EXEMPLES D'ACQUISITIONS D'UNE MAISON OU D'UN CHAMP

Mettons-nous d'abord à la place d'un ouvrier agricole qui voudrait, sous le bénéfice de lanouvelle loi, acheter un champ et construire une maison, et voyons quelles seraient les annuités qu'il aurait à verser dans diverses hypothèses, pour acquitter sa dette.

Qu'il s'agisse de l'acquisition d'un champ ou de la construction d'une maison, cette dette comprend :

1° Les quatre cinquièmes du prix total qui ont été avancés par la société de crédit immobilier, auxquels on doit joindre les intérêts correspondants, dont le chiffre oscillera dans la pratique entre 2 1/2 et 3 p. 100. L'annuité formée de ces deux éléments variera suivant l'importance du prêt, le taux de l'intérêt et le délai de remboursement. Ce délai, nous l'avons vu, ne pourra pas dépasser ving-cinq ans.

LA LOI RIBOT pu 10 avr 190$ 119

2° La prime unique d'assurance dont le montant dépendra également du chiffre du prêt, du taux de l'intérêt, du délai de remboursement et de l’âge de l'assuré.

M. Ribot nous donne dans cet ordre d'idées le tableau suivant (!) :

Il s’agit d'un prêt de 1.000 francs remboursable en 26 ans à intérêt de 3 p. 100.

Age de l'assuré Prime Pour 100 2 20 ANSE 117,50 11,75 DURANT. mr. 123,50 12,35 39 à 90 ANS. : +... 134,50 13,45 OLA ANSE Et. 159,10 15,91

3° Les frais d'hypothèque. — M. Ribot, ayant consulté le notaire de sa société, estime qu'ils n'ont rien d’effrayant. Si l’on souscrit une obligation hypothécaire, voici ce que coùtera un prêt de 3.000 francs pour construire une maison :

Droils proportionnels . . . K. 15 DITOS ILES EME TA RE 14 85 MOjal nee 89 85

C'est-à-dire 2,98 p.100 (?).

Il faut donc compter que les frais d'hypothèque s'élève-

ront environ à 3 p. 100.

4° Il faut ajouter à ces divers éléments de la dette Îles

droits de mutation que l’ouvrier devra payer, s'il y à acquisition d'un champ ou d'une maison. Ces frais, qui eussent été écrasants il y a peu d'années, puisqu'ils s’élevaient à 15 ou 20 p. 100 de la valeur d'un lopin de terre, alors qu'ils n'élaient que de 11 p. 100 quand il s'agissait d’un domaine

(:) Réforme sociale, 1er janv. 1909, p. 58.

(?) Réforme sociale, 1°7 janv. 1909, p. 57.

important (:)}, sont aujourd'hui relativement modérés, ils représentent environ 7 p. 100 de la valeur des immeubles (?).

Nous donnerons, pour une plus complète intelligence du sujet, deux tableaux indiquant dans deux hypothèses différentes les frais nécessités par l’achat d’un champ et la construction d’une maison. Nous empruntons le premier à M. Buisson, le deuxième à M. Ribot.

A. 1° Acquisition d’un champ.

Age de l'emprunteur : 25 ans.

Prix du champ : 800 francs.

L'emprunteur apportant le cinquième exigé par la loi, 160 francs, une société Jui fait l'avance :

12Delardiférence entre 80010 raNcs RE CT F. 640 20 Des frais d'acquisition et d'hypolhèque évalués à 10 p. 1C0 soit CNAVILON SE Pr SMS EM ER le PE IT ER es Die 60 3° De la prime unique d'assurance applicable au total du prêt hypo- ThÉCAILE RENTRER ee PT LL Ro une 42 70 Motal'duspréthypothécaire "FT." F 142 70

L'amortissement se fait en dix ans au taux de 2,50 p. 100, le remboursement s'effectue en payant :

Soit chaque année une somme de . . ... FE) 8418 Soit chaque mois une somme de. . ... NE 1

(") V. D. Zolla, Le fisc et la pelile propriété rurale, Rev. pol. et parl., 1897, juil., p. 151.

(?) Depuis les lois du 27 juillet 1900 et du 12 avril 1905 « loules les transcrip- » tions ou formalités pour les requérir sont gratuites, les acles ou leurs expédi- » lions sont affranchis des droits de limbre, seul le salaire du conservateur reste » dù. Il s'élève à 0,50 par rôle el les parties se contentent souvent pour les peliles » mutalions de passer entre elles de simples actes sous seing privé ce qui les dis- » pense de payer les honoraires du notaire, seul le taux de l'impôt qui atteint » 7 p. 100 soulève les plus vives protestalions ». V, Ch. Laferrière, Les charges fiscales de la propriélé non bâlie et les charges fiscules du propriélaire foñcier en France, p. 106. Thèse, Fac. de Bordeaux, 1909.

LA LOI RIBOT DU 10 avrin 1908 121

2° Construction de la maison.

Après dix ans, le même acquéreur sollicite un autre prêt hypothécaire pour construire une maison individuelle valant 3.500 francs.

Il apporte le cinquième exigé par la loi, soit 700 francs. La sociélé lui fait l'avance :

1Deladifférence entre 3:500e400 550.08. Dhs Le", F. 2.800 29 Des frais d'hypothèque évaluée à 3 p. 100 environ ........ 85 30 De la prime unique d'assurance applicable au lolal du deuxième ÉCONOMIE DRE TE NE LORS RE RUE RE 351 20 Total du deuxième prêt hypothécaire, . . . . .. .. F. 3.242 20

L'amortissement se fait en vingt ans au taux de 2,50 et le

remboursement se fait en payant :

Soit chaque année une somme de. . . . K. 208 Soit chaque mois une somme de. . . . .. 17 10

A l’âge de 54 ans, l'acquéreur est libéré du paiement des annuités relatives au remboursement du prix de sa maison (!).

B. 1° Acquisition d’un champ d’uns valeur de 1.200 francs.

Age de l'emprunteur : 25 ans

PORT Los nie F. 960

ASSURANCE TNA rt ne lr ed 112 80

HVDOlHÈQUE Ceci 24 70 RO Er 00700)

Pour ces faibles prêts, la Société de crédit immobilier du Pas-de-Calais ne prendra que 2 1/2 p. 100. L'’amortissement se faisant en 25 ans sera de 59 fr. 47, c'est-à-dire environ 5 francs par mois (?).

(t) V. Rapport de M. Buisson, J. off., 8 juin 1907, p. 504.

(?) Dans celte hypothèse, les droits de mutation n'ont pas élé prévus. Ils s’élèveraient à 100 francs environ, ce qui porterait le Lotal du prêt à 1.197 francs.

2 Construction d’une maison.

Soit une maison d'un prix de revient de 4.000 francs, le loyer calculé à 5,56 p. 100 est de 222 fr. 40.

PTE CNE Le AA EME F, 3.200 ASSULANCE ETS lee 319 HNPOtREQUE REP EN EE : 95

Totale #5:610

Au taux de 3 p. 100, l'annuité à payer pendant 25 ans sera de 5,74 p. 100.

Comme on aura versé 800 francs comptant, il faudra tenir compte de l'intérêt de 3 p. 100, il y aurait donc 24 francs à déduire du loyer.

On paierait donc comme locataire 198 fr. 40, et pour êlre propriétaire on paiera 210 fr. 65 soit 12 fr. 25 en plus par an, soit 1 franc en plus par mois.

Il est vrai que l'acquéreur aura les impôts à sa charge, mais seulement après la douzième année.

Pour les réparations, il ne peut en être question, puisqu'il s'agit de maisons neuves (!).

Nous donnerons enfin à titre documentaire le tableau suivant (?) qui indique le rendement moyen d'un hectare de

terrain suivant les cultures dans une année.

Rapport moyen Rapport moyen

Le \ par hectare Valeur moyenne par hectare

Désignation en quintaux d'un quintal en francs BIÉLEEEEENENE 00 15,09 20,98 285,12 Pommesde lerres. ten 76,71 5,08 389,10 FAN COS PE Er 7,80 31,97 185,43 IBÉPA MS P ORETS 46,66 Die 238,90 Betlerave enr 259,61 1,65 428,19

(1) V. Réforme sociale du 1er janvier 1909, p. 64. (*) V. Rapport de M. Buisson, J. 0f., 8 juin 1907, p. 505.

LA LOI RIBOT DU 10 avrizL 1908 123

Si nous mettons en présence de ces divers revenus l’annuité de 59 fr. 47 qu'aura à payer, dans l'exemple cité par M. Ribot, l'ouvrier agricole acquéreur d'un champ d'une valeur maxima de 1.200 francs, nous voyons combien théoriquement l'opération doit être avantageuse pour ceux qui la tenteront. En effet, le revenu minima, qui est celui donné par la culture des haricots sur un hectare de terrain, soit 185 fr. 43, dépasse de 125 fr. 96 cette annuité.

SECTION II