé que le programme fût réduit et ne comportât que 72 immeubles au lieu de 204 prévus initialement. Pour permettre même la construction de ces derniers immeubles, la Ville avait dû consentir à la Régie en 1995 et en

1927, deux avances de trésorerie se montant à 18 millions. Mais les locaux d'habitation ainsi créés par la Ville ont été jugés après réalisation trop exigus et trop coûteux. Le Conseil Municipal a opposé une fin de non recevoir aux demandes formulées par la Régie depuis 1925, en vue d’être autorisée à réaliser la seconde fraction de son programme et à émettre l'emprunt complémentaire propre à gager la dépense de celle-ci.

La Régie n'avait pas manqué de faire valoir le préjudice subi par elle, du fait du fractionnement des travaux ; augmentation des frais d’agence qui l’a frustée de la prime qu'elle était en droit d’escompter, ajournement de la date à laquelle elle pouvait être en mesure de percevoir les primes à la rapidité, diminution du rendement des primes de gestion et d'économies calculées en prévision d’un revenu brut très supérieur à celui des 72 immeubles édifiés. À cet état de choses, il fut mis fin par une transaction et par la signature d’un avenant qui répondait à une double préoccupation :

Permettre l’achèvement du programme originel de la Régie Immobilière de la Ville de Paris dans le cadre de la loi Loucheur ;

Appliquer à l’abaissement progressif du loyer des immeubles déjà construits, jusqu’à péréquation des dits loyers et de ceux des immeubles nouveaux, les bénéfices résultant de l’exploitation de ces derniers.

L'avenant introduit une profonde modification dans la structure de la Régie Immobilière de la Ville de Paris à laquelle la Ville sera désormais associée, suivant les modalités prévues par le décret du 28 décembre 1926 sur les régies municipales. L’avenant stipule à cet effet que le capital de la Régie Immobilière de la Ville de Paris actuellement fixé à 1.250.000 francs sera porté à 2 millions, par l'émission à due concurrence d’actions intégralement souscrites par la Ville et donnant droit, au profit de cette dernière, à l'attribution statutaire d’un nombre d’administrateurs proportionnel à la part de la Ville dans le capital.

L'économie de cet avenant est le suivant :

En ce qui concerne les nouveaux immeubles, le rôle de la Régie est triple et se résume dans ces trois attributions : financement, direction des travaux, gestion.

Le financement est réduit à la partie des ressources que ne couvriraient pas les prêts à taux réduits accordés par l'Etat ; les dispositions de l’ancienne convention, qui permettent à la Ville de se procurer directement les fonds au cas où les propositions d'emprunt de la Régie seraient jugées inacceptables, restent d’ailleurs intégralement en vigueur.

La direction n’est confiée à la Régie Immobilière de la Ville de Paris, que sous le contrôle du préfet de la Seine.

Les nouveaux immeubles donneront lieu à l’ouverture d’un compte d'établissement et d’un compte d’exploitation dont la structure est identique à celle des comptes correspondants des anciens immeubles, sauf modifications résultant de leur adaptation au mécanisme financier de la loi Loucheur. Toutefois, il y a lieu de signaler qu’au débit du compte d’exploitation ne figure aucune attribution de dividende au capital-actions, celui-ci devant, ainsi qu’on le verra ci-après, se trouver investi dans la construction des immeubles anciens.

Le déficit éventuel du compte d’exploitation des nouveaux immeubles est couvert, comme celui des anciens, par la Ville de Paris, sauf récupération sur les soldes bénéficiaires des dix exercices suivants.

Si le compte se solde au contraire par un bénéfice, celui-ci est d’abord affecté au remboursement à la Ville des avances effectuées par elle pour couverture des déficits antérieurs ; l'excédent disponible est intégralement versé à un compte spécial, dit « de péréquation », sur lequel seront annuellement prélevées, d'accord entre le préfet et la Régie et dans la mesure où le permettront les disponibilités, les subventions à verser au compte d'exploitation des immeubles anciens pour abaisser les loyers perçus dans ces derniers.

À partir du moment où cette péréquation aura été intégralement effectuée, le surplus disponible du solde bénéfi-

claire du compte des nouveaux immeubles sera, après prélèvement des sommes nécessaires pour équilibrer le compte d'exploitation des immeubles anciens, réparti à raison de 5% à la Régie et de 959% à la Ville.

En principe, la dualité des comptes d'exploitation des immeubles anciens et nouveaux n’aura qu’un caractère transitoire ; leur fusion sera opérée lorsque la péréquation intégrale aura pu être effectuée pendant trois ans, sans que la Ville ait eu à combler un déficit du compte d'exploitation des immeubles anciens.

La rémunération de la Régie ne comporte plus, par suite de la suppression des primes qu’elle pouvait percevoir autrefois pendant la période de construction (prime sur l’économie réalisée par l’agence et prime à la rapidité d’exécution), que trois éléments

19 un dividende garanti au capital-actions qui reste fixé conformément auxstipulations de l’ancienne convention (taux moyen de l’escompte de la Banque de France augmenté de 1,25% net de tous les impôts présents et futurs) ;

2° une allocation forfaitaire de gestion ;

3° une prime d'économie.

L’allocation forfaitaire de gestion était antérieurement fixée à 1,10% du montant brut des recouvrements effectués sur les locataires, la Régie a fait valoir que ce taux avait été établi en prévision de loyers normaux et a demandé qu’il fut augmenté pour tenir compte de l’abaissement artificiel des loyers dans les immeubles construits sous l’égide de la loi Loucheur. Après discussion, les représentants de la Ville et de la Régie se sont mis d’accord sur le taux de 1,50% qui correspond strictement à cet abaissement.

La prime d'économie était égale à 50% de la différence entre le montant des charges d’entretien, d'exploitation et des frais généraux d'administration, évalués forfaitairement à 13% de la différence entre le montant brut des recettes et les dépenses effectives correspondant à ces différents chefs ; des raisons de même ordre que celles exposées plus haut et l’augmentation des dépenses d’entretien ont conduit

la Régie à demander que le taux de l’évaluation forfaitaire fut porté à 20% et l'Administration a estimé qu'il y avait lieu de faire droit à cette demande.

La clause dite de « muselière » insérée dans l’art. 28 de l’ancienne convention reste d’ailleurs intégralement en vigueur. Nous en avons expliqué précédemment le mécanisme.

L'objet essentiel de l’avenant est la renonciation de la Régie à toutes réserves et réclamations au sujet du fractionnement de son programme initial. Cette renonciation expresse fait l’objet de l’art. 29 du texte. En échange, la Régie peut revendiquer la gestion d’au moins 50 % des immeubles à loyers moyens dont la Ville entreprendrait la construction directe 1.

C. Nature des constructions édifiées par la Ville de Paris, la Régie Immobilière ou l'Office, Concours financier ?. — Les constructions édifiées par la Ville ou par l'Office sont sensiblement du même type. Elles sont dotées d’ascenseurs, du chauffage central, mais non d’escaliers de service.

La surface des appartements est la suivante :

Appartement de deux pièces : 52 mètres carrés — trois pièces : 64 mètres carrés — quatre pièces : 84 mêtres carrés —— cinq pièces : 100 mètres carrés

Le même concours financier est accordé par la Ville aux opérations poursuivies par elle-même ou par l'Office municipal.

Ce concours est le suivant :

Garantie des emprunts, contribution de 3% pendant 40 ans à inscrire au budget municipal pour le service des intérêts et amortissements de la partie des capitaux investis ne provenant pas des prêts à taux réduit de l'Etat ou de l’apport de 20% exigé de l’organisme constructeur.

Le tableau n° XXX indique le programme actuellement réalisé ou doté.