INTRODUCTION

Fondement de la publicité. — But et caractères d'une bonne organisation de la publicité. — Grandes lignes du

système français.

Lorsqu’en 1841, sur l'invitation de M. le Garde des Sceaux Martin du Nord, les Cours Royales et les Facultés de droit exprimèrent leur avis sur l'urgence d’une réforme hypothécaire et l'orientation qu'il convenait de lui donner,1il se rencontra seulement parmi elles deux Cours et sept Facultés pour proclamer leur attachement au système de la clandestinité des transmissions immobilières, tel qu’il se déduisait du Code. On n’en trouverait pas autant aujourd'hui. La nécessité de soumettre ces mutations à une publicité matérielle et durable n’est plus à démontrer pour personne. Economistes, jurisconsultes et gens de loi la proclament à l'envi. C’est un

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dogme universellement respecté, historiquement établi et dont la pratique démontre le bien-fondé chaque jour.

On se rend en général un compte moins exact des lacunes profondes de la législation française à cet égard. Une enquête superficielle aüprès des Tribunaux et des barreaux aboutirait sans aucun doute à démontrer que les cas sont extrêmement rares, dans lesquels l'insuffisance de la loi de 1855 met en péril l'intérêt des tiers. Quiconque s’arrêterait à cette constatation, ne saisirait pas l'intérêt des réformes dont on va entreprendre l'étude,ou n’y verrait qu'un jeu de théories et de pures spéculations. Il serait cependant à peine besoin qu'it insistàt dans ses recherches, pour se rendre compte que ce résultat négatif n'est acquis que grâce à la prudence, à l'habileté et aux précautions des praticiens et des notaires en particulier. Les inconvénients de ia clandestinité, dont bénéfient actuellement tant de mutations foncières, ne sont évités pour la plupart qu'à la faveur de l'habitude contractée par les notaires d'insérer dans tout acte translatif de propriété ou constitutif de droit réel une origine de propriété minutieuse. Cette analyse méthodique des mutations antérieures suppose elle-même un examen très attentif des titres et souvent des recherches fort compliquées : elle rend des services inappréciables.

Aussi en observe-t-on rigoureusemeut la coutume dans tous les contrats qui portent sur un immeuble urbain ou un domaine de quelque importance. Mais, en ce qui touche aux petites parcelles rurales qui font

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lobjet du plus grand nombre des transactions immobilières, on s’en dispense avec une grande facilité. La raison? C’est l'impossibilité de mettre la main sur des actes sous seings privés, depuis longtemps perdus, c'est la confiance qu'on se doit entre voisins qui Connaissent par cœur la généalogie des propriétés du pays, c’est une certaine indolence qui craint de compliquer les affaires et, par dessus tout, des motifs d'économie.

Le danger, d’ailleurs, ne se fait pas sentir dans le moment même. Mais le jour où celui qui s’est rendu acquéreur d’un immeuble dans ces conditions, veut le revendre à un étranger ou emprunter sur ce gage d’une Société de Crédit, il apprend, à son dam, qu’il ne suffit pas d’avoir présentes à l'esprit les origines et la filiation de son droit, mais qu'il importe d’en pouvoir mettre sous les yeux de l’acheteur ou du prèteur des preuves matérielles et indiscutables. C’est l'office que rendent les origines de propriété notariales ; ce pourrait être celui d’une publicité complète et sérieuse.

Nous touchons ici au nœud de la question. Les inconvénients de la clandestinité sont rares en pratique, dit-on. Mais c’est que les transactions immobilières sont rares elles-mêmes ; c’est que, pour ne pas encourir ces inconvénients, on s'éloigne et on se méfie de l'immeuble ; chacun sait que le Crédit Foncier,sur qui l’on comptait tant pour relever l’agriculture, se voit empêché souvent de remplir sa mission, parce qu'il est impossible aux demandeurs d’emprunt d'établir clairement Îa généalogie d’un droit

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que personne cependant ne contestera jamais. Rien ne prouve avec plus d’évidence les défauts graves de notre système de publicité que la crise actuelle de l'immeuble à la ville et aux champs. Non pas que ces défauts aient provoqué cette crise. Elle a des causes économiques qu'on ne peut analyser ici en détail, mais il n'est pas téméraire de croire qu’une publicité mieux organisée eût peut-être pu la conjulérrétiqauéeléten Sérait Cnstousacas I mcCileuT remède.

La publicité, en effet, ne doit pas pourvoir seulement à des intérêts privés. Elle ne doit pas avoir pour seul but de protéger les tiers contre la fraude et les propriétaires contre l’éviction, mais encore et par dessus tout de favoriser le crédit immobilier. L'expression est moins précise, mais l’objet qu’elle embrasse est aussi beaucoup plus vaste. Nous voulons dire que le législateur ne doit pas avoir en vue seulement le besoin actuel et la sécurité immédiate des tiers qui traitent avec un propriétaire, mais l’intérêt général de la propriété foncière, le développement et la facilité des transactions auxquelles elle donne lieu.

Le crédit immobilier se manifeste par deux sortes d'opérations : celles qui ont l'immeuble pour objet : vente, échange ou donation, celles où l’immeuble sert de gage, tels que les emprunts hypothécaires. Les unes et les autres sont nécessaires à l’exploita-

tion du capital immeuble ; les unes et les autres ont un besoin de la publicité que l'évolution économique rend de jour en jour plus pressant.

Sans doute, la richesse immobilière occupait en 1804 dans la composition des fortunes une place incomparablement plus large que de nos jours. Le Code a été fait pour elle. Il semble, à première vue, qu'il ait donc dù lui donner son organisation définitive. On ne trouve pas surprenant qu’à côté de ce monument législatif complet, le XIXe siècle ait dû dresser tout un corps de lois nouvelles à l’usage des biens mobiliers, dont le développement fut d’une intensité surprenante. L’immeuble, lui, a perdu de son importance, mais cela n'empêche pas qu’il mérite à son tour un statut nouveau. En même temps que changeait la composition des fortunes, leur stabilité s’ébranlait. Les patrimoines, aujourd'hui, se transforment d'une génération à l'autre, parfois d'une année à l’autre. Tout devient objet de spéculation. Des populations entières émigrent de la campagne à la ville, des quartiers nouveaux surgissent en quelques mois, constructions légères qu’on abattra ou qu'on transformera demain sans regret; les grandes sociétés de crédit envoient dans les provinces les plus reculées des émissaires habiles et intéressés, qui font miroiter aux yeux du paysan l'appât des valeurs industrielles ; on ne lui a pas plutôt composé un petit portefeuille qu’on lui propose des arbitrages. Ainsi la fortune se déplace perpétuellement et ne sait plus s'asseoir sur des fondations. solides. L'immeuble, pour ne pouvoir participer de:

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-cêtte fièvre, est laissé de côté; la terre, pour être moins séduisante et moins adroitement représentée, cherche en vain des capitaux. Ce sont là des causes d'infériorité auxquelles la publicité hypothécaire peut, seule, apporter des compensations.

L'immeubie, on l'entend bien, ne circulera jamais comme un billet de banque. Nous ne rêvons même pas d'une nouvelle oranisation de la cédule hypothécaire. Mais il nous parait indispensable de travailler d'urgence au relèvement du Crédit territorial et de ne pas laisser aller à vau l’eau la fortune immobilière de la France. I faut que l'immeuble réponde aux besoins économiques modernes, afin qu'il puisse prendre sa part de la prospérité des affaires, et pour cela qu'il se prête d'une part à des transactions très rapides en même temps que très sûres et, d'autre part, qu'il trouve du crédit à bon marché. Il n'y arrivera pas, tant que l'acquéreur nesera pas sûr de n être pas inquiété et le prêteur certain de ne se voir préférer personne autre, donc tant qu’il y aura des mutations occultes et néanmoins opposables aux tiers, des charges occultes et préférables cependant aux dettes postérieures. Voilà très exactement défini le service qu'il faut attendre de la publicité: elle doit permettre de tirer au clair d’un instant à l’autre la situation d’un immeuble et réduire au minimum des démarches à faire, les précautions à prendre et les dépenses à engager pour traiter à coup sûr avec celui qui s’en dit le propriétaire.

Grâce à elle, la terre pourra rivaliser avec l’industrie. Malgré son faible rapport, elle trouvera l'argent,

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dont elle ne peut se passer; l'opération devenant plus simple, les frais en seront moins élevés ; le placement étant plus sür,le taux de l'intérêt sera moins fort (1). Grâce à elle, enfin, l'immeuble jouira de cette libre et facile circulation sans laquelle les biens perdent aujourd’hui le plus clair de leur valeur.

Ces considérations vont nous guider dans tous le cours de cette étude. Nous nous efforcerons, tout en demeurant sur Îe terrain pratique des réformes immédiatement possibles, de ne pas perdre de vue la largeur du but à atteindre

L'extension de la publicité à certaines mutations immobilières ne se comprendrait pas autrement. Si, en effet, l'on n'envisage que l'intérêt individuel et actuel, la nécessité de la publicité n'apparait pas du tout avec la même évidence pour tous les faits qui intéressent la propriété, ni pour tous les actes qui la concernent.

L'hypothèque, par exemple, ne se conçoit pas sans l'inscription ou sans un avertissement analogue. Mais que l'on considère une mutation par décès, on ne sentira pas avec la même acuité le besoin de la

(1) On sait, en effet, que l'intérêt du prêt comprend deux éléments : le loyer de l’argent et la prime d’assurance contre les dangers et les difficultés de Ia réalisation du gage. L'immeuble, ne pouvant fournir les mêmes revenus que l'industrie, doit attirer l’argent par la sécurité qu’il donne.

consigner au registre foncier. En effet, le propriétaire étant mort, quiconque offrira de vendre son immeuble, devra ou bien agir comme héritier et justifier de sa vocation successorale, ou bien se faire: passer pour le défunt, ce qui est bien invraisemblable, car il faudrait alors et que le fait du décès. soit ignoré et que le pollicitant soit en possession du titre du de cujus. La prudence la plus élémentaire déjouera ces calculs et la publicité, semble-t-il, n’a ici que faire.

Telle est bien la situation si l'on se place au moment du décès. Mais, lorsque cette mutation a été suivie de plusieurs autres, lorsque l'immeuble s’est transmis plusieurs fois par héritage, il arrive que le droit du dernier possesseur ne s'appuie plus que sur des titres incomplets ; aucun dépôt public ne retient la trace indiscutable de ces transmissions et 1l faut à l'acquéreur, pour qu’il se décide à traiter, beaucoup de patience dans les recherches et beaucoup de confiance dans les personnes ; toutes choses que l’on ne rencontre pucrelcheèzmnetrancertOrtlecrèdit immobilier veut aujourd’hui s'exercer sur un champ très vaste et non plus dans le cercle étroit du voisinage immédiat. On tendra donc à donner à chaque immeuble un état civil complet et, pour ce faire, on conclura à la nécessité d'enregistrer en un dépôt public toutes les mutations du droit immobilier, quelle qu’en soit la nature.

D'autres difficultés se présentent alors.

La dévolution héréditaire, que nous avons prise

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pour exemple, s'opère à l'instant et par le fait même -du décès.

La saisine de l'héritier se trouve être justement le -droit qu’il a d’opposer à tous sa propriété sur les biens de la succession, sans recourir à aucune formalité ; comment, dans ces conjonctures, pourrait-on faire dépendre la transmission d’une publicité quel- -conque, sans faire une entorse indéniable aux prin- -cipes mêmes de notre droit ?

Et ce sont des faits simples, remarquons-le, que la constitution d’une hypothèque sur un immeuble, dont nous supposons la propriété clairement établie, -ou la dévolution successorale en ligne directe. Nous rencontrerons des situations autrement complexes, lorsque nous nous trouverons en face des successions testamentaires ou des actes « déclaratifs ». Le législateur ne doit pas'se laisser effrayer de prime abord par ces obstacles. L'intérêt général lui sert de guide. Lorsqu'un principe lui barre la route, il en examine Je fondement et, si cet examen le lui permet, il a l'audace d'y faire une entaille pour se frayer un passage. Il n'y a pas de progrès sans ruines et sans “victimes.

Ces maximes n’ont rien de révolutionnaire. La publicité, telle qu'elle existe, ne s’est pas implantée -dans notre législation sans renverser quelques barrières. Deux axiomes semblaient interdire d’attacher un effet juridique quelconque à la transcription des mutations immobilières entre vifs, c’est à savoir : que les droits se transmettent en vertu du seul consentenent des parties et que nul ne peut conférer plus de