IL. - LE REMEMBREMENT. -- LES ASSOCIATIONS SYNDICALES

Le plan de reconstruction, en créant de nouvelles voies ou en modifiant le tracé des rues existantes, bouscule les limites des parcelles anciennement construites. Beaucoup sont réduites, les dispositions du plan d'aménagement prévoyant en général dans le centre de nos villes, l'affectation de plus de terrain à la voirie et aux espaces libres. D’autres ne sont plus orientées convenablement par rapport à la voie nouvelle. Enfin, certaines façades trop exigües ne permettraient pas de reconstruire un immeuble conforme aux prescriptions du règlement de voirie ou du programme d'aménagement. |

Il est donc nécessaire de modifier l’assise des immeubles qui ne pourront pas être reconstruits sur les mêmes fondations. L'ensemble des opérations de regroupement et de redistribution, entre les propriétaires, des parcelles situées à l’intérieur du périmètre de Pilot à bâtir, délimité par les nouvelles voies prévues au plan d'urbanisme, s’appelle « remembrement ».

Toute modification ou extension de ville ne peut d’ordinaire se réaliser sans une modification du parcellaire. Aussi le remembrement

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n'est-il, pas plus que l'urbanisme, une découverte moderne. C’est ainsi qu’au cours de l’histoire des réorganisations foncières de grande envergure ont été effectuées préalablement à la reconstruction de villes détruites par la guerre, par l’incendie ou par un séisme. Les exemples les plus célèbres de remembrement urbain sont ceux de Troie, Athènes, Sybaris, Rome, Londres, Rennes, Lisbonne, Salonique, Tokyo et Yokohama.

Après le gigantesque incendie qui dévora à Rennes, en 1720, trentedeux rues et huit cent cinquante maisons, un plan d'aménagement et

Ville d'Orléans. — Remembrement. Ilot n° 4.

Perspective axonométrique montrant la redistribution et les volumes offerts à la reconstruction, compte tenu des exigences esthétiques et de la réglementation,

(Cliché Centre d'Etudes supérieures du Bâtiment et des T. P.)

de reconstruction fut établi, à la demande du Gouverneur de la province, par l'ingénieur Robelin.

Ce plan réglait, parfois minutieusement, les conditions esthétiques, sanitaires et techniques de la reconstruction. Le projet de Robelin, après avoir été revu par l'architecte Gabriel, fut rendu obligatoire par arrêt royal. |

Cet arrêt stipülait notamment que les propriétaires des maisons détruites par l'incendie ou démolies pour le combattre avaient perdu la propriété de leurs emplacements; en compensation, ils acquéraient « ipso facto » la propriété des terrains que leur assignait le plan Robelin. Les hypothèques et les rentes foncières suivaient l’ancien propriétaire sur ses nouveaux emplacements; elles étaient diminuées en proportion de la perte de terrain subie. | LE

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Au Japon, pour reconstruire les villes détruites par le tremblement de, terre de 1923, telles Tokyo et Yokohama, de très importantes mesures furent prises. Le nouveau tracé des rues, canaux, parcs, prévu par le plan d'aménagement fut matérialisé par un piquetage général sur le terrain.

La surface totale détruite, soit trente kilomètres carrés, fut divisée

en'soixante-cinq districts dont chacun fit l’objet d’une étude particulière.

L'Etat, qui avait acquis la totalité des terrains à bâtir, rétrocéda, à chaque propriétaire, un lot, plus petit sans doute, mais mieux conformé et bien desservi par l’ensemble des réseaux d’égoûts et de distribution d’eau, de gaz et d'électricité.

Chaque nouveau terrain ayant, par ailleurs, une façade sur rue, il en résulta une plus-value qui permit aux propriétaires de compenser la perte de 10 % de leur terrain qui leur fut imposée au minimum. Ce n’est qu’au delà de 10 % de perte qu’une soulte en argent leur était versée.

Au Maroc, sous l'impulsion éclairée du maréchal Lyautey, deux lois, des 27 avril et 31 août 1914, édictèrent des mesures destinées à empêcher que les villes neuves comme Rabat, Casablanca, se bâtissent sur des lots informes et impropres à la construction.

Les propriétaires, avec l’adhésion d’une majorité représentant au moins la moitié de la surface des terrains intéressés, sont groupés au Maroc, en une association syndicale pour réaliser les dispositions du plan d'aménagement, en rendant les parcelles facilement constructibles, avec accès sur les voies nouvelles et maximum de vues directes.

« Le sytème le plus couramment employé fait participer les propriétaires à l’opération de la façon suivante :

« Chaque propriétaire est supposé posséder, avant comme après la redistribution, la demi-rue située au droit de sa propriété.

« Ces surfaces fictives, ajoutées aux surfaces réelles, permettent d’équilibrer en valeur la plus-value des parcelles déjà situées sur un

voie publique existante.

« Avec ce système, la surface de chaque parcelle est inversement proportionnelle à la valeur de redistribution au lieu d’être proportionnelle à la surface d'apport. Plus la situation est avantageuse, plus le propriétaire abandonne de valeur de terrain, » (1) ie

Les propriétaires de Rabat et de Casablanca ont vite compris l'intérêt du remembrement lorsque, après mise en service de la voie nouvelle, ils ont vu, après abandon de 25 % de leur terrain, la surface restante acquérir une plus-value atteignant parfois 500 %.

En Suisse, une politique de remembrement urbain a été pratiquée pour la construction des quartiers d'extension de la plupart des grandes villes. É | |

e Enfin, en France, en 1920 et 1921, quelques tentatives très intéressantes, mais malheureusement isolées, ont été faites lors de la reconstruction de certaines villes du Nord et du Nord-Est. : L%

Actuellement, un remembrement urbain préalable à la recons-

truction s’impose dans la plupart des villes sinistrées. Dans beaucoup

(1) M. DescouTures : « Les remembrements urbains au Maroc », in revue Urbanisme, n° 73, décembre 1941. PR

de nos vieilles cités commerciales, en effet, les maisons n’ont qu’une façade étroite et s’étirent en longueur vers l’intérieur de Pilot; elles se sont serrées pour que chacun puisse avoir « pignon sur rue »,, ce qui donne un aspect si pittoresque et si caractéristique à certains vieux quartiers.

La maison familiale, qui était la règle à l’époque de la construction, rendait supportable l’exiguité des lots. Mais il serait inadmissible aujourd’hui de reconstruire une maison incommode et irrationnelle avec une si faible longueur de façade (de 2 m. 50 à 3 mètres dans certaines villes).

D'autre part, à la suite d’adjonctions et de partages successifs, les lots avaient pris des formes si compliquées, parfois même si ahurissantes, qu’il était impossible de reconstruire commodément sur de telles parcelles, un immeuble convenable.

Cette configuration des anciennes parcelles a conduit la plupart du temps à une pléthore de dépendances, bûchers, remises, w.-c. isolés, qui encombrent les cours et augmentent la surface bâtie, et qui ne seront plus nécessaires dans des immeubles modernes munis d’un confort normal.

Mais la principale raison du remembrement est évidemment la remodélation des îlots qu’effectue l’urbaniste. Celui-ci, en traçant les nouvelles voies, supprime ou rend inutilisables certains terrains à bâtir alors que, par contre, il apporte une plus-value certaine et parfois considérable aux terrains épargnés, situés désormais en bordure d’une voie large ‘et bien équipée. Le remembrement permettra de. répartir entre tous les propriétaires, au mieux de l'intérêt général et de l’ensemble des intérêts particuliers, les charges et les avantages résultant de l’aménagement du quartier sinistré.

Il devra, à cet effet, tenir compte à la fois des droits et des besoins des proprétaires sinistrés et des nécessités du plan d'aménagement.

Il conviendra évidemment de rendre à chaque propriétaire, dans

toute la mesure du possible, une valeur de terrain proportionnellement équivalente à celle de son ancienne parcelle, en tenant compte de la surface, de la longueur de façade et de l'emplacement antérieurs.

Mais une simple redistribution en surface et en valeur ne suffit

pas dans les parties centrales des villes où les constructions doivent

être en ordre continu et se conformer aux prescriptions du programme des servitudes relatives à la hauteur des façades, au nombre d’étages, à la largeur minima des cours, aux marges de reculement, etc. Il faudra tenir compte également des servitudes esthétiques ; en effet, dans les rues et places à ordonnances où sont prévus des portiques ou des arcades, chaque immeuble devra comporter un nombre exact de travées. Ë : mon

En fixant, pour chaque rue, la longueur et la hauteur des Read ainsi que la profondeur de construction, le plan d'aménagement impose donc de procéder en « volume » au remembrement et de redistribuer non pas tant des surfaces au sol que des surfaces de planchers.

. Le remembrement doit tenir compte également des besoins respectifs des propriétaires. |

La. question de l'emplacement a une importance primordiale pour le commerçant. Les points d’attraction que créent la gare, la poste, un marché couvert, un port, délimiteront les zones commerciales par

SR Er Les axes commerciaux qui relieront ces PE devront être

PE

réservés aux boutiques plutôt qu'aux hôtels particuliers ou aux immeu-

bles de simple habitation qui seront mieux à leur place dans les calmes zones résidentielles.

Les besoins en longueur de façade où en dépendances intérieures ne sont pas les mêmes pour tous les commerçants.

Tous ces facteurs influeront sur la redistribution du terrain.

En outre, il conviendra, avant de prévoir un emplacement pour un sinistré, de tenir compte du coût de l'immeuble à édifier à cet endroit, des possibilités financières du propriétaire et du montant de la participation financière de l'Etat. |

Cette dernière, comme nous l’avons vu ci-dessus, est basée sur le coût normal de reconstruction d’un immeuble d’une surface utilisable et d’une destination identique à celles de l’immeuble sinistré.

Si la maison sinistrée était composée de deux étages avec combles aménagés pour une surface utilisable de 150 m?, le coût normal de reconstruction d’un immeuble type entraînerait une dépense approxi-

mative de 500.000 francs à laquelle l'Etat participerait pour 350.000 francs environ.

Mais il se peut que la rue où se trouvait l'immeuble sinistré soit soumise à une afhitecture disciplinée imposant une longueur supérieure de façade et un minimum de quatre étages ? Le coût de reconstruction d’un tel immeuble peut être alors de plus du double du montant de la participation de l'Etat. Si le propriétaire ne dispose pas de 390.000 ou 400.000 francs et n’a pas la possibilité ou le désir d’emprunter une telle somme, et si aucune nécessité commerciale ou autre ne le retient à son ancien emplacement, il ne reconstruira pas au même endroit. Il devra rechercher un nouveau terrain dans une rue moins importante, ou même sur un terrain de compensation dans les faubourgs où la surface de façade imposée est inférieure et où il pourra reconstruire une maison dont le prix de revient ne dépassera pas sen-

siblement le montant de la subvention de l'Etat. L'opération ne sera

pas désavantageuse pour lui : il cèdera son ancien terrain, déclaré apte à recevoir une construction de quatre étages, à un prix beaucoup plus intéressant que celui qu’il rachètera.

Enfin, dans les agglomérations rurales, le remembrement urbain devra parfois se combiner avec un regroupement des terres d’une même exploitation. Il y aura presque toujours intérêt à reconstruire la nouvelle ferme plus près de ses terres, parfois même au milieu.

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