V. — Origines historiques de la moyenne propriété

La moyenne propriété est d'origine récente; elle ne procède ni de la féodalité comme la grande propriété, qu'on pourrait à ses débuts comparer avec quelques explications à nos pays de protectorat, ni du travail rural comme la petite propriété.

Elle n'est point issue de la nature même des choses, c'est le produit de la spéculation et, aujourd'hui, elle s'est si fortement implantée dans l'ensemble économique qu'elle en fait partie intégrante et paraît désormais indispensable à son équilibre.

Elle date de la constitution de la propriété rurale, non plus directement aux mains des cultivateurs exploitant par eux et leurs familles, mais entre celles de paysans enrichis devenus marchands et de bourgeois des villes empressés à devenir propriétaires fonciers et confiant la culture à des censiers, des métayers ou des fermiers. On trouve dès le xv° siècle les traces de cette concentration de parcelles par les forains*; les paysans et les seigneurs étaient ruinés, tous les citadins qui avaient quelque argent profitèrent de l'occasion qui s'offrait d'acheter à vil prix des terres laissées en friches et des châteaux abandonnés. Le mouvement se généralisa et s'accentua à mesure que, la bourgeoisie se développant par l'industrie et le négoce, les hommes du tiers état acquirent des charges de magistrature et des offices publics et firent de l'acquisition de la propriété foncière le complément et la preuve de leur avènement social.

C'est dans ce déclassement de la propriété, dans cette

1. M. de Saint-Genis, Mémoire sur la propriété rurale en Bourgogne {Bulletin du Comité des travaux historiques, 189G).

l'invasion bourgeoise 125

évolution qui, renouvelant sous une autre forme et dans d'autres conditions l'évolution de la sauvegarde auix" siècle, refit du paysan-propriétaire un simple prolétaire rural. ({u"il faut voir la cause économique sous l'influence de laquelle le bail à ferme se substitua au bail à cens.

C'est dans les coutumes, dans les livres des domanistes et des commentateurs qu'il faudrait avoir la patience de chercher les véritables et solides éléments de l'histoire de la propriété depuis le xv^ siècle. Les formes variées de location, d'appropriation de la culture à la terre et du salaire qui la rémunère marquent les étapes de la division du sol et fixent l'époque où se constitua cette moyenne propriété qu'on pourrait appeler la propriété foraine.

Le bail à cens constituait l'abandon irrévocable de la terre à la condition qu'on la cultivât, puisque la rente n'était garantie que par le produit de la culture ; vint ensuite l'emphytéose, c'est-à-dire le bail à cens limité à cent ans; et le colonage antique vit sa durée se rétrécir de plus en plus, à mesure que la terre perdait un peu de sa fixité immuable pour devenir un objet d'échange dont la valeur vénale subissait des dépréciations ou des plus-values appréciables. Il faut étudier dans Estienne Pasquier, Dumoulin, Loyseau^ d'Argentré, Fonmaur, Pothier, les formes intermédiaires de tenures qui s'intercalent entre les types extrêmes, le cens et le bail à court terme : le domaine congéable en Bretagne, le droit de marché en Picardie, le Waldrecht en Alsace, le métayage dans les provinces du Centre et du Midi, les dérivés de l'emphytéose, le bail à vie et môme le bail à trois vies consenti à trois laboureurs qui héritent les uns des autres *.

Le propriétaire forain, obligé de déléguer sa surveillance, imagina mille moyens de contrôle et de gestion à distance;

1. La Lorraine avoisinait le Luxembourg avec ses Schilling-Giiter, les provinces rhénanes leurs Schafft et leurs Voglerjûler, biens affermés à titre quasi perpétuel, tandis que le Waldrecht d'Alsace permet le transfert du bail aux héritiers directs du preneur mais n'en autorise ni la cession ni la vente.

il y réussit d'autant mieux que ce nouvel ordre de propriétaires-fonciers, mâtiné de négoce et de judicature, excellait dans la chicane. Le contrat d'emphytéose fut du xv^ au x^T^ siècle Tune des sources de la constitution des souches de la moyenne propriété, car ce mode légal du bail à longterme s'appliquait généralement à des domaines complets, formant un corps d'exploitation, plutôt qu'à des parcelles isolées. En effet, à l'expiration des quatre-vingt-dix-neuf ans, le bail prenait fin et un nouveau contrat devenait nécessaire. Il se présentait alors deux éventualités. Ou le maître du fonds y rentrait en indemnisant le détenteur de ses débours, ou celui-ci conservait le domaine à de nouvelles conditions ou par un autre mode de location. Mais il arrivait le plus souvent qu'au cours du siècle le tenancier s'était enrichi et le propriétaire appauvri ; ce dernier, sans attendre l'échéance, vendait son droit de rachat à l'usager qui devenait plein propriétaire.

La période du xv*" siècle au xx° fut également favorable à la petite et à la moyenne propriété. Le bourg-eois prit les gros morceaux, le paysan ne négligea pas les miettes.

Tandis que les nouveaux riches, de noblesse récente * ou d'extraction roturière, rachètent parcelle à parcelle tout ce qu'avaient aliéné les détenteurs du sol depuis saint Louis, une masse d'anciens châteaux, non habités pendant des demi-siècles, tombaient en ruines -.

Les laboureurs riverains mordent à belles dents sur leurs dépendances ; là où le maître ne réside pas, et c'est le cas de beaucoup de belles demeures vidées par l'absentéisme, le séjour aux armées ou à la cour, les lambris seigneuriaux n'abritent plus que les métayers, leur bétail et leurs fourrages. Faute de réparation, les fermes et les métairies se sont effondrées, et les familles paysannes se sont logées au plus

1. L'édit de 1696 autorisa qui le voulut à choisir cl à porter des armoiries, sauf à les faire enregistrer en payant une taxe de 20 livres.

2. Une seigneurie de 800 hectares, en Daupliiné, ne rapportait plus en 1720 que 2 fr. 40 à l'hectare do droits féodaux (cité par M. d'Avcnel, llist. économ., I, 781).