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quand ce qui reste à faire est de peu d'importance. La » Cour de cassation n’admet d’ailleurs cette faculté pour les » Juges du fait, qu'autant que le contrat ne contient pas une » clause expresse de résolution (arrêts de 1891 et 1895 pré- » cités) » (').

IL est évident que lorsque l’ouvrier des villes ou des campagues n'aura pu remplir complètement ses engagements, la sociélé de crédit créancière ayant trouvé un avantage sérieux dans la prestation partielle déjà effectuée, et pouvant être désintéressée complètement grâce à l’hypothèque prise, ne saurait songer à demander la résolution du contrat, Mais l'emprunteur dépouillé de sa terre ou de sa maison, appauvri

(') Trailé élémentaire de droil civil, par M. Planiol, 4e édit., If, Les contrats, 1907, p. 436.

LA LOI RIBOT Du 10 avai 1908 105

par les versements effectués, serait dans cette hypothèse vraiment digne de pitié.

Dans la pratique, les sociétés de crédit immobilier ne faisant pas œuvre de spéculation sauront accorder des délais au débiteur en retard. Il serait lamentable qu'une loi faite dans l'intérêt de l’ouvrier fût pour lui l’occasion d’une ruine absolue et le laissât en fin de compte plus misérable qu'il n'était auparavant.

La dernière condition générale des prêts consiste dans une assurance temporaire contractée à la Caisse nalionale d’assurance en cas de décès. Elle a un double but : 1° assurer à la famille la conservation de son foyer; 2° garantir le remboursement du prêt.

Que deviendraient en effet la femme et les enfants si l’emprunteur mourait avant sa libération ? Cette seule menace de la saisie, suspendue sur la tête de la famille, eût fait hésiter bien des personnes qui n'auraient pas demandé mieux par ailleurs de bénéficier des avantages de la loi nouvelle. Mais travailler toute une vie pour perdre, au moment de toucher au port, le fruit de son travail, eut été une perspective peu encourageante. L'assurance délivre de cette crainte, et la mort du chef de famille fait passer à la charge de la Caisse ualionale des assurances le paiement des annuités restant à échoir.

Déjà la loi du 12 avril 1906 avait prévu cette mesure de prévoyance si répandue à l'étranger ('), mais elle était alors facultative.

« Pour le paiement des primes, on pouvait admettre trois » modalités : 1° le paiement au moment de la signature de

(:) Sur 60 millions d'avances failes aux ouvriers belges par la Caisse générale d'épargne et de retraite, plus des 4/5 des contrats de prêl sont accompagnés d’une

police d'assurance.

» la police d'une prime unique, garantissant les risques cou-

» rus pendant toute la durée de l'assurance ; 2° le paiement

» pendant un certain nombre d'années d'une prime annuelle » fixe ; 8° le paiement pendant toute la durée de l'assurance, » d’une prime annuelle variable suivant l'importance des ris- » ques courus par l'ètablissement assureur ».

Le législateur a admis le premier procédé qui, en libérant en une senle fois l’assuré du paiement des primes, lui évite le risque de perdre le bénéfice de son assurance pour le cas où il ne se serait pas acquitté régulièrement de sa dette (1.

On peut objecter, il est vrai, qu'il est plus facile de payer une somme, par fractions échelonnées sur un certain laps de temps, que de se libérer d’un seul coup. Notre loi a prévu celte difficulté en permettant d'incorporer le montant de la prime au prêt hypothécaire (art. 3-2°). |

Le titre III du décret du 24 août 1908 énonce les diverses formalités à remplir pour contracter une assurance (?).

L'intéressé doit adresser sa demande au directeur général de la Caisse des dépôts et consignalions par l'entremise de la société qui est appelée à consentir le prêt {art. 6).

« Cette demande contient le nom, l'adresse et la date de » naissance du demandeur, ainsi que l'engagement par celui- » ci de répondre aux questions qui lui seront posées par le » médecin, de se soumettre à son examen et d’acquiller les » frais de cet examen » (art. 7).

Le directeur donne avis d'acceptation ou de refus sans

motiver. *

(:) Voir Rapport Slrauss, J. o/f., 31 mars 1908, Annexe 326, p. 20.

(?) L'arlicle 1% rappelle que ces assurances sont soumises aux dispositions du titre IT du décret du 10 janvier 1907 rendu par application de l’article 15 de la loi du 12 avril 1906.

LA LOI RIBOT DU 10 avriz 1908 k 107

L'avis d'acceptalion est valable trois mois (art. 8).

Dans le cas d'acceptation, « la société préteuse fait souscrire à son profit par l'emprunleur une proposition d’assurance qu'elle adresse à la caisse des dépôts et consignations avant l'expiration des trois mois qui suivent celte acceptation (art. 9).

Chaque proposition doit être accompagnée :

1° D'un extrait sur papier libre de l'acte de naissance du proposant ;

2° D'un extrait du contrat ou du projet de contrat de prêt hypothécaire (') mentionnant le montant du prêt, le taux, la durée et les conditions de remboursement.

3° Du certificat administratif de l'article 3 de la loi du 10 avril 1908 et du certificat de salubrité de l’article 5 de la loi du 12 avril 1906, s'il y a construction de maison (art. 10).

M. l'abbé Lemire craint que la visite médicale exigée ne soit un obstacle à la Loi. « Il ne faudra pas êlre intraitable » pour les petites gens, dit-il. Souvent ils aiment mieux ne » pas faire l'assurance-vie que de se présenter au médecin » désigné, tant ils se méfient de cette médecine administra- » live qui a la réputation de faire de la politique et de mettre » à prix de complaisance les certificats qu'elle délivre. Il » faut voir cela sur place pour en juger » (?).

À vrai dire, la loi Ribot permet d'éviter la visite médicale. IL suffit pour cela de verser à la Caisse nationale d'assurance

une somme égale à { p. 100 du capital qu'on veut assurer,

() I y a là un progrès sur les lois de 1894 et de 1906 qui exigeaient la produclion de l'acte de prêt. Comme l'octroi du prèt élait subordonné à l'assurance, il fallait insérer dans l'acte une clause mesnlionnant que le prêt n'était consenti que sous celle condition. Or, cel acte devait payer des droils d'enregistrement très élevés qui devenaient absolument inutiles si l'assurance n'était pas accordée. Notre loi évite cel inconvénient en n'exigeant qu'un projet de contrat de prêt.

(?) Discours de M. Lemire, Réforme sociale, 16 janvier 1909, p. 129.

deux ans au moins avant l'acquisition de la maison, du champ ou du jardin, sans que le versement puisse descendre au-dessous de 10 francs (1).

Si l'assurance, par suite de la mort ou de la renonciation du souscripteur, reste sans effet, la quotité versée sera acquise à la Caisse nationale d'assurance (art. 9). Cette disposition sera utile à ceux qui devront attendre deux ans pour avoir économisé le cinquième du prix d'achat, elle évitera également des frais de déplacement et des pertes de temps (?). Dans un cas spécial, la visite médicale sera de rigueur, en dépit de l’article 9, ce sera lorsque l'assurance sera supérieure d'un cinquième au chiffre qui figure dans la promesse d'assurance (art. 13, décret du 24 août 1908).

B. Condilions particulières des prêts faits pour l'achat d'une propriété.

Elles ont pour but de garantir sérieusement l'attribution des prêts aux seules personnes nécessiteuses, et d'empêcher ainsi qu'une loi de solidarité ne serve à la spéculation.

La première de ces conditions regarde la contenance et la valeur des champs et jardins. Art. 1° : « Tous les avantages » prévus par la loi du 12 avril 1906 pour les maisons à bon » marché, sauf l'exemption temporaire d'impôt foncier, s'ap- » pliquent aux champs et jardins n’excédant pas un hectare ».

« Le prix d'acquisition y compris les charges ne doit pas dépasser 1.200 francs. Si l'acquéreur est déjà au moment de l'acquisition propriétaire d’un terrain, bâti ou non, la conte-

nance et la valeur de ce terrain viennent en déduction des

(") Les deux années précédant le conlrat d'assurance sont une garantie pour la sociélé.

(?) Les formalités a remplir dans ce cas sont édiclées par les articles 11 et 12 du décret du 24 août 1908.

LA LOI RIBOT DU 10 avriz 1908 109

chiffres fixés au paragraphe précédent ». Le projet de loi n'avait d'abord parlé que d'une contenance de 95 ares. Au sein même de la commission d'assurance et de prévoyance sociale, M. Félix Martin souligna (!) l'insuffisance dérisoire de cette limite ; c'était selon son expression donner aux déshérités, à boire dans un verre vide. Dans certaines contrées, dans le Morvan par exemple, 25 ares ne représentent pas plus de 250 francs.

En ce cas, la loi nouvelle paraissait favoriser non pas le cultivateur mais l’ouvrier des villes qui, outre un superbe Jardin, eut pu acquérir une maison confortable valant plusieurs milliers de francs. En face d'une telle inégalité de traitement, les cultivateurs ne pouvaient qu'ainsi raisonner : « Si nous demeurons au village, si nous nous astreignons aux » longs et durs travaux de la terre, nous ne pourrons devenir » propriétaires que d'un lopin de terre de 300 ou 400 francs. » Si nous allons nous embaucher à la ville, nous pourrons » acquérir une maison de 5.000 francs et en outre un jardin » de 1.200 francs. Pourront-ils hésiter, disait M. Félix Mar- » tin. [ls s'empresseront de quitter la pioche et la charrue et » d'accourir à la ville. Et c'est ainsi, prenons-y garde, que, » loin d’enrayer le dépeuplement des campagnes, on ne fera » que l’accentuer ».

Pour faire ressortir l'insuffisance de la limite de 95 ares, M. Félix Martin montra également l'emplacement énorme qu'occupent déjà les bâtiments à la campagne, ce qui devait d'autant réduire la part réservée au jardin. Il faut au paysan une étable pour sa vache, sans elle on ne peut s’en tirer, dit M. Fessard, le tect à porc avec sa courrette de récréation, le poulailler, l'écurie, la remise, les hangars, le carré pour le fumier, les fagots..…., etc.

(1) V. Rapport Slrauss, J. off., 8 mars 1908 p. 17.

110 DEUPIÈME PARTIE

Au Sénat, MM. Fortier et Rey se firent l'écho de ces doléances (). M. Fortier demanda la suppression de la limite de contenance, la limitation du prix étant suffisante. M.'Reÿ exigea davantage: il voulut revenir à l'ancienne limitation du projet de loi de M. Siegfried, c'est-à-dire 2 hectares pour la contenance et 6.000 francs pour le prix. Le rapporteur, M. Strauss, répondit que, lors du projet Siegfried, les conditions n'étaient pas les mêmes : en 1898, il s'agissait d’assimiler ces terrains, d’une contenance de 2 hectares et d’une valeur de 6.000 francs, à des habitetions à bon marché construites sous le régime de la loi de 1894, tandis que, aujourd'hui, ces terrains seraient placés sous le régime de la loi du 12 avril 1906 qui avait accordé de plus grandes facilités de crédit et de plus larges exemptions fiscales. Les conséquences pouvaient en être graves pour le Trésor, et une telle expérience ne devait pas être tentée sans une étude approfondie de la question.

Par ailleurs, M. Strauss reconnaissait le bien-fondé des criliques adressées au projet de loi. Sans doute trouvait-il La limitation à 25 ares bien étroite; mais devant l'opposition irréductible du Ministre des Finances, il élait sage de se contenter de ce qui était offert, dans la crainte, en se montrant exigeant, de faire échouer le projet de loi.

L'intention du ministre, en fixant cette somme de 1.200 fr., avait été de donner satisfaction à tous les besoins, à toutes les éventualités, en n'excluant pas du bénéfice de la loi les terrains suburbains qui sont d’un prix d'achat plus élevé; mais, dans l'esprit de ses auteurs, c'était, en principe, dans celte limile de 25 ares que la loi devait jouer.

Ces explications ne donnèrent pas satisfaction aux critiques

(1) V. J. 0ff., 19 mars 1908, séance Sénat, 11 mars 1908, p. 368 et suiv.

LA LOI RIBOT DU 10 avriz 1908 111

de la proposition. À l'objection d'ordre financier qui prévoyait une charge trop lourde pour l'Etat et qui en réalité était la seule sérieuse, M. Rey avait déjà répondu (')que si pour chaque prêt de 100 francs l'Etat devait faire un sacrifice de un franc, afin de compenser la différence d'intérêt, comme contre partie il devait toucher 7 p. 100 de frais de mutation et 3 p. 100 de frais hypothécaires, soit un lotal de 10 p. 100. I ne fallait pas parler de charges nouvelles pour les finances.

Pour défendre la thèse de la commission et du gouvernement, M. Delatour, directeur de la Caisse des dépôts et consignations, invoqua un argument qui montre une fois de plus que la plupart des différences d'opinions proviennent de ce que l’on envisage des choses différentes (?}. Le but des amendements proposés, dit M. Delatour, «est de donner à l'ouvrier » agricole les moyens d'acquérir, grâce à un prêt fait à un » taux d'intérêt très réduit, une petite exploitation agricole » suffisante pour le faire vivre... Mais le but poursuivi par » M. Ribot et les 164 députés qui ont signé la proposition » était plus restreint et d’ailleurs tout différent. Il s'agissait » de mettre à la disposition de l'ouvrier agricole qui est sou- » vent logé dans des conditions anti-hygiéniques, insalubres, » un champ d'une étendue suffisante pour y construire ulté- » rieurement une maison et pour qu'à cette maison puisse » être annexé un jardin ou un champ dans lequel l'ouvrier » trouverait les légumes nécessaires à la subsistance de sa » famille. D'après cette conception, un emplacement de » 2.500 mètres était manifestement suffisant et c'est pour- » quoi, si on reste dans le cadre de la proposition, il n'y a pas lieu de l’augmenter. Le but a été l'habitation salubre et

» non l'exploitation agricole ».

(t) Sénat, 1908, S. O., Déb. parl., p. 310, J. off., 19 mars 1908. (2) Sénat, 1908, S. O., Déb. parl., p. 368, idem.

A cette ingénieuse mise au point de la question, M. Rey cépondit que l'intention des auteurs du projet se manifestait assez clairement dans le titre même du projet de loi.

En fin de compte, l'amendement Fortier, qui demandait de se contenter de la seule limitalion de 1.200 francs, fut renvoyé à la commission.

La commission d'accord avec le gouvernement remplaça les mots n’excédant pas 25 ares, par les mots « n'excédant pas un hectare ». Le 26 mars 1908, M. Fortier, retirait son amendement et La loi était votée sans discussion.

Il en fut de même à la Chambre le 31 mars 1908.

La deuxième condition particulière des prêts regarde la valeur du loyer. La valeur locative réelle du logement de l'acquéreur du champ ou du jardin ne doit pas excéder au moment de l'acquisition les deux tiers du chiffre fixé pour la commune par la commission constituée en vertu de l'article 38 de la loi précitée (art. 11).

Cette commission, composée d’un juge au tribunal civil, d’un conseiller général et d’un agent des contributions directes désignés par le préfet, arrête tous les cinq ans pour chaque commune un chiffre qui est en rapport avec sa population. Un cultivateur désireux de bénéficier des avantages de la loi Ribot, ne doit pas avoir un loyer qui dépasse les deux tiers du chiffre fixé pour sa commune (').

La commission n'a pas un grand pouvoir d'appréciation, car le chiffre qu'elle fixe « ne peut être supérieur aux maxima déterminés ci-après, ni inférieur de plus d’un quart aux dits maxima ».

(*) La loi du 12 avril 1906 élait beaucoup plus large à l'égard des maisons individuelles dont la valeur locative pouvait dépasser de plus d'un cinquième le chiffre déterminé par la commission.

LA LOI RIBOT DU 10 avriL 1908 113

1o Communes au-dessous de 1.001 habitants

PRET RE EE F. 140 2DGOmMunesde 1001 2 000Mabilants ms... à 2 1 2: ce oc. 200 3° Communes de 2.001 à 5.000 EEE es AMOR PRE PCR SEE CLS 229

40 Communes de 5.004 habitants à 30.000 et banlieue des communes de 30.001 à 200.000 habitants dans un rayon de 10 kilomètres. . . ....,... 250 00 Communes de 30.001 à 200.000 habilants, banlieue des communes de

200 001 habilants et au-dessus, grande banlieue de Paris dans un rayon de 15 à 40 kilomèlres

Pen fra eee Le Al 325 6° Pelile banlieue de Paris dans un rayon de 15 kilomètres . . ...,.. 400 7° Communes de 200.001 habitants et au-dessus. , ............ 440 SN RCE NE Lee PTS ER DE EL EE 550

Ainsi pour rester dans les limites de la loi Ribot, le loyer maximum des maisons individuelles ne pourra être supérieur pour les maisons de première calégorie à 92 francs, pour celles de la seconde à 132 francs, pour celles de la troisième à 150 francs, pour celles de la quatrième à 166 francs, pour celles de la sixième à 266 francs, pour celles de la septième de 292 francs, pour celles de Ia huitième à 366 francs.

Pour connaître la valeur locative des maisons, on consultera les baux et le prix indiqué sera augmenté « du montant » des charges, autres que celles de salubrité (eau, vidanges, » elc.) et d'assurance contre l'incendie ou sur la vie. S'il » n'existe pas de bail, la valeur locative des maisons indivi- » duelles sera fixée à 5,56 p. 100 du prix de revient réel de » l'immeuble. Les propriétaires devront justifier de l’exacti- » tude des bases d'évaluation par la production de tous » documents utiles (baux, contrats, mémoires, etc.). À défaut » de justification et en cas de justification insuffisante, les » valeurs locatives seront délerminées suivant les règles pré- » vues par l’article 13, paragraphe 3 de la loi du 15 juillet » 1880 » (art. 5 L. du 12 avril 1906), c'est-à-dire par comparaison avec des locaux de valeur locative connue ou par voie d'appréciation.

L'article 1” de la loi Ribot spécifie bien que la valeur

Mauriac 8

locative du logement sur laquelle on se base doit être celle du moment de l’acquisition. Dans le premier projet, on avait omis ces mots : « au moment de l'acquisition ». C'est donc à ce moment, où l'ouvrier ou le paysan demande à bénéficier de la loi, qu'il faut se reporter pour apprécier le taux de son lover. Si, dans la suile, il arrivait que sa fortune s’accrût et lui permit d’habiter une maison plus importante, le bénéfice de la loi lui demeurerait acquis (!).

L'acquéreur doit enfin s'engager, vis-à-vis de la société qui lui aura consenti un prêt hypothécaire dans les conditions indiquées à l’article 2 de la présente loi, à cultiver lui-même ce terrain ou à le faire cultiver par les membres de sa famille (art. 3).

Le simple engagement suffit d'après notre article, tandis que le texte du projet primitif Ribot-Siegfried voulait que « le champ ou le jardin fût cultivé par l'acquéreur lui-même ou par les membres de sa famille ».

Un certificat administratif devra constater que les conditions énumérées à l’article 1° que nous venons d'étudier ont été remplies par l'intéressé (art. 3-3° Loi Ribot). Ces certificats « sont délivrés par les préfets après avis des comités de patro- » nage des habitations à bon marché et de la prévoyance » sociale. Dans les huit jours de la réception de la demande, » le préfet en saisit le comité de patronage. Il y joint une » note de l'administration des contributions directes attes- » tant, s'il s'agit d'un acquéreur de champ ou jardin, que la » valeur locative réelle du logement de l’acquéreur, calculée:

SL

» conformément au paragraphe 5 de l'article 5 de la loi du » 12 avril 1906, n'excède pas, au moment de l'acquisition, > les deux tiers du chitfre fixé pour la commune par la com-

(:) Rapport Buisson, J. off, 2 juillet 1907, p. 504.

LA LOI RIBOT DU 10 avriz 1908 115

» mission inslituée en vertu du paragraphe 1* dudit arti- » cle 5 ». « Un délai de deux mois est imparti au comité de patronage pour formuler son avis. S'il néglige ou refuse de le formuler, le délai expiré, il est passé outre par le préfet » (art. 4, décr. 24 août 1908).

C. Conditions particulières des prêts faits pour l’achat d’une

maison.

Elles ont été également exigées par le législateur dans le but de ne pas faire servir la loi à la spéculation.

Pour acheter ou construire une maison individuelle sous le bénéfice de la loi Ribot, l’ouvrier où le cultivateur devra respecter les limites imposées par l'article 5 de la loi du 12 avril 1906 (art. 3-3° Loi Ribot).

Cet article 5 décide que, pour les maisons individuelles, leur valeur locative ne devra pas dépasser de plus d’un cinquième le chiffre déterminé par la commission. Nous savons que ce chiffre est fixé en vertu d'un tableau cité précédemment et d'après l'importance de la population de chaque commune.

lei, un rapprochement s'impose. D'une part, la loi Ribot exige que, pour bénéficier des faveurs qu'elle énumère et de celles reconnues par la loi du 12 avril 1906, l'acquéreur d'un champ ou jardin occupe un logement « dont la valeur loca- » tive réelle n'excède pas, au moment de l'acquisition, les » deux tiers du chiffre fixé pour la commune par la commis- » sion ». D'autre part, si cette même personne veut se faire construire une maison en usant des facilités offertes par les mêmes lois, la valeur locative de cette maison ne restera pas soumise aux mêmes limitations, ce n'est plus des deux tiers du chiffre fixé par la commission qu'il s’agit, mais d’une valeur locative pouvant excéder d’un cinquième le chiffre de

ladite commission. D'où il ressort qu'un ouvrier ou un paysan qui aurait commencé par l’achat ou la construction d'une maison en respectant les règles établies par les lois ne pourra plus ensuite user de ces mêmes lois pour acquérir un champ ou un jardin, parce que la valeur locative de son logement sera trop élevée.

Nous devons conclure % là que pour bénéficier dans toute leur latitude des limites trop étroites qui sont imposées, il faudra commencer par l'acquisition du champ ou jardin. Pour ce qui est de la fixation de la valeur locative des maisons, ou bien on se reportera au chiffre énoncé dans le bail, ou bien s'il n'y a pas de bail, ce qui sera le cas lorsqu'il s'agira de construire une maison, cette valeur locative sera fixée à 4,56 p. 100 (art. 5 loi 12 avril 1906) du prix de revient réel de l'immeuble.

L'article 3 de la loi nous donne la seconde condition, qui est le certificat de salubrité prévu par l’article 5 de la loi de 1906 ainsi conçu : « Les comités de patronage certifieront la » salubrité des maisons et logements qui doivent bénéficier » des avantages de la loi. S'ils refusent ce certificat ou s'ils » négligent de le délivrer dans les trois mois de la demande » qui leur en sera faite, les intéressés pourront se pourvoir » devant le Ministre du Commerce, de l'Industrie et du Tra- » vail, qui staluera, après avis du préfet et du comité per- » manent. [ls pourront soumettre à l'approbation du Minis- » tre: du Commerce, de l'Industrie et du Travail, des règle- » ments indiquant les conditions que devront remplir les » constructions pour être agréées ».

Le certificat de salubrité est donné sur le simple examen des plans antérieurement à toute construction. M. Strauss se demande, dans son rapport, quelle serait la sanction si, par suite de modifications au plan primitif, la maison per-

LA LOI RIBOT pu 10 avriz 1908 117

dait son caraëtère de salubrité. À ce moment le prêt hypothécaire serait bien et dûment définitif. Les sociétés interposées pourraient, comme le sous-comptoir des entrepreneurs, ne verser le montant des prêts que par fractions, après s'être assurées avant chaque versement de l'exécution d’une partie des travaux (!).

De même que pour l'achat d'un champ, l'art, 3-3° exige que l'acheteur ou le constructeur d’une maison soit muni d'un certificat administratif, constatant qu'il a élé satisfait aux conditions imposées par l'article 5 de la loi du 12 avril

Ces cerlificats sont délivrés dans la même forme, qu'il s'agisse de l'achat d'un champ ou jardin. « Dans les huit jours » de la réception de Ia demande, le préfet en saisit le comité » de patronage. Il y joint une note de l'administration des » contributions directes attestant...

» S'il s'agit d'un acquéreur de maison à bon marché, que » Ja valeur locative calculée à 5,56 p. 100 du prix de revient » réel de l'immeuble ne dépasse pas les limites prévues par » l’article 5 de la loi du 12 avril 1906 » (art. 4, décr. 24août 1908).

(*) Rapport Strauss, d. 0/f., 8 mars 1908, p. 19.