Bulletin de statistique de VEnregistrement^ HI

année 1898, il a été pris 770 494 inscriptions nouvelles et il n'en a disparu, à la suite de radiations totales ou partielles (les relevés ne marquant pas la différence) que moins de 380 957; il y aurait donc chaque année, dans la dette hypothécaire , un accroissement régulier d'environ 400000 créances, 4 millions en nombre de dettes nouvelles pour la période décennale qui est leur vie juridique, prélevant le produit le plus clair de la culture pour le paiement des intérêts et des frais. Il est impossible de distinguer avec précision dans cette masse passive la part de la propriété rurale et celle de la propriété urbaine '.

On ne peut même pas en évaluer le chiffre. Pour les 770494 inscriptions de l'année 1898, les hypothèques conventionnelles et judiciaires, au nombre de 465 473, ont leur montant déterminé par la perception de la taxe de 1,25 p. 1000; elles garantissent une dette nouvelle de 2 milliards de francs; mais il en reste 305021 dont le chiffre est indéterminé et, parmi celles-ci, 293 780 inscriptions d'office représentant le total inconnu des prix d'acquisition payables à des échéances plus ou moins éloignées. Le nombre des ventes de 1898 n'a pas encore été publié; mais, en 1894, on en comptait 713 604 dont 574175 d'immeubles ruraux; si l'on remarque que sur ce nombre 544 902 sont inférieures à 5 000 francs, que, sur cette catégorie, la moyenne des prix payés comptant ne dépasse guère 25 p. 100, et que la valeur de ces acquisitions monte à 378 millions de francs, on peut admettre que la dette rurale s'accroît, de ce chef, de 95 à 100 millions de plus en capital.

Faut-il une révolution agraire pour tirer le paysan, le fermier, le propriétaire foncier de celle voie, sans issue puisque son capital n'acquiert pas, chaque année, une plus-value égale à sa dette ni son revenu net une majoration de 5 p. 100 de celte même dette? Non. Faut-il bouleverser nos codes, exproprier les créanciers de la terre, déposséder les capita-

1. Celles des statistiques du Crédit foncier qui sont publiées ne permettent pas une étude approfondie et complète de la question.

listes? Nullement. Le remède est plus simple, il est à notre portée, on le connaît depuis nombre d'années, il est préconisé par les esprits les plus pondérés, par les politiques les moins aventureux. Mais où est le Ministre qui osera porter le premier coup de hache dans cette forêt enchantée des abus? Qui possède le talisman au contact duquel s'évanouiront les mauvais génies de la terre?

La Révolution, d'une part, a consolidé le droit de la propriété acquise par la suppression des droits féodaux ; d'autre part, elle a ouvert à tous le litige accès de la propriété par la réforme des lois successorales. La résultante générale des principes et des actes de la Révolution a donc été l'affranchissement et l'extension du droit de propriété, dans le sens delà propriété individuelle. Mais, depuis 1798, il semble que la réaction qui suit les grands mouvements ait accumulé les obstacles devant cet entraînement libéral. Les contradictions d'un code de transition, les subtilités de la doctrine, les chicanes de la jurisprudence ont, petit à petit, reconstitué autour de l'individu le domaine obscur des équivoques juridiques, et la sécurité du titre foncier est devenue aussi douteuse que son acquisition paraît facile.

En France, répète-t-on avec un certain orgueil, le respect de la liberté individuelle est tel que, en matière de droits immobiliers, le seul consentement suffît à rendre les conventions parfaites. Le plus misérable des hommes, s'il est laborieux, économe, peut, en France, c'est vrai, devenir propriétaire foncier. Mais le droit qu'il achète lui est-il à tout jamais garanti? Est-il à l'abri des revendications et des procès sur cette parcelle de terre qu'il a loyalement payée? J'affirme que non.

Depuis 1798, rien n'a été fait pour les quatre millions de petits propriétaires fonciers émancipés par la Révolution.

Rien n'a été essayé sérieusement pour consolider dans leurs mains ce titre foncier qu'ils poursuivaient avec une impatience légitime et dont l'accession légale leur était désormais assurée. Le Code civil, considérant la richesse territoriale comme le patrimoine par excellence, mais comme un patri-

moine à laisser intact entre les mains des riches et ne voyant dans l'emprunt hypothécaire que le préliminaire de la vente forcée, n"a favorisé ni les mutations, ni les prêts. Il a, au contraire, accumulé les restrictions et les entraves, plutôt par prétérition qu'autrement ', de telle façon que l'exercice du droit de propriété est redevenu une sorte de privilège accessible aux capitalistes seulement, et dont le paysan, l'artisan, l'homme vivant de son travail, le prolétaire, ne peuvent utiliser les libertés apparentes qu'en courant les risques — faute d'argent pour payer la purge — de l'éviction ou de la forclusion -.

Que réclame le crédit territorial pour jouir de son élasticité théorique, et que manque-t-il au propriétaire foncier, pour se dégager des exigences des marchands d'argent? La simplification de la procédure et l'abaissement des tarifs.

La solution de la crise agraire, crise dont la répercussion se fait rudement sentir dans le commerce et l'industrie et dont la complexité permet, suivant le point de vue auquel on se place, de la nier ou de l'affirmer, ne se trouvera ni dans des palliatifs ni dans des expédients; il ne faut pas surtout, comme en Angleterre et en Allemagne, créer des classes ennemies dans le quatrième état et opposer les paysans aux ouvriers. Tous sortent de la môme souche, et ces classifications arbitraires sont pleines de dangers. Le quatrième état se compose des travailleurs, dira-t-on; mais oîi est l'homme qui ne travaille pas? Et, abstraction faite de quelques familles qui dépensent le fruit des travaux de leur chef disparu, quel est le chef de famille assez aveugle pour

1. La simple promesse de vente par acte sous seing privé (art. 1582^ C. civ.) équivaut à une vente parfaite (Cassation, 23 août 1843); mais le droit de suite (art. 2114, C. civ.) maintient l'immeuble vendu comme le gage des tiers sans que la publicité de leurs droits avertisse l'acquéreur (art. 2135, C. civ.) et le tiers détenteur, même s'il a payé son prix, même si la liberté de l'immeuble a été régulièrement certifiée (art. 2197), ne peut se considérer comme propriétaire définitif qu'après avoir rempli les lentes et coûteuses formalités de la double purge (art. 2167, 2181 et 2193, C. civ.).

2. M. de Sainl-Genis, Le Crédit lerrilorinl en France clla Béforme hypothécaire, 2° édition, 1889, p. 8 de Vliitroduction.

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ne pas comprendre qu'à bref délai ce qu'on appelle le capitaliste ne pourra plus vivre de ses rentes et retombera de nouveau sous le joug salutaire du travail. En ce moment même, le patron n'est-il pas presque toujours le premier ouvrier de l'atelier? Et qui saurait dire où commence le bourgeois, où s'arrête l'ouvrier? Si le malaise foncier, père de la crise économique, n'avait pas jeté les ouvriers agricoles dans les centres industriels, verriez-vous les variations du salaire, l'abaissement de la main-d'œuvre, le fléau des grèves?

La Nation n'a que faire des étiquettes de la politique; les hommes de France se partagent uniquement en deux grandes catégories : ceux qui possèdent, ceux qui ne possèdent pas.

L'idéal d'un gouvernement démocratique n'est pas de recommencer la propriété collective et de nationaliser les propriétés privées, selon l'expression à la mode, mais de rendre la propriété individuelle accessible à tous, et d'y maintenir en possession les acquéreurs ou les héritiers, sans gêner leur liberté, mais en les protégeant à la fois contre leur propre imprudence et contre les surprises d'autrui. La division de la propriété, son fractionnement en un grand nombre de mains, cette concurrence pour l'acquisition qui fait les petits domaines relativement plus chers que les grands, sont des tendances qui marquent la véritable voie du progrès économique.

A toutes les époques, le tenancier, le métayer, le laboureur ont été le nombre; jamais ils ne sont devenus la force, parce que le fléau de la dette s'est toujours abattu sur eux, et qu'en exigeant d'eux des devoirs innombrables, on leur a sans cesse refusé ou disputé les droits les plus élémentaires.

Le droit de mutation qui frappe les transferts de droits réels, soit entre vifs, soit par décès, est trop élevé, il devient surtout onéreux par les accessoires qui s'y ajoutent, ainsi que je l'ai noté à propos de la fiscalité pour la matière des successions. Le droit de mutation sur les acquisitions fon-

cières à titre onéreux est de 6,88 p. 100 qui se décomposent ainsi :

Droit de mutation 4 p. 100

Droit de transcription 1,50 —

Deux décimes et demi 1,38 —

Et, chose bizarre, ce droit proportionnel de transcription qui taxe à Favance la formalité facultative de la publicité des contrats translatifs de droits réels, prévue par l'article :2181 du Gode civil et les articles 1 et 2 de la loi du 23 mars 1855, ne dispense pas des divers droits dus lors du dépôt au bureau des hypothèques. Quant aux honoraires des notaires, ils sont de 1 p. 100 jusqu'à 100 000 francs (ventes volontaires) et de 2 p. 100 jusqu'à 20 000 francs (ventes judiciaires et adjudications volontaires) avec réduction graduée pour les sommes plus fortes ^ Dans certaines études, le prix à forfait varie de 11 à 14 p. 100.

Même si le petit propriétaire a fait la dépense d'un titre devenu incontestable, ce petit domaine qu'il a créé à la sueur de son front, trop petit pour être divisé, ne va-t-il pas sombrer, disparaître entre ces deux fléaux de nos codes : la saisie (Art. 2 071, 2092, 2095 du Gode civil; art.(>73 du Code de procédure civile), la licitalion (Art. 815, 826 et 827 du Code civil; art. 953 du Code de procédure civile)?

Qu'il s'endette, ce qui est probable, qu'il meure, ce qui est certain, le chef de famille est impuissant à transmettre intact à ses enfants le champ sur lequel il a vécu, le toit qu'il a bâti. Souvent, il ne leur lègue que des charges, et le petit héritage, source de bien-être s'il vit, devient, quand il meurt, l'origine de la dette agraire qui pèsera peut-être sur cette famille durant plusieurs générations.

Les récents débats sur la preuve juridique du droit de propriété, sur le cadastre, le bornage, si approfondis, si prolongés qu'ils aient été, n'ont rien conclu de pratique ni d'efficace pour attribuer aux petits propriétaires un titre

1. Tarif légal du 25 août 1898 pour les ressorts des Cours d'appel de la région de l'Ouest (Angers, Bourges, Limoges, Orléans, Poitiers, Rennes).

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régulier et définitif çui dégage le passé, les exonère des réclamations fiscales et les libère des dangers d'éviction '.

Dans certaines régions, on possède de père en fils, sans titres notariés, et sans même que la loi des partages ait contrarié en fait les combinaisons de famille traditionnelles en Champagne, en Savoie, en Languedoc, dans le Pays Basque. Si la terre provient d'héritages, elle se transmet sans complications, sauf le cas toujours à craindre d'un procès provoqué par des héritiers mécontents; si elle a été achetée ou échangée, c'est neuf fois sur dix au moyen d'un sous-seing privé irrégulier ou adiré, et le fait d'être en possession supplée au titre d'acquisition. L'absence de titres rend les emprunts difficiles ; le Crédit foncier, particulièrement, ne prête que sur des origines de propriété justifiées pour une période d'au moins trente ans, ce qui lui permet de rebuter dédaigneusement tous les petits prêts ruraux.

Le prêt hypothécaire par lui-même, même dans les conditions les plus favorables, est très onéreux. Non seulement, pour la très grande majorité des cas, la sécurité du titre foncier est équivoque, mais l'emploi du crédit qui découle de la propriété est discuté. Qu'on me permette de signaler ici un danger réel pour l'avenir de la petite propriété, erreur causée par l'esprit de généralisation trop absolu qui veut comparer des situations dissemblables. Dans les pays neufs et mal peuplés, au Far West des États-Unis, en Tunisie, à la Nouvelle-Calédonie, à Madagascar, la vaste étendue des concessions à exploiter permet d'utiliser le droit de propriété comme un moyen de crédit, et la dette hypothécaire est la condition même du peuplement et de la culture de ces déserts. Dans ces contrées, Vhypothèque, ainsi que l'a dit M. Levasseur avec un rare bonheur d'expression, est le pont qui conduit du prolétariat à la propriété.

Il n'en est pas de même en Europe, et surtout en France

1. Rapport sur les privilèges et hypothèques présenté avec un projet de loi à la commission du cadastre par M. Challamel en janvier 1900. — Rapport sur le projet d'institution de Livres fonciers présenté à la même date par M. Massigli.

en ce qui concerne la petite propriété, celle qui n'a point de titres authentiques et qui, par sa valeur médiocre, ne peut devenir utilement un gage hypothécaire. L'hypothèque n'est plus l'auxiliaire du droit de propriété, c'est une brèche à la propriété elle-même, et les expédients qu'on offre comme remède ne peuvent qu'aggraver le mal. Sous prétexte de créer le crédit, on excite à l'emprunt. C'est un immense danger économique; le mot spirituel de Law et de Galonné : La dette pi'ouve le crédit^ a causé bien des déceptions et, dans un pays comme le nôtre surtout, il paraît plus sage de conseiller au très petit propriétaire le travail, l'économie, l'épargne, que de le solliciter par les séduisantes tentations d'un crédit éphémère.

L'étude de la dette agraire dans les différents pays serait des plus instructives mais dépasserait le cadre limité de cette étude. Il me suffira de signaler l'état économique, sur ce point spécial, de deux contrées dont la comparaison constitue a priori une antinomie : l'Italie, qu'on représente comme achevant sa propre ruine, les États-Unis, dont la richesse est plus envahissante que jamais. En Italie, l'ensemble des prêts sur hypothèque a passé de 12 milliards 1/2 en 1871, à 17 miUiards en 1893, à 22 milliards en 1898; les 2/3 de ces prêts ont pour gage des biens ruraux, et sur ces 2/3 ils ont pour origine, dans la proportion d'environ 60 p. 100, l'acquisition de parts indivises ou des soultes de partage. On estime à iOO millions l'accroissement annuel de la dette agraire '.

Aux Etats-Unis, c'est l'inverse. M. Levasscur estimait que la dette hypothécaire, en 1891, y dépassait 2G milliards, dont 17 milliards de francs à la charge de la propriété urbaine (Lots) et 9 milliards à la charge de la propriété rurale (Acres). La charge de la propriété urbaine est donc, en bloc, double

1. Indications fournies par les déiégiiés italiens au Congrès inlernalional de la propriété foncière en 1900. En 1893, sur 136 321 contrats do prêts, s'élevant à près de Sol millions, les créances inscrites sur des biens ruraux (terrains et bâtiments) dépassaient le chiffre de 402 millions de francs.

de celle de la propriété rurale; mais celle-ci est endettée jusqu'au tiers de sa valeur vénale '. La dette agraire y a été contractée, dans la proportion de 68 p. 100, pour l'acquisition de la terre et l'achat du cheptel; sur 100 fermes, on en trouve 32 qui sont lourdement grevées et 68 qui ne le sont pas. Un document officiel de 1889 avouait que, de notoriété publique, l'hypothèque était effroyablement étendue et dangereusement onéreuse; et M. Levasseur ajoute, d'après l'expérience de cinq années de plus : L'hypothèque est une ombre qui se projette sur le tableau de la prospérité agricole de ce pays.

Tous les témoignages sont unanimes à déclarer que la dette agraire est le ver rongeur du droit de propriété, et que, toutes les fois que l'emprunt n'a pas pour unique emploi l'amélioration de la culture, mieux vaut dissuader le propriétaire d'user de son crédit que de l'y provoquer.

La mise en gage d'un immeuble pour garantir un emprunt se caractérise par l'hypothèque. Le droit d'hypothèque se décompose lui-même en deux droits distincts : 1° le droit de suite, c'est-à-dire le droit pour le créancier de réclamer son dû de quiconque détient, à titre de propriétaire, l'immeuble donné en garantie ; 2° le droit de priorité, c'est-à-dire le droit de se faire payer sur le prix de l'immeuble grevé d'après le rang qu'assigne à la créance, la date, la loi ou le titre.

Mais l'hypothèque a à se défendre elle-même contre d'autres causes de préférence, les hypothèques légales et les privilèges; parmi ceux-ci, le plus favorisé est celui du vendeur, dégagé de l'inscription, puisque la transcription y supplée,, grevant indéfiniment la propriété d'une manière latente, et forcé seulement de se produire à la clôture de la purge.

La dette a pour sanction l'exécution sur les biens donnés en gage, et même sur tous autres si les biens hypothéqués sont insuffisants (Article 2 092 du Code civil) , par la saisie.

1. U agriculture aux Etats-Unis, p. 303. — Bulletin de statistique du ministère des Finances, 1894, p. 623.

Il n'est peut-être pas de pays où l'individu soit moins protégé qu'en France contre l'âpreté d'un créancier et les surprises de la procédure.

Dans nos codes, qui ont une certaine prétention à la mansuétude, à la protection, à côté d'immunités inouïes, comme celles qui laissent indemnes l'escroquerie foncière et le crime de Stellionat, on ne trouve que rigueurs inexorables contre le débiteur simplement gêné qui ne peut payer à l'échéance. Le plus honnête homme, s'il est en voyage et qu'il oublie le percepteur, peut apprendre, au retour, que son domicile a été envahi, ses portes ouvertes, son mobilier saisi, bouleversé, vendu, pour une cote de quelques francs.

En matière d'immeubles, on va moins vite et avec moins de sans-gêne, car il faut le temps d'espacer les formalités et de les multiplier, mais les délais et les frais n'en sont que plus oppressifs et plus ruineux. Si l'on s'en tient au texte de la loi, la saisie équivaut à une véritable éviction et peut entraîner, par le désarroi qu'elle apporte dans la vie de famille, les plus graves conséquences sociales, surtout s'il s'agit de propriétés rurales, celles à qui l'on devrait le plus de ménagements. Ainsi, l'article 592 du Code de procédure civile protège contre la saisie les meubles et les vêtements indispensables, ainsi que les outils de toute nature nécessaires à l'exercice de la profession; mais, par une étrange inconséquence, le législateur moderne permet qu'on expulse le débiteur du toit familial, de l'atelier où il emploie ses outils, du sol qu'il exploite pour vivre.

Si les immeubles saisis ne sont pas loués ou affermés à des tiers, par actes ayant acquis date certaine avant le début de la procédure, ou vSi le saisi les habite ou les exploite, il restera en possession jusqu'à la vente, comme séquestre judiciaire, à moins qu'il nen sait aulremenl ordotmé par le président du tribunal. Pendant ce temps, les créanciers pourront néanmoins faire procéder à la coupe et à la vente des fruits pendants par les racines (Art. G81 du Code de procédure civile). Quant aux loyers et fermages, ils seront immobilises, ainsi que les fruits naturels et industriels, etc. {Ibidem,

art. 682 à 685). En d'autres termes, la saisie coupe les vivres au débiteur et lui arrache les aliments.

Ce n'est pas tout, le droit au travail lui est interdit ; il n'a plus la liberté d'achever son labourage ou sa fenaison; tout au plus peut-il louer ses bras à son voisin, pour ne pas mourir de faim. En cas de saisie d'animaux ou d'ustensiles servant à l'exploitation des terres, le juge de paix, siu- la demande du saisissant, peut, en effet, établir xin gérant à V exploitation, indépendamment du gardien {Ibid., art. 594 et 596).

Les ventes d'immeubles sur saisie étaient au nombre de 5 538 en 1865, de 6 267 en 1869, de 9 305 en 1872, de 14 278 en 1889, de 11 753 en 1891*. En 1894, elles avaient augmenté de 84 p. 100 depuis 1875, et les 7/10 des ordres sont ouverts sur des propriétés d'une valeur vénale minime -; en 1896, il a été transcrit aux hypothèques 20 390 procès-verbaux de saisie immobilière.

Il est fâcheux que les statistiques du service de l'Enregistrement, quoique plus détaillées et plus précises que celles de la Chancellerie, ne fassent pas connaître la nature des biens saisis et vendus et de quels capitaux prêtés à l'origine les immeubles étaient le gage. Ce serait une précieuse contribution à l'histoire de la division du sol. On y a suppléé en une certaine mesure par des travaux personnels^ auxquels j'emprunte les chiffres qui suivent et qui sont les derniers connus. Il faut en conclure, remarque l'auteur, ou que l'appréciation de la valeur du gage au moment du prêt est faite par les notaires avec une constante légèreté, ce qui est peu probable ; ou que l'on ne prête qu'à des gens à demi-ruinés avec l'arrière-pensée de les évincer, ce qui est possible; ou que le seul fait des poursuites déprécie instantanément le gage, ce qui n'est que trop exact.

1. La distinction n'est plus faite dans les statistiques entre les ventes judiciaires ordinaires et les ventes sur saisie, au total 26 193 en 1894. {Bulletin de statistique du ministère des Finances, mars 1897, p. 246.)

2. M. de Saint-Genis, Mémoire sur te droit de saisie en France, 1895 (tableaux A et D).