PRÊTS HYPOTHÉCAIRES

QUOTITÉ DES PRÊTS Nombre Prêts urbains

de l'année 1841 des prêts et ruraux

De 400 fr. et au dessous 155 220 36 640 948'.

De 400 à 1 000 fr 89 803 62 421267

Au-dessus de 1 000 fr 84 533 302 513 625

De l'année 1841 à l'année 1898, le nombre des prêts a donc augmenté de 135 897 et leur valeur, fait inouï, de plus de 1605 millions de francs; elle a quintuplé. Ce fait matériel est l'une des preuves de l'énorme plus-value acquise depuis cinquante ans par la propriété foncière.

En 1892, parmi les documents fournis au Congrès de la

1. Dans son dernier compte-rendu (avril 1900) le Crédit Foncier donne en bloc le montant total de ses prêts en cours, pour les 3/4 sur immeubles urbains, et qui vont en croissant :

En millions de francs.

l'hypothèque 327

propriété foncière ', il a été expliqué qu'en Normandie, dans l'arrondissement du Havre, pays de moyenne propriété, où les cotes de 100 hectares sont de 15 p. 100 à peine de l'ensemble, malgré l'appoint d'une des huit plus grandes villes de France, les prêts ruraux sont dans la proportion des trois cinquièmes. La répartition esta peu de chose près celle de 1841, sauf l'augmentation en nombre et en valeur. Le plus grand nombre des opérations de prêts porte sur de faibles capitaux mais le total des prêts dépassant 2 000 francs l'emporte sur celui des petits. Ceux au-dessous sont les trois quarts en nombre et un quart en capital ; d'où l'impossibilité d'établir une moyenne pour le poids de l'intérêt et des frais, variant de 7 à 13 p. 100, sans diviser les prêts par catégories.

La terre ne rapportant net que 2 1/2 et rarement 3 p. 100, le propriétaire non exploitant est vite obéré, les intérêts qu'il paie le ruinent en cinq ou six ans, durée ordinaire des prêts. S'il exploite lui-même, il vit sur la terre, tout lui est profit, et il peut encore réussir, s'il est patient et s'il modère ses besoins, à se libérer. Mais, qu'une mauvaise année survienne, que la grêle emporte la récolte, qu'une épidémie décime le bétail, diminuant à la fois le cheptel, le travail et l'engrais, voilà l'emprunteur ruiné, s'il a épuisé son gage, et hors d'état de rétablir assez vite sa situation pour faire honneur à ses engagements. Le prêteur, de son côté, n'a pas de chances meilleures, et l'on ne s'explique que par la fâcheuse activité des officiers ministériels ce phénomène qui engage le créancier à saisir, alors qu'il sait que cette procédure déprécie le gage de 30 p. 100 et qu'il court le risque, neuf fois sur dix, de ruiner son débiteur sans rentrer dans l'intégralité de sa créance.

Ainsi que j'ai été amené plusieurs fois à le signaler au cours de cette étude, la cause la plus fréquente de la dette agraire est le non-paiement au comptant du prix d'achat, et, par suite, l'inscription de l'hypothèque jusqu'à concurrence

1. Statistique des prêts hypothécaires et des saisies dans l'arrondissement du Havre, par M. de Saint-Genis, conservateur des hypothèques.

du prixd acquisition stipulé payable à terme, qu'il s'agisse du privilège du vendeur (Art. 2103 et 2100 du Code civil) ou de celui du co-partageant [Ibid., art. 2103, n° 3, et 2109).

La différence est grande, sous le régime du Gode civil, entre le privilège du vendeur et celui du co-partageant quoique le but final de la transaction soit, dans les deux cas, l'acquisition de la terre. Le privilège du vendeur se conserve par la seule transcription du titre de vente, celui du co-partageant exige une inscription. Cette différence s'explique, sans se justifier, par le fait qu'avec notre régime incomplet de publicité le partage n'est pas sujet à être transcrit. Il faut souhaiter que le futur Code foncier assimile les divers modes d'acquisition et les assujettisse à la même large publicité, car il est illogique d'entraîner les tiers acquéreurs dans l'erreur sous le prétexte spécieux que l'acte de vente constitue, à l'égard des intéressés et du public, un état de choses nouveau, tandis que l'acte de partage consacre un état ancien qui date, en réalité, de l'ouverture de la succession ou de la dissolution de la communauté '.

Pour tout ce qui touche, de près ou de loin, à la division de la terre, le côté juridique reste en contact permanent avec le côté économique, celui-ci presque toujours contrarié et entravé par l'autre qui, au lieu de le tyranniser, ne devrait être que son très humble serviteur.

IIL Le Partage. — Après l'insécurité du titre foncier, qui est la faute des lois fiscales et de la cherté des procédures, après l'hypothèque, qui est une plaie économique, vient le partage qui ôte à tout petit propriétaire qui réfléchit l'espoir de faire œuvre durable en constituant un patrimoine à sa famille.

Le partage est, après l'hypothèque^ un des agents les plus actifs de la division du sol, agent indépendant de la volonté de l'homme, et dont l'incidence est d'une appréciation d'autant plus délicate que son application lui échappe et que le niveau brutal de la loi ne considère ni les conditions ni les nuances.

1. Commission extra-parlementaire du cadastre. — Rapport de M. Ghallamel sur les Privilèges et Hypothèques, 1897, p. 15.