CRITIQUE DE L'ŒUVRE ACCOMPLIE PAR LES COLLECTIVITES PUBLIQUES

Les résultats de la politique de constructions d'immeubles dans la région parisienne par les collectivités publiques

Les résultats sont peu brillants, tout au plus peut-on dire que cette politique fut une nécessité et que devant la carence de l'initiative privée, il était nécessaire que les autorités interviennent. Remarquons d’ailleurs que cette initiative privée n’a fait défaut que parce qu’on l’avait privée de son organe moteur, l’intérêt, en maintenant artificiellement les loyers des anciens immeubles à un taux tel que la location dans les nouveaux n’était pas possible.

Mais il est indiscutable qu'une telle politique fait courir de graves dangers aux finances des diverses collectivités qui vont intervenir dans la construction de ces nouvelles maisons : Danger de non location, danger de baisse des loyers et de la valeur vénale des immeubles.

Or, une collectivité doit rester dans son rôle qui est celui de simple organe de gestion des deniers publics; dès qu'elle sort de celui-ci, notamment en matière immobilière, elle s’expose à de graves mécomptes, car :

19 Elle ne sait pas construire,

20 La construction lui revient trop cher,

30 Elle gère mal son domaine,

49 Elle fait une concurrence déloyale à l'initiative privée,

5° Elle détruit enfin le placement immobilier.

I. L'incapacité des collectivités en matière de construction d'immeubles à loyers est notoire.

Peu importeront les mouvements de la population, les habitudes de celle-ci; le nombre des logements estimés nécessaires une fois déterminé par une statistique d’une exactitude peut-être douteuse, on construira suivant les terrains disponibles sans se préoccuper des aspirations des locataires. À Paris, cette politique a conduit à construire une véritable ceinture de grands immeubles très inesthétiques. L'exemple de ces immeubles casernes qui entourent la Ville de Paris et qui se recommandent à la fois par leur mauvais goût et leur situation au petit bonheur, sans qu’une méthode rationnelle quelconque ait présidé à leur conception, est absolument typique.

L’Administration, pour se libérer plus facilement de ses projets trop vastes, a confié l’exécution de ces immeubles à des sociétés qui recherchaient avant tout des gains financiers, et à un petit nombre d’architectes. Or, plus le nombre d'architectes est grand, plus on crée la diversité et plus on a de chance de réussir véritablement une œuvre artistique et cela même si on doit imposer des lignes de servitude générale de façon à créer un ensemble.

L'appel à des sociétés d’entreprises générales conduit à passer des marchés de caractère douteux, du fait de l’abandon du système de l’adjudication publique et du recours à des marchés de gré à gré, où l’Administration fixe elle-même le montant du forfait sans appel à la concurrence. C’est de cette manière qu’elle a traité la plus grande partie du programme Loucheur et celui des 20.000 logements, en adoptant une base arbitraire de 8.000 fr. le mètre carré pour les immeubles de 8 étages, alors que l’on construit couramment ces mêmes immeubles

aujourd’hui pour 5.000 francs le mêtre et qu’à l’époque de leur construction, un propriétaire particulier pouvait les édifier pour 7.000 francs. La différence n’a pas profité à l’entreprise, tout au moins à celle qui travaille ; seule l’entreprise générale, société financière, a perçu les bénéfices et étranglé ses sous-traitants. Le rôle d’une collectivité est-il donc de favoriser une minorité de spéculateurscourtisans par la ruine des divers corps de métiers du bâtiment qui, Jusqu'ici, s'étaient cependant révélés capables de construire directement sous la direction d’un architecte et sans l'intermédiaire d’une société parasite, des immeubles qui ne cédaient en rien aux horribles constructions de ces nouveaux venus ? Nos rois, nos empereurs ont laissé dans Paris des monuments admirables, chefs-d’œuvre de bon goût et d'harmonie, la Troisième République ne pourra-t-elle laisser à sa descendance que les groupes d’immeubles de la R.I.V.P., de l'Office Public, ou de M. Maurice de Rotschild ?

Nous avons eu un grand préfet, le baron Haussmann, qui s’est efforcé de faire de Paris une ville magnifique, faut-il donc quesessuccesseursne cherchent qu’à l’enlaidir? Combien il est pénible de comparer les magnifiques alentours d’une ville comme Berlin avec ses groupes harmonieux d’habitations à bon marché desservis par le chemin de fer souterrain, ses maisons propres, joliment agrémentées de fleurs et dans lesquelles on auraït plaisir à vivre.

Faut-il donc que la spéculation, l’attrait du gain, soient si forts parmi nos dirigeants pour sacrifier la beauté et l'hygiène sociale à de misérables intérêts particuliers ?

Le Parisien n’aime pas l’uniformité comme l’entend l'Administration. Il veut un logement quiprésente pour lui des caractères nettement individuels et que seule l’initiative privée est capable de lui donner. Il veut que son logement puisse être facilement reconnu, sans qu’il soit besoin de le désigner par le numéro d’un groupe d'immeubles, ou d’un escalier, cela sent trop le « quartier » dont il s’est accommodé dans sa jeunesse, mais qu’il ne tient pas à

revoir journellement. Le concierge-chef lui paraît avoir quelque ressemblance avec le maréchal des logis de garde et les grilles, quoique plus aimables que celles d’une caserne, lui rappellent cependant certains beaux dimanches où il était consigne.

La concentration des constructions, pratiquée par les collectivités, offre un grave danger, tant au point de vue de l’ordre public que de l’hygiène. La congestion locale de certains éléments de la population peut amener des révoltes et des troubles, on l’a vu dans certaines villes étrangères. Au point de vue de l’hygiène, l’accumulation d’une grande partie de la population en certains points tend à favoriser le développement des maladies contagieuses.

II. La construction revient très cher aux collectivités, car, outre les prix excessifs payés dans bien des cas, elles sont forcées d’assumer des charges financières extrêmement élevées. On s’en rend compte facilement en voyant ce qui se passe pour les habitations à bon marché et à loyers moyens construites par la Ville de Paris et le département de la Seine.

La première obligation pour une collectivité décidée à construire, c’est de rechercher l’étendue des besoins, car, sauf pour des motifs politiques, on ne conçoit pas qu’une ville ou un département construise des habitations dans le but unique de faire concurrence aux propriétaires immobiliers et les oblige à louer leurs immeubles à des prix qui ne leur assurent pas un revenu normal. Les assemblées municipales et départementales de la région parisienne, quand elles ont voté le programme d’habitations, n’avaient d’autre but que de remédier à la carence de l'initiative privée, qui ne construisait pas d’immeubles du type réclamé par une grande partie de la population.

Mais quel était le nombre d’immeubles qu’il fallait construire, quel était le type de logement le plus demandé ? Dans quelle proportion fallait-il construire de logements de deux ou de trois pièces ?

L'’imagination des statisticiens s’est donnée libre cours, et on a mis en avant des chiffres invraisemblables qui

variaient d’ailleurs de l’un à l’autre et qui ne tenaient aucunement compte de la cristallisation des locataires dans leurs appartements, dûe aux lois sur les loyers.

A cet égard, les offices publics, la Régie Immobilière de la Ville de Paris ont publié les chiffres des demandes d’appartements qu'elles recevaient comme pour montrer l’importance des besoins et la nécessité de construire, étant sousentendu qu'il s'agissait de construire par leur intermédiaire. Les statistiques les plus fausses ont notamment été fournies par la R.I.V.P.; on s’en est aperçu quelques années plus tard quand, n’ayant même pas assuré l’exécution du programme qu'elle jugeait nécessaire et minimum, la plus grande partie des appartements restaient libres. Ces vacances épouvantent les propriétaires particuliers susceptibles de construire et contribuent pour une grande part à la crise du bâtiment.

Voici à titre d'exemple le nombre de logements considérés comme nécessaires en 1928 et à édifier pour fournir à chaque famille le logement normal : une pièce par habitant.

Ne sont comptés comme pièces que les locaux pouvant contenir un lit; les débarras, water-closet, cabinets de toilette et la cuisine sont donc éliminés 1.

TABLEAU XXXIV Département de ia Seine Logements considérés comme nécessaires pour éviter le surpeuplement et à construire pour assurer à la population un logement normal.

Composition des logements en en 1911 1921 SeDLDIéCeSCP DIS ER EE rec eee 25.161011. 21216 SIXSDIÈCÉS rt CEE et hoc cire 28.019. 25 "317 CINDIÈCES ere ere nec ce BHO OO NS 5010) OUALTE PIC PE ee he eme de 71.110| 87.768 LOIS DICCES PP MER A nee ein eine a 177051572806

1. Nole sur la détermination des éléments d'un programme de réalisation dans la région parisienne présentée, par M. Henri SELLIER, conseiller général.

TABLEAU XXXIV bis Ville de Paris

Composition des logements en en en

SÉDUDICCRS CE DIUS. 7-06 13.876 10.634 10.138 SÉDICCOS ER deep 17-570 13.576 11.868 CIRPDICES EE NOR me 36.247 32.593| . 28.836 OUATEMDIÈCES ER eee 56.765 63.200 61.241 MLOISIDIÈCES re cer 28.841 56.488 64.122 153.105| 176.491| 176.205

D'après ces résultats, il semblait que l’on pouvait construire sans crainte, puisque près de 250.000 logements paraissaient nécessaires en banlieue, et 176.000 à Paris. Or, nous avons vu par l’étude précédente, que les programmes votés étaient loin d'atteindre ces chiffres et cependant les logements construits, notamment dans les immeubles à loyers modérés, ne trouvent pas preneurs, ce qui démontre et l’inexactitude de la statistique et l’erreur du programme de réalisation qui met à la disposition de la population des logements en général trop luxueux, d’un loyer trop élevé et eu des points d'habitation qui ne lui conviennent pas.

La faillite du programme exécuté par les collectivités est d’ailleurs prouvée par les résultats, logements vacants et pertes en intérêts et capital.

Section I

Ville de Paris H.B.M. et H.B.M. améliorées.

Situation de la location. Situation financière

Pour les habitations à bon marché du type courant ou du type amélioré, la situation est favorable et pratiquement il n’y a pas de vacances, les loyers étant maintenus très

bas, au prix de gros sacrifices financiers qui retombent sur la Ville et sur l'Etat.

Charges annuelles de la Ville et de l'Etat

En ce qui concerne la Ville :

Il convient d'établir une distinction entre les opérations antérieures à la loi Loucheur et celles exécutées en application de cette dernière.

Pour les premières, la seule charge incombant au budget communal est la couverture du déficit annuel d’exploitation.

Compte tenu de la dotation primitive qui a nécessité un emprunt, la charge annuelle de la Ville

ACTE CRU OSEO Te LR Aus 13.000.000 Pour les secondes (proue Loucneur) 7. ue 9.708.000

Hotal: 22708 000"frs:

En ce qui concerne l'Etat :

Celui-ci a consenti des prêts à taux réduit et il doit assurer aux prêteurs le paiement de la différence, il a en outre, accordé des subventions.

La charge supportée par l'Etat est difficile à chiffrer, car elle dépend du taux auquel ont été contractés les emprunts. Cependant les avances de l'Etat s’élevant à 950.000.000 environ et comprenant des prêts à 2 et 3% et des subventions, on peut estimer la charge annuelle à 25.000.000 francs environ.

Soit, en tenant compte de certaines subventions de la Ville et de l’Etat pour les familles nombreuses et de la cession des terrains notamment, un total annuel minimum pour la Ville et l'Etat de 50.000.000 francs environ.

Perte en capital. — Aïnsi que nous l’avons vu, la dépréciation actuelle des immeubles construits aux environs de l’année 1930 est de 40 à 45% environ.

Le montant des travaux exécutés par la Ville de

Paris, au titre des habitations à bon marché étant de 1.305.010.188 francs et ce programme ayant été exécuté aux prix les plus élevés, on peut estimer la perte en capital à 500 millions environ. Cette perte est évidemment théorique, la Ville ne réalisant pas son domaine immobilier.

Section II

Ville de Paris.

Immeubles à loyers moyens

$ 1. Situation de la location.

La gestion des immeubles à loyers moyens est confiée à deux organismes :

L'Office Public d'habitations à bon marché, qui gère les immeubles construits par ses soins ;

La Régie Immobilière de la Ville de Paris qui gère l’ensemble des immeubles construits tant par son intermédiaire que directement par la Ville de Paris.

Les barêmes des loyers sont imposés par la loi ; mais tout en restant dans les maxima légaux, la Régie s’est efforcée de diversifier les barêmes en les adaptant aussi exactement que possible à la situation et au degré d’agrément et de confort des immeubles, ce qui a pour résultat de désorganiser complètement le marché immobilier dans certains quartiers, en faisant une concurrence déloyale et néfaste aux propriétaires particuliers qui ne peuvent évidemment concurrencer un organisme qui pratique une telle sorte de dumping. Aussi a-t-on vu les immeubles particuliers presque uniquement construits dans les quartiers où la Régie pratiquait les prix les plus élevés (Champerret, Ternes, Auteuil).

Cependant, les résultats obtenus par la Régie et l’Office public ne sont pas encourageants : en 1934, les vacances atteignaient 25,5% dans les immeubles de la Régie Immo-

bilière de la Ville de Paris, 32,5%, dans ceux de l'Office. En ce qui concerne les immeubles de la Régie Immobilière, le pourcentage de vacances le plus fort, 46,2 %, se rencontre dans les immeubles dits « à confort réduit ». Mieux, les anciens immeubles à loyers modérés sont délaissés et le nombre des vacances par congé a accusé, au cours des derniers trimestres, une sensible augmentation ; le nombre de vacances qui, au 15 janvier 1934, était de 16,6% est passé au 15 octobre 1934 à 26,9% 1.

Comme nous sommes loin des assurances de la Régie Immobilière qui prétendait faire absorber immédiatement tous ces logements par la population parisienne : aussi modifiant ses arguments veut-elle prouver maintenant que même dans les constructions d’avant guerre, la location totale des immeubles neufs exigeait un délai d’un an à 18 mois. Mais alors, à quoi répondait ce programme de construction intensive et que sont devenues toutes ces demandes de logements de locataires déjà logés ! et qui, sans doute, ont préféré rester dans leurs anciens appartements plutôt que de prendre ceux de la Régie. >

Cette politique des logements à loyers moyens aurait dû être pratiquée avec beaucoup de prudence, en évitant de jeter sur le marché des quantités massives de logements.

Le Conseil municipal a été trompé sur l'importance réelle des besoins par l'Office public et surtout par la Régie Immobilière de la Ville de Paris qui tenait à augmenter son importance et qui, favorisant quelques entreprises générales allait leur confier destravaux considérables au détriment des entrepreneurs parisiens de tous les corps d'état. Résultat : deux intermédiaires bien inutiles entre la Ville et les exécutants : d’une part la Régie, d’autre part l’entreprise générale. Comment s'étonner dans ces conditions du prix de

1. D’après les renseignements que nous avons pu obtenir, les vacances d’appartements dans les immeubles de la Ville, de l'Office Public, de la Régie Immobilière, et des trois sociétés concessionnaires ont considérablement augmenté au cours de l’année 1935.

revient élevé de ces immeubles et des griefs des entrepreneurs pressurés.

$ 2. Charges annuelles de la Ville et de l'Etat.

En ce qui concerne la Ville :

Participation au service des CIMDEUNES TAUX NOFIMAl.. 4... 13.652.757

En ce qui concerne l'Etat :

Celui-ci a consenti des prêts à taux réduit à 4% pour un montant de 470.624.600 francs. La charge annuelle supportée par l'Etat dépend évidemment du taux de placement des emprunts. Elle peut être fixée d’après le taux moyen des emprunts ÉCHOS Se RSR RAS 5.000.000 Frs. 18.652.757

Il y a lieu de tenir compte en outre de la valeur des terrains fournis gratuitement par la Ville et du déficit annuel dû à la non-location.

Aucune statistique récente ne nous donne encore le montant de ce déficit, qui était en 1933 de 2.797.926,92 pour les immeubles gérés par la Régie Immobilière de la Ville de Paris et de 910.142,29 en 1932 pour ceux de l'Office. Depuis cette époque, les vacances ayant d’une part augmenté du simple au double, d'autre part le nombre d'immeubles mis en location étant beaucoup plus nombreux, la charge annuelle supportée par la Ville de Paris est infiniment supérieure ; nous l’estimons, certain d’êtreau-dessous de la vérité, à 11.000.000. Soit un total général annuel pour la Ville et l'Etat de 30.000.000 de francs environ.

Perte en capital. — Le montant des travaux s’élevant à 1.284.989.473, la perte théorique actuelle serait de l’ordre de 500 millions environ.

Section II!

Le programme des 20.000 logements

Nous avons déjà dit ce que nous pensions du chiffre forfaitaire fixé et du système de marché de gré à gré adopté dans les conventions passées avec les trois groupes chargés de faire construire. La Section de l’Intérieur du Conseil d'Etat avait donné un avis favorable à l’époque sur ces marchés, un heureux revirement s’est produit dans cette Assemblée lorsqu'il s’est agi d’agréer la convention passée avec une société financière chargée par la Ville de Paris de reconstruire la Cité Jeanne d’Arc, car, tout en donnant son approbation, la Section a tenu à souligner le caractère exceptionnel de l’opération en cause et à marquer « son désir exprès de voir la Ville de Paris se cantonner dans la sphère normale de son activité administrative » et « utiliser les procédures et les méthodes de droit commun dont seules des circonstances extraordinaires légitiment parfois l’abandon ».

L'entreprise qui souffre de la crise due en grande partie à de telles pratiques ne peut qu’espérer que cette recommandation du Conseil d'Etat sera suivie et que les mêmes errements ne recommenceront pas lorsqu'il s’agira d’aménager les ilôts insalubres.

Les prix forfaitaires fixés ont abouti à enrichir considérablement les sociétés chargées uniquement de «faire construire ». Ces sociétés ont certes traité avec de nombreux entrepreneurs différents qui, quoique choisis conformément aux stipulations de la convention et soumis à l’agrément préalable de l'Administration, n’en ont pas moins été étranglés par ces puissants organismes financiers.

D'ailleurs dans ces conventions, la Ville abandonne tous les avantages et prend à sa charge tous les risques.

$ 1. Constructions de la Société anonyme de gestion immobilière Groupe Heckly

En ce qui concerne les travaux de la Société de gestion immobilière, ceux-ci ont été exécutés en pleine période de baisse des prix. La question se posait donc de savoir si cette société à l’abri du forfait global convenu, avait pu bénéficier des rabais consentis par les corps d’état sur les prix de la-série de 1930.

Cette question se posait, parce que la Société de gestion immobilière offre une particularité : c’est une société d’économie mixte, c’est-à-dire une société dont le capital est formé à la fois de deniers privés et de deniers publics. Associée aux bénéfices à concurrence de 40%, la Ville de Paris ne devait-elle pas, dans cette proportion, recueillir les avantages, quels qu’ils fussent, résultant de l’exécution de la convention ? Il était d'autant plus naturel de le penser que les immeubles, construits avec les fonds de la Ville, étaient réputés sa propriété dès leur implantation dans le sol.

Or, pour le motif allégué qu'il convenait d'éviter tout aléa et en vertu de deux délibérations du Conseil d’administration 1: des 17 octobre 1930 et 26 février 1931, le forfait de construction de 572.927.000 francs a été cédé par la Société mixte de gestion immobilière à la Société anonyme des Entreprises Ferbet.

Les comptes de la Société mixte ne pouvaient plus dès lors enregistrer, du fait de la construction, ni bénéfices ni pertes. Tous les bénéfices provenant des rabais obtenus des divers corps d’état sur les prix de 1930, base du forfait, ont donc été intégralement conservés par la Société anonyme des Entreprises Ferbet, dans les profits de laquelle la Ville de Paris n'avait plus aucune part.

Ce qui donne à cette opération un caratère nettement abusif, c’est le fait que la Société anonyme des Entreprises

1. Cour des Comptes. Rapport annuel au Président dela République 1934.

Ferbet a été créée par l’Immobilière Constructions ellemême, à seule fin de prendre en charge le forfait global consenti à la Société mixte où se trouvaient unies l’Immobilière Constructions et la Ville de Paris.

Les bénéfices à réaliser sur ce forfait furent, par ce moyen, soustraits à la répartition prévue dans les statuts de la Société mixte et intégralement conservés par le groupe financier auquel la Ville se trouvait cependant associée.

Aux termes de la délibération du Conseil d’administration de la Société de gestion immobilière du 17 octobre 1930: «après délibération, le Conseil décide de donner tous pouvoirs à ses administrateurs-délégués pour traiter à forfait, avec toute personne ou société qu'ils aviseront, aux mêmes conditions et charges prévues au contrat passé entre l’Immobilière-Constructions de Paris et la Ville, tous les marchés de construction faisant l’objet de ladite convention ». Et aux termes d’un extrait de procès-verbal de la délibération du même conseil du 26 février 1931 :

« M. Heckly rend compte au Conseil que, conformément aux intentions de la Ville et de la délibération du 17 octobre 1930, le forfait prévu dans la convention a été cédé à la Société anonyme des Entreprises Ferbet, société créée à cet effet par l’Immobilière Constructions de Paris ».

Il résulte de plus des actes (statuts, délibération de l’Assemblée générale constitutive) déposés au greffe du Tribunal de Commerce (dépôt n° 1.345 du 17 octobre 1930) que la Société anonyme des Entreprises Ferbet est au capital de 1 million seulement, divisé en 2.000 actions 1.

Les bénéfices provenant des rabais obtenus des divers corps d'état sur les prix de 1930, base du forfait de 572.927 francs, sont demeurés à la seule disposition des actionnaires de cette société, au nombre desquels se trouve tant l’Immobilière Constructions que personnellement le président, l’administrateur-délégué et l'architecte ainsi que certains administrateurs de la Société mixte de gestion immobilière, au détriment des contribuables de la Ville de Paris.