C. Les conditions particulières des prêts faits pour l’achat

d'une maison.

A. Condilions générales des prêts.

Elles ont pour but d'assurer le remboursement des avances faites. C'est ainsi que l'emprunteur devra : 1° « posséder au » moment de la conclusion du prêt le cinquième du prix du » terrain ou de la maison ; 2° consentir une hypothèque sur » la maison ou sur la propriété qu'il a achetée en faveur de » la Société de crédit immobilier; 3° passer avec la caisse » nationale d'assurance en cas de décès un contrat à prime » unique garantissant le paiement des annuités qui reste- » raient à échoir au moment de sa mort, le montant de cette » prime pouvant être incorporé au prêt hypothécaire » (art. 3 de la loi Ribot).

LA LOI RIBOT DU 10 Avr 1908 101

La nécessité pour l'ouvrier ou le cultivateur qui veut emprunter de posséder le cinquième au moins du prix de la maison ou de la terre donne son vrai caractère à la loi.

« L'intéressé ne peut pas se sauver seul, mais il est néces-

» sairement de moitié dans son salut. On ne le sauve pas » malgré lui ni sans lui. On ne lui fait pas l'aumône, on met

» à sa disposition un mécanisme de mutualité où l'effort

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> iudividuel est secondé par l'effet collectif, où l’homme est » incité à faire son devoir par une société qui fait Le sien » (1).

Peu importe d'ailleurs l’origine de cette première somme. M. Ribot cite l'exemple d'un ménage qui, ayant économisé 300 francs, voulait acheter une petite maison. « J'ai appris depuis, dit M. Ribot, que ces 300 francs provenaient de la » Caisse du coin de terre et du foyer ». Autre exemple, cest celui de deux fiancés qui n'avaient rien, mais dont le patron qui les connaissait et les estimait était disposé à avancer le cinquième de l'emprunt (?).

Un autre avantage de notre article a été souligné par M. Cazalet. En Irlande, il existe une loi sur la petite propriélé similaire à la nôtre. « Seulement, dit-il, dans la ten- » tative faite dans ce pays, l'Etat a commis une imprudeuce, » il a oublié qu’il y a danger à prêter à des gens sans exiger » d'eux qu'ils possèdent quelque chose. Il est advenu que » ceux qui empruntaient n'ayaut rien se sont désintéressés » du prêt qu'on leur avait fait, alors que, s’ils avaient possédé

» quelque chose, ils auraient été plus vigilants pour conserver

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» et défendre cette propriété » (*).

L'hypothèque que doit consentir l'emprunteur sur la mai-

(*) Rapport Buisson, J. off., 2 juillet 1907, p. 503.

() Réforme sociale, {tr janv. 1909, p. 56 et 57.

(#) Compte rendu de la réunion du 11 septembre 1908, Discours de M. Cazalet, p. 13.

son ou la terre qu'il veut acheter a eu ses partisans et ses détracteurs. Parmi les premiers, M. Buisson a montré que, grâce au procédé de la loi, l'ouvrier devenait de suite propriétaire de son champ ou de sa maison, tandis que, s’il y avait location avec promesse de vente, il devrait attendre vingt ou vingt-cinq ans pour cela.

De plus, les frais de mutation sont réduits, puisqu'il n’y à pas acquisition provisoire par une société interposée.

Enfin, de tous les systèmes préconisés, celui du prêt hypothécaire parait être le plus simple et le plus pratique. Il est bien supérieur à cet égard à celui qui consiste à libérer des actions représentatives de la valeur des immeubles (1), source d'erreurs et de complications, au point que les sociétés qui en usent ne peuvent établir exactement leur situation financiére ne}

Avec M. Tarin, président de la société des habitations à bon marché «l'Habitation moderne », nous entendons la thèse adverse : « Ainsi, dit-il, la société coopérative « l'Habitation moderne » a emprunté 20.000 francs sous la forme hypothécaire à la Caisse d'épargne et de prévoyance de Paris, en 1905, sur quatre terrains destinés à recevoir quatre maisons filiales. Cette opération a occasionné 652 fr. 25 de frais, auxquels viendront s'ajouter ultérieurement les frais de mainlevée des quatre hypothèques. La même société, ayant introduit dans ses statuts des dispositions spéciales rendant

(1) Dans ce système, l'acquéreur d'une pelite maison économique d'une valeur par exemple de 5.000 francs souscrit pour 5.000 francs d'actions de la Sociélé, qui sont immédiatement libérées du dixième conformément à la loi et les 4.509 francs restants sont libérés par versements mensuels au bout de dix, quinze, vingt ans, suivaul l'importance des dits versements. Lorsque les actions sont complètement libérées, elles sont échangées contre le litre de propriélé de la maison ». Rapport Slrauss, J. 0/ff., 31 mars 1908, Annexe 326, p. 19.

(2) J. off, rapport Buisson, p. 503.

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impossible toute inseription sur ses immeubles, a ensuite emprunté 312.500 francs à la Caisse des dépôts et consignations en cinq opéralions, coulre remise d'obligations négociables, jouissant d'un droit de priorité hypothécaire, pouvant être exceptionnellement exercé par la Caisse des dépôts et consignalions aux frais de la sociélé, dans le cas de non exécution par celle-ci des engagements contractés.

« L'emprunt de ces 312.500 francs a entraîné une dépense totale inférieure à 4.000 franes » (!).

M. Strauss, qui cite dans son rapport ce passage, fait des réserves sur la sûrelé du prêt dont il est parlé. I se demande si une sociélé à le droit de renoncer par ses statuis au droit de conférer hypothèque. D'ailleurs, elle peut toujours les modifier et l'hypothèque judiciaire ne saurait dépendre de sa volonté. Au cas enfin où le bilan serait déposé, l’établissement prêleur et les autres créanciers se partageraient au marc le franc l'actif social. |

Mais la question des frais reste entière. Les droits de mainlevée et d'hypothèque viendront grever le montant de la dette de Fouvrier ou du cultivateur; or, d'après M. Tarin, tandis que ces frais s'élèvent à trois pour cent, ceux d'émission d'obligations et d'attribution ne représentent que un pour cent.

Un cas que nous devons examiner se présentera parfois dans la pralique. I arrivera que certains ouvriers, ayant trop présumé de leurs forces, ne pourront plus, à partir d'un certain moment, payer le montant des annuités échues à la Société de crédit immobilier, Qu'adviendra-t-il alors ? M. Planiol s'exprime ainsi sur la question de l'exécution partielle

d’un contrat.

(:) Rapport Strauss, J. o/f., 31 mars 1908, Annexe 326, p. 19,

« L'inexécution d'un contrat n'est pas toujours totale, si la

» prestation est divisible, il se peut qu'elle ait élé exécutée

en partie.

« Que devient alors le droit de résolution? Si la presta- » tion partielle déjà faite n'a pas d'utilité par elle-même » pour le créancier, la question se présente dans les mêmes » termes qu'au eas d'inexécution totale et le créancier à le » droit d'exiger la résolution, on ne peut le forcer à conser- » ver ce qu'il a reçu et à se contenter d'une indemnité » pour le surplus (Cpr. G. civ. all., art. 325). Mais au cas où » la prestation partielle est de nature à procurer un avantage » sérieux au créancier, la pratique française reconnait au » juge un pouvoir discrélionnaire pour apprécier si la réso- » lution doit être prononcée ; les juges peuvent, s'ils le jugent » équitable, maintenir le contral en accordant seulement une » indemnité pour la portion de lobligalion non exécutée » (Cass., 14 avril 1891, D., 91. 1. 329, Cass., 5 novembre » 1895, D., 95. 1. 8). Les tribunaux usent surtout de ce droit