INTRODUCTION
La publicité et la spécialité sont les deux principes fondamentaux sur lesquels, d’après l'avis unanime des jurisconsultes, tout bon régime hypothécaire doit s'appuyer.
Qu'est-ce done que cette publicité et cette spécialité, et quels sont les avantages que l’on reconnait à l'application intégrale de ces deux principes en notre matière ?
Castiau
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L'hypothèque étant un droit conventionnel est par là même un droit naissant sans que rien ne vienne révéler au public son existence; et cependant les tiers sont au plus haut point intéressés à savoir si un immeuble est grevé ou non d’hypothèque. L'hypothèque en effet est un démembrement de la propriété et diminue par sa présence la valeur de l'immeuble, diminution de valeur qu'il est indispensable de porter à la connaissance des futurs acquéreurs de l’immeuble et des créanciers. La publicité des hypothèques répond à ce besoin, en subordonnant l'efficacité du titre hypothécaire à l’accomplissement de certaines formalités extrinsèques qui permettront aux tiers de savoir exactement quelles sont les charges qui grèvent un immeuble qu'ils désirent acquérir ou qu'ils voudraient se voir donner en garantie.
La spécialité est le complément indispensable de la publicité sans laquelle cette publicité serait inefficace. D'ailleurs sous ce nom de spécialité on peut distinguer deux choses : la spécialité proprement dite, ou spécialité des créances garanlies, qui exige que l'hypothèque ne serve de gage qu’à des créances dont le montant est déterminé, et la détermination ou spécialité du gage hypothécaire qui veut que l'hypothèque ne porte que sur un immeuble déterminé.
Ces deux principes sont indispensables au bon fonctionnement du régime hypothécaire et la non application de l’un ou l'autre nuira aux intérêts soit des créanciers, soit des acquéreurs de l'immeuble, soit du débiteur lui-même qui sont les trois personnes à qui la loi, par ses dispositions, doit assurer soit la sécurité du placement ou de l'acquisition, soit la facilité de l'emprunt sur hypothèque.
Pour le créancier tout d’abord il est nécessaire qu'il sache si le crédit de son débiteur est entier ou s’il n’est pas déjà
diminué par des constitutions antérieures d'hypothèques, et
dans ce dernier cas il doit être à même de connaître dans quelle mesure a eu lieu cette diminution. Il faut donc que toutes ies hypothèques prises sur un immeuble quelconque soient rendues publiques et de plus ce n’est que par la spécialisation des créances garanties que le créancier connaitra le passif hypothécaire du débiteur.
Pour les acquéreurs de l'immeuble eux aussi, la publicité et la spécialité sont choses indispensables. Le droit d'hypothèque conférant un droit de suite au créancier, ce droit peut s'exercer contre n'importe quel détenteurde l’immeuble hypothéqué. L’acquéreur d'un immeuble, afin de s'éviter une éviction future, doit pouvoir savoir si cet immeuble est grevé d'une hypothèque et c'est la publicité qui lui en fera connaitre l'existence; en outre, si l'immeubleest hypothéqué, l'acquéreur, pour être à l'abri, doit procéder à la purge et alors il est nécessaire qu'il sache, et quel inmeuble est grevé, et quel est le montant exact de la dette à l’acquittement de laquelle l'immeuble servait de garantie, de là la spécialisation de l'immeuble grevé et la détermination des créances garanties.
Pour le débiteur, son intérêt est de pouvoir obtenir le plus d'emprunts sur son immeuble et pour ce faire 1l faut que les hypothèques présentes laissent voir la valeur de l'immeuble qui reste non grevée; cette condition ne sera remplie que par la publicité et la connaissance qu’auront les tiers du montant exact du passif hypothécaire actuel.
On peut juger, par ce rapide aperçu, de quelle utilité sont la publicité et la spécialité pour la bonne organisation du crédit public, et cependant dans notre législation il s’en faut de beaucoup que ces deux principes soient strictement appliqués : l’hypothèque que le code civil accorde à la femme mariée et aux personnes en tutelle est dispensée de publicité
ÉEVTE
et de spécialité, l'hypothèque judiciaire est générale quant aux biens qu'elle grève et enfin l’hypothèque conventionnelle se transforme souvent en hypothèque générale.
Depuis très longtemps en France on s'occupe de la réforme du régime hypothécaire à ce point de vue, et déjà des peuples qui nous ont emprunté notre code l'ont réformé en cette partie. Notre intention est d'étudier ici l'application de la publicité et de la spécialité aux hypothèques légales de la femme mariée, du mineur et de l'interdit, en nous rendant compte tout d'abord de ce qu'a fait en ce sens une législation issue de la nôtre, la législation belge, et en examinant ensuite les projets de réforme français. Toutefois il nous parait indispensable, avant d'entrer dans l'exposition du régime belge, de procéder à une rapide étude historique et de faire connaitre les projets de réforme français dont le parlement belge s’est fortement inspiré pour faire aboulir sa réforme le 16 décembre 1851.
