LIVRE 111, CHAPITRE VI
M. d'Audiffret, après avoir publié Tétat ci-dessus ajoutait : <c II se fait en France (1838) 250,000 prêts hypothécaires de 300 fr. et au-dessous, dont la plus longue durée est de deux ans *. x
La révélation de ces faits, Fénormité apparente de la dette hypothécaire, son importance réelle et la détresse des populations rurales ont fourni la matière d'un grand nombre de discours, d'écrits et de projets pour constituer ce qu'on est convenu d'appeler le cr(?dit /oncî^r. Au lieu de rattacher les prêts hypothécaires à l'ensemble des opérations de crédit auxquelles donnent lieu le commerce et l'industrie, on n'a songé qu'aux moyens de les isoler. Déjà, en 1820, on avait fondé, au capital de 30 millions, une caisse hypothécaire destinée au soulagement des propriétaires de terres. Cette caisse, doqt il est inutile d'exposer le mécanisme, puisqu'elle a cessé d'exister, a liquidé après une courte existence de 26 ans.
Depuis plusieurs années, l'attention publique s'était portée sur les établissements fondés en Allemagne pour l'administration de la dette hypothécaire. La plupart de ce^ banques, établies par de grands propriétaires de terres qui avaient associé leur crédit et solidarisé leurs billets par la négociation d'obligations collectives, avaient, jusqu'à ce jour, évité l'expropriation et obtenu un taux d'intérêt modéré. Aussi, bien que la distribution de la propriété foncière et la nature de la terre, et les lois, et les usages fussent différents en France, on a proposé d'y introduire* ces institutions, en confiant les opérations à une compagnie intermédiaire, et non, comme en Allemagne, à des syndicats d'emprunteurs.
Un décret du 28 février 1852 a ouvert la carrière aux expériences. Nous en reproduisons ici les principales dispositions : '
<■ Art. 1". Des sociétés de crédit foncier, ayant pour objet de fournir aux propriétaires d'immeubles qui voudront emprunter sur hypothèque la possibilité de se libérer au moyen d'annuités à long terme, peuvent être autorisées par le président de la république, le conseil d'Etat entendu. — Elles jouissent alors des droits et sont soumises aux règles déterminées par le présent (iecret.
« Abt. 2. L'autorisation est accordée, soit à des sociétés d'emprunteurs, aoit à des sociétés de prêteurs.
^Examen des revenus public^}, par M. le marquis d'Audiilï*et.
€ Art. 3. Les sociétés sont restreintes à des circonscriptions teVritorialesqne le décret d'autorisation déterminera.
€ Art. 4. Les sociétés de crédit foncier ont le droit d'émettre des obligations ou lettres de gage.
« Art. 6. Liés sociétés de crédit foncier ne peuvent prêter que sur pi*emièi^ hypothc(iue. — Sont considérés comme faits sur la première hypothèque les ])rèts au moyen desquels tous créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et intérêts. — - Dans ce cas, la société conserve entre ses mains une valeur sufttsantè pour opérer ce remboursement.
«Art. 7. Le prêt ne peut, en aucun cas, excéder la moitié de la valeur de la piopriété ; le minimum du prêt sera fixé par les statuts.
« Art. 10. L'emprunteur acquitte sa dette car annuités. Il a toujours le droit tic se libérer par anticipation, soit en totalité, soit en partie.
« Art. 11. L'annuité comprend nécessairement: 1" l'intérêt stipulé, qui iic peut excéder 5 p. •/• 5 ^ la somme affectée à l'amortissement, laquelle ne peut être supérieure à 2 ^jo, ni inférieure à 1 •/, du montant du prêt; 3' Ifô li'ais d'administration, ainsi que les taxes déterminées par les statuts.
« Art. 13. Les obligations ou lettres de gage des sociétés de crédit foncier sont nominatives ou au porteur. Les obligations nominatives sont transmises par voie d'endossement, sans autre garantie que celle qui résulte de l'article 1693 du Code civjl.
< Art. 14. La valeur des lettres de gage ne peut dépasser le montant des prêts. — Elles ne sont émises qu'après avoir été visées par un notaire et enregistrées. — Le visa est donné gi'atuitement par le notaire dépositaire de la minute de l'acte de prêt. — Il est fait mention sur la minute du nombre et du montant des lettres de gage visées. — Les lettres de gage doivent être enregistrées en même temps que l'acte de prêt. — L'enregistrement des lettres de gage à lieu ^u droit fixe de 10 centimes.
< Art. 15. Il ne peut être créé de lettres de gage inférieures à 100 fr.
« Art. 16. Les lettres de gage portent intérêt. — - Dans le courant de chaque année, il est procédé à leur remboursement au prorata de la rentrée des sommes afl'ectées à l'amortissement.
« Art. 17. Les porteurs de lettres de gage n'ont d'autre action, pour le recouvrement des capitaux et intérêts exigibles, que celles qu'ils peuvent exercer du'ectement contre la socictéf »
Par ce décret, le contrat hypothécaire mobilisé, devenu transférable sans frais avec la plus grande facilité, puisqu'il peut être au porteur, s'approprie à merveille aux prêts à long terme, dont la condition indispensable est la substitution facile d'un prêteur à un autre, sans déboursés nouveaux, sans renouvellements. L'emprunteur n'aura plus affaire à un capitaliste capricieux, ni à un intermédiaire dont les intérêts sont opposés aux siens, mais à une société dont les intérêts ne lui sont pas contraires, dont les habitudes, les dispositions sont toujours égales, et dont le but est toujours de prêter.
Mais les avantages que le décret du 28 février promet à l'emprunteur hypothécaire ne sont pas gratuits : en effet, ce décret confère aux sociétés de crédit foncier des avantages tout exceptionnels; il crée en leur faveur une loi civile spe-
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