CHAPITRE X

La propriété bâtie a suivi, au cours des deux derniers siècles, les mêmes oscillations de prix que la propriété rurale. Comme les terres, les maisons de Paris et de province ont continué à hausser depuis d600 jusque vers 1680; elles ont baissé ensuite à la fin du règne de Louis XIV et sous la Régence, et cette baisse a été telle parfois que quelques loyers sont revenus à leur taux du moyen âge.

De la fin du ministère de Colbert au commencement de celui de Fleury, il y a partout un recul considérable : une maison de la rue Michel-le- Comte, à Paris, louée 2 865 francs en 1665, l'est seulement 1 220 francs en 1713. Même afïaisse-

ment de la valeur vénale : un hôtel de Gharenton, vendu 10 600 francs en 1654, n'est revendu en 1704 que 9 800 francs. Les immeubles les plus favorisés restent stationnaires.

Il est juste d'ailleurs de faire, dans ces variations, la part de la mode. Autrefois, comme aujourd'hui, certains quartiers ont été brusquement désertés, tandis que d'autres se peuplaient. Le Marais, nec plus ultra de l'élégance sous Louis XIII et sous Mazarin, commença à être abandonné au xviii* siècle. Après avoir, pendant trois siècles, poussé sa pointe d'abord vers le nord, puis vers l'est, Paris se dirigeait maintenant vers l'ouest, le long de la Seine sur la rive gauche et, sur la rive droite, dans le quartier de la place Vendôme; l'hôtel de Potier-Blérancourt, sur la place Royale, loué 4 900 francs en 1672 et 6700 francs en 1720, avait baissé à 3 600 francs en 1770, tandis que l'ensemble des loyers parisiens avait plus que doublé d'une date à l'autre.

En province, à la campagne, la hausse avait été générale aussi, du milieu du xviii® siècle à la fin de l'ancien régime. Mais c'a été surtout en notre siècle que s'est faite avec le plus de force l'augmentation de la propriété bâtie : on pourrait citer, à Rouen, une maison de la rue Saint-Nicaise, louée 90 francs en 1788 et 500 francs en 1884. Cependant l'écart n'est pas partout aussi grand : à Lille, les maisons de la rue de Paris, baillées pour 440 francs en

1713, durant la grande baisse, le sont aujourd'hui pour 2 000 francs, soit une plus-value de 350 pour 100 seulement.

Comparée à celle du xvi^ siècle, la valeur de la propriété bâlie au xvn*' siècle accuse une hausse très notable, principalement à Paris; mais cette valeur de 1601 à 1700, fuise en regard des 'prix dé vente et de loyer de 1701 à 1800, ne fait ressortir qu'une augmentation d'un tiers dans la capitale et d'un quart dans les villes de province et à la campagne. Cela tient à la crise que nous venons de signaler qui se produisit aux environs de l'année 1700; les chiffres du règne de Henri IV sont évidemment bien inférieurs à ceux du règne de Louis XVI : dans le premier quart du xvii*" siècle les maisons de Paris valaient 11 800 francs, celles des cités de province 2 300 francs, celles des bourgs et villages 425 francs ; tandis que, dans les années qui précédèrent la Révolution, les mêmes immeubles avaient respectivement atteint le prix de 73 500 francs, 5 800 francs et 625 francs.

Mais, aux temps prospères du règne de Louis XIV, les constructions parisiennes avaient coûté en moyenne 40 000 francs, celles des bonnes villes allaient à 6 000 francs, celles des campagnes à 490 francs; or, cinquante ans plus tard (1701 à 1725), les mêmes bâtiments ne se négociaient plus que pour 22 000 francs dans la capitale, 3 200 francs

et 390 francs, selon les localités, dans le reste du royaume.

Le loyer d'une famille villageoise avait été, au XYi^ siècle, de 42 francs actuels. Il fut, au xvn*^ siècle, de o4 francs de nos j'omis; au xvni" siècle, il s'éleva en argent contemporain, à 63 francs. 11 est à l'heure présente de 91 francs dans les communes correspondantes. Les loyers infîmes ont crû ainsi beaucoup plus que le pouvoir de l'argent n'a baissé ; ils ont positivement augmenté de plus de 100 pour 100 du xvi^ siècle au xix% de 42 francs à 91 francs.

Sous Henri IV et Louis XIII, on trouve les loyers communs entre 12 et 34 francs à Courbevoie, Colombes, Noisy-le-Sec. Sous Louis XIV, la moyenne se rapproche de 20 francs, somme pour laquelle est affermé le presbytère de Gontaut (Lotet-Garonne).

Au commencement du xvni« siècle, dans la même région, les maisons d'école se louent jusqu'à 5 francs, témoin celle de Rémusat (Drôme); un journalier paie 7 francs de loyer dans l'Eure, un charpentier paie 12 francs dans l'Aisne. A la fin du règne de Louis XVI, une maison décente aux champs, fût-ce dans les pays pauvres, comme le Berry, se louait de 20 à 60 francs.

La valeur vénale de ces immeubles de la dernière classe n'avait augmenté, de 1600 à 1800, que de 50 pour 100. En tenant compte du pouvoir de l'argent, qui était sous Henri IV le triple du

nôtre, et sous Louis XVI le double seulement, le prix réel des maisons paysannes était vraiment, d'une date à l'autre, resté stationnaire.

Beaucoup plus sérieuse est la hausse des loyers dans les villes de province, puisque, de 116 francs au commencement du xvn*' siècle, ils montent à 288 francs à la fin du xvni% ce qui correspond, comme je l'ai dit plus haut, à une valeur vénale de 5 800 francs, à cette dernière époque, au lieu de 2 300 francs à la première. Les bâtiments citadins s'étaient aussi, hâtons-nous de le dire, beaucoup plus modifiés que les habitations villageoises. Du xvi*^ au xvni" siècle, ils avaient gagné tout ce dont la classe bourgeoise, qui les occupait, s'était ellemême enrichie. Elle y avait imprimé son goût nouveau pour le bien-être; la cage ici prenait la mesure de l'oiseau, tandis que la classe des laboureurs croupissait, stagnante.

Celle-ci ne concevait aucune idée de progrès, parce que ses ressources ne lui auraient permis d'en exécuter aucune. Elle ne ressentait aucun besoin, parce qu'elle ne pouvait en satisfaire aucun. Si quelque immeuble, aux champs, s'embellit et s'améliore, ce n'est pas la demeure du rustre, — celle d'un métayer des environs de Marans est citée en 1666, avec considération, par l'agroiiome Kerbral, comme la a seule cabane vitrée qui existe dans le canton » \ — c'est la résidence d'été du

1. Cabane t en Poitou et Saintonge, veut dire maison de ferme.

marchand, du petit homme de robe, dont les appétits grandissent avec la fortune.

L'auteur d'une Chasse au vieil grognard de V antiquité, un bon esprit de 1622, qui plaint le temps passé et vante le présent — contrairement à l'éternelle manie des sots de toutes les époques qui font machinalement l'éloge du « bon vieux temps » — écrivait au début du ministère de Richelieu : « Des ignorants disent que les hommes du temps jadis étaient aussi riches, avec leur peu, comme nous avec notre abondance. Je le nie; leur contentement était mesquin. Il y a deux cents ans, nos maisons des champs, même des meilleurs bourgeois des villes, n'étaient que des. cabanes couvertes de chaume; leurs compartiments de jardins, des carrés de choux; leurs plus belles vues, une ou deux fosses à fumier. Pas de meubles, presque pas de vaisselle, quelques pots de grès, un bassin de cuivre; le maître, pair et compagnon avec le paysan ».

« Aujourd'hui, conclut le contemporain de Louis XIII, la campagne est enrichie de superbes édifices, maisons bourgeoises en quantité, bâties d'une structure admirable, couvertes d'ardoises, garnies de fontaines et de magnifiques vergers... » Le panégyriste à coup sûr flatte ce tableau; son imagination lui fait décrire comme appartenant à l'ensemble des villas du royaume ce qui n'était encore l'apanage que des environs de Paris ou d'au-

très grandes cités. Autour de Marseille, en 1630, le Parisien Bouchard comptait plus de 800 de ces maisons de plaisance — bastides ou « métairies ».

Ce qui était l'exception dans le « plat pays » tendait à devenir normal dans les agglomérations urbaines, petites ou grandes. Non que l'adversaire du laudator temporis acti de 1622 n'exagère encore la louange du présent, quand il dit que « maintenant les bâtiments des villes sont autant de châteaux, superbes meubles, tapisserie et vaisselle d'argent; autrefois vrais nids à rats, petite porte, bas planchers, petites fenêtres, chambres et antichambres étranglées; \e privé près de la salle, et dehors une petite étable à loger le mulet et un grand auvent à loger les poules ». Des maisons de ce genre, il en restait encore un bon nombre dans le premier quart du xvn^ siècle. Le mouvement de reconstruction, de renouvellement et de décrassement qui avait pris naissance avec Louis XII et François I", fut, sur beaucoup de points, paralysé ou interrompu par les guerres de religion.

A partir de Louis XIV, on sacrifia plus largement aux exigences de l'ornementation. Bien des détails rustiques ne choquaient pas encore, mais déjà les cités recherchaient l'air et l'espace et un certain ordre à défaut de luxe : Lyon avait sa place Belle-cour, Angers son Pré-des-AUemands, Mou- ^lins ses Champs-Bonnet, comme Paris sa place Royale. Échevins, « jurés » ou « pairs » munici-

paux osaient parfois démolir pour créer un dégagement utile, élargir une rue, donner à leurs concitoyens l'aisance des coudes.

L'immeuble de province, qui vaut au xvn° siècle 4 200 francs en moyenne, ressemble plus par conséquent à celui du xvni", qui vaut 5 400 francs, qu'à celui du xvi% qui ne valait que 1 600 francs.

Les maisons ordinaires se vendaient à Nimes au dernier siècle de 266 francs à 3 300 francs, prix payé par un avocat. Dans cette dernière ville, la fameuse « Maison carrée », aujourd'hui l'orgueil des Nimois, l'une des curiosités locales, morceau d'architecture unique peut-être sur notre sol, n'était payée en 1670, par les Pères Augustins, avec ses jardins et ses cours, que 9 200 francs, soit 18 400 francs en monnaie actuelle. L'hôtel d'un président au Parlement, à Dijon, coûte 16 200 francs; la maison la plus chère vaut 24 000 francs à Nantes, le même prix à Clermont-Ferrand, 35 000 francs à la Rochelle ou à Lille dans la rue Royale, et 90000 francs à Lyon, dans la grande rue Mercière. Mais ce sont là des immeubles exceptionnels. Le bâtiment dont un plâtrier de Soissons faisait son logis et son magasin valait 2 200 francs, et l'on avait encore au Havre pignon sur rue, en 1788, moyennant un déboursé de 570 francs.

Le loyer moyen, en province, avait été de 220 francs au xyu*" siècle; il fut seulement de 260 francs au xvIn^ Les maisons de Bordeaux, en

1676, se louaient, suivant les quartiers, de 122 francs à 775 francs. Le duc de Créqui, gouverneur du Dauphiné, payait son hôtel à Grenoble 1 040 francs ; le comte de Tressan, gouverneur de Boulogne-sur- Mer, ne payait le sien que 380 francs; un libraire à Bourges est logé pour 118 francs, la « bonne femme » ou sage-femme d'Avallon pour 31 francs.

Les loyers moyens de Lyon, d'après le prix des différents quartiers de la ville, ressortent, sous Louis XVI, à 1 300 francs environ. Particulièrement élevés étaient ceux de Versailles : en 1751, une maison de la place d'Armes rapportait 2100 francs, une autre, rue du Vieux- Versailles, 4 750 francs. Il est fort possible que ces prix, qu'il faut doubler pour avoir leur valeur actuelle, et qu'expliquait au x\uf siècle le séjour de la Cour, ne soient pas beaucoup dépassés, ni peut-être même tous atteints de nos jours, par les mêmes habitations.

A Rouen, au contraire, les loyers allaient de 90 à 342 francs; près Saint-Maclou, un hôtel avec jardin planté d'espaliers, escalier à rampe de fer, écurie pour quatre chevaux, rapportait 315 francs seulement en 1763. Ces chiffres augmentèrent, il est vrai, dans les dernières années de l'ancien régime, où de simples appartements se louèrent autant et davantage que ne faisaient, trente ans plus tôt, des maisons entières.

Bien que les logements, en effet, fussent assez

petits encore et les loyers surtout assez bas, dans la plupart des villes, pour que la majorité des habitants pût jouir, comme propriétaires ou comme locataires, de la totalité d'une maison, — ce qui du reste est aujourd'hui le cas dans les localités de second et troisième ordre, — la plèbe des commerçants besogneux, des artisans brevetés à qui leur illusoire privilège ne procurait pas de quoi vivre, bien que les défenseurs des corporations se soient de nos jours assez légèrement figuré le contraire, devaient se contenter d'une tranche de maison, d'une boutique où ils exerçaient leur industrie, et au-dessus de laquelle était le galetas — le tristet, disait-on dans le Midi — qui leur servait de chambre à coucher. A Tulle, la boutique d'un maréchal se loue 49 francs, celle d'un chapelier 11 francs. L'atelier d'un charpentier à Bordeaux coûtait annuellement 70 francs. Tandis qu'à Paris une boutique du Palais dans la « salle des Merciers » coûtait à son locataire 366 francs, un « étal à poissons », à Troyes, ne valait que 9 fr. 50. On acquérait souvent la propriété de ces chambres ; les ventes de partie d'un immeuble n'étaient pas rares au xv!!!** siècle.

Evelyn, durant son séjour à Paris en 1647, payait, rue du Colombier, ce qu'il appelle « un bel appartement meublé », 65 francs par mois, soit par an 780 francs; il n'est pas probable toutefois qu'il ait eu à ce prix une installation bien luxueuse. Si

les loyers de province, en effet, avaient pris, dès le xvii^ siècle, une importance beaucoup plus grande que ceux de la campagne, si les premiers avaient augmenté, depuis Henri IV jusqu'à la Révolution, de 150 pour 100, au lieu que les seconds n'avaient haussé que de 50 pour 100, le loyer des maisons de Paris était monté, durant le même laps de temps, au sextuple de son chiffre primitif : de 600 francs en 1601-1625 contre 3 700 francs en 1770-1800; correspondant en capital à une valeur moyenne de 73 000 francs, dans le dernier quart du xvni'' siècle, au lieu de 11 800 francs dans les premières années du xvn® siècle.

Cette plus-value extraordinaire de la propriété bâtie se produisit surtout de 1601 à 1700. Elle eut pour cause à la fois le renchérissement des terrains et celui des matériaux de construction. Le progrès du luxe y joua son rôle, l'aisance accrue de la bourgeoisie parisienne, et aussi l'immigration dans la capitale d'une partie de la haute noblesse, de la noblesse riche tout au moins, qui devenait la « haute noblesse » en dépensant ses revenus à Paris, et qui, de tous les coins du royaume, vint y élire domicile. Le prix moyen des immeubles parisiens, qui avait été de 4 420 francs au xvi® siècle, sauta au xvn'' à 29 600 francs.

Au siècle suivant, l'augmentation fut beaucoup moindre. Quoique le sol n'ait cessé de hausser, sous Louis XV et Louis XVI, presque dans la

môme proportion que sous Louis XIII et durant la première moitié du règne de Louis XIV, la valeur des maisons ne ressort, de 1701 à 1800, qu'à 39 800 francs, c'est-à-dire à 34 pour 100 de plus que pendant les cent années précédentes. Cela tient à la baisse des immeubles de 1701 à 1725 : baisse énorme; puisque, après avoir été de 40 500 francs en 1651-1675, le prix moyen de la maison comprise dans le périmètre de nos fortifications se trouva réduit en 1701-1725 à 22 700 francs.

Ce chiffre de 22 700 francs pèse lourdement sur la moyenne générale du xvni° siècle, et compense en quelque sorte le chiffre de 73 500 francs, qui représente les années très chères de Louis XVI. D'autant plus que, durant le demi-siècle qui sépare la mort du Régent de celle de Louis XV, les maisons de Paris qui valurent en moyenne 31 500 fr. se trouvaient coûter moins cher encore que sous le ministère de Richelieu ou sous celui de Louvois; puisqu'elles avaient valu 34 000 francs en 1626-1650 et 32 000 francs en 1670-1700.

C'est que les salaires et les matériaux avaient diminué; ils exigeaient, de qui voulait bâtir, de moindres déboursés au xviii^ siècle qu'au xvll^ Par suite, la différence qui existe entre les prix des maisons correspond presque exclusivement à la différence de valeur des terrains : supposons un immeuble occupant une superficie de 400 mètres

carrés, moyenne convenable dans notre Paris de 1 895 aussi bien que dans le Paris de Louis XV ou de Louis XIV. Or 400 mètres du terrain parisien coûtaient au xvn'' siècle 1 800 francs, tandis qu'ils valaient au xvni^ siècle 1 1 200 francs. La distance de 9 400 francs qui sépare ces deux siècles, équivaudrait ainsi à la hausse de 10 200 francs environ que nous constatons dans les prix des maisons.

La valeur vénale des immeubles de la capitale, au commencement du xvif siècle, descend jusqu'à 2 200 francs, prix de la maison d'un maçon, rue du Vert-Bois, en 1604, et s'élève jusqu'à 249 600 fr., prix de l'hôtel de Gondi, que la reine Marie de Médicis acheta pour le prince de Condé. Ce devait être une demeure quasi royale si l'on songe à la fortune des Condé et au train qu'ils avaient mené dans les dernières années du xvf siècle.

Ce dernier chiffre n'était pas du reste si extraordinaire qu'il parait au premier abord, puisque l'hôtel d'Effîat, rue Vieille-du-ïemple, se vendait 183 000 francs en 1634, l'hôtel de Sillery, rue Saint-Honoré, 257 000, et l'hôtel de Bassompierre, place Royale, 163 000 francs. L'immeuble le plus cher est l'hôtel de Longue ville que l'Etat, en 1657, achète par voie d'expropriation 570 000 francs pour les agrandissements du Louvre; mais il est vraisemblable, puisqu'il s'agit d'une vente forcée et d'un seigneur alors bien en cour, que cette somme comprend une part d'indemnité. Hormis

ces logis princiers nous ne rencontrons, de 1601 à 1700, qu'une seule bâtisse bourgeoise dont le prix dépasse 100 000 francs : c'est une maison de la rue ; des Saints-Pères, d'une contenance de 600 mètres j carrés seulement. 1

Les constructions sont exceptionnelles encore \ qui atteignent de 50 000 à 100 000 francs; ainsi ) une maison de la place Royale ayant 14 mètres de \ long sur 54 mètres de large (par conséquent î 756 mètres carrés de superficie) vaut 75 000 francs en 1671; et c'est l'époque de la plus grande ; cherté. L'hôtel d'Epernon, en 1674, est vendu î 69 000 francs, rue Yieille-du-Temple ; dans la même rue on demandait, en 1635, 62 000 francs, I par l'intermédiaire des « Avis du bureau d'adresses » de Théophraste Renaudot, d'une maison composée de trois salles, quatre chambres, « avec belles peintures », dépendances, remises et écuries pour 5 chevaux. L'immeuble habité par « le sieur Jean-Baptiste Poquelin, marchand tapissier », père de Molière, au coin de la rue Sa.int-Honoré et de la rue des Yieilles-Etuves, était, en 1638, vendu 59 000 francs.

Le célèbre « Hôtel de Bourgogne », qui était loué comme salle de spectacle 100 écus par mois en 1634, au temps du Cid et de Cinna, par conséquent sur une base de 7 500 francs par an, n'est vendu en 1676 que 32 000 francs.

C'est en général le peuple des menus fonction-

naires, des marchands de second ordre, qui se partage la propriété bâtie, de 20 000 à 30 000 francs, en bordure des rues de la Bûcherie, des Gravilliers, aux Ours, de Poitou. Quant aux édifices des dernières catégories, inférieurs à 15000 francs, ce n'est pas seulement sous le règne de Henri IV que nous en relèverons dans Paris, mais aussi dans la seconde moitié du règne de Louis XIV, rues des Lombards, Quincampoix, des Filles- Dieu, etc.

Au commencement du xvm^ siècle des chiffres aussi bas n'ont plus de quoi surprendre, tellement ils sont devenus usuels. Nous rencontrerons à foison dans tous les quartiers des maisons qui ne passent pas 10 000 francs, qui même sont offertes par les propriétaires — lorsqu'il s'agit de renseignements fournis par les Petites Affiches du temps — à ces prix modestes, et ont été laissées peutêtre plus bas encore par ceux qui voulaient s'en défaire, rues du Petit-Bac, des Petits-Champs, Baillif, d'Orléans... Un bon immeuble ne vaudra pas plus de 18000 francs rue Notre-Dame-des- Victoires. A Chaillot, village qui ne paraissait plus aussi éloigné du centre que cent ans auparavant, lorsque Richelieu écrivait : « M. le maréchal d'Effîat est allé se baigner à Chaillot, d'où je pense qu'il reviendra demain », à Chaillot donc, une maison de quatre petits étages, ayant chacun deux chambres, valait 4 900 francs.

384 LA FORTUNE PftlVÉE A TRAVERS SEPT SIÈCLES.

De 1126 à 1750 la valeur vénale augmente peu; en 1751, une « grande et belle maison x> de la place Vendôme se vend 98000 francs, — elle vaudrait un million au moins d'après les transactions récentes dont ces propriétés ont été l'objet; — l'hôtel de Potier-Blérancourt, place Royale, vaut 70 000 francs. Mais ces prix, les plus hauts de leur temps, avaient plus que doublé au moment de la Révolution.

Nul ne se doutait, au milieu du xvn" siècle, que Paris était destiné à se doubler du côté de l'ouest. Quand Richelieu quitta son logement de la rue des Mauvaises-Paroles, pour s'installer au Palais Cardinal, il se trouvait en plein désert. Les particuliers qui avaient acheté les terrains autour de son parc, en bordure de la rue nouvelle, dite « de Richelieu », — d'assez minces personnages en général : un juré-maçon, un maître charpentier, un orfèvre, — élaient tenus, par leur contrat d'acquisition, à construire ou du moins à élever des murs pour soutenir les terres, « afin de mettre ladite rue à hauteur compétente ». En effet elle était beaucoup plus haute du côté du rempart (le boulevard Montmartre d'à présent) que du côté de Paris. La différence de niveau était telle que celte rue (non pavée encore en 1640) était impraticable, et les rares maisons, bâties du côté de la porte Richelieu, inaccessibles. Et l'on ne parvenait pas, malgré des injonctions

réitérées, à faire utiliser les terrains par leurs propriétaires.

Au moment de la Révolution une maison de la rue Richelieu valait couramment 90000 francs; il en est de 180 000 francs rue du Mail et boulevard Poissonnière, de 390 000 francs au coin de la rue du Temple et du boulevard du même nom, de 140000 francs faubourg Saint-Honoré et rue d'Anjou, au coin de la rue de la Ville-l'Evèque. Elles atteignent 80000 francs rues de la Ghausséed'Antin , de Gaillon , Saint-Thomas-du-Louvre. Certes, on peut encore se procurer des bâtiments plus modestes, pour 30000, 20000, 10000 francs même, dans les quartiers commerçants, comme le faubourg Saint-Martin, les rues Montmartre ou Saint-Antoine.

Mais, tandis que, trente ans auparavant, des chiffres aussi infimes que ces derniers n'étonnaient personne, tandis qu'ils étaient la règle en 1760, ils sont devenus l'exception en 1789. Le nombre des voies nouvelles, des quartiers bâtis sous Louis XV, principalement dans le voisinage des boulevards, est considérable : et ce sont les maisons de ces quartiers-là qui se vendent le plus cher, comme celles du Marais sous Henri IV, celles du faubourg Saint- Germain sous Louis XIV, comme celles des Champs-Elysées actuels.

Lorsqu'on achetait, en 1780, pour 22 000 francs une maison rue de TArbre-Sec, on élait loin du

temps où le roi Louis XIII rendait une ordonnance pour défendre aux bouchers de la cour d'établir leurs échoppes dans cette rue (1630), mû, disait-il, par la considération que « cet embarras, outre qu'il Ole l'embellissement d'une des plus grandes rues de notre ville, nous incommode fort en notre particulier; tous les princes, seigneurs, ambassadeurs, devant passer par ladite rue pour nous venir trouver dans le Louvre, dont elle est la principale avenue ».

La moyenne des loyers parisiens avait été de 600 francs au commencement du xvii*' siècle; en cinquante ans elle tripla et quadrupla presque : 2 200 francs en 1651-1675. Elle était retombée., abus la Régence du duc d'Orléans, à 1 140 francs, et avait remonté à 3 700 francs lors de la réunion de l'Assemblée constituante. Un avocat payait, en 1601, 3100 francs par an, rue Saint-Pierre-aux Bœufs. Il est vrai qu'un fripier de la rue Guérin- Boisseau ne payait que 200 francs en 1614. L'ambassadeur d'Angleterre , lord Cherbury, louait 5000 francs par an l'hôtel qu'il habitait rue de Tournon (1620). Ce chiffre de 5 000 francs fut d'ailleurs beaucoup dépassé dans la suite : Tallemant, qui accuse Mme de Coislin « d'avoir fait renchérir les maisons au point où on les a vues », dit qu'elle payait 2 000 écus (9 760 francs) pour l'hôtel d'Estrées, rue Barbette; somme qui représente, au pouvoir de l'argent, 20000 francs de

notre monnaie. Mais c'était là le maximum des locations dans le Paris de 1660; et peut-être n'y en avait-il pas plus de trente en toute la ville à ce taux ou à un taux approchant.

Dans le Paris de 189S, il est 1413 loyers de 13000 à 26000 francs et il en est 460 supérieurs à 26 000 francs, parmi lesquels un certain nombre ne donnent pas la jouissance de maisons entières.

Donnerons-nous quelques aperçus des logements dans la première moitié du siècle? En 1633, une maison neuve de la place Maubert, composée de six chambres, un pavillon avec « étude », deux caves, deux boutiques, une cour et un puits, se louait 830 francs. Pour 3 300 francs on avait un beau logis, près du Louvre, avec sept chambres, cabinets, grande salle, jardin et écurie pour onze chevaux. Il ne faut pas perdre de vue que les « chambres » d'alors étaient de véritables salles : la a chambre bleue », décrite par Sauvai, où recevait la marquise de Rambouillet, était un très vaste salon; quant aux « cabinets », c'étaient des locaux de moindre dimension, mais aussi grands pour le moins que les chambres de nos appartements modernes.

Trente ans plus tard (1663), les maisons les plus ordinaires allaient de 1000 à 3 000 francs; il est vrai qu'un « maître-balayeur » de la rue des Filles- Dieu est logé pour 260 francs par an; mais c'est là une demeure ouvrière. Il en sera tout autrement

au commencement du xvni^ siècle : les loyers de 300 à 800 francs seront assez communs, môme dans le centre, en plein quartier Yivienne, où la Bourse venait de s'installer. Sous le ministère de Fleury le loyer du collège Sainte-Barbe ne dépassait pas 1 420 francs.

La hausse que nous avons remarquée, pour la valeur des maisons, à la fin du règne de Louis XVI, se signale naturellement pour les loyers. A cette époque, un imprimeur paie 2 800 francs rue Saint- Jacques; sur les quais de Bourbon, d'Orléans et de l'Horloge, les baux vont de i 500 à 3 000 francs; ils montent à 12 000 francs rue du Bac. L'hôtel de la comtesse de Gramont, rue de Bourbon-Saint- Germain, est loué 6 300 francs. Il va de soi que les simples appartements coûtent beaucoup moins : on a quatre pièces rue Sainte-Anne, au troisième étage, pour 600 francs, et trois pièces, rue d'Orléans, au premier, pour 135 francs par an.

Quelque minimes que paraissent les chiffres de ces derniers loyers comparés aux chiffres actuels, la hausse des terrains, dont les 7 800 hectares qui constituent la surface du Paris contemporain, a été bien autrement importante que celle de la propriété bâtie.

Au XY« siècle, le mètre carré, qui avait baissé depuis le moyen âge, ne valait plus, dans l'enceinte de nos fortifications, que 2 centimes et demi; au xvi" siècle, il valait 0 fr. 56; au x\n% il

coûtera 4 fr. 50, et au xvm% 28 francs. Je n'ai certes pas la prétenlion d'enseigner que ces moyennes doivent être acceptées comme l'expression d'une exactitude mathématique. Cependant la proportion dans laquelle figurent côte à côte les prix nombreux que j'ai recueillis, depuis ceux tirés des quartiers du centre, en pleine valeur, et des quartiers non bâtis qui les entourent, jusqu'à ceux de la banlieue de jadis, livrée alors à la grande culture, aujourd'hui comprise dans le périmètre parisien; cette proportion, dis-je, est assez conforme à la réalité des faits.

Tout au bas de l'échelle nous trouvons à Vaugirard des terres en vignes qui valent sous Louis XIII un centime et moins d'un centime le mètre carré. Les prix varient de 6 à 11 centimes dans les faubourgs Saint-Jacques et Saint-Marcel. Ils montent à 16 centimes dans le faubourg du Roule, à 23 centimes aux alentours de Saint-Germain-des-Prés.

Nous ne possédons aucun chiffre au xvn® siècle qui dépasse 14 francs, dans les meilleures rues du Marais, et 8 à 9 francs dans le faubourg Saint-Germain, sous Louis XIV. Sous Henri IV les terrains en bordure des rues de Seine et Jacob se vendaient de 70 centimes à 4 francs, au maximum. Pour son jardin du Luxembourg, la reine Marie de Médicis acheta, en 1613, huit hectares et demi qui lui revinrent à 9 centimes le mètre et, peu après, deux autres hectares, qui, cette fois, lui coûtèrent

plus de 4 francs. Pour 75 000 francs, Anne d'Autriche acquérait, dix ans après, la surface nécessaire à l'abbaye du Yal-de-Grâce, l'hôpital militaire d'aujourd'hui.

Le long de la rue du Bac on avait du terrain à

I et 2 francs en 1640; en 1671, on en avait à 75 centimes entre les Tuileries et le Gours-la- Reine, dans les Champs-Elysées. Au faubourg Montmartre, où l'on achetait des jardins à o3 centimes le mètre en 1630, on paie en 1690 le terrain de façade 3 fr. 90.

Au coin du quai d'Orsay et de la rue du Bac, un chantier de 2 000 mètres carrés, dit « la Grenouillère », se vendait 27 francs le mètre sous la régence du duc d'Orléans, tandis qu'auprès de la rue de Sèvres on ne payait pas plus de 33 centimes. A la même époque, rue Saint-JHonoré, près de la rue Royale, le terrain lie coûtait que 14 francs le mètre — on en otîrait 3 400 mètres à ce prix.

Dans les dernières années de l'ancien régime, de 1775 à 1790, le sol parisien se payait 56 centimes le mètre rue Blomet, à Vaugirard; 2 francs dans le quartier Monceau, près de la rue de Gourcelles d'aujourd'hui; 3 francs derrière l'Observatoire, près la barrière Saint-Michel. Il valait

II francs dans la rue de la Ghaussée-d'Antin, 15 francs dans la grande rue du Roule, suite du faubourg Saint-Honoré, 38 francs au faubourg Montmartre, 45 francs rue de l'Université, près la

rue de Bellechasse, et 62 francs dans la rue des Filles-Saint-Thomas.

Il est un terrain qui, par l'ampleur de sa surface, mérite d'être cité : celui d'une ferme de 83 hectares que possédait l'Hôtel-Dieu en 1529 sur l'espace aujourd'hui occupé par les jardins du Luxembourg, l'Observatoire et leurs environs. Au xv^ siècle, un semblable domaine avait pu valoir 20 000 francs; au xvi% il valut 460 000 francs maximum, et aujourd'hui, à 200 francs le mètre, il représenterait un capital de 166 millions de francs. Peut-être faudrait-il, pour trouver une hausse analogue sur une aussi large échelle, aller jusqu'à Londres, où Hyde-Park, qui correspond à nos Champs-Elysées et à nos Tuileries réunis, acheté par la Chambre des communes, en 1652, à un marchand du nom de Wilcox, pour 425 000 francs, vaudrait aujourd'hui sans doute 200 millions au moins, s'il était mis en vente.

De 1790 à nos jours l'augmentation des maisons parisiennes a repris avec une ardeur extrême. Mais nous ne pouvons mettre en regard des vingt arrondissements actuels de Paris de Louis XV, qui en contenait à peine dix.

Seuls, ces dix premiers arrondissements, auxquels se bornait, il y a un siècle, le chef-lieu du royaume et desquels proviennent exclusivement nos renseignements sur la 'propriété bâtie, peuvent être assimilés au chef-lieu de notre république. Or,

dans ces arrondissements, en 1895, le prix moyen d'un immeuble est de 260 000 francs. C'est donc à 260 000 francs qu'est montée notre construction de 40 000 francs, au siècle dernier, soit une hausse de 550 pour 1 00. La hausse du terrain que nous avons évalué, pour la totalité du périmètre des fortifications, à 28 francs le mètre au xvni* siècle, et qui vaut aujourd'hui 130 francs, n'aurait été que de 360 pour 100.

Restent les dix arrondissements excentriques qui, au moment de la Révolution, étaient en dehors de la capitale. Ils renferment 55 000 maisons, évaluées à 66 000 francs chacune! Celles-ci composaient cette ceinture de banlieue, moitié rurale, moitié urbaine, dont la propriété ne pouvait se classer ni parmi les villages ni parmi les villes de province. Si toutefois nous l'assimilons à ces dernières, oii les maisons se vendaient, voilà un siècle, 5 800 francs, nous les trouverons onze fois et demie plus chères qu'elles n'élaient alors, tandis que l'ensemble des cités françaises n'a progressé que d'un peu plus du double : de 5 800 francs à 13 800 francs.

Un statisticien aussi ingénieux que prudent, M. de Foville, interprétant les résultats de cette enquête colossale, estimait à 17 milliards la somme que coûterait aujourd'hui Paris s'il était à vendre. Il comprenait naturellement dans ce total, avec les 83 000 maisons privées, les monuments publics.

les terrains non bâtis, le sol des rues et des promenades. Qu'aurait donc coûté le Paris de nos pères?

Au xvi^ siècle, où l'on comptait dans la capitale 14 000 maisons, la propriété bâtie représenterait 52 millions de francs. En accordant à chaque immeuble une contenance de 400 mètres carrés, les maisons, avec leurs cours et leurs jardins, auraient occupé un espace de 560 hectares. Il resterait ainsi 7 240 hectares (sur 7 800) non bâtis, ou supposés tels; quoique à la vérité il y eût dans ce périmètre qui représentait alors les faubourgs et la banlieue de la capitale de François P"" et de Henri III, un assez grand nombre de constructions semi-rurales et d'habitations de plaisance. A 56 centimes le mètre, ces 7 240 hectares formaient, il y a trois cents ans, un chiffre de 40 millions de francs qui, joint aux 52 millions de maisons, constituent un prix total de 92 millions pour le Paris du XVI® siècle.

Au xvu® siècle, les 20 000 maisons de Paris valaient ensemble 593 millions, et les 7 000 hectares non bâtis pouvaient être évalués à 317 millions, soit un total de 910 millions, c'est-à-dire près de dix fois plus que cent ans avant, pour la capitale des derniers Valois.

La valeur de celle de Louis XV s'élève à son tour à plus du triple de celle de Louis XIV : 2 milliards 900 millions, dont un milliard pour les 26 000 maisons qui se trouvaient dans les limites

de l'octroi d'alors, et 1 900 millions pour les 6 760 hectares de terrain.

En 1895, nos 83 000 maisons parisiennes atteignent le prix de 10 milliards 800 millions, et les 4 500 hectares de sol nu correspondent à une somme de 5 milliards 800 millions. C'est donc une valeur de 16 milliards et demi à 17 milliards que possède le Paris actuel, soit une hausse de 460 pour 100 depuis le xYin*" siècle, de 1 700 pour 100 depuis le xvii'^ siècle, et de 17 900 pour 100 depuis le XVI* siècle.

Et si l'on veut connaître la hausse positive, en tenant compte du pouvoir d'achat de Vargent aux diverses époques, on trouve que notre capitale de 1895 a encore deux fois et demie plus de prix |que celle de Louis XYI, huit fois plus de prix que celle de Louis XIV, cinquante fois plus de prix que celle de Henri IIL

Bien entendu cette différence est loin d'être tout entière un bénéfice. Mais pour le sol, appartenant aux particuliers, des maisons bâties ou à bâtir, la plus-value est purement gratuite. Elle n'est le résultat d'aucun effort de la part de ceux à qui elle a profité.

La propriété urbaine est donc, de toutes les formes de la richesse, celle qui s'est le plus développée depuis le moyen âge et depuis les temps modernes, parce que les maisons des villes, de Paris surtout, ont augmenté à la fois en nombre et en valeur. Les

heureux délenteurs de ces parcelles du territoire national ont été exceptionnellement favorisés par le sort. La propriété rurale vient ensuite; elle aussi a crû en valeur, parce que l'hectare cultivé se vend et se loue beaucoup plus cher que jadis, et qu'il y a, dans l'intérieur de nos frontières, une quantité beaucoup plus grande d'hectares cultivés qu'il n'y en avait au xvi^ ou au xvn° siècle. Cette propriété rurale paraît aujourd'hui menacée ; ses prix ont fléchi fortement sur certains points, et l'on peut se demander si elle n'est pas condamnée à l'immobilité ou au retour en arrière; si la crise de fermage qu'elle traverse se dénouera par une diminution des baux, ou si l'on parviendra à maintenir le taux des locations, soit par de nouvelles découvertes agricoles, ce qui est possible, soit en élevant artificiellement, au moyen de droits de douane, le prix des subsistances et des matières premières.

Il est peu probable que cette dernière hypothèse se réalise, du moins pendant un temps bien long.

Il peut donc arriver que la propriété rurale d'à présent subisse, jusqu'à un certain point, le sort de la propriété mobilière d'autrefois, qui a énormément augmenté en quantité dans le monde, mais diminué énormément aussi en valeur, parce qu'elle devenait plus abondante. Il peut arriver que le prix de la terre et des produits de la terre, qui n'ont cessé de renchérir pendant des siècles, tandis que

le prix du travail demeurait invariable jusqu'à 1800, soit soumis à cette loi qui a frappé jadis le loyer de l'or et de l'argent. Les propriétaires fonciers ruraux suivraient les propriétaires mobiliers dans leur décadence, tandis que continuerait la hausse triomphale des salaires, que notre siècle a inaugurée et qui fait sa gloire.

Avant -PROPOS.