À AVANT-PROPOS

Causam, si non commode, at libere dici.

(CICERON, Pro Roscio Amerino, xx11)..

La situation créée à la propriété bâtie, depuis le commencement de la guerre, par les moratoria successifs concernant les loyers, est si aiguë, qu’elle ne peut laisser indifférents tous ceux qui ontle souci de l'avenir économique de la France. « A-t-on réfléchi, a dit l'honorable rapporteur du Sénat, lors de la première discussion de la loi sur les loyers, que si on déprécie la propriété immobilière, sion éloigne d’elle le placement des capitaux, il ne se construira plus de nouveaux logements... (1) »

« N'oublions pas qu'après la guerre, en raison des impôts qui grèveront les propriétés bâties et de l'augmentation du taux des capitaux, il se produira fatalement une baisse sensible de la valeur des immeubles (2)... » Une baisse générale de la valeur des immeubles n’atteint pas que les propriétaires; c’est le capital de la France qui est diminué; c’est la France entière qui est appauvrie.

Mais il y a plus : les baux sont des conventions légalement formées qui, selon l’article 11434 du Code civil, doivent tenir lieu de loi à ceux quiles ont faites. Il n'appartient n1 au Pou-

(1) Rapport de M. Chéron au Sénat, p. 21.

(2) Ibid., p. #1.

Ne QUE voir exécutif, ni même au Pouvoir législatif de les modifier ou de les déclarer caduques. Les lois ne disposent que pour l’avenir (art. 2 Code civil); elles ne peuvent atteindre des contrats régulièrement passés sous l'empire des lois qui les ont précé-

dées. « Bien plus, comme l’a ditLarombière (1), l'obligation qui résulte de tout contrat est préexistante à la loi civile. Le légis-

lateur l’a trouvée toute créée et n’a eu qu'à régler le détail d'exécution et le mode de poursuite. Tout contrat reçoit sa première sanction de la conscience, de même qu'il puise toute sa force dans la volonté des contractants. Que l'on ne dise donc pas que les conventions n'ont de force obligatoire que parce que les lois civiles l’ont ordonnée, comme s’il leur avait été possible de supprimer en l’homme la liberté et la cons:ience. C'est une grande erreur si l’on s’imagine rehausser et annoblir

le principe de nos relations sociales en y faisant partout appa-

raître le mécanisme artificiel d’une opération purement humaine... » Cela revient à dire que tout individu libre et pourvu d'une conscience est obligé par sa seule volonté, par son consentement librement donné, qui, à eux seuls, sont créateurs d'obligations, au-dessus et indépendamment de toute loi. Il est indubitable qu'au point de vue de la raison pure, une loi ne peut pas être supérieure à l'échange libre de deux volontés et

que, si elle intervient autrement que pour le ratifier, elle sera.

fatalement injuste. La raison pure est l'unique fondement de toute législation positive, a dit Kant (2). Et nous ajouterons avec Hegel (3) : la vérité est ancienne; de tous temps, elle s’est révélée dans les lois. En un mot, les rapports de vie sexuelle,

(4) LaROMBIÈRE, Théorie et pratique des obligations. Paris, 1858. Nouvelle: édition en 7 volumes, 1885; t. I, p. 364:

(2) Kanr, Traité de philosophie.

(3) Hecer, Traité de philosophie. \

nm, de vie religieuse, politique, économique sont antérieurs au droit et supérieurs au droit. Ce n’est pas le droit qui les crée, mais il leur donne une certaine forme. S'il n'y avait pas, dit M. Larnaude (1), la règle du contrat obligatoire, de la perpé- tuité des droits, des droits acquis, il n'y aurait aucune certitude de la vie des hommes. Pouvoir organiser sa vie, être sûr du lendemain, c’est toute la civilisation.

Telle est l'opinion de la majorité des auteurs ; elle remonte à la plus haute antiquité. Ulpien l'avait exprimée en ces termes : Hoc servabitur quod initio convenit; legem enim contractus dedit (2) : Et Javolenus en avait fait cette maxime : « Bona fides exigit ut quod convenit, fiat ji Nous vendns de citer Larombière ; la même idée se retrouve dans Domat (3). M. Planiol l’a également exprimée sous une autre forme : « Le rôle sanctionnateur de la loi, dit-il, ne détruit pas le rôle antérieur de la volonté des parties ; il ne faut pas confondre l’œuvre des volontés privées qui déterminent l’objet et l'étendue des promesses faites, avec la coercition extérieure appliquée à ce pacte par l'autorité publique (4). » Cette coercition est destinée à venir en aide aux contrats, à assurer le respect de la parole donnée, non à les détruire. Comme l’a dit autrefois M. Waldeck- Rousseau, il ÿ a dans notre droit un principe constant, c’est qu'une loi ne peut rien ajouter ou retrancher à un contrat intervenu entre des parties. C’est encore la même idée que nous retrouvons dans un remarquable article du Temps (5), paru au début de la guerre, dont nous extrayons les lignes sui-

(4) LaARNAUDE, Cours professé à la Faculté de droit, 1912-1913. (2) DiGesTe, livre L, titre 17, fragment 23.

(4) PLantor, Traité élémentaire de Droit civil, 6 édition, t. TI, p. 383, note 2. (5) Journal Le Temps, 21 décembre 1914.

0e vantes : « Si intéressantes que puissent être certaines situations particulières, l'Etat n'est pas une divinité omnisciente et omnipotente, chargée d'intervenir dans les rapports des citoyens pour mettre les contrats, en cours d'exécution, en harmonie avec les circonstances imprévues, d’après les indications d’une apparente équité. Une pareille conception du rôle du législateur aboutirait à introduire dans la vie civile d'un pays le plus effroyable désordre... Une telle loi serait une loi d’expropriation et de confiscatiou, car elle déchirerait les contrats en dehors de toute intervention des tribunaux. Elle serait rétroactive, donc injuste. »

Une théorie assez singulière est celle de M. Joseph-Barthélemy (1). Pour M. Joseph-Barthélemy, la règle de la non-intervention de la loi dans les contrats n'est pas une règle juridique, c’est-à-dire qu’on ne peut pas la faire découler de la nature des choses. D’une part, il ne voit pas pourquoi une situation juridique, créée conformément à la loi par le concours de deux volontés; ne pourrait être détruite ou modifiée que par le même concours. D'autre part, il lui paraît faux de dire que l'accord des volontés crée le droit. « C'est, dit-il, la loi qui attache certaines conséquences juridiques à un échange de consentement. C’est donc la loi qui crée les situations juridiques nées des contrats; pourquoi la loi ne pourrait-elle pas les modifier? » La règle de la non-intervention de la loi dans les contrats est seulement, pour lui, une règle essentielle d’utilité sociale. La conclusion est très simple. Le contrat une fois conclu n'est pas « comme un mécanisme qui, mis en mouvement, doit nécessairement fonctionner dans le sens de l'im-

(1) Rapportée par M. Louis ROLLAND. La question des loyers et l'intervention du législateur, 1915, p. 23 (extrait de la Revue du Droit public et de la Science politique en France et à l'Etranger).

Cite pulsion primitive ». Puisque l'intérêt social et l'équité fondent seuls la règle de la non-intervention de la loi dans les contrats, l'intérêt social et l'équité peuvent exiger qu'on y apporte des exceptions. C’est une question à résoudre. Voilà la thèse de M. Barthélemy; il la détruit d’ailleurs en partie lui-même en reconnaissant que dans l’immense majorité des cas, il vaut mieux laisser le contrat s’exécuter conformément à ses termes et à la loi en vigueur au moment de sa conclusion. Nous ne

soutenons pas autre chose.

S'ils’agissait ici d’un de ces problèmes théologiques qui ont passionné le moyen âge, nous nous permettrions de dire que cette théorie rappelle la casuistique. Nous sommes en face d’un problème de droit pur : ce n’est pas par l'intérêt social et l'équité — si on peut appeler équité le fait de dépouiller un des contractants au profit de l’autre — qu'on doit le résoudre. M. Barthélemy ne voit pas pourquoi une situation Juridique créée conformément à la loi par le concours de deux volontés, ne pourrait être détruite ou modifiée que par le même concours. Cela nous paraît pourtant bien simple. Le contrat intervenu

entre deux (ou plusieurs) personnes, est pour les tiers, et dans cette expression nous comprenons jusqu’à l’État lui-même, res inter alios acta; ils ne sont pas intervenus à sa formation intrinsèque, il ne leur est pas opposable; ils n'ont donc pas à intervenir pour le détruire ou le modifier. C’est un consentement mutuel qui a lié les parties, seul, en dehors des cas prévus par la loi et que les contractants ne devaient pas ignorer, un nutuus dissensus peut les délier de leurs obligations réciproques. C’est la loi, ajoute M. Barthélemy, qui crée les situations juridiques nées des contrats; non, elle ne les crée pas; elle leur donne, comme dit M. Planiol, une coercition extérieure ; elle leur fournit un cadre seulement, dans lequel elles

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doivent se placer pour éviter le dol et la lésion. L'enfant né d’une union régulière n’est pas légitime, parce qu'il a été ins-: crit comme tel sur les registres de l’état civil; ce n’est pour lui qu'un moyen de réclamer les droits qui découlent de sa naissance, comme la loi est pour d’autres un moyen de faire exécuter les contrats ; il est légitime parce qu'il est né dans le mariage. Il y a plus : M. Barthélemy dit que la non-intervention de la loi dans les contrats est simplement une règle d’utilité sociale. Ce n’est pas seulement une règle d'utilité sociale, c’est surtout une règle de justice, de liberté et de sécurité. La loi n'intervient pas parce que du moment que les contractants ne nuisent pas aux tiers, et n'emploient pas la violence ou le. dol, elle n’a pas à intervenir, les intéressés étant seuls qualifiés pour régler les rapports qu’ils désirent voir s'établir entre eux. Le droit doit être essentiellement objectif ; si la loi guidée par les normes de l'impératif catégorique, doit fixer les limites dans lesquelles les individus pourront contracter entre eux, elle n’a plus ensuite à intervenir dans ces contrats particuliers et essentiellement subjectifs, sinon pour les faire respecter. « Quel est, dit M. Lévy-Ullmann (1), le point de vue du droit pour englober les êtres? Ce point de vue est le point de vue essentiel de ce qu’on appelle le droit objectif. Le droit, dans l'ensemble des intérêts dont il a la garde, a la nécessité d'assurer aux relations sociales une base solide et stable. »

Enfin, affirmer, comme l’a fait M. Barthélemy, que le contrat n'est pas un mécanisme qui doit nécessairement fonctionner dans le sens de l'impulsion primitive, c’est ruiner en quelques mots la théorie des contrats. Que devient l'accord des volontés sur l’objet du contrat, qui a déterminé à l’origine la

(1) LÉVY-ULLMANN, Cours professé à la Faculté de droit de Paris, 1916-1917.

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nature de ce contrat, ce qu'il doit être de sa naissance à sa fin? Qui empêcherait, par exemple, l'acheteur ou le vendeur de dire que le contrat ne fonctionnant pas nécessairement dans le sens de l'impulsion primitive, ce m'est plus un achat ou une vente qu’il a voulu faire, mais un louage ?

Cette théorie n’est donc pas satisfaisante. Moins absolu dans ses conclusions, M. Jèze (1) distingue ce qu’il appelle les situations Juridiques éndividuelles (ce sontles conditions spéciales du contrat) et les situations juridiques générales et ëmpersonnelles déterminées par des lois préexistantes et créant vis-à-vis des contractants un status légal. Cela dit, les premières, selon lui, me pourraient pas être modifiées par la loi; les secondes, au contraire, pourraient être modifiées pour l’avenir. Nous objecterons à cette théorie qu’il est, d’abord, difficile de déterminer exactement quelles sont, par rapport à un contrat, les situations juridiques individuelles et les situations juridiques générales ; ensuite, que les secondes ne doivent être modifiées

pour l'avenir qu’à la condition de respecter les droit acquis. S'il est vrai que dans la plupart des contrats, et dans celui qui nousoccupera ici particulièrement, les parties se contentent d’exprimer l'essentiel, c’est-à-dire, la durée, Le prix et les échéances, cela ne veut pas dire qu’elles ne savent pas exactement pour le reste à quoi elles s'engagent, et dans quelles limites elles ont entendu s'engager. « Nul n’est censé ignorer la loi », ou si on l’ignore, on a recours à des intermédiaires qui la connaissent et vous font comprendre quelle sera l'étendue de vos obligations. Il est superflu d'exprimer dans un contrat tout ce qui est de droit commun : il est entendu que les clauses ou obligations

(4) JÈzE, Principes de Droit administratif, rapporté par M. L. Rolland, op. cit., p. 25.