LIVRE III, CHAPITRE VI
à la ville ou à la campagne. Leur revenu est très- variable et leur valeur en capital très-incertaine, parce qu'ils ne répondent qu'à des besoins restreints et capricieux par nature, et ne trouvent que par occasion des acheteurs.
Ces immeubles et les maisons urbaines sont ceux qui fournissent la matière des placements hypothécaires les plus dangereux, et ce sont justement ceux sur lesquels les banquiers qui ont en leurs mains les dépôts à long terme consentent le plus souvent à prêter, parce que leurs prêts donnent ou* verture à un compte courant commercial. Un manufacturier, un entrepreneur empruntent sur hypothèque et apportent au banquier qui a consenti le prêt leur compte courant commercial; il en est de même du propriétaire de mines et de carrières. L'agriculteur et le propriétaire de maisons de location qui n'ont point donné à leurs affaires la forme commerciale, n'ont aucun crédit hypothécaire chez le banquier, tandis qu en Ecosse et aux Etats-Unis, les banques de circulation prêtent couramment sur hypothèque aux propriétaires d'immeubles ruraux, dont les opérations agricoles, conduites commercialement, donnent ouverture à un compte courant.
En France, les prêts hypothécaires sur immeubles ruraux et urbains ont été abandonnés dans un grand nombre de départements aux notaires et à des agents dont nous avons décrit ailleurs * les fonctions et la manière d opérer. Les capitalistes apportent leurs fonds aux uns et aux autres, attendant souvent, chez les notaires surtout, d'avoir trouvé un placement à leur convenance pour obtenir un intérêt de leurs capitaux.
Les agents de placement reçoivent, pour prix de leur intervention dans les affaires, une commission tantôt directe, tantôt sous -la forme de différence d'intérêt. Les notaires sont rémunérés d'abord par leurs honoraires, et ensuite par des commissions spéciales, comme les agents, tantôt directement, tantôt à titre d'honoraires extraordinaires.
Les notaires et les agents de placement ont donc un intérêt évident et très-grand à ce que les prêts soient multipliés
' Voir page 109 et siiir.
et, par conséquent, à ce qu'ils soient consentis à comte échéance et souvent renouvelés. La difficulté de transférer le contrat éloigne en iQêine temps le capitaliste des prêts à long terme.
L'entrepreneur cependant aurait besoin de garder longtemps les capitaux qui lui sont confiés. S'il veut les rembourser sur le produit de son travail et de son champ, devenu plus fécond par l'emploi des fonds empruntés, il lui faut de longues années ; même lorsqu'il veut rembourser par uiie vente, il a besoin de temps, car les immeubles n'ont point de prix courant, et pour les vendre à des conditions avantageuses ou simplement convenables, il faut attendre une occasion. Aussi l'emprunteur est-il presque toujours forcé de renouveler son contrat à son grand dommage et sans profit pour le capitaliste.
On peut juger, par l'état suivant, des charges que la brièveté des prêts hypothécaires impose à la petite propriété rurale.
Frais pour une obligation de 300 francs.
Recette — Certificat de conservation des hypothèques . 2 fr. 00 c.
Honoraires de la minute. ....... 3 (M)
Enregistrement 3 ^
Timbre, expédition et minute ...*... 1 60
Honoraires pour l'expédition 4 00
Droit d'hypothèque et de timbre 1 45
Salaire du conservateur 1 25
Rédaction des bordereaux 2 50
19 30 Remboursement. Minute de la quittance . . . . 3 fr. 00 c.
Enregistrement 1 C5
Timbre, minute, expédition, extrait pour radiation d'hypothè- ) 12 50
que 2 85
Honoraires (expédition et extrait) 4 00 Salaire du conservateur ... 1 90
Total 31 fr. *) c.
Ainsi, lorsqu'un emprunt de 300 fr. est consenti pour un an, les frais ajoutent plus de 10 p. % à Tintérêt payé au capitaliste ; lorsque l'emprunt est pour deux ans, les frais ajoutent à l'intérêt plus de 5 p. %, et en portent ainsi les charges annuelles de 10 à 15 p. % par an, indépendamment des commissions et honoraires extraordinaires.
Digiti
