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‘interprétation de la loi du 23 octobre 1919 en juxtaposant la condition apparente exigée par l’article 1° avec l’article 2 (1). Et depuis il n'est pas à notre connaissance | qu'elle ait modifié sa manière de voir.

Sur l'augmentation des prix, nous n’avons qu'un seul arrêt, et malheureusement il n'est pas très net. Dans cet arrêt la Cour a réfusé la prorogation du bail originaire, sous prétexte qu'ayant été renouvelé par un autre à un prix double, il n'existait plus au moment de la demande en pro-. rogation (2). Dans ce sens la Cour a raison : elle n’a pas refusé la prorogation du bail nouveau, mais celle du bail renouvelé, Cependant les articles 1* et 3 de la loi du 23 octobre 1919 ne font pas cette distinction subtile : 1ls accordent la prorogation purement et simplement sans chercher quel est le bail prorogé et l’article 3 indique seulement que cette prorogation a lieu au prix convenu en dernier lieu. Aussi nous pensons, malgré cet arrêt, que, si la question s'était posée plus nettement devant la Cour, sans être embarrassée du point de savoir si c'était l’ancien bail ou le nouveau qui était prorogé, elle aurait certainement accordé la proroga-

(4) Attendu qu'aux termes de la loi du 23 octobre 199, dont l’article premier à un caractère interprétatif, sont assimilés pour l'application de l’article 56 de la loi du 9 mars 1918, aux baux et locations verbales en cours au 1 août 1914, les baux et locations verbales renouvelés entre les mêmes parties ou leurs ayants droit et pour les mêmes locaux ; que l’article 2? dispose que, si le prix du nouveau bail est inférieur à celui du bail primitf, la prorogation aura lieu aux conditions du bail primitif.

D'où il suit qu’en déclarant valable la demande de prorogation formée par la Vve Bouquin et en ordonnant que cette prorogation aurait lieu au prix annuel de 345 francs, prix du bail primitif, la sentence attaquée n'a pas violé l’art. 56 de la loi du 9 mars 1918, modifié par la loi interprétative du 23 octobre 1919. Cass. 9 février 1920. Mlle Gourlat.

(2) : Cass. Civ. 10 mai 1920. G. P., ? juin.

DURE? ee

tion en présence des précisions de l’article 3 qui ne peuvent laisser aucun doute sur l'intention du législateur.

JIL. — Baux Par pÉRIODES. — Une question qui touche

un peu à la question des baux renouvelés est celle des baux par périodes. 0

Nous éliminons le cas où à l'expiration de chaque période le propriétaire et le locataire auraient le droit de faire cesser la location par un préavis dans un délai fixé. On doit en effet appliquer à ce bail toutes les règles posées pour les locations verbales qui, comme lui, se continuent d'année en année, sauf congé donné dans le délai fixé par l'usage (1).

On peut cependant, dans ce cas, se demander, lorsqu'une augmentation du prix de loyer a été prévue à chaque changement de période, à quel prix doit avoir lieu la prorogation ; mais cette question n’est pas spéciale au bail résiliable à la volonté des deux parties et nous aurons à la traiter plus loin. |

Nous n’envisagerons donc que le cas des baux par périodes résiliables ou bien au contraire renouvelables à l'expiration de chaque période par la volonté du locataire seulement, ce qui est, d’ailleurs, le cas le plus fréquent.

Deux hypothèses peuvent être envisagées : ou bien l'expiration de toutes les périodes est arrivée pendant la guerre, ou bien il restait encore après la cessation des hostilités une période entière à courir.

Dans le premier cas l'exercice du droit à prorogation ne peut soulever qu'une difficulté quant au prix du loyer pen-

(1) Cass. Civ. 23 décembre 1919. G. P., 18 janvier 1920.

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dant la durée de cette prorogation. Nous avons dit déjà que nous la traiterions plus loin. En effet, ou le bail était entièrement expiré avant la cessation des hostilités et renouvelé par tacite reconduction et nous rentrons dans un cas déjà examiné, ou bien la cessation des hostilités est intervenue pendant le cours de la dernière période et lorsque celle-ci expirera on appliquera, sous réserve de la question de prix, les mêmes règles que s'il s'agissait d'un bail à durée unique, égale à celle de toutes les périodes réunies.

Si nous supposons, au contraire, qu'au moment de la cessation des hostilités l’on était dans l'avant-dernière période, de sorte qu'il y avait encore une ou plusieurs périodes entières à. courir après la guerre, ‘nous pouvons nous demander si en usant de la prorogation, en quelque sorte conventionnelle, qui lui était accordée par le bail, le locataire n'a pas renoncé à son droit d'user de la prorogation légales ot ue

S'agissant d’un bail résiliable au gré du locataire seule-

ment à l'expiration de chaque période, nous ne voyons pas

quels arguments pourraient être donnés en faveur de cette thèse, Un bail de 3, 6, 9 ans était signé en mai 1914 pour aller de Saint-Michel 1914 à Saint-Michel 1923. Au 29 septembre 1920, après la cessation des hostilités par conséquent, le locataire aurait pu, par un congé, faire cesser son bail ; il ne la pas fait. A-til, par cette inaction, renoncé à un droit ? Cela paraît difficilement soutenable. Le bail

. était en réalité de neuf ans, sous la condition potestative, sans doute, que le locataire n'en demanderait pas la rési-

lation ; mais c'était là une simple faculté laissée à ce loca-

taire. À l'expiration, en 1923, le locataire invoque son droit

à prorogation, tout comme il l’eût fait s’il avait eu un bail

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simple de neuf ans ne contenant pas cetle faculté qui a, en quelque sorte, disparue, puisqu'il n'en a pas usé.

Dans le cas où, au contraire, le bail était renouvelable lors de son expiration, à la demande du locataire, on pourrait dire que par cette demande, sil l'a faite, le locataire renonce tacitement à se prévaloir de la prorogation. Un bail de neuf ans a été fait le 29 septembre 1912 avec stipulation que, par un avertissement donné six mois avant son expiration, le locataire pourrait demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans par exemple. Ici le bail se terminait normalement à la Saint- Michel 1921: À ce moment le locataire pouvait, puisque son bail expirait., réclamer le bénéfice de la loi du 9 mars ; il ne l’a pas fait, préférant poursuivre l'exécution d'un nouveau bail de neuf ans. C'est là un argument qui semble jus-

tifier la déchéance du droit à prorogation. Après avoir

demandé l'exécution du nouveatü bail: de 9 ans, comment pourrait-il réclamer une prorogation dont il ne pouvait bénéficier que par le moyen d’une notification qu'il n'a pas faite dans le délai prévu, c’est-à-dire trois mois avant lexpiration du bail ?

Ces motifs ne sont qu'apparents. Il est inexact en effet de dire que le baïl expirait en 1921 : il aurait pu expirer en 1921, mais ce n'était pas certain, tout comme le bail 3, 6, 9 de tout à l’héure aurait pu expirer après sa sixième année

et en réalité il n’y a aucune différence juridique entre le bail

résiliable après chaque période et celui renouvelable pour des périodes égales aux premières stipulées. La seule diffé-

rence réside en ce que dans un cas le bail continue, sauf

avis du contraire, dans l’autre il cesse sauf avis préalable. C'est là une question de forme, de procédure, qui ne peut

NR Due

en rien changer la nature juridique du contrat. Et dans notre exemple on peut dire que les parties avaient conclu un bail de 18 ans avec convention, qu'il serait résilié de plem droit après sa neuvième année, si le locataire n’avisait pas son propriétaire de sa volonté de ne pas user de son droit de résiliation. Ainsi traduit, notre bail se rapproche étrangement de celui de 3, 6, 9 de tout à l'heure et il n’y a pas de raison pour accuser de tardivité la notification que fera le locataire, trois mois avant l'expiration de la dix-huitième année, de son désir d’user de la prorogation.

C'est bien ainsi, d’ailleurs, que la Cour de Cassation a jugé la question éstimant qu’ « aucun motif légal ne s'oppose à ce que la prorogation prévue par l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 se cumule avec une prorogation de bail conventionnelle » (1).

A notre avis par conséquent tous les baux par périodes doivent bénéficier de la prorogation. Mais lorsque des prix différents ont été stipulés pour chaque période, quel sera celui à appliquer pendant la durée de la prorogation ?

L'article 56 dit que les baux en cours au 1* août 1914 seront prorogés aux conditions fixées au bail:

L'on peut soutenir que le bail prorogé est celui en.cours au 1° août et que si, par la suite, un prix plus élevé a été payé en raison des clauses du bail, lorsqu'on arrivera à la période de prorogation légale, il faudra reprendre le prix du bail en cours au 1° août. Cet argument n’est pas sérieux cependant, car en précisant « seront prorogés aux conditions fixées au baïl'» le législateur a bien voulu dire que la prorogation aurait lieu aux conditions imposées par le bail

() Cass. 17 août 1919.

au moment de la prorogation, l'expression « les baux en cours au 1” août 1914 seront prorogés » voulant seulement dire que seuls les baux d'avant cette date donneraient ouverture au droit à prorogation.

Un argument plus sérieux a été tiré de l’article 33 de la loi du 9 mars, d'après lequel, pour sa détermination dans tous les cas prévus par la loi, il ne doit être tenu compte que du prix du loyer en vigueur au 1° août 1914 (1). Mais cet argument est en contradiction avec la phrase de l'article 56 « sera prorogé aux conditions fixées au bail » et pour éluder cette contradiction les partisans de cette théorie ont dit : « Les conditions du baïl que vise l’article 56 concernent les clauses contenues au bail en dehors du prix du loyer déterminé par Particle 33 » (2). Comment admettre qu'en parlant des conditions du bail le législateur ait pu vouloir parler de toutés les clauses de ce bail, sauf du prix, qui est au contraire une des conditions essentelles ? À notre avis 1l faut dire, comme nous l'avons déjà fait plus haut pour l’article 28, que l’article 33 ne s'applique qu à la matière des exonérations ou réductions de loyers et non à celle de la prorogation.

C'est bien là l'interprétation qui fut donnée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 19 février 1919 (3).

({) Les baux à loyer pendant la guerre. Commentaire de la loi du 9 mars 1918 par Ch. Defrénois, n° 303.

(2) Note sous les arrêts cités infra (note 3) dans les annexes au commentaire de M. Defrénois, année 1919, n° 121.

(3) D’après l'article 56, la prorogation du bail en cours au. 1er août 1914 doit avoir lieu aux conditions fixées au bail ; par conséquent lorsqu'il s'agit d'un baïl par périodes avec augmentation du prix du loyer c’est d'après le taux du loyer pour ia période en cours lors de la prorogation que cette prorogation doit avoir lieu. Cass. Civ. 19 février 1919.G: P.,12 mars. Voir aussi Comm. Arb. Paris VIII‘ arrond., 13 déc. 1918:2G: P., 8 mars 1919.