CHAPITRE XV

LA LOI TORRENS (i).

M. Yves Guyot a fait connaître eu France, îl y a quelques années, une institution que les colonies australiennes se sont empruntée Tune à Tautre, et qui est devenue cé~ lèbre en Angleterre et aux États-Unis. G^est une loi relative à la transmission de la propriété par Tenregistrement du titre et connue généralement, d'après le nom de son promoteur^ sous la désignation d'act Totrens,

Yoici en quoi consiste cette loi, promulguée, pour la première fois, le 2 juillet 1858, dans l'Australie méridionale.

Vous voulez placer votre propriété sous le régime Torrens ; vous en envoyez un plan et une description, ainsi que les titres, à un bureau d'enregistrement. Des hommes de loi spéciaux les examinent, comme s'ils devaient acheter la propriété. Ils rédigent ensuite des annonces, qu'ils font insérer dans les journaux et qui sont communiquées aux propriétaires voisins. Si des réclamations s'élèvent contre votre droit de propriété, vous faites trancher le différend à vos frais par les tribunaux. Aussitôt que vos droits sont

(1) Yves Guyot, Journal des économisées (octobre 1882), articles divers da journal le Globe. — Sir Robert Torrens, An Essay of the transfer of land by regislration, — R. Denny Urlin, Is it désirable to introduce into the United Kingdom an officiai record of righis and interests Hi land such as exists in the Auslralasian Colonies? — Society for the amendment of the law: a narration of past labours and results, by Clifford Smith.

devenus bien clairs, soit par suite d'une décision judiciaire, soit parce qu^ils n'ont pas été contestés dans le délai voulu (six mois par exemple), le bureau inscrit sur un registre à souche le titre de votre propriété avec plan à Tappui. Il énumère sur ce titre toutes les charges dont la propriété est grevée, telles qu'hypothèques, hypothèques légales, baux et servitudes. Il vous le remet ensuite, après ravoir détaché de la souche, ainsi qu^un double ou une photographie du plan. Votre bien est placé sous le régime de l'acte Torrens.

A partir de ce moment, l'administration vous en garantit la propriété contre toute réclamation ultérieure. S'il s'en produit, elle soutient le procès et, en cas de condamnation, elle dédommage elle-même en argent les parties lésées. En raison de cette garantie qu'elle procure, Tadministralion perçoit un droit d'assurance de 2 pour 1 000 sur la valeur de la propriété. L'expérience a prouvé que ce droit était plus que suffisant; car, dans la Nouvelle* Galles du Sud, de 1861 à 4870, il n'y a pas eu une seule réclamation accueillie par les tribunaux.

Les avantages du système Torrens sont faciles à saisir. D'une part, il donne toute sécurité au propriétaire, certain désormais de n'avoir à soutenir aucun procès relativement à la propriété, au bornage, aux servitudes de sa terre. D^autre part, il rend la transmission des biens plus facile, puisque l'acquéreur n'a pas de craintes à avoir sur la validité des droits qu*il achète.

Là ne se borne pas la facilité de transmission que procure l'acte Torrens. Un tel avantage, fort sensible dans les pays où le droit coutumier anglo-saxon est en vigueur, le serait moins pour la France. Pouvoir transférer sa terre aussi aisément que des titres de rente nominatifs est, au contraire^ une commodité fort appréciable en tous pays*

LA LOI TORRENS. . iOS

Pour opérer ce transfert dans le système Torrens, vous n'avez qu'à endosser votre titre au nom du nouveau propriétaire et à faire enregistrer la mutation. Les parties donnent leur signature devant un officier public quelconque, qui certifie leur identité ; le titre est adressé par la poste au bureau d'enregistrement, où Ton examine s'il n'est pas frappé d'opposition. Si les choses sont en règle, il est renvoyé au nouveau propriétaire revêtu du timbre de transfert.

La division de la propriété s'opère avec la même facilité, que la transmission intégrale : il suffit de remplacer le titre et le plan annexé par autant de titres et de plans qu'il existe de parties prenantes.

Quant à Temprunt hypothécaire, il se constate par une simple inscription au dos du titre. Si cet emprunt n'est que temporaire, s'il s'agit, par exemple, pour un paysan, de se procurer de Targent entre deux récoltes^ il peut même s'opérer sans publicité, sans frais, et avec la même sécurité pour le prêteur. Dépourvu de son titre, le propriétaire ne peut ni aliéner ni hypothéquer son bien ; il do^ne donc une garantie suffisante à son créancier en déposant ce titre dans sa caisse jusqu'au prochain remboursement.

Le système Torrens remplace l'enregistrement des contrats par l'enregistrement des titres de propriété. Ceux-ci acquièrent une sorte d'individualité (i). Un compte courant leur est ouvert par le bureau d'enregistrement; les emprunts, les baux et autres charges sont inscrits sur la

(1) Je répète ici une remarque déjà faite. C'est Tessence de la démocratie de remplacer la contrainte par le contrat, et aussi de faire porter le contrat sur les choses plutôt que sur les hommes. Gela est vrai pour le référendum, pour la loi Torrens, ponr l'impôt sur le capital fiie proposé par M. Menier, etc.

souche ainsi que sur le certificat, et ces doubles inscriptions doivent toujours se correspondre. Il suffit d'un coup d'œil pour connaître la situation d'un bien quelconque, comme il suffit d'un regard jeté sur un bilan pour connaître la situation d'un banquier.

Les frais d'enregistrement sont très minimes, insignifiants même, quand on les compare à ceux qui grèvent la propriété en France. Dans T Australie du Sud, les droits è payer pour placer une terre sous le régime de l'acte Torrens varient entre un minimum de 2 fr. 50 et un maximum de 25 francs. Quant à la transmission, tout acte de transfert, d'hypothèque ou de location ne coûte qu'un droit fixe de 42 fr. 50. En France, les frais d'achat s'élèvent à 10 pour 100 de la valeur de la propriété, qui est ainsi absorbée en dix échanges par le fisc et les officiers ministériels.

L'acte Torrens n'est pas obligatoire. Chacun est libre de laisser ses biens sous le régime des anciennes lois. Mais les avantages du système ont été jugés tels, que la plupart des propriétaires l'ont spontanément adopté ; d'ailleurstous les acquéreurs, tous les préteurs sur hypothèques exigent^ pour leur sécurité personnelle, avant d'acheter une terre ou d'avancer de l'argent sur sa valeur, que le titre en soit enregistré.

Si nous avons parlé longuement de l'acte Torrens, c'est qu'il est un excellent exemple à Tappui de la méthode expérimentale. La législation séparée a produit ici les meilleurs résultats. En effet, ce n'est pas seulement dans l'Australie méridionale que presque tous les propriétaires ont adopté le nouveau régime ; il est devenu en usage, par suite d'une imitation spontanée, dans d'autres colonies, australiennes^ ainsi : dans Queensland, en 1861 ; dans