CC ES
prix de revient des produits de la carrière louée pour se rendre compte si la Société a intérêt à abandonner ses anciens fournisseurs et à s’approvisionner à ses nouveaux débouchés.
Un cas analogue se présente en ce qui concerne les Sociétés en voie de constitution qui désirent étudier leurs possibilités d’exploitation et leur prix de revient futur.
Aucun autre contrat que l’option ne répond aussi bien aux besoins de cette situation. En effet, si la Société ne conclut qu’une location pure et simple, elle risque de gros ennuis si la carrière est reconnue bonne et payante ; le propriétaire du terrain, se rendant compte du besoin pressant qu’a la Société de posséder cette carrière, élèvera de beaucoup ses prétentions, et le Conseil d'Administration devra l’acquérir à un prix beaucoup plus élevé.
Si au contraire, la Société achète purement et simplement le terrain, ou s’engage dans une promesse synallagmatique de vente et qu’ensuite les matières premières contenues dans la carrière sont reconnues impropres à la fabrication du ciment ou non payantes, celle-ci se trouvera avec la propriété d’un terrain qui ne peut lui être d'aucune utilité et, nous dirons plus, qui lui sera même nuisible parce qu’il lui coûtera un amortissement et des impôts.
On rencontre encore le cas — et c’est celui qui s’est présenté dans l’exemple cité au début de cet ouvrage —— d’une personne possédant un terrain dans une région passante ; elle louera ce terrain à un brasseur ou à un autre commerçant, à charge par ce dernier d’y faire construire une maison; et celui-ci, ne voulant pas courir le risque de devoir abandonner son immeuble à la fin du bail ou de le détruire si le propriétaire du terrain le requiert, se fait consentir une promesse unilatérale de vente.
Mentionnons enfin le cas d’un modeste propriétaire, qui, possédant un immeuble vétuste ct n'ayant pas à sa disposition la trésorerie nécessaire pour le faire remettre en bon état d'entretien locatif, le cède à bail, en mauvais état, à une personne, à charge, par cette dernière d'effectuer les réparations nécessaires. Et comme très souvent le locataire ne désire pas être la dupe de son bailleur en faisant effectuer des
réparations pour le compte de son propriétaire, si ce dernier ne lui accorde pas un baïl assez long pour permettre l’amortissement des réparations, ou ne le renouvelle pas, il se fait consentir une promesse unilatérale de vente. Il en résulte un nouveau cas très fréquent d’option (1).
Les exemples que nous venons de citer concernent l’utilité de l’option en ce qu’elle touche aux rapports existant entre propriétaires et locataires. Elle présente encore d’autres avantages :
En notre XX: siècle, époque de vie intense et de spéculation hardie, il existe près de la plupart des grandes villes, des hommes d’affaires appelés lotisseurs, et même quelquefois de puissantes sociétés, telle la « Générale Foncière » au Capital Social de 35 millions, dont la profession ou le but consiste à mettre en valeur des terrains achetés près de ces villes.
Voici comment procèdent ces personnes ou ces Sociétés :
Elles achètent — ou plus souvent prennent des options — près des villes qui s’agrandissent, de grands terrains situés dans des lieux de passage, y créent des rues. quelqnefois y font bâtir des immeubles, plus ou nioins grands, et plus ou moins luxueux, selon la clientèle qu’elles espèrent rencontrer, puis revendent les terrains morcelés où les immeubles aux personnes qui leur en font la demande, ou plus souvent cèdent aux acheteurs les options qui leur avaient été consenties.
Pourquoi les lotisseurs ou les Sociétés foncières ont-ils intérêt à se faire concéder une promesse unilatérale de vente par les propriétaires de terrains, pour céder ensuite cette option, plutôt que de faire purement et simplement une double opération d’achat et de revente ?
On sait que les droits d’enregistrement concernant les mutations immobilières sont actuellement très élevés. Ils consistent en deux taxes distinctes.
(1) Tribunal Civil de Valenciennes, Affaire Hodin c. Joachim, Jugement avant faire droit. 11 décembre 1929.
Ch —
1° Un impôt de 15 % sur la valeur du bien vendu qui est perçu du Trésor Public.
2° Un droit de première mutation de 3 % perçu au profit de la Caisse d’Amortissement de la Dette Publique en vertu de la loi constitutionnelle du 3 août 1926 (1).
Ces deux taxes d'enregistrement qui forment ensemble un total de 18 % de la valeur d’un immeuble vendu, sont fort élevées et constituent un gros inconvénient pour les lotisseurs, elles entravent fortement leurs opérations en les obligeant à une élévation du prix des terrains.
En effet, si ces derniers opèrent par le double jeu d’un achat suivi d’une revente, ils doivent payer eux-mêmes un impôt de 18 % de la valeur du terrain qu'ils achètent et ensuite faire subir à leurs propres acquéreurs un nouveau droit de 15 % sur la cession des immeubles lotis. Il est intéressant de noter au passage que ce second droit de 15 %, bien que paraissant théoriquement devoir être inférieur au premier impôt de 18 %, lui sera, en réalité, de beaucoup supérieur, car la valeur d’un terrain loti est bien plus élevée que celle d’un terrain à lotir.
Combien de Sociétés foncières achètent des terrains de lotissement au prix de terres de culture, à 20, 25, peut-être 30.000 francs l’hectare, et les revendent ensuite, après y avoir opéré des transformations certes, à plus de 25 francs le mètrecarré sl
Comme nous venons de nous efforcer de le démontrer dans les paragraphes qui précèdent, les droits de mutation constituent une charge fort lourde pour les lotisseurs si ceux-ci emploient le système d’achat et de revente subséquente.
En est-il de même s'ils se font céder par les propriétaires de terrains à lotir une promesse unilatérale de vente qu’ils cèdent ensuite aux acquéreurs de terrains lotis ?
Or nous savons qu’il n’y a que les actes translatifs de propriété qui soient soumis aux droits d’enregistrement sus énon-
(1) La taxe de première mutation primitivement prévue était de 7 0/0, mais elle à été réduite à 5 0/0 par la Loi de Finances de juin 1929 appelée Collectif, et à 3 0/0 par Ja loi de Finances de 1930.
non 22
cés (1) et nous verrons dans les chapitres qui vont suivre que Poption n’a pour effet que de créer une obligation de faire (2) à la charge du promettant et en faveur du bénéficiaire, mais que par contre elle n’engendre aucun droit réel, et, conséquence inéluctable de ce fait, aucun droit de propriété,
La cession d’une promesse unilatérale de vente ne sera donc qu’une cession d’obligation et comme telle soumise simpement à un droit d'enregistrement fixe de 22 fr. 50, quel que soit le montant de la vente.
On voit donc l’immense intérêt fiscal que présente l'option pour les lotisseurs ; des deux droits de 18 et 15 % primitivement indiqués comme devant être payés en cas d’achat et de revente subséquentes, seul subsiste le droit de 18 % qui, comme nous nous sommes efforcés de l’expliquer plus haut, est le plus faible des deux. Il devra être acquitté par l’acheteur du terrain loti.
Si la promesse unilatérale de vente offre de grands intérêts en ce qui concerne les immeubles, on lui trouve également une certaine utilité, bien que moindre, relativement aux meubles et surtout aux meubles incorporels.
On pourrait répéter à propos d’une location de fonds de commerce avec option y jointe, tout ce qui a été dit à propos des baux avec promesse de vente, consentis par les propriétaires urbains aux personnes qui montaient des magasins dans le centre des villes industrielles et pleines d'activité ; mais, pour éviter de nous répéter, nous nous bornerons à signaler simplement ce point.
Si l’option présente une utilité importante tant en ce qui concerne les immeubles que certains meubles incorporels, elle possède aussi un intérêt, non plus cette fois en ce qui concerne son objet, mais relativement à la personnalité du bénéficiaire, lorsque ce dernier est un incapable au point de vue juridique, comme par exemple, un mineur de 21 ans.
Bien que l’on puisse théoriquement concevoir une promesse unilatérale de vente s’appliquant à un meuble corporel, on
{1) Article 22 de la loi du 22 Frimaire, An VII. (2) Voir infra. Les effets de la promesse de vente,
AUOT UE
ne rencontre que peu de ces contrats dans la vie courante pour ces objets, on utilise généralement la location-vente, communément appelée vente à tempérament (1).
De même certains meubles incorporels sont assez souvent transmis par le moyen de la location-vente alors qu’ils ne le sont jamais par voie d'option, c’est le cas \des ventes d’actions dites ventes au comptant prolongées (2).
Nous arrivons maintenant à la dernière utilité de l’option, celle qui n’existe plus par rapport à son objet, mais qui concerne la capacité juridique du bénéficiaire de celle-ci.
On sait qu’un individu quelconque, pour acquérir valablement un immeuble doit posséder sa capacité juridique complète, il lui est nécessaire d’être âgé d’au moins 21 ans, de ne pas être interdit ni interné. Si cette personne est une femme, il ne faut pas qu’elle soit mariée, parce qu’elle perd sa capacité juridique en épousant quelqu'un et en tombant ainsi sous l’autorité de son mari.
Le cas le plus fréquent, celui qui se présente le plus souvent en pratique, est celui du mineur de 21 ans ; c’est donc celui-là que nous allons considérer à titre d'exemple.
Un jeune homme de 20 ans, désire saisir une occasion pour s'installer ; on lui propose l’achat d’une usine intéressante à reprendre et lui-même, possédant les capitaux nécessaires, serait très heureux de l’acheter pour en continuer l’exploitation et se créer de cette manière une situation.
Comment faire pour atteindre ce but ?
I ne peut pas acheter purement et simplement cette usine sans faire intervenir son père ou son tuteur suivant les cas,
(4) Voir infra, page 43.
(2) Certaines banques d’affaires permettent à leur clientèle peu tortunée d’acheter des valeurs de Sociétés cotées en Bourse dans les conditions suivantes : paiement immédiat d’une fraction du prix de l’action et paiement du reste en douze mensualités ; achat sans aucun paiement immédiat, mais avec remise en garantie par le client de titres au porteur, et payable ensuite en un certain nombre de mensualités.
Ces opérations ne sont naturellement effectuées que moyennant une commission très élevée pour la Banque qui s’en charge. Ex : les agences de la Cote auxiliaire.
qui devra signer le contrat en ses lieu et place. Et en cas de tutelle, ce dernier sera obligé, pour ce faire, d'obtenir lui-méme l’autorisation du conseil de famille réuni à cet effet, et de faire homologuer la délibération lui accordant cette autorisation par le Tribunal Civil réuni en chambre du conseil. Le père lui-même devra demander l’homologation du Tribunal.
D'où complications, frais élevés, perte de temps.
Si, au contraire, le mineur emploie la promesse unilatérale de vente, il parviendra beaucoup plus rapidement au but qu’il se propose d'atteindre.
Il commencera par se faire émanciper ; les formalités à remplir sont simples, surtout si le mineur a encore ses parents, ou tout au moins n’est orphelin que de père ou de mère.
Une fois émancipé, le mineur possède la capacité de contracter des baux d’une durée maxima de 9 ans, il louera donc l’usine qu’il désire acheter et se fera consentir par son bailleur une option qu’il pourra lever à une époque postérieure à sa majorité.
À 21 ans, il lèvera la promesse et passera un acte d’achat en bonne et due forme, il parviendra ainsi à éviter les formalités lentes et coûteuses qui sont nécessaires à un mineur pour acheter un immeuble.
Nous espérons avoir de cette façon suffisamment démontré les intérêts multiples et importants qui s’attachent à la promesse unilatérale de vente. C’est un contrat très répandu, très usité pour de multiples buts, aussi mérite-t-il une étude approfondie ; c’est ce à quoi nous allons nous appliquer de notre mieux dans les chapitres qui vont suivre.
