X0,061.392—58.445 francs

Les frais de gestion et d’exploitation doivent être considérés comme

dix fois plus élevés qu’en 1914. Le revenu net devrait être au moins égal à celui que procurerait le montant de l’indemnité d’éviction, sinon le sinistré n’aurait pas intérêt à reconstruire et opterait pour la solution plus facile et plus avantageuse à la fois pour lui, sinon la plus conforme aux vues du législateur, qui consisterait à demander cette indemnité. La participation de l'Etat étant de : 2.720.000—-952.000=—- 1.768.000 francs, l’indemnité serait de :

2 50 AE Francs:

À 3 % l’an, le revenu de cette somme, serait de 15.912 francs.

Le revenu brut minimum de l’immeuble devrait donc être le suivant :

impôts Ne PR ES LS Pl. mémoire antmuté dé rémbhOUrSémMent 0 0. tie 58.445 francs. ldis.dé Session 7.5 ur te sais 12.000 — {rais d'exploitations ee rer 12.000 — amortissement (1 % du capital) ...... Fe Nos 27.200 — iftérét-net-(MMIDINUNE) En 0 15.912 — Total SAUT MÉMOIRES LE ee se ce ER 125.557 francs.

Or, le revenu brut de cet immeuble en 1939, était, d’après la taxation en vigueur, égal à quatre fois le montant des loyers de 1914, soit : 10.000 XK 1 — 40.000 francs.

Le montant des loyers de l’immeuble reconstruit devrait donc être multiplié au moins par trois par rapport à 1939. En supposant même que toutes les barrières légales s’opposant à une telle augmentation fussent levées, il n’en resterait pas moins que les immeubles reconstruits seraient offerts, dans une ville déterminée, à un taux de loyer beaucoup plus élevé que les locaux analogues non sinistrés, et qu’ils risqueraient fort de ne pas trouver preneurs.

Par ailleurs, cette augmentation peut paraître choquante si Von tient compte du fait qu ‘elle s’appliquera en principe aux anciens locataires, eux-mêmes sinistrés, dont le droit au baïl#est reporté sur l’immeuble reconstruit et qui verront, ainsi, aux pertes résultant de la “guerre, s'ajouter des charges plus importantes de loyer.

Il y aurait évidemment un moyen, qui pourrait paraître simple, d’assurer la rentabilité des constructions neuves : ce serait d'augmenter les prix des loyers. Mais il ne suffirait pas de laisser libre la fixation des prix dans les immeubles neufs ou de les taxer à un taux considéré comme suffisamment or Une telle ue prévoient le 1

(1) Pendant quinze années à compter de sa construction, un RE nou est dégrevé de l'impôt foncier.

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dédoublement du marché immobilier : le marché des immeubles neufs, peu recherchés parce que beaucoup trop chers: le marché des immeubles anciens, sans confort, parfois insalubres qui constituent actuellement les types les plus courants des immeubles de rapport en France, et dans lesquels la population s’entasserait encore un peu plus plutôt que daller payer un loyer cinq fois plus élevé dans un immeuble neuf.

Il est, en effet, difficile de modifier brutalement un genre de vie, et la population française est habituée à consacrer seulement 8 à 12 % de ses revenus à son logement à la différence de la Suisse, de la Hollande, de l'Angleterre, de l'Allemagne, de la Belgique où le pour centage correspondant varie entre 18 et 21 %.

À Orléans, sur 1.054 logements détruits au cours de la guerre, non compris les hôtels meublés (1) :

145 correspondent à un loyer inférieur à ........ 600 fr. 231 ee = compris entre ...... 600 et 1.000 »

243 — — RE RE als 1.000 et 2.000 »

122 — = tr ace 2.009 et 3.000 »

139 — = CR RSR 3.000 et 5.000 >»

170 — — SUPÉTIEUT À : …....…. 5.000 >»

ces derniers étant, en grosse majorité, des loyers commerciaux.

Ainsi donc, plus du tiers des logements sinistrés correspond à des loyers atteignant au maximum 1.000 francs. Il va sans dire que les

immeubles reconstruits avec l’aide de l'Etat correspondront à un degré

NS

d'aménagement intérieur et à une valeur telle que les loyers très faibles en seront exclus. Mais un problème social très important consistera à trouver à reloger, dans des logements à prix réduit, les anciens locataires des îlots détruits qui étaient composés très souvent d’immeubles vétustes et insalubres.

Ainsi le problème est double : le Pays a besoin, d’une part, en raison des habitudes des habitants, de logements bon marché, d’autre part, en raison de l’état lamentable du patrimoine immobilier français, de nombreuses constructions neuves, saines et modernes.

En effet, depuis une quarantaine d’années, on n’a pas construit

assez en France pour faire face à l’augmentation du chiffre de la population urbaine. Les statistiques officielles ont déjà révélé depuis

- Jongtemps qu’il y avait, dans notre pays, 250.000 logements reconnus

insalubres, 200.000 immeubles qualifiés « infects » et 300.000 garnis reconnus inhabitables. Le recensement de 1931 révélait que 42 % des habitants de Paris, « ville lumière », vivaient dans des locaux surpeuplés ou insuffisants; 27.000 familles végétaient dans des conditions effroyables de promiscuité et d'hygiène et 30.000 immeubles étaient sans distribution d’eau potable. L’habitat rural de son côté laisse généralement énormément à désirer. — ___ À la suite des destructions de guerre, la crise du logement est arriveé,-dans certaines villes, à l’état aigu. Et, dans les conditions éConomiques actuelles, la construction est devenue pratiquement impossible parce que non rentable.

A l’occasion de la reconstruction des immeubles sinistrés, nous voyons donc se poser un problème beaucoup plus important et beau-

(1) Chiffres extraits d’une conférence faite par M. Jean Royer, le 22 novembre 1942, à Orléans. a æ

coup plus grave : celui de la construction en général, de sa rentabilité, et de la fixation du prix des loyers.

Une solution nette et franche de ces graves questions est ajournée depuis plus de vingt ans; depuis 1919, plus de cinquante textes provisoires ont été publiés pour instituer des palliatifs et renvoyer à plus tard le règlement définitif.

T1 va falloir arriver à ce règlement, qui devient de plus en plus difficile à mesure qu’il est retardé. Ce ne sera pas un des problèmes sociaux les moins graves des années qui vont suivre immédiatement la fin des hostilités.

Un fait est certain : il faudra reconstruire les immeubles détruits et s’atteler avec un retard considérable à l’immense tâche du renouvellement de notre patrimoine immobilier.

L'Etat, les départements et les communes pourraient construire d'office des habitations à bon marché. Mais ces opérations non rentables obéreraient encore les budgets déjà trop lourds des collectivités publiques. Et, si cette solution pouvait être appliquée pour les immeubles de rapport urbains, elle ne pourrait l’être pour les habitations individuelles des campagnes. Malgré tout, la collectivité aura toujours à jouer un rôle d’exemple, d'appoint et de régularisation.

D’autres mesures pourraient être préconisées. Des suggestions diverses ont déjà été formulées ou ont reçu un commencement d’application. La législation sur les H. B. M. la loi Loucheur, les lois destinées à favoriser l’amélioration de l’habitat rural étaient déjà d’excellentes choses. Maïs il sera nécessaire de coordonner ces actions fragmentaires et de’prévoir une véritable politique générale de la construction et du logement sous tous leurs aspects. :

Dans le passé, les placements immobiliers étaient les seuls praticables et, le développement des villes étant relativement lent et faible, tout naturellement les immeubles se reconstruisaient et se remplaçaient. Mais, actuellement, la situation est toute différente. Les villes se. développent ou dépérissent avec une rapidité inouïe. Par ailleurs, les placements mobiliers offrent de multiples avantages et facilités sur les placements immobiliers.

La construction rurale n’est pas rentable en soi : il sera nécessaire de la subventionner si l’on veut éviter une trop rapide et trop considérable désertion des campagnes.

A la ville, le remplacement d’une foule d’îlots insalubres par des constructions saines devra être réalisé le plus rapidement possible. Des appartements convenables devront être mis à la disposition des familles françaises.

Il est souhaitable, par ailleurs, que soit rétabli un marché unique et homogène du logement. La base de ce marché ne peut être évidemment qu’une rentabilité de la construction, nécessaire et suffisante pour assurer l'entretien et le renouvellement du domaine immobilier. Il est tout autant inadmissible que le propriétaire d’un immeuble sain ne puisse louer son immeuble à un taux convenable qu’il est intolérabe que le propriétaire d’un immeuble déclaré insalubre puisse continuer à percevoir un loyer alors qu’il n'effectue pas les réparations indispensables. | . ,

Les taux des loyers seront certainement, de ce fait, réévalués, mais il faudra tenir compte du fait qu’au milieu des ruines générales, l’opinion publique accepteraié difficilement une hausse brutale des loyers

Re te

dont les propriétaires seraient les seuls bénéficiaires. Des commissions de logement pourraient être chargées d’établir et de contrôler les estimations.

Quoi qu’il en soit, il sera nécessaire que les loyers restent en rapport avec les budgets des familles. Un système d’allocations-logement, qui peut être comparé à celui des allocations familiales, pourraient être envisagé, comme le préconise M. Kura. Les employeurs et l'Etat s’intéresseraient ainsi efficacement à l'amélioration des conditions de logement des salariés.

Enfin, tout le régime de l’impôt foncier et de la contribution mobilière (cette dernière actuellement proportionnelle au taux du loyer) devrait être revu.

Les plus-values consécutives à la réévaluation des loyers permettraient aux propriétaires d'immeubles anciens de faire face à l’augmentation des frais d'exploitation et d'entretien. Le surplus pourrait être prélevé par l'Etat et affecté, sôus forme de subventions, à l’encouragement de la construction neuve.

Signalons que ces importantes questions sont actuellement étudiées par divers organismes et notamment par la Délégation Générale à PEquipement National qui aura la tâche délicate de mettre au point un projet donnant satisfaction aux locataires, aux hygiénistes, comme aux propriétaires, et permettant à l’industrie du bâtiment en France de reprendre son essor, après la longue période de marasme qu’elle vient de traverser.

Nous allons voir ci-après que le Commissariat à la Reconstruction apporte, en ce qui le concerne, une intéressante contribution à la renaissance de la construction, en se mettant à l’avant-garde d’un mouvement de rationalisation susceptible de provoquer une importante réduction du prix de revient dans le bâtiment.

Alors qu’une voiture automobile ne coûtait en 1939 que le double de ce qu’elle coûtait en 1914, la construction était, en 1959, à l'indice 14 par rapport à 1914. Peut-être que si la recherche rationnelle de l'abaissement du prix de revient avait été poursuivie systématiquement plus tôt, le marasme de l’industrie du bâtiment, l’état déplorable des

- logements et les conflits aigus entre propriétaires et locataires ne

. seraient pas arrivés au point critique que nous connaissons actuelle-

- ment.

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