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que par une enquêle personnelle faite par eux-mêmes que les tiers arriveront à être fixés sur ce point; ils ne peuvent pas s’en rapporter aux déclarations de l’emprunteur ou de l'aliénateur; le plus souvent ces déclarations seront mensongères, étant donné surtout que le stellionat est devenu une sanction inefficace par l’abolition de la contrainte par corps en 1867.

Quand bien même les tiers parviendraient à savoir de façon absolument certaine qu'un immeuble a été possédé par un administrateur de biens d'autrui, cela ne leur suffirait pas. Il faut de plus, pour qu'ils aient loute sécurité, qu'ils soient en mesure de connaitre la quotité des charges grevant l'immeuble. Or rien ne leur donnera une indication à ce sujet, et ils seront toujours dans l'incertitude sur l’étendue et les suites des hypothèques légales.

L'hypothèque du mineur, en effet, a un rang unique, et toutes les créances que peut avoir un mineur contre son tuteur sont garanties par une hypothèque qui date du jour de l'acceptation de la tutelle : la créance du mineur peut donc s’augmenter au cours de la tutelle, et en même temps la valeur pour laquelle sont grevés les immeubles du tuteur augmentera dans la même proportion, si bien qu'un tiers pourra voir diminuer tous les jours la valeur de son gage.

Pour l’hypothèque légale de la femme mariée, on peut faire la même constatation; sans doute celte hypothèque n’est pas rétroactive comme celle du mineur : elle ne prend rang du jour du mariage que pour la sûrelé de la dot et l'exécution des conventions matrimoniales; pour les créances de la femme naissant au cours du mariage, son hypothèque ne date que du jour de l'apparition de cette créance; mais les tiers n’en seront pas plus avancés pour cela : il faudrait qu'ils pussent savoir au moment où ils contractent quels sont les droits de la femme,

et cela ils ne le peuvent pas, car cetle connaissance exigerait

celle de tous les faits ou actes qui ont pu rendre la femme créancière de son mari; or la loi n'ordonne la publicité d'aucun de ces actes ou faits; d’ailleurs celte publicité serait parfois impossible : une faute de la part du mari dans la gestion des biens de sa femme est chose qu'il est impossible de rendre publique. De plus, ces faits ou actes créateurs de droits de créance pour la femme peuvent se produire après l'engagement de son mari envers les tiers, et ceux-ci n'en verraient pas même leur gage diminuer d'autant.

On voit par là combien d’entraves apportent au bon fonclionnement du crédit immobilier, la clandestinité et la généralité des hypothèques légales : les capitalistes, ne pouvant obtenir aucune certitude malgré leur diligence et étant menacés de voir se manifester à leur encontre les droits qu'ils ne peuvent pas prévoir et qui leur font perdre un rang utile, deviennent difficiles et imposent des conditions fort onéreuses aux emprunteurs.

Il est bien vrai que le code civil avait pris des dispositions pour assurer la publicité des hypothèques légales, mais ces dispositions devinrent bientôt lellre morte. Sans doute le mari et le tuteur doivent requérir les inscriptions des hypothèques légales; s'ils ne l'ont pas fait ils peuvent être déclarés stellionalaires, s'ils engagent leurs biens sans avertir les tiers des charges qui les grèvent, et comme tels contraignables par corps; la sanction était trop dure et jamais on n'y eut recours, de plus cette sanction a disparu de nos lois en 1867. Le subrogé tuteur est tenu de la même obligation que le tuteur sous sa responsabilité personnelle, mais il ne vint jamais à l'idée de poursuivre le subrogé tuteur pour défaut d'inscription de l'hypothèque du mineur. La conservation des intérêts des incapables était done remise entre les mains

du ministère public, celui-ci intervint pour assurer l'exécu-

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tion de la loi; mais son action amena tellement de plaintes que le ministre de la justice fut obligé, dans une circulaire de 1808, de recommander beaucoup de circonspection à ses subordonnés. Les hypothèques légales devinrent donc complètement clandestines : les personnes autorisées à prendre inscription pour la femme mariée ou le mineur n'engageant pas leur responsabilité en ne le faisant pas, s'abstinrent d'y procéder.

Pour remédier aux effets désastreux de cette clandestinité, le code civil accorde un moyen de faire apparaitre les hypothèques légales dans un cas : lorsque le tiers intéressé à connaître les charges grevant un immeuble sera un acquéreur, il pourra procéder à la purge des hypothèques légales. Malheureusement cette procédure, par suite des nombreuses formalités qu’elle comporte, est fort longue et fort dispendieuse : l'acquéreur doit déposer au greffe du tribunai civil une copie de son titre d'acquisition, et un extrait de cet acte doit être affiché dans l'auditoire du tribunal et y demeurer pendant deux mois. De plus si l’incapable est connu, on doit notifier le dépôt fait au greffe à la femme de l’aliénateur, au subrogé tuteur du mineur et au ministère public; si l'incapable est inconnu, un avis du conseil d'Etat de 1807 exige que l'acquéreur fasse insérer dans les Journaux d'annonces judiciaires les notifications qu'il serait obligé de lui faire, s’il le connaissait. Les incapables ont deux mois, à partir de l'affiche, s'ils sont connus, à partir de l'inserlion dans les journaux, s'ils ne le sont pas, pour prendre inscription.

Toutes ces formalités sont préjudiciables à tous : aussi ce n’est que très rarement qu’on a recours à cette procédure. La pratique, alors, a trouvé un moyen de la remplacer, au moins quand il s’agit d'annihiler les effets de l'hypothèque

légale de la femme; l'acquéreur fait intervenir la femme dans Casliau 6

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le contrat de vente pour la faire renoncer à son hypothèque légale; cette renonciation de la part de la femme affranchit l'immeuble de son droit de suite; cette dernière ne conserve plus que son droit de préférence sur le prix. Toutefois cette renonciation ne peut pas avoir lieu dans le cas où la femme est mariée sous le régime dotal, car la femme ne peut par aucun moyen compromettre le recouvrement de sa dot.

Les acquéreurs d'un immeuble ont donc la possibilité de connaitre les hypothèques légales qui grèvent cet immeuble; mais il n'en va pas de même des créanciers hypothécaires ; quant à eux, ils n'ont pas à leur disposition la procédure de la purge légale : ils seront loujours dans l'ignorance la plus complète des charges que supportent les biens de leur débiteur et ils n'ont aucun moyen de se prémunir contre l'exercice ruineux pour eux des droits des incapables. Mais ici encore la pratique a trouvé un moyen d'éluder les conséquences facheuses de l'hypothèque légale, tout au moins quand il s'agit de celle de la femme mariée et d'une femme mariée non dotale : dans ce cas le créancier fait intervenir la femme mariée dans le contrat de prêt pour se faire subroger à son hypothèque ou pour exiger d'elle qu’elle s'oblige solidairement avec son mari ou qu'elle se porte caulion pour lui.

Mais ces moyens détournés ne confèrent aux capitalistes qu'une süreté insuffisante : on ne peut pas parler en effet de la renonciation à son hypothèque par un mineur ou une femme dotale, et nous pouvons conclure en disant que les tiers seront toujours menacés de voir leur gage se réduire à zéro par suite de la présence d'une hypothèque légale dont ils n'auront pu prévoir ni l'existence ni le montant.

Ajoutons, pour faire voir combien le système du code civil élait défectueux, que les cessions de l’hypothèque légale de

la femme étaient clandestines et que les hypothèques légales

conservalent leur caractère occulte même après la fin de l’incapacité à raison de laquelle elles avaient pris naissance. Ces décisions n'étaient pas faites pour rendre la confiance aux prêteurs et cependant, dans ces deux cas, il ne s'agissait plus de sauvegarder les intérêts de personnes qui étaient dans l'impossibilité de le faire elles-mêmes.

Nous pouvons donc dire, sans craindre d'être contredit, que le code civil, par ces disposilions, délournait les capitalistes du crédit immobilier.

2° Protection insuffisante des intérêts des incapables. — Le législateur de 1804, en sacrifiant ainsi les intérêts des tiers, a voulu protéger ceux des incapables d’une façon efficace. A-t-il atteint son but ? Nous ne le croyons pas.

L'hypothèque légale de la femme mariée est même très dangereuse pour elle; au lieu d’être un moyen de protection, elle deviendra souvent un agent de ruine, qui fait que la femme suivra le sort de son mari si celui-ci fait de mauvaises affaires. Ce résultat inattendu vient de ce que les prêteurs, pour se soustraire aux effets de l'hypothèque légale de la femme mariée non dotale, ont pris l'habitude d'exiger l’intervention de celle-ci : bien souvent, ils ne se contentent pas de la simple renonciation de la femme à son hypothèque : ils exigeront de plus que la femme s'engage solidairement avec son mari, si bien que la femme devient une débitrice personnelle du créancier, qui n'aurait jamais dü être que créancier de son mari. La faveur que la loi à voulu faire à la femme s'est donc retournée contre elle et à produit l'effet inverse de celui que l’on recherchait.

Pour les mineurs, nous trouvons un danger analogue : la tulelle étant réglementée aussi sévèrement est regardée

comme une charge effrayante; aussi elle ne sera le plus sou-

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vent acceptée que par ceux qui ne possèdent pas d'immeubles que puisse atteindre l'hypothèque occulte et indéterminée, et les mineurs se trouvent exposés sans défense à toules sortes de déprédaltions.

De plus, la purge légale que la loi accorde à l'acquéreur offre des dangers pour les incapables. Tout d'abord, il n’arrivera presque jamais que la femme s'inscrive dans le délai prescrit par la loi; car si elle recourait à cette mesure rigoureuse, il en résulterait une très grande gêne pour son mari qui désire toucher le prix de vente de son immeuble. De plus, pour le mineur, il se peut que l'inscription ne soit pas prise dans le délai voulu; et alors il n'aura plus qu'une simple acüon personnelle contre son tuteur. Dans les deux cas, la purge aura, le plus souvent, pour effet, non pas de faire apparaître les hypothèques légales, mais de priver les incapables d'un moyen de protection qu'on à jugé indispensable.

Enfin le code civil n’organise pas la protection des incapables dans le cas où le mari ou le tuteur n’a qu'une fortune mobilière; il est vrai qu'à l'époque où notre code fut rédigé, la fortune mobilière était très peu de chose, mais peu d'années après sa promulgation, par suite du développement du commerce et de l’industrie, cette fortune mobilière devait prendre une importance considérable, si bien qu'elle devait bientôt contrebalancer en valeur la fortune immobilière. La lacune du code fut alors très sensible et l'hypothèque légale, qui n'avait pour ainsi dire plus d’assiette, était devenue d'un

secours tout à fait insuffisant pour les incapables.

Tels sont les inconvénients du système admis par le code civil; ces inconvénients ne tardèrent pas à se révéler dans la pratique, el bientôt commença contre notre régime hypothé-

caire un mouvement de réaction très marqué.