CHAPITRE PREMIER

Utilités de la promesse de vente

Nous avons examiné dans l'introduction différents types courants d’option.

Un contrat ne mérite d’être étudié qu’autant qu’il présente certains intérêts pratiques ; car faire une étude qui ne répondra à une utilité quelconque pour certaines personnes serait se livrer à un travail purement scholastique.

Mais nous verrons au cours de ce chapitre que la promesse unilatérale de vente a des applications variées et présente une utilité réelle pour un nombre important de propriétaires et commerçants. Aussi nous paraît-il intéressant de consacrer quelques pages à développer les intérêts de l’option et à étudier quelles sont les personnes qui ont un avantage à utiliser la convention qui fait l’objet de cette étude.

Le commerce s’étend de plus en plus dans les grandes villes. Au fur et à mesure que les débouchés augmentent et rendent les professions mercantiles plus lucratives, on voit les loyers des baux des locaux à usage de commerce augmenter à un rythme sensiblement plus accéléré que ceux des baux ordinaires ; il en résulte une tendance naturelle très marquée des propriétaires à louer leurs immeubles à des commerçants dans le but avoué d’en tirer un revenu plus élevé. Nous constatons, en effet, que dans toutes les grandes villes et même celles de moyenne importance telles que Valenciennes, toutes les maisons avoisinant le centre, se sont transformées ou se transforment actuellement en

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immeubles à usage de commerce. La promesse unilatérale de vente a beaucoup facilité cette transformation et voici com-

ment

Les immeubles dont il a été question au paragraphe précédent, appartenaient en grande partie à des propriétaires rentiers désireux d’obtenir de leurs biens le maximum de revenus ; mais ceux-ci ne voulaient pas transformer leurs maisons en boutiques, parce qu’ils craignaient que cette transformation ne fut pas payante, ils avaient peur de ne pas pouvoir louer leurs immeubles à un prix beaucoup plus élevé qu'auparavant ; ainsi, il leur aurait été impossible d'obtenir un revenu quelconque des sommes qu'ils auraient placées dans cette transformation et à plus forte raison d’en amortir le capital.

Nous rencontrons, d'autre part, des personnes désireuses de bien gagner leur vie, hardies et entreprenantes, voyant tout l'intérêt qu’elles auraient à établir une maison de commerce dans des rues passantes, à trafic considérable, où elles auraient la possibilité d’effectuer chaque année un chiffre d’affaires élevé, et très probablement un bénéfice important.

Ces commerçants ne possédant pas les capitaux nécessaires au moment de s'installer, ne pouvaient acheter les immeubles indispensables à leur négoce ; aussi se virent-ils dans l’obligation de se contenter de louer leur maison de commerce. Mais comme pour pouvoir s'installer, il leur était nécessaire de faire des transformations importantes et coûteuses, ils exigèrent souvent de la part de leur propriétaire une promesse de vente afin de ne pas se trouver frustrés à l’expiration de leur bail, des impenses faites par eux et en même temps de leur fonds de commerce.

Cette convention a présenté également un côté intéressant en ce qui concerne les propriétaires ; car les bailleurs ont eu de leur côté, l'avantage de pouvoir louer leurs immeubles à un prix plus élevé ; ils obtinrent en général un meilleur loyer lorsque le bail qu’ils consentaient était accompagné d'une option en faveur de leur locataire, que s’il ne s'agissait que d’une location pure et simple.

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Ainsi, dans la première hypothèse que nous venons d’étudier nous pouvons dire que la promesse unilatérale de vente consentie par un bailleur à un commerçant au sujet d’un immeuble situé dans un centre commerçant, a été utile

1° Au propriétaire lui-même à qui elle a permis d’augmenter ses loyers ;

2° Au locataire commerçant en lui donnant la possibilité de s’installer dans un centre où l’on fait des affaires, d’augmenter sa clientèle, de donner ainsi toute son activité et d’accroître souvent dans une notable mesure ses bénéfices sans avoir à craindre d’être évincé au terme de son baïl (1) ;

3° A la Ville elle-même, dans laquelle est situé l’immeuble loué, en augmentant l’activité commerciale de celle-ci.

Voici donc une première utilité de la convention qui fait l’objet de cet ouvrage : elle a permis dans une certaine mesure la transformation et la modernisation de nos Villes.

Mais cet intérêt est loin d’être le seul.

Maints industriels ont aussi profité des facilités que leur procure l’option pour louer avec promesse de vente un ierrain quelconque dans le but d’y rechercher des matières premières nécessaires à leur industrie ; ce cas peut se présenter, par exemple, pour une cimenterie désireuse de se procurer de la craie ou de l’argile (2) ; si le Conseil d’Administration d’une Société Anonyme ayant pour objet de fabriquer du ciment vient à apprendre qu’il existe une carrière contenant de ces matières premières à proximité de ses usines d’exploitation, il ne manquera pas de louer le terrain qui lui paraît intéressant et de se faire consentir par son propriétaire une promesse unilatérale de vente. Il fera faire ensuite des analyses de craie ou d’argile suivant la nature de la carrière qu’il aura louée pour s’assurer que la matière qu’eile contient est pure et apte à la fabrication du ciment ; il fera étudier le

(1) C’est dans un but identique qu'ont été votées la loi du 30 juin 1926 dite loi sur la propriété commerciale, et les lois subséquentes.

(2) Ce sont les matières premières principales servant à Ia fabrication du Ciment Portland Artificiel.