livre II, qui en parle

* Art. 426. — On peut constituer une hypothèque pour répondre à un crédit représenté par des cédules, sans que personne, même le propriétaire de l'immeuble hypothéqué, ne reste personnellement obligé au paiement de la dette. Les obligations sur hypothèque constituées pour garantir une obligation personnelle sont applicables à. cette classe d'hypothèques, avec les modifications suivantes.

Art. 427. — L'hypothèque sur cédules seulement pourra être constituée sur des immeubles qui ne sont pas grevés d'une hypothèque commune antérieure ; mais l'hypothèque de cédules n'empêche pas la constitution d'autres hypothèques de la même classe pour obtenir des cédules de second ordre ultérieur, ni la constitution postérieure des hypothèques communes.

Art. 428. — Une hypothèque ordinaire peut être substituée à une hyi>othèque de cédules, pourvu que le créancier et le débiteur soient d'accord sur ce point, et que la première soit anéantie par la constitution de la seconde.

Art. 429. — Toute hypothèque de cédules sera constituée en la faisant constater dans le protocole spécial destiné aux dites cédules et qui se trouvera dans les bureaux do l'Enregistrement de la propriété. Une fois qu'elle est constituée et enregistrée, les cédules seront émises.

Art. 430. — Chaque cédule doit être d'une valeur de 500 francs, elle doit être signée par le Conservateur Général et par le propriétaire de l'immeuble hypothéqué ou bien par son représentant légal et exprimer :

1» Les renseignements nécessaires pour pouvoir identifier le fonds hypothéqué, qui ne peut être plus d'un ;

2° La somme totale h laquelle monte l'hypothèque h, laquelle

la cédule fait référence et le montant des hypothèques pour dos cédulcs antérieures, s'il y en a ;

3° Le nom et le prénom de l'individu en faveur duquel elle s'étend et la date et le lieu du paiement.

Art. 431. —La cédule hypothécaire a la même force et la valeur de preuve que le témoignage d'écriture publique. Elle peut être mise à l'ordre d'une autre personne moyennant déclaration faite en blanc et celui qui l'acquerra peut aussi, même sans remplir cette déclaration en blanc ni en faire une nouvelle, la transmettre à n'importe quelle autre personne.

La translation des cédules ne constitue pas en responsabilité celui à l'ordre duquel la cédule a été endossée .

Art. 432. — On considérera comme? étant le propriétaire de la cédule celui qui la portera sans préjudice de la preuve contraire, pourvu qu'elle contienne une déclaration nominale ou en blanc, qu'elle ost mise b, sa disposition. Los translations seront considérées comme authentiques si le contraire n'est pas prouvé.

Art. 433. — II n'est pas nécessaire pour l'hypothèque de cédules qu'il existe un créancier au moment même de la constitution et on peut émettre des cédules en faveur du même propriétaire de V immeuble hypothéqué.

Art. 434.— Dans toute hypothèque de cédules on considérera comme si l'on avait renoncé à la procédure du jugement exécutif, et la base, pour la vente aux enchères de l'immeuble hypothéqué sera la valeur de la première hypothèque.

Art. 435. — L'hypothèque des cédules garantit en plus du capital les dépenses de 1 exécution et les intérêts légaux dçja demeure à partir du jour de la mise en demeure.

Art 430. — Dans lo cas ou l'immoublo vient h se détériorer à tel point qu'il devienne insuffisant pour garantir la valeur de l'hypothèque ou des hypothèques qu'il garantit, tout détenteur de cédules pourra demander la vente, quoique le terme fixé ne soit pas encore arrivé, et l'on fera le paiement avec le prix de celle-ci, avec le décompte que la loi reconnaît aux paiements qui se font d'avance. \

Art. 437. — Si lo possesseur de l'immeuble n'a aucun soin et que pour cette cause la chose est exposée h ce détériorer au point de devenir insuffisante pour garantir l'hypothèque ou les hypothèques pour lesquelles elle répond, tout détenteur de cédulos pourra demander que le possesseur soit privé do l 'administration de l'immeuble ct<|u'ollocn soit confiée à un autre.

Art. 438— Lorsque la vente ou l'administration dont parlent les deux derniers articles est demandée par le propriétaire des cédules d'un ordre inférieur, ce qui sera accordé ne pourra être préjudiciable en rien aux cédules d'une hypothèque antérieure.

Aut. 431). —-'L'hypothèque des cédulos nepourra ôtre anéantie que pour la dévolution de celles-ci ou on vertu du jugement en duo forme qui ordonne telle chose.

Art. 440. — Le possesseur, de l'immeuble peut obtenir en n'importe quel temps avant l'arrivée du terme, l'anéantissement de l'hypothèque des cédules, en consignant la valeur intégrale de celles-ci.

Nous voyons par ces dispositions que ce que le législateur Costarricion à voulu, c'est faire jouir de la propriété des immeubles de la manière la plus étendue et de permettre do profiter à tout instant de la valeur que l'immeuble représente. Gomme il n'y a pas longtemps que ces dispositions nous régissent, nous ne saurions encore dire le résultat qu'elles ont produit; mais il faut espérer qu'elles seront bien utiles au peuple costarricien.

Nous allons maintenant examiner quelques autres points qui ont rapport à la propriété foncière.

On nous a demandé si chez nous nous avions admis les innovations du célèbre « Act Torrens » (*) (du nom

(1) Le véritable titre est i The Real Propérty Art, i

de celui qui le proposa) admis depuis quelques années en Australie et dans presque toutes les possessions anglaises. «L'Act Torrens» a pour principal objet de garantir complètement la propriété une fois que l'on a rempli les conditions requises. M. Charles Gide en a fait une étude très curieuse. Nous avons premièrement l'immatriculation. On dresse le plan du terrain et on rédige une déclaration établissant le droit de propriété que Ton a sur lui. Il y a des formules très simples. On remet cela au Directeur Général de l'Enregistrement qui fait étudier le titre par un ou deux jurisconsultes et s'il n'est pas trouvé en due forme il est rejeté. Nous devons dire ici que le Directeur Général de l'Enregistrement au Costa Rica (dont les bureaux sont métropolitains, c'est-à-dire qui n'existent qu'à la capitale San-José, comme il arrive de même pour les immatriculations de «l'Act Torrens», où celui-là a été adopté) a le môme pouvoir qu'a le Registrar Général, c'est-à-dire, d'examiner ou de faire examiner les titres de la propriété, de les admettre ou de les rejeter selon qu'il trouve tout en due forme ou bien qu'il y a un vice. Il doit faire constater pourquoi il rejette une immatriculation.

Nous ne continuerons pas l'examen de 1' « Act Torrens », puisque nous ne l'avons pas adopté. Rienn'aurait été plus facile pour l'immatriculation, l'aliénation et pour la constitution d'hypothèques des immeubles. Cependant, au Costa-Rica la procédure pour toutes ces choses n'est pas très longue, surtout depuis la nouvelle organisation de l'Enregistrement Public.

Voici maintenant quelques détails sur l'enregistrement de la propriété. Nous prenons ces renseignements du Code Fiscal du 31 octobre 1885.

Supposons un acte de vente passé devant notaire. Celui-ci ou bien le juge ou l'autorité dont émane un document qui doit être immatriculé fera le calcul des droits qu'il faut payer pour l'immatriculation et il l'écrira au bas du même acte de vente. Pour l'immatriculation ou annotation des droits réels dont la valeur n'excède pas 500 fr., on payera fr. 2,50 de droits. L'échelle augmente proportionnellement jusqu'au temps que l'immatriculation ou annotation atteint la quantité de 100*000 fr. Alors on paie 40 fr. de droit et le même droit sera payé pour toute quantité qui dépasse 100,000 fi*. C'est au Trésorier de l'Enregistrement qu'il faut payer ces droits ; il donne un acquit que l'on présente avec le document qu'on veut immatriculer au Directeur Général de l'Enregistrement. Si tout est en régie, on fait l'inscription dans les livres à cet effet et au pied du document présenté on fait constater le livre, folio, etc., dans lequel se trouve l'immatriculation, de même que le jour qu'elle a été faite, etc. Dans le cas ou il y a une dénégation soit pour vice ou un autre motif déclaré, l'intéressé ne payera en tout que fr. 6,25 et on lui rendra ce qu'il aura payé en plus. L'Enregistrement de la propriété est divisé en Partidos, c'est-à-dire, on sections différentes qui correspondent aux différentes provinces et comarcasAu pays. Ainsi on trouve le Partido Oriental et r Occidental. Nous avons dit ailleurs que l'Enregistrement de la propriété fait partie avec les enregistrements des hypothèques et des personnes de l'Enregistrement Public.

Voyons encore quelques dispositions du code civil. Le titre II du second livre dont nous n'avions pas parle s'inti-

tule: de lapropriété. L'art. 264 dit : le domaine ou propriété absolue comprend les droits de possession, d'usufruit, de transformation et aliénation, de défense et d'exclusion et de restitution et indemnisation. L'art. 267 porte: Pour que la propriété sur des immeubles produise tous les effets légaux il faut que celle-ci se trouve légalement immatriculée à l'Enregistrement Général de la Propriété. De la même manière, dit l'art. 268, les limitations de la propriété sur immeubles pour pouvoir porter préjudice à une tierce personne doivent être immatriculées. Cette limitation en faveur d'une ou de plusieurs personnes doit être temporaire et ne pourra dépasser 99 ans. Nous nous sommes déjà occupés de ces matières.

Nous avons dit que la propriété fonciôro est trôs protégée par nos lois et respectée de tout le monde. L'expropriation pour cause d'utilité publique doit s'opérer moyennent une juste indemnité. L'art. 363 de notre code civil donne une preuve du respect qu'on a pour la propriété d'autrui et en même temps fait connaître la justice avec laquelle l'on procède. Cet article dit : « Lorsqu'il y aura expropriation pour une cause d'utilité publique, de la chose sur laquelle on a un droit d'usufruit, le prix du fonds sera placé gagnant intérêt et l'usufruitier jouira de la rente pour tout le temps que le droit d'usufruit sera constitué. »

Pour l'expropriation pour cause d'utilité publique, lorsque les parties se mettent d'accord, il n'y a aucune procédure spéciale. C'est le pouvoir exécutif qui déclare l'utilité publique. Lorsqu'il y a des contestations ce sont les tribunaux qui jugent le cas.

Jusque maintenant nous avons fait tout notre possible

pour faire connaître, la situation économique et légale de la propriété foncière au Gosta-Rica. Pour finir nôtre travail nous voulons parler encore de deux choses : en premier lieu des impôts et ensuite nous ferons quelques considérations sur l'établissement d'un Crédit Foncier costaricien.

Chez nous l'impôt immobilier, cadastrale, n'existe absolument pas. Même dans les villes, les fonds urbains ne sont pas chargés de cet impôt. Cela est très raisonnable. Notre pays commence à peine à se développer et il ne faut créer aucune entrave à son développement. Il y a encore d'immenses quantités de terrains qui se trouvent encore dans l'état le plus primitif de la nature et plutôt que d'établir l'impôt foncier il faudrait présenter toutes les facilités possibles pour attirer des capitaux. Il y a un impôt qui retombe indirectement sur la propriété foncière mais qui n'est que trop nécessaire. C'est l'impôt qu'on appollo do « capitation » (5 francs jtar an) qui a pour but de subvenir à des dépenses faites pour la conservation des voiries communales. Ceux qui n'ont pas de biens et ceux dont le produit de la rente ou du travail annuel ne dépasse 1250 fr. sont exempts du payement de cet impôt. Nonobstant cela, la capitation a donné lieu à des contreverses. Quelques-uns considèrent cet impôt comme étant injuste à cause de l'égalité d'imposition qu'il établit entre les plus riches et les moins riches ; mais d'autres ont fait remarquer qu'il ne faut pas perdre de vue que le produit de cet mpôt est destiné à l'entretien des voiries communales, chose dont tout le monde profite sans exception aucune. On a ajouté qu'il serait difficile de trouver parmi les personnes qui sont

tenues de payer les 5 fr. de capitation, une seule qui ait de la peine à faire ce petit versement. Au surplus, on évite par ce moyen les recherches odieuses nécessitées pour établir la proportionnalité du capital de chacun, ce qui donnerait lieu à des injustices plus flagrantes, surtout chez nous, ou on ne pas évaluer la rente d'un individu d'après ce qu'il possède, tellement cela est sujet à des variations. Les communes ont, d'ailleurs, le pouvoir de lever des impositions extraordinaires lorsqu'il en faut absolument. Alors on tient compte des avantages que peuvent retirer les riverains des voiries en construction ou en réparation, et de l'importance des propriétés riveraines, pour fixer l'imposition extraordinaires. C'est une loi du 31 août 1887 qui a réglé cette matière. Elle a créé des commissions (Juntas Uinerarias) dans chaquo district de la République chargées de prendre l'initiative pour toutes les améliorations nécessaires aux voies de communication. Elles ont été installées le 15 novembre de la même année et elles ont commencé déjà à produire d'excellents résultats. Le Ministre de l'Intérieur dans son rapport au Congrès montre les bons résultats de cette loi et donne le résumé des quantités recueillies pour le soutien de la voirie communale.

Produit de la capitation fr. 147.29 \80

» des impositions extraordinaires . . » 206.992,30

Total de l'impôt fr. 354.289.10

Le Ministre rapporteur fait remarquer que les impositions extraordinaires iront en diminuant, une fois que des travaux indispensables et coûteux seront terminés.

En ce qui concerne la création d'un établissement de

crédit foncier nous dirons que nous en avons eu un dans le temps et que depuis plusieurs «années on a voulu en établir un autre mieux organisé que son devancier ; mais soit parce que les capitaux ont manqué pour former l'entreprise ou pour d'autre* motifs, il n'a pas été possible do l'établir d'une manière fixe parmi nous.

Tout le monde reconnaît cependant la nécessité d'un pareil établissement, surtout pour un pays comme le nôtre, où le travailleur à besoin de capitaux remboursablés à longue échéance et à un intérêt minime pour pouvoir se livrer h l'exploitation agricole. 11 est vrai que depuis quelque temps le taux de l'intérêt a baissé beaucoup et que tout le monde peut se procurer de l'argent aux banques, mais il vaudrait mieux encore avoir une banque, uniquemment destinée au crédit foncier. Le gouvernement actuel de Gosta-Rica a tout intérêt à l'établissement du Crédit Foncier. Au mois de juin de l'année dernière lo Ministre des Finances présenta au Congrès un contrat pour demander son approbation. Le contractant s'engageait à former une société anonyme sous le titre de Compagnie de Banque et de Crédit Foncier de Londres et Costa-Rica (The Crédit Foncier and Banking Company of London and Gosta-Rica). Pour commencer, le capital de la société devait être de ' fr. 5.000.000, divisé en dix mille actions de 500 fr. chacune La société devait être constituée pour 00 ans. En plus des opérations du crédit foncier elle aurait pu faire quelques opérations de banque, par exemple recevoir des dépôts avec intérêt ou sans intérêt, etc. L'emprunteur aurait payé 10 0/0 par an pour les intérêts, commissions et primes à devenger. On considérai

ce taux comme étant acceptable. Nous ne parlerons plus de ce contrat puisqu'il n'a pas eu de conséquences positives, mais nous croyons que d'ici à très peu de temps nous aurons un bon établissement de crédit foncier.

Nous finissons ici notre travail. Il y aurait encore beaucoup à dire, mais il nous paraît que cet exposé suffira pour qu'on puisse se former une idée de l'état actuel de notre pays, qui a fait d'aussi rapides progrès à l'intérieur et dont le crédit et le prestige à l'extérieur est bien enviable.

Bruxelles, Décembre 1888.