EN GÉNÉRAL

L'étude qui précède se suffît à elle même, comme explication des tracés de voies par les mouvements de la population à Paris. D'autre part, elle nous prépare à l'examen de l'évolution foncière, puisqu'elle nous fait connaître le domaine de celle-ci, les cadres dans lesquels elle se développe, et le caractère naturel de ces cadres. Mais avant d'aborder l'étude proprement économique, où nous ne sommes pas encore venu, il importe d'envisager ces opérations sous un autre point de vue, et de les mettre maintenant en rapport avec le mouvement des constructions et démolitions dans les divers quartiers.

Ce sera d'abord un moyen d'en mieux mesurer l'importance. Après le problème de l'utilité, du rôle social du boulevard Haussmann, se pose celui de ses conséquences matérielles immédiates, dans les régions qu'il traverse. Se ramène-t-il à une double façade de maisons neuves, derrière lesquelles rien, ou presque rien n'est transformé? Ou bien, par sa construction, a-t-il mo-

difié le caractère et l'importance des bâtiments élevés sur les rues qui s'y viennent amorcer? A-t-il exercé une telle action tout de suite, ou à quel intervalle ? Surtout, c'est le moyen de rattacher à l'étude précédente celle du prix des terrains, puisque l'étendue de ceux-ci et leur valeur doivent être en relations très suivies avec les constructions et démolitions elles-mêmes. Sans aborder les faits proprement économiques, nous nous attachons ainsi aux phénomènes qui leur sont le plus étroitement liés, et dont ils paraissent devoir dépendre pour une bonne part.

Dès lors, un premier problème se pose : quelle est l'importance des expropriations au regard des démolitions et constructions prises en général, c'est-àdire sans distinction de leurs causes ? Il se pourrait, de fait, qu'elle fût minime, que ces quelques centaines de démolitions d'utilité publique ne représentent chaque année qu'une très petite part des démolitions en général, que, rapportées au nombre total des maisons, même pour chaque quartier pris à part, elles n'eussent qu'une importance très relative, que, sur les constructions et démolitions ultérieures, leur influence se découvrît insignifiante. Ici, la comparaison des plans, l'étude d'ensemble des tracés successifs ne nous renseignerait pas suffisamment. Mais nous possédons une série de données assez régulières et détaillées sur le nombre, chaque année, des constructions et démolitions nouvelles ; nous connaissons d'autre part, à des époques assez rapprochées, le nombre des maisons à Paris; nous

pouvons enfin' compter d'une façon très approchée les expropriations elles-mêmes. Nous sommes ainsi conduits à exprimer l'importance des phénomènes par le chiffre des maisons qu'ils concernent. Au vrai, soit qu'on s'intéresse surtout au jeu de l'offre et de la demande de cette espèce particulière de marchandises (1), soit qu'on retienne surtout des expropriations ce trait qu'elles entraînent la mise en vente, directe ou indirecte, mais simultanée, d'une grande quantité de ces marchandises, des calculs de ce genre s'imposeraient : il faut savoir combien de maisons non seulement sont vendues, mais sont élevées ou agrandies de façon à pouvoir l'être, et pressent dès lors sur le marché des immeubles. Si ce n'est pas déterminer réellement l'augmentation des valeurs immobilières, cela du moins y prépare et y peut aider.

Nous possédons, par arrondissements et par quartiers, le nombre des propriétés bâties à Paris en 1862, en 1878, en 1889 et en 1900 (2). L'accroissement ou la diminution du nombre des maisons d'une époque à l'autre n'exprime évidemment que d'une manière très obscure le mouvement des constructions : on peut avoir beaucoup bâti dans un quartier, et toutefois le nombre des maisons peut y avoir diminué, si des maisons spacieuses ont remplacé des édifices plus étroits. Mais rien n'empêche qu'on tienne compte de

(1) Sur l'emploi du mot marchandises lorsqu'il s'agit d'immeubles, nous nous expliquerons plus loin.

(2) Voir page 41, au bas.

ces possibilités. Dans les quartiers neufs, cet inconvénient disparait presque. Et il y a un avantage certain à posséder des données par quartier, alors que les chiffres des constructions et démolitions nous sont présentés seulement par arrondissement. Examinons donc le tableau des propriétés bâties, en nous demandant si tous les mouvements importants que nous y relevons correspondeut bien à des actes d'expropriation (1).

Nous analyserons les chiffres relatifs, calculés en supposant que les chiffres absolus de 1900, pour chaque arrondissement ou quartier, sont égaux à 100. Nous appellerons toute augmentation ou diminution de 5 unités, nette; de 10, forte; de 15, très forte; de 20 et au-dessus, considérable.

A considérer les arrondissements, on ne trouve pas un bien grand nombre de mouvements importants : deux accroissements considérables (8e et 11e), un seul accroissement très fort (17e), une seule diminution considérable (ier) de 1862 à 1878; un accroissement considérable (17e), et trois accroissements très forts (12«, 13e, 16e), de 1878 à 1889; un accroissement considérable (12e) de 1889 à 1900. Les chiffres sont ici très atténués, parce qu'ils sont rapportés à toutes les maisons de l'arrondissement, alors que les changements n'ont point porté sur tous ses quartiers. C'est donc ceux-ci qui doivent surtout nous retenir.

(1) Nous avons jugé inutile de reproduire ici ce tableau.

De 1862 à 1878. — La diminution très considérable (143-88) de Palais-Royal, très forte (128-113) de Halles, doit être rattachée au percement de l'avenue de l'Opéra, des rues du Louvre, Etienne-Marcel, Turbigo, et à rétablissement de grandes maisons de% rapport à la place de masures étouffées ; de même la diminution très considérable (136-97) de Notre- Dame, aux voies nouvelles tracées dans la Cité ; de même encore la diminution très forte (presque considérable) de St-Germain-des-Près et de Monnaie, doit tenir au tracé du boulevard St-Germain et de la rue de Rennes, et la diminution également très forte de Jardin- des-Plantes, au tracé de la rue Monge. — En revanche, l'augmentation exceptionnelle (44-92) de St-Georges,- considérable de Rochechouart et de St-Vincent-de Paul, considérable de La Chapelle, et très forte de Grandes-Carrières est à rapprocher de la formation de la rue de Maubeuge, du boulevard Magenta, dans St- Vincent-de-Paul et Rochechouart mêmes, et surtout de la situation de ces quartiers par rapport aux grandes voies nouvelles, boulevard de Strasbourg, boulevard Haussmann, prolongement de la rue Lafayette. L'augmentation considérable de Fa ubourg-du- Roule, d'Europe, très forte de Plaine- Monceau, se produit sur le passage des boulevards Haussmann et Malesherbes ; l'augmentation considérable de Ternes et de Porte^Dauphine et très forte de La Muette coïncide avec les nombreux tracés d'avenues dans ces parties des 15e et 16e arrondissements. L'augmentation est très forte aussi dans Champs-

Elysées, où l'on trace à cette époque l'avenue de l'Aima. L'augmentation considérable de St-x\mbroise, La Roquette, Ste-Marguerite, a lieu là-même où est tracé le boulevard Voltaire. Deux autres augmentations se remarquent à l'est : l'une dans Combat, où l'on a formé les Buttes-Chaumont, l'autre dans Quinze-Vingts, aux alentours des gares de Vincennes et de Lyon, au carrefour du boulevard Diderot et de l'avenue Daumesnil nouvellement ouverts. L'augmentation considérable d'Epinettes, très forte de Gharonne, ne paraît pas se rattacher directement à de nouveaux tracés. De même, rive gauche, l'augmentation considérable de Grenelle, très forte de Javel et de Gare. 11 faut encore signaler ici l'augmentation forte de Montparnasse et Petit-Montrouge, dans le prolongement du boulevard St-Michel. et de Val-de-Grâce, traversé par les rues Gay-Lussac et Claude-Bernard. De 1878 à 1889. — Augmentation très forte dans Champs-Elysées (relèvement et assainissement du quartier Marbeuf, 1882) ; considérable dans Picpus et Bercy, très forte dans Bel-Air (expropriations à Bercy en 1878, avenue Ledru-Rollin et travaux autour du P.L.M. en 1888) ; considérable dans Gare, très forte dans Salpétrière, considérable dans Croulebarbe (mais pas de mouvements importants d'expropriations) ; très forte dans Santé, Petit-Montrouge, Plaisance (même remarque), dans St-Lambert et Javel (même remarque) ; considérable dans Auteuil (rue Mozart en 1880), dans Porte-Dauphine, très forte dans Chaillot (mais dans ces deux quartiers nulle expru-

priaticra) ; considérable clans Plaine-Monceau, 1res forte dans Grandes-Carrières (prolongement des rues Caulaincourt et Lamarck en 1880-1882), et dans Pontde-Flandre (mais nulle expropriation).

De 1889 à 1900. — Augmentation considérable dans Picpus et Bercy, très forte dans Bel-Air (agrandissement de la gare du P.L.M en 1895, mais ceci ne concerne guère que Bercy) : très forte dans Santé (élargissement de la rue d'Alésia en 1895); très forte dans Auteuil (nulle expropriation importante) ; très forte dans Grandes Carrières (expropriations peu nombreuses); considérable dans Amérique (nulle expropriation importante), et dans St-Fargeau (achèvement de l'avenue Gambetta en 1888).

Cet examen nous montre que l'expropriation, si elle n'est pas à invoquer partout, a exercé cependant une influence très grande sur la direction et l'intensité des mouvements de construction depuis 1862 ; il met en lumière des relations très directes, en particulier dans les quartiers du centre, et encore dans les quartiers semi-excentriques, entre les travaux d'utilité publique et le bâtiment en général; il permet aussi de déterminer les cas où le bâtiment s'est développé en dehors d'une pareille influence immédiate, dans une partie des quartiers excentriques; fl est enfin une première ébauche des rapprochements que nous voulons effectuer. Mais ce tableau reste bien obscur ; on y distingue les relations les plus grosses, mais on ne les calcule réellement pas.

Nous pourrons effectuer une analyse plus précise, en partant des démolitions et constructions.

Pour obtenir autant que possible des séries homogènes, nous envisagerons les opérations totales et partielles en même temps, sans distinction; c'est bien ainsi qu'elles nous sont présentées de 1862 à 1876, la séparation n'étant faite que de 1877 à 1889. Cela modifie sans doute singulièrement la portée de nos chiffres; mais peut-être le tableau du développement de la construction est-il complet seulement à ce prix ; s'il fallait écarter toutes les opérations partielles, beaucoup de faits importants risqueraient de nous échapper. Qu'un propriétaire élève ou agrandisse sa maison, cela n'équivaut-il pas souvent à une démolition suivie d'une reconstruction? Cela, en tout cas, ne représente-t-il pas une augmentation de valeur de l'immeuble ? Précisément lorsqu'il s'agit d'étudier l'influence sur un quartier de la construction d'une rue nouvelle, on peut s'attendre à ce que les propriétaires de maisons voisines les élèvent d'un ou de plusieurs étages pour profiter d'une plus-value éventuelle, et il importe de retenir ce phénomène. Au reste, du moment que nous ne distinguons pas les maisons, elles-mêmes, d'après leur importance, nous n'avons guère de motifs de tenir compte de l'étendue de chaque opération.

D'autre part, nous avons enregistré toutes les expropriations sans tenir compte de leur caractère total ou partiel, parce que le plus souvent l'indication ne nous était pas donnée, et, quand elle l'était,

n'offrait aucune précision. Nous avons donc toutes raisons de procéder ici de même : nos deux données en seront mieux comparables.

Enfin, grâce au tableau de l'industrie du bâtiment à Paris de 1872 à 1900 (I), nous avons chaque année, pour cette période, le chiffre global pour Paris des constructions entières, des additions, des démolitions entières, des démolitions partielles, et nous pouvons nous rendre compte du rapport que les opérations entières et partielles ont les unes aux autres. Calculons-le d'abord pour trois grandes périodes, et faisons le total des deux groupes (entières et partielles) égal à 100 :