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La promesse de vente est un contrat ; le mot contrat exprime le genre prochain de celle-ci ; on reprochera peut-être à ce terme son imprécision et l’on se demandera sans doute s’il n’eût pas été possible d’ajouter à ce substantif une épithète adéqüate car la quantité d’actes juridiques qu’embrassent les contrats est très vaste et il existe un certain nombre de catégories dans lesquelles on a coutume de classer ces actes ; nous verrons plus loin (1), en étudiant la nature juridique de la promesse unilatérale de vente, que l’épithète adéquate est synallagmatique imparfaite, mais, comme nous n’arriverons à ce résultat qu'après plusieurs déductions successives, nous avons jugé préférable de tenir ce qualificatif momentanément sous silence.

Nous venons de voir que la promesse unilatérale de vente était un contrat ; ce nom constitue en effet, le premier terme de la définition que nous avons proposée.

Nous nous trouvons maintenant en présence de divers éléments nécessaires et suffisants pour permettre à l’option de se former juridiquement.

Quelles sont les conditions indispensables que doit remplir un contrat pour être valable ?

L'article 1101 de notre Code Civil dispose qu’un contrat est une convention par laquelle deux ou plusieurs personnes ...... ; d'autre part, dans le projet franco-italien de Code des obligations, on peut également lire qu’un contrat est un. accord entre deux ou plusieurs personnes à l'effet de ...... ve

De ces textes, il faut nécessairement déduire que la promesse de vente nécessite un accord entre deux ou plusieurs personnes et un objet.

C’est pour cette raison que nous avons continué l’exposé de notre définition par ces mots « par lequel une personne appelée promettant ».

Le promettant est la personne qui s’oblige à livrer l’objet de l’option si le bénéficiaire le requiert, il contracte donc toutes les obligations d’un vendeur pur et simple, et doit remplir

(1) Voir infra pages 51 et suivantes.

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en conséquence les conditions de capacité juridique nécessaires à une aliénation. Mais pourvu qu'il jouisse de sa capacité d'exercice, le promettant peut être indifféremment une personne physique quelconque, une personne morale du droit privé, une personne morale du droit public, à condition que celle-ci ait reçu les autorisations nécessaires, ou une série d'individus agissant conjointement et indivisément.

Nous rencontrons ensuite l’objet de la promesse unilatérale de vente : céder un bien déterminé. Cet objet n’est pas, malgré l’apparence pour les yeux profanes un bien matériel, car ce bien matériel dont il est toujours question dans les options, ne sera pas transféré par l’effet de celle-ci ; en effet l’option n’aura pour objet que de contraindre le promettant à déférer à la réquisition du bénéficiaire si celui-ci l’invite à signer une vente subséquente à la promesse. L'effet de celle-ci ne sera que de forcer le vendeur éventuel à signer un contrat de vente pur et simple dans les conditions prévues dans la convention primitive.

Nous arrivons maintenant au second sujet nécessaire à la formation du contrat. Nous n’aurions rien de spécial à signaler ici si ce n'est que le bénéficiaire, ne contractant aucune charge, n’a pas besoin de posséder sa pleine capacité juridique : un mineur peut valablement accepter le bénéfice d’une promesse unilatérale de vente (1).

Nous rencontrons enfin les mots évocateurs des modalités de la cession qui vont nous permettre de préciser la portée de ce contrat et qui nous aideront puissamment dans la seconde section de ce chapitre à distinguer la promesse unilatérale de vente des conventions voisines mais différentes.

Le premier membre de phrase comportant des mots évocateurs est : « à des conditions déterminées ».

Quelles sont généralement ces conditions ?

Il y en a, à notre avis, deux principales : la première concerne la date à laquelle l’option doit être levée, la seconde le prix moyennant lequel le bénéficiaire de la promesse peut se rendre acquéreur de l’objet de l’option.

(1) Voir infra, pages 90 et 92.

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Tout d’abord la question de date :

Pas de difficulté lorsque les parties ont convenu expressément d’une date précise ; le 1* janvier de telle année par exemple, à l’expiration d’un bail, ou à toute autre époque, pourvu que la date soit indiquée clairement, nettement, et sans équivoque possible ; mais il peut arriver qu'aucune date précise ne soit indiquée dans la convention, ou qu’il ait été stipulé que le bénéficiaire pourrait lever l’option quand il le voudrait, sans délai limite.

Que décider dans cette hypothèse ? Est-ce que le contrat sera nul ? ou bien Est-ce que le juge pourra suppléer à la carence des parties en ce qui concerne cette clause ?

A notre avis l’option sera néanmoins valable, car les juges trouveront dans les pouvoirs d'appréciation que leur confère Particle 1160 du Code Napoléon la possibilité de combler cette lacune du contrat.

Voici du reste, ce que disait déjà Pothier au n° 480 paragraphe 2 de son ouvrage sur les Ventes :

« Lorsque je vous ai promis de vous vendre quelque chose « sans aucune limitation de temps, je dois pour être déchar- « gé de ma promesse, obtenir contre vous une sentence qui « portera que vous déclarerez dans un temps qui sera limité « par la sentence si vous entendez acheter ; et que ledit « temps passé, faute par vous d’avoir fait cette déclaration, « je serai dispensé de mon obligation. Quoique je n’aie obte- « nu de sentence, s’il s’est passé un temps considérable, il « n’en peut résulter une présomption que les parties se sont « désistées de cette convention. »

Nous croyons résumer fidèlement la pensée de Pothier en disant que, pour lui l’option à date indéterminée dure indéfiniment, mais qu’il est toujours possible au vendeur de faire fixer par Justice un délai à l'expiration duquel le promettant se trouvera libéré de toute obligation envers le bénéficiaire.

La doctrine et la jurisprudence ont persévéré dans cette manière de voir (1).

(1) BauDry-LACANTINERIE, Edition 1900, rubrique Ventes n° 70 ; Cour de Nîmes, 27 décembre 1870, Sirey 1872, 2, 67.

Cest à notre avis, la solution exacte du problème car il serait contraire à l’ordre public d’obliger le promettant et plus tard ses ayant cause à livrer l’objet de la promesse unilatérale de vente et de maintenir perpétuellement cette obligation sur la tête du promettant, et ensuite sur celle de ses héritiers et ayant-cause jusqu’à ce que le bénéficiaire ou ses héritiers et ayant-cause aient déclaré vouloir acheter l’objet de la promesse. Il n’existe en France qu’un seul droit perpétuel, la propriété, et il serait impossible sans texte législatif de faire de la promesse unilatérale de vente à date indéterminée une obligation perpétuelle alors que les obligations, bien que perpétuelles en principe, se prescrivent toutes dans un délai maximum de 30 ans. N'est-ce pas parce que les substitutions fidei-commissaires faisaient subir des charges quasi perpétuelles à la propriété de certains biens de famille qui se trouvaient en fait inaliénables, que notre Code Civil a supprimé celles qui existaient en 1804 et les a prohibées pour l’avenir (1) ?

Il y aurait une autre solution possible au problème de l’absence de date précise dans l'option ; celle-ci consisterait à annuler purement et simplement le contrat ; mais elle nous paraît pratiquement inadmissible car elle aboutirait à rendre sans valeur un contrat uniquement parce qu’il y manque une clause ; or, ainsi que nous l’avons déjà mentionné, la carence de cette clause peut facilement être suppléée par les pouvoirs d'équité et d'appréciation du juge prévus par l’article 1160 du Code Civil ; aussi estimons-nous que la doctrine et la jurisprudence voient juste en approuvant la thèse de Pottier.

Nous nous trouvons maintenant devant le problème du prix:

Quatre cas peuvent se présenter :

(1) Article 896 du Code Civil, rétablies pour un temps par Napoléon 1° sous le nom de majorats, les substitutions fidei-commissaires ont été définitivement rachetées par la loi de Finances de 1905, Seules sont permises quelques substitutions instituées dans un intérêt de famille (Article 1048 et suivants du Code Civil).

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En premier lieu, le prix de vente a fait l’objet d’une clause précise et claire ; il a été convenu que l’acheteur pourrait lever l'option au prix de N francs ; dans ce cas, pas de difficultés, sauf le cas assez fréquent depuis la guerre, de rescision pour cause de lésion de plus de sept douzièmes (1).

En second lieu, on peut concevoir, et le cas est assez fréquent en pratique, que les parties ont décidé de s’en rapporter à expert pour fixer le prix du bien, objet de la promesse unilatérale de vente. Ici encore, rien de spécial à' signaler ni à mentionner, la clause contractuelle étant claire, les juges du fond n’ont qu’à en exiger l'application.

On rencontre quelquefois une variante de cette clause : Le prix de l’option est encore fixé à dire d’experts, mais il est stipulé dans le contrat un prix de vente maximum qui ne pourra être dépassé même au cas où l’estimation des experts lui serait supérieure.

Le bail avec promesse unilatérale de vente y jointe que nous avons donné à titre d'exemple au début de cet ouvrage, contient une clause de ce genre en ce qui concerne la question du prix.

La troisième hypothèse que l’on peut concevoir et qui se rencontre assez souvent est une modalité spéciale de la promesse unilatérale de vente que l’on nomme le pacte de préférence ; dans ce cas, il n’y a pas de prix indiqué dans la promesse, mais le promettant s'engage à donner une préférence au bénéficiaire au cas où ce dernier offrirait de l’objet de l’option un prix au moins égal au prix le plus élevé offert par un tiers.

Mentionnons enfin le cas assez délicat où les parties ont omis de mentionner dans le contrat quel serait le prix de vente qui serait fixé à dire d’experts.

I est possible d'interpréter ce silence de deux manières :

On peut prétendre, comme le faisait déjà Pottier (2) que, si aucune mention relative au prix de la chose n’est portée au

(1) Voir sur ce point, infra pages 99 et suivantes. (2) PorHIER, rubrique vente n° 481 et suivants.

ins.

contrat, c’est que les parties ont tacitement décidé que l’aliénation se ferait au juste prix et qu’il est dans les pouvoirs d'appréciation des juges de fixer ce juste prix.

D'autre part, on peut se ranger à l’avis de la plupart des auteurs modernes (1) et décider que l’absence de toute clause relative au prix de l’objet de la promesse unilatérale de vente annule celle-ci purement et simplement. Il n’existe pas, à notre conaissance, de cas d’espèce qui se soient présentés devant la jurisprudence récente et il faut remonter à un arrêt de la cour d’appel d'Amiens du 24 août 1839 (2) pour rencontrer une désision de jurisprudence favorable à la thèse de Pottier. On peut citer quelques arrêts en sens contraire (3) antérieurs au XX° siècle, mais aucune décision de la Cour suprême n’a été rendue en la matière à notre connaissance. Aussi la question paraît-elle demeurer entière et devoir retenir toute notre attention, car il est impossible de tirer argument décisif de la jurisprudence précitée dans un sens ou dans l’autre.

Les auteurs qui contestent la validité de la promesse unilatérale de vente sans indication de prix appuient leurs affirmations sur les articles 1591 et 1592 de notre code civil, lesquels indiquent que le prix de vente d’un bien doit être fixé par les parties, mais que cependant, il peut être laissé à l’arbitrage d’un tiers désigné par les contractants.

Ces articles, situés immédiatement après ceux relatifs aux promesses synallagmatiques de vente pourraient faire conclure à la nullité des promesses unilatérales sans fixation de prix si l’on ne pouvait leur opposer l’article 1.160 du code Napoléon ainsi conçu : « On doit suppléer dans les contrats les clauses qui y sont d’usage encore qu’elles n’y soient pas exprimées. »

(1) Baupry ET SAIGNAT. De la vente et de l'échange, Ed. 1900, n° 58, AuBry ET RAu, 4 éd., tome 4, $S 349, page 332, Pandectes françaises, rubrique vente n° 282, thèse Pau Foissin, Toulouse 1924, page 69.

(2) SirEey 1843. 2. 408.

(3) Douar, 13 août 1837 (SimEx 1874. 2. 68).

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On doit convenir que les articles 1160 et 1591 et 1592 sont à première vue en contradiction. En effet, il est d'usage constant que l’on indique dans une promesse unilatérale de vente le prix moyennant lequel la promesse sera réalisée et, à défaut de cette mention, il semble naturel que les juges puisent dans les pouvoirs d'équité et d'appréciation que leur confère la loi, le remède nécessaire pour combler cette lacune. D’un autre côté, il est non moins certain que les articles 1591 et 1592 sont formels en sens contraire pour ce qui concerne la vente pure et simple et la promesse synallagmatique de vente.

Comment concilier cette contradiction ?

L'article 1160 qui fait partie du livre INT, titre III du code civil est situé dans la rubrique qui traite des conventions en général, les articles 1591 et 1592 sont situés sous le titre VI du même livre qui s’occupe exclusivement de la vente et de la promesse synallagmatique de vente. Or, nous verrons au chapitre suivant, lorsque nous situerons juridiquement la promesse unilatérale de vente que celle-ci forme un contrat « suigeneris, distinct de la vente proprement dite et de la promesse synallagmatique de vente, que, du reste, aucun article de notre code ne s’applique spécialement à la promesse unilatérale de vente. Dans ces conditions, nous estimons qu'il est préférable d'appliquer l’article 1160 qui concerne tous les contrats que les articles 1591 et 1592 qui se rapportent uniquement à des conventions voisines certes, mais néanmoins différentes de la promesse qui fait l’objet de la présente étude.

On objectera que la promesse unilatérale de vente est destinée à se transformer en vente pure et simple, qu’elle n’est en somme, qu'un avant-contrat destiné à devenir une vente ferme et qu’en conséquence il est nécessaire de faire application à la promesse unilatérale de vente des articles sus mentionnés.

Non, répondrons-nous à cette objection, car l’action judiciaire par laquelle une partie demandera la fixation d’un prix pour permettre la réalisation de la promesse sera forcément antérieure à cette réalisation puisqu'elle en sera une des conditions nécessaires et en conséquence il nous paraît im-