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droit qu’il n’en a; vint un jour, néanmoins, où la transcription seule rendit l'acte translatif opposable aux tiers. La loi héréditaire, la loi de rétroactivité pourront-elles s’assouplir de la même manière? C’est une question qui vaut au moins la peine d'être approfondie. Il est possible que la même sanction ne puisse pas être attachée à l'enregistrement de toutes les mutations. Le législateur, s’il juge la publicité utile, découvrira le moyen de l'assurer par des procédés efficaces. C’est une question de mesure et d'ingéniosité.

Toutefois il importe, après avoir nettement déterminé le but, de marquer le point de départ.La publicité se conçoit de plusieurs manières et la question s’est posée,en France,de savoirs’ilne conviendrait pas. de remanier de fond en comble les méthodes employées jusqu’à ce jour et de modifier les principes mêmes sur lesquels ces méthodes reposent.

Par la publicité, l'acquéreur ou le prèteur veut connaître promptement, dans les détails, et d'une façon certaine, la situation juridique d’un immeuble et le droit exact de son vendeur ou de son emprunteur. La preuve la plus élémentaire de l'existence et de la solidité du droit résulte de la possession prolongée et c’est pourquoi le mode primitif de publicité consiste à entourer le transfert et l'entrée en possession d’une solennité qui en maïque la date et en conserve: le souvenir au moins dans la mémoire des témoins.

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Cette publicité rudimentaire est inhabile à s’atta-cher à toutes les transmissions et à toutes les transformations du droit, sur lequel elle n’influe que d’une manière très indirecte. À l'opposé de ce système il faut placer celui de l'investiture, accompagnée d'une inscription obligatoire. Ce sont les deux conceptions. extrêmes. La seconde repose sur les maximes suivantes :

Il n’existe pas d’autres droits que ceux qui figurent au Livre Terrier ; ceux-là, et ceux-là seulement, doivent être respectés, quelles que soient les prétentions émises à leur encontre. Aussi n’admet-on un droit à la publicité qui consacre sa naissance et qui est un élément essentiel de sa constitution, qu'après un contrôle sévère et dans des conditions rigoureusement déterminées.

Tels sont les deux principes de force probante et de légalité qui forment la base de toute organisation de Livres Fonciers. Ils semblent être le terme logique de l'évolution de la publicité; on voit qu'ils ne se concilient guère avec notre droit des obligations et notamment avec la règle de l'effet absolu des conventions. Les juristes français se plieront malaisément — s'ils sy plient jamais — à rendre l'investiture publique nécessaire à l’accomplissement même du droit.

Mais il y a deux degrés dans l'application de la force probante. Le second repose sur une distinction entre les parties et les tiers, l'effet absolu du consentement demeurant entier entre les parties, les tiers n'ayant à tenir compte que des mutations. publiées.

Ce système, intermédiaire entre le simple enregistrement du droit et l'investiture nécessaire, est celui de nos anciennes coutumes de nantissement, de la loi de Brumaïre an VII, de l’article 939 du Code civil et enfin de la loi de 1855 (1):

Pour qu’une publicité ainsi comprise remplisse le but qui a été défini plus haut, pour qu’elle manifeste constamment l’état actuel du droit avec toutes les conditions et toutes les mutilations qui l'affectent, on voit qu'il faudrait consigner aux registres hypothécaires non seulement toutes les mutations, mais aussi toutes les charges occultes et toutes les causes de résolution clandestines. C’est à quoi il faut tendre le plus possible, si l’on veut rendre la transcription vraiment obligatoire et le crédit immobilier plus souple. Mais il faut se préparer à d'inévitables déboires ; la France a plus qu'aucun autre pays le respect, le scrupule même, du droit des faibles et des

(1) L'insinuation, indispensable à la validité des donations, n’a jamais produit aucun effet juridique en ce qui concerne les mutations à titre onéreux. Aussi l’édit d'Henri II de mai 1553 qui étendait cette publicité aux « contrats de vente, échange, cession ct transport, constitutions de rente et toutes autres obligations excédant 50 livres tournois », resta-t-i! lettre morte. L'usage de l’insinuation des contrats onéreux ne se répandit qu’à la suite d’un édit de Louis XIV de décembre 1703. Mais l’insinuation ne constituait, à l'égard de ces actes qu’une mesure fiscale. Notre transcription dérive du nantissement coutumier plutôt que de l’insinuation.

Cf. Besson : Les Livres Fonciers et la Réforme Hypothécaire, p. 68 à 97.

incapables et l’on aura beaucoup de mal à faire disparaître les hypothèques occultes qui les protègent ou certains motifs de révocation impossibles à prévoir comme la survenance d’un enfant au donateur. Nous aurons à nous demander en matière de mutations, jusqu'à quel point ja loi de publicité devra tenir compte de ces réserves.

Quant au principe de légalité, on a toujours eu, chez nous, le tort de lier sa fortune à celle du principe de force probante. Sous prétexte que notre publicité reste purement documentaire et ne dispense pas ceux qui s'adressent à elle de vérifier les titres dont elle leur apprend l'existence, on insère au Livre Public tout acte écrit susceptible de transcription. sans prendre aucun souci de sa valeur. Cependant, si l'on tient à ce que la publicité procure aux immeubles le moyen de se prêter à des transactions plus faciles, plus rapides et en même temps plus sûres, il est de toute nécessité que les renseignements fournis par elle aient une valeur sérieuse et méritent une tres grande confiance. Le législateur français ne semble pas s’en être préoccupé jusqu’à ce jour, en dehors de quelques cas exceptionnels. Tout relàchement de ce côté est une faute de sa part, et le projet que nous nous proposons d'étudier nous donnera l’occasion de le constater.

Quel que soit l'effet de la publicité, les actes et les

faits méritant d'y être soumis sont fort nombreux.

mire

La clarté des registres et la promptidude des recherches dépendront beaucoup de la méthode de classement adoptée.

En bonne logique, une publicité très étendue doit être basée sur le $o/. Il n y a pas d’autre classement rationnel. Chaque parcelle immobilière est individualisée. Elle a son feuillet matricule sur lequel sont notés au jour le jour toutes les modifications du droit de propriété et des autres droits réels qui la concernent. Un livre établi d'après ce modèle retrace: donc à la fois l’image actuelle de la propriété et son histoire. On ne saurait rêver mieux. Mais cela suppose l'existence d’un plan territorial complet et exact qui fait défaut à notre pays et que des raisons, sur lesquelles nous aurons à revenir, empêcheront longtemps encore de réaliser.

Aussi sommes-nous fort loin de l'idéal qui vient d’être évoqué. Nous n'avons, au lieu d'une publicité complète et reposant sur la terre, qu'une publicité très restreinte et strictement personnelle.

Nous ne nous attarderons pas à décrire ici l'organisation des bureaux hypothécaires. On sait que la publicité s'y fait sous deux formes : la transcription des actes entre vifs emportant mutation de propriété ou constitution de droit réel, et l'inscription des charges consenties par le propriétaire, telles que l’hypothèque et le privilège.

Nul classement, si ce n’est l'ordre chronologique. Ïl n'y en a pas, à la vérité, de plus simple, ni qui se

prête moins bien aux recherches ! C’est pourquoi les registres s’accompagnent de tout un cortège de tables et de répertoires qui permettent à grand travail de s’y reconnaître.

Quels que soient les vices du système, il s'impose à nous pour de longues années encore, on en verra les raisons. Aussi s'inquiète-t-on de le perfectionner étrietétendre.

La réforme hypothécaire préoccupe depuis Iongtemps les économistes et les praticiens. Elle a été l'objet, depuis vingt ans surtout, d’études ininterrompues et de propositions de toutes sortes. Enfin, un projet de loi voté au Sénat le 3 décembre 1908 et actuellement déposé sur le bureau de la Chambre essaie, sans rien brusquer,sans rien changer au fond de notre système, d’en élargir la portée. La première partie de ce projet concerne la transcription ; les deux autres le privilège et l'hypothèque. La première seule nous arrêtera. Nous étudierons les modifications qu’elle apporte à la loi du 23 mars 1853 et, nous plaçant au point de vue même de ses auteurs, nous nous demanderons si ce projet tient ses promesses et réalise tout le progrès possible.

Mais auparavant nous jetterons un regard en arrière pour nous pénétrer de l'insuffisance de la loi de 1855, des critiques qu’on a formulées contre elle et des difficultés qu'on rencontre à vouloir l’amender. Puis, après ce court historique, nous décrirons l’ensemble du projet afin de reconnaître dans quel esprit 1l est conçu. Enfin, nous entrerons dans le détail de son étude.

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