CHAPITRE ler

RÉcime HyporTHÉCAIRE.

Quelles sont les raisons, qui, renversant les données naturelles du problême, ont placé le Crédit Foncier, dans un tel état d’infériorité relativement au Crédit Commercial et Industriel ?

La réponse est simple, elles tiennent aux vices de la législation, qui régit les emprunts hypothécaires, et à la nature même de ces emprunts, contractés sous la forme usitée jusqu'ici.

L’imperfection du titre des hypothèques a passé pour ainsi dire à l’état d’axiôme aux yeux des jurisconsultes.

Ainsi la véritable cause, la cause essentielle de linfériorité du crédit hypothécaire, se trouve dans le peu de sûreté réelle que les placements hypothécaires présentent aux capitalistes, car souvent celui qui achète, n’est pas sûr d’être propriétaire, et celui qui prête sur hypothèque n’est pas sûr d’être payé.

C’est de ce dernier seul que nous avons à nous occuper ici. Quelque précaution qu’il prenne, il peut craindre que des droits occultes dont il lui a toujours été difficile, souvent impossible de vérifier l’existence, viennent en se révélant après coup, compromettre son capital.

Quelqu’assuré que soit son gage, il n’a la certitude de pouvoir réaliser à l’échéance, que dans le cas d’une bonne volonté trop rare de la part du débiteur. Pour peu qu’il y ait de résistance de la part de celui-ci ou seulement de complication dans ses affaires, les frais et les lenteurs de l’expropriation et de l’ordre mettent un temps énorme entre l’échéance conventionnelle de l’obligation et la réalisation effective du gage. De là, une méfiance, une crainte qui se traduisent en élévation de l’intérêt, L’inexactitude dans le payement des intérêts vient se joindre à l’inexactitude du recouvrement du capital Cette inexactitude, trop souvent inévitablc pour un

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débiteur obéré, est en quelque sorte passée dans les mœurs mêmes des débiteurs les plus solvables. Elle devient pour le capitaliste une nouvelle cause de défiance, un nouveau motif d’exagération de l’intérêt.

Le capital se reporte alors difficilement vers la terre, dont il est d’abord issu, et sans ce secours, comment la féconder, comment donner un puissant élan à l’agriculture. C’est pourquoi la pensée de ramener à de bonnes conditions le capital vers le soi, a occupé un grand nombre esprits en Europe.

C’est un des problèmes sociaux qui, étant parvenu à un certain dégré de maturité, s’est emparé par cela même de la pensée générale.

Deux moyens de solution se sont présentés, très différents par leur nature et par leur portée.

Les uns ont voulu mobiliser les immeubles ; les autres se sont bornés à ce qu’ils ont appelé, la mobilisation du Crédit Foncier.

Mobiliser les immeubles, rendre leur commerce aussi facile, aussi commode, aussi sûr, que le passage de mains en mains des choses mobilières, est une périlleuse entreprise. Dans ce système, les idées jurent entre-elles comme les mots ; la chose est impossible. É

La propriété foncière a ses caractères particuliers dont on ne peut faire abstraction ; elle n’aura jamais ni les qualités légales ni les qualités économiques de la propriété mobiliaire.

La terre est un instrument de production ‘“ sui generis ; ” le capital s’y incorpore, mais elle ne saurait elle-même se transformer “véritablement en capital, et d’ailleurs quel avantage cela procurerait-il ?

D’après le second système, la mobilisation du Crédit Foncier, il s’agit simplement de faire en sorte que la propriété foncière puisse à l’aide du gage qu’elle offre, trouver des capitaux à

bon marché et à des-conditions qui permettent de lesemployet utilement à l’amélioration du sol.

Trois points se présentent ici à regler :

1° Les conditions du contrat entre l’emprunteur et le prêteur; 29 Le mécanisme de l’opération et; 39 Les sûretés que emprunteur peut offrir au prêteur.

Ce dernier est le point capital, car plus ses sûretés seront grandes, plus les conditions du prêt seront faciles, et reciproquement. Il faut donc d’abord s’occuper des sûretés offertes par les immeubles.

lci.se présente à l’esprit le système des droits réels, nommé à tort Régime Hypothécaire, puisqu'il est d’autres droits réels que ceux des créanciers hypothécaires,

Ce système est imparfait, puisque la spécialité et la publicité n’existent que d’une manière imparfaite.

On admet des hypothèques générales; les hypothèques légales produisent partiellement leurs effets sans enrégistrement et pleinement sans spécialité.

Parmi les hommes. qui ont songé à procurer au so] appui du crédit, il en est qui.se sont résignés à prendre les choses dans: cet. état; ils ont imaginé des: Associations qui assumeraient.sur elles les-risques du système,

Il y a quelque chose de spécieux et même de: vrai, dans: cette. opération, qui consiste à répartir, comme cela arrive dans les assurances, le risque individuel sur une association plus où moius nombreuse. Mais:il faut alors prélever une prime à la charge du propriétaire foncier, et'on ne peut plus faire des prêts à bon marché. Une pareille organisation compromet le succès de l’organisation; car où la: prime-est faible, et alors tout lédifice croule par la bâse, ou elle est forte, et le crédit foncier en ressent un fâcheux contré-coup.

D'ailleurs si l’on doit.se résignez à subir les conséquences d’un. mal que la prudence liamaine: ne saurait conjürer, et les

sinistres maritimes, la grêle, les incendies sont dans ce cas, il en est tout autrernent du mal causé par une législation vicieuse, qu’il dépend du législateur de réformer.

Reconstituer le Crédit Foncier sur d’autres bâses, le faire participer aux avantages du Crédit Public, et le relever ainsi de l’état d’infériorité où il se trouve placé vis-à-vis du Crédit Commercial, mettre partout les capitaux en présence des besoins, leur procurer un placement commode et solide, tel est le but que se sont proposé les Associations de Crédit Foncier de Pologne et d'Allemagne, et qu’elles ont complètement atteint.

Que manque:t-il au Canada pour entrer dans cette voie, .et plus encore pour provoquer l’introduction du capital étranger ? Une bonne législation hypothécaire et une forme plus simple, donnée aux placements sur immeubles.

Les vices de la législation hypothécaire augmentent naturellement la prime d'assurance qui vient grossir le loyer du capital. Ils s’opposent aussi à l’établissement des institutions de Crédit Foncier, qui, organisées dans un but étranger à la spéculation, et ne pouvant jamais réaliser aucun bénéfice, ne sauraient non plus s’exposer à subir aucune perte.

Les diverses tentatives infructueuses, faites en France jus: qu’à ce jour, pour venir en aide aux propriétaires fonciers, pourraient mal prédisposer ceux qui ne sont pas familiers avec le mécanisme des institutions de Crédit Foncier.

Si la Banque Territoriale, la Caisse Hypothécaire, en France, ont échoué, cela est dû à l’application erronnée et incomplète du principe de la mobilisation du Crédit Foncier, c’est que ces Institutions ont voulu battre monnaie avec les immeubles, au lieu de créer une rente consolidée de la propriété territoriale.

Les bâses sur lesquelles reposent les Institutions de Crédit Foncier sont tout à fait distinctes de celles dé ces Institutions, qui ont legué de tristes souvenirs.

Jusqu'ici lés emprunts liypothécaires ont été frappés de

défaveur, parcequ’on a voulu les modeler sur les emprunts commerciaux. Pour arriver à leur donner tout le crédit qu’ils méritent, il importe d’abord de les placer dans leurs conditions naturelles.

L'industrie agricole absorbe irrévocablement les capitaux qu’on y engage, et ce n’est qu’au moyen d’un revenu lent et peu considérable, mais régulier et pour ainsi dire éternel, qu’elle fait peu à peu rentrer dans les avances.

Aussi imposez au propriétaire la dure nécessité du remboursement de tout le montant de l’emprunt, à terme fixe et rapproché, et il aura raison de renoncer à toute tentative d’amélioration, car ces entreprises nécessitent un crédit a long terme-et des facilités pour le paiement.

Les améliorations qu’on introduit dans la culture, le défrichement des bois, le desèchement des savanes, la formation des prairies artificielles etc., etc., s’incorporent pour ainsi dire les capitaux employés à aider l’activité naturelle du sol. :

Ici point de cette rapide transformation du fond de roulement, qui donne tant de vivacité aux opérations commerciales ; les bénéfices plus assurés et plus constants, que ceux des entreprises industrielles, ne s’élèvent que rarement aux taux de ces derniers.

Aussi l'intérêt que le commerce pourra payer sans peine, écrasera la propriété foncière; aussi le remboursement du capital, facile au marchand, au manufacturier, n’est-il trop souvent qu’une cause de ruine pour le propriétaire du sol.

Mais supposez ce dernier placé dans les mêmes conditions de crédit que le gouvernement ; qu’il emprunt pour de longs termes, à bas prix et ne se libère que par fractions successives, au moyen d’un amortissement modéré ; alors les capitaux qui affluent vers le commerce exclusivement, ‘et s’y consument souvent en spéculations improductives, iraient féconder le sol et feraient décroître rapidement le taux de l'intérêt ;. alors le

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. “subir de longs retards.

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Canada pourrait devenir habile à produire à bon marché, et. faire aux états voisins, une bonne guerre industrielle.

Ce n'est pas ne utopie, que de prétendre faire marcher le crédit foncier de pair avec de crédit commercial. Loin de là, on comprend difficilement la supériorité actuelle de: celui-ci.

Le sol ne présente+-il point le gage le plus assuré. Et la: régularité même qui préside aux résultats iordinaires de l’ex--} ploïtation, ne fournit-elle poïnt la certitude d’un service régu-lier des intérêts.

La garantie morale d’un 6tit même ne saurait Pemporter surla garantie matérielle d’un immeuble, et quant à un remboursement intégral et prochain, le trésor ne s’y oblige Jamais.

Une combinaison aussi simple que rationelle, suffit pour rendre l’engagement des propriétaires d'immeubles aussi sûr, | aussi puissant, que m'importe quelle garantie dans ce bas monde.

Payement exact des ‘intérêts,

Sotidité de placement,

Facilité des ‘transferts,

Fractionnement volontaire des capitaux, tous ces avantages. se rencontrent dans les Associations de Crédit Foncier.

Maïs pour donner toutes les chances de succès à ces Insti-. tutions, ‘il faut une réforme hypothécaire ; eette réforme est donc une œuvre utile, nécessaire : maïs C’est un travail de} ‘longue haleine, qui peut rencontrer de nombreux obstacles et

D'un autre côté, les lois qui régissent la propriété foncifre. dans le Bas-Canada, exigent une décision prompte en ce qui: concerne sa situation.

En attendant que la loi hypothécaire soit modifiée, il serait désirable d'admettre quelques dispositions spéciales au:

| Canada.

| Ces dispositions sont peu nombreuses, elles ont traii à la | manifestation des droits occultes, et à la sanction qui doit pro- | téger l’exact accomplissement des obligations contractées par | les propriétaires vis-à-vis des Sociétés de Crédit.

| Les hypothèques légales et indéterminées sont aujourd’hui | une des entraves les plus sérieuses au développement du Cré- | dit Foncier. Le législateur a ouvert une voie, la purge, pour les faire apparaître au moment de l’aliénation de l’immeuble ;

| la même faveur devrait être accordée au moment de lengage- | |

| profit des Institutions que nous voudrions voir naturaliser en {

ment souscrit vis-à-vis l'Association de Crédit, qui pourrait de | cette manière calculer exactement la garantie offerte, et mesurer l'importance du crédit à ouvrir.

La purge! des hypothèques légales, entraîne des frais et des formalités qu’il faudrait diminuer et simplifier.

r Fr -. Pr Sd. 75

À ceux qui diraient : “ Pourquoi n’exigerait-on pas, en règle | générale, la purge sur contrat de prêt, au lieu d’en faire un k ] | privilège pour les Associations de Crédit,” nous répondrons

que le respect dû aux droits des incapables serait ici un obs- 1 \

| tacle. Alors qu’il s’agit d’un emprunt d’une nature toute particulière, qui ne doit gréver au plus, pour une Société établie É dans la province, que le quart de la fortune immobilière du

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| mari ou du tuteur, et qui n’entraîne qu’un service régulier |

D d’annuités modérées, sans exposer au remboursement en bloc | :

du capital ; l’absence d’un enrégistrement au profit de la femme

| ou du mineur ne saurait leur causer le même préjudice que . { | sil s’agissait d’épuiser, à leur détriment, tout l’avoir sur lequel | leur recours peut s’exercer. / | É ; Un grand intérêt pullic commande une mesure, dont les M incapables ne sauraient se plaindre, ni éprouver un grand pré- | judice. Procédons donc par voie transitoire, n’empiétons M pas sur le domaine général des lois, alors qu’il s’agit unique-

ment d’asseoir sur une bâse solide, inattaquable, une institution de salut pour la propriété en Canada.

Nous en dirons autant des moyens d'éxécution du contrat. On comprend qu’alors qu’il s’agit d’un prêt ordinaire, alors que le propriétaire se trouve en face d’un rernboursement du capital, qu’il lui est impossible d’effectuer, quelque bonne volonté qu’il y mette, le législateur ait songé à lui donner des délais, jusqu’à un certain point sans fin, qu’il ait pensé à modérer la marche de l’expropriation, et à déléguer au juge une grände' étendue d’interprétation des lois.

Certes, le Crédit Foncier a eu beau oup à souffrir de ces’ prétendues faveurs; dont la propriété du sol se trouve environnée; et qui se traduisent inévitablement en une augmentation: du taux de l’intérêt; car la prime du risque courü s’accroit et enfle le loyer du capital.

La promptitude: et la sûreté de lexécution d’une part; la lenteur et les’ périls de l’exécution de l’autré, voilà un des principaux motifs qui établissent une profonde différence entre le Crédit Coramercial et le Crédit Foncier, au grand détriment de ce dernier, dépouillé, par un vice de forme, dela prééminence naturelle que devrait lui garantir l’impérissablé’ solidité du gage.

Du moment où il s’agit des Sociétés de Crédit Foncier, la question: change de face. Le propriétaire, délivré de la menace d’un rernboursement en bloc, à échéance déterminée, n’est plus' tenu. qu’à un versement régulier d’annuiîtés, que nous croyons pouvoir fixer, au maximum, à 8 pour cent, intérêt, amortissement et tous frais compris, et qui ne portent au plus que sur le quart de la valeur de la propriété. L’obliger à une exs :titude rigoureuse, c’est lui rendré service, c’est en même temps-donner au Crédit Foncier ce qui lui manque maintenant, cette régularité mathématique, dont le Crédit Commercial retire tant d'avantages |

11 faudrait donc, ainsi que cela s’est pratiqué dans d’autres pays, déléguer à la société toutes les voies de poursuites qui assurent la rentrée régulière de ses perceptions.

Le retard dans le versement des annuités ne pourra jamais être considérable, en ayant soin de fixer ce versement deux ou trois mois avant l’époque du payement des intérêts et du remboursement successif des obligations, et on n’aura que rarement besoin de recourir, d’une manière temporaire, à la com pulsion contre des débiteurs retardataires.

Avec ce système, l’expropriation, causée toujours par l’impossibilité de rembourser le capital, et non par un retard prolongé dans le service des intérêts, l’expropriation devient une menace que la société n’a presque jamais besoin de réaliser; mais si ce cas extrême vient à se produire, il faut écarter les lenteurs de la procédure actuelle, il faut assurer une exécution prompte et peu dispendieuse ; et cela aura lieu si on attribue à la Société de Crédit Foncier, la faculté de poursuivre la vente par voie parée, qui consiste dans une convention portant qu’à défaut d’exécution des engagements pris envers elle, elle aura le droit de faire vendre l’immeuble grevé, sans remplir les longues formalités prescrites pour la saisie immobiliaire.

Armée de ces garanties, la Société de Crédit Foncier, fonctionnera sans embarras, avec une régularité qui lui méritera la confiance des capitalistes, et dégrèvera la propriété foncière dans la Province des anciennes créances et redevances Seigneuriales.

On doit d’autant moins hésiter à concéder de pareilles facultés à une Institution de cette nature, qu’il ne s’agit point ici d’une spéculation au profit d'actionnaires, cherchant un gros bénéfice, mais d’une garantie au profit des emprunteurs euxmémes, qui verront améliorer la condition du prêt.

La possibilité de connaître les charges, dont chaque im-

meuble est grevé, en faisant apparaître au grand jour les droits occultes, mettrait la Société de Crédit à l’abri de tout mécompte, et l’exactitude dans l’accomplissement des obligations contractées, protégée par les rigueurs salutaires d’une exécutio rapide, élèverait le crédit privé au niveau du crédit public.

D’après ce système, l’heureuse interposition de la Société de Crédit Foncier, entre le propriétaire emprunteur et le capitaliste prêteur, améliore la condition faite à chacun d'eux.

Le propriétaire verrait, par suite des garanties offertes, le taux de l’intérêt diminuer; il serait mis en rapport, non plus avec tel ou tel prêteur isolé, qui lui fait la loi, mais avec le vaste marché des capitaux ; il échapperait donc à toute exaction. Au lieu d’être contraint de garder d’une manière stérile, ou de confier à un dépôt périlleux les ressources destinées à reconstruire le capital et à faire face au remboursement à l'échéance de l’obligation, il amortit chaque année, insensiblement, une portion de sa dette, et profite de l’action intense de l'intérêt composé, qui opère à son avantage et qui hâte le moment d’une libération complète.

En outre on verra, comme il sera dit ci-après, que l’emprunteur conserve la faculté d’une libération anticipée, partielle ou totale, suivant l'étendue des ressources acquises.—Contribuable volontaire de la Société de Crédit, il s’habitue à la ponctualité dans l’acquittement des annuités qu'il verse dans cette caisse centrale.

Le créancier de son côté, ne connaît que cette caisse, qui lui a délivré, au lieu d’un contrat hypothécaire d’une réalisation difficile et onéreuse, une véritable inscription de rente territoriale, dotée d’un intérêt servi régulièrement, et assuré d’un remboursement au pair.

Cette valeur nouvelle réunira done tous les avantages dissé-

minés anjourd’hui entre les divers genres de placements offerts aux capitaux.

Nous croyons avoir expliqué suffisamment les points les nlus frappants du vice du Régime Hypothécaire, sans entrer dans des détails minutieux, que le cadre de cet écrit n’admet point, et qui d’ailleurs sont du ressort des hommes spéciaux dans cette matière; nous avons également essayé de démontrer les causes de l’infériorité du Crédit Foncier, qui sont la conséquence des vices du régime hypothécaire, .et après avoir,

par anticipation, fourni quelques données, d’après lesquelles sa

condition actuelle pourrait être améliorée, nous procéderons au second chapitre, qui a pour objet la description et la constitution des Sociétés de Crédit Foncier, et leur influence sur la prospérité foncière et des classes agricoles.

La première institution de Crédit Foncier établie en Allema-