EXPOSÉ GÉNÉRAL DE NOTRE SITUATION FONCIÈRE

En 1914, nous avons publié une étude sur la valeur de la terre en France , qui constitue un inventaire, aussi complet que possible, de la fortune terrienne française à la veille de là guerre.

Les bouleversements produits par l’effroyable guerre que nous venons de subiront créé une situation entièrement nouvelle et si l’analyse des valeurs foncières, telle que nous la présentions alors, reste exacte dans beaucoup de ses parties, une mise au point d'ensemble est nécessaire.

Cette mise au point ne peut concerner que la situation présente ; nous nous trouvons, en effet, dans une période incertaine et ce n’est pas avant plusieurs années que les cours de la propriété rurale se stabiliseront et qu’il sera possible de noter avec quelque certitude les valeurs terriennes dans les diverses régions de notre pays.

Trois faits principaux se dégagent des observations que nous avons pu faire depuis la signature de l’armistice :

1° Partout, en France, les propriétés rurales se vendent

beaucoup plus aisément qu’avant la guerre et les transactions immobilières ont pris nue activité exceptionnelle;

2° La valeur des propriétés rurales a bénéficié d’une hausse apparente dont l’importance varie suivant les régions et la nature des biens, mais paraît surtout comprise entre 25 et 50 0/0 pour atteindre parfois, mais plus exceptionnellement, 50 à 100 0/0 ;

3° Les acquéreurs des propriétés rurales sont presque toujours des cultivateurs, et surtout des fermiers, qui exproprient ainsi, par des moyens normaux, les propriétaires non exploitants.

M. Klotz, ministre des Finances, a, dans un discours du 6 novembre 1919, précisé l’importance des transactions immobilières depuis la fin de la guerre: « Avant la guerre, le droit sur les ventes d’immeubles, dont le tarif est encore le même, donnait une moyenne annuelle de 180 millions, soit 15 millions par mois. Pour les années 1915 et 1916, le produit était tombé à 22 millions et à 46 millions ; à partir de 1917, un relèvement s’est manifesté qui a porté le produit, en 1917, à 109 millions, et, en 1918, à 198 millions ; mais, en 1919, on assiste à un phénomène sans précédent; le rendement des droits a atteint pour neuf mois 381 millions, soit une moyenne mensuelle de 42.300.000 francs. »

Nous pouvons ajouter que l’énorme progression ainsi constatée porte principalement sur les immeubles ruraux, la crise des loyers n’ayant guère favorisé les transactions sur les immeubles urbains.

I. — Comment faut-il interpréter la hausse apparente de la propriété rurale?

Nous avons dit intentionnellement hausse apparente , car le phénomène que nous constatons correspond à une réalité assez différente.

En effet, tout coûte aujourd’hui beaucoup plus cher qu’avant la guerre. Le coefficient d? augmentation qui doitêtre

appliqué à tout ce qui se consomme, à tout ce qui s’emploie, aux denrées, aux marchandises, aux matériaux, etc. pour passer des prix de 1914 aux prix de 1919, n’est pas inférieur à 3 ; il faut même adopter quelquefois un coefficient plus élevé . Si nous admettons le coefficients comme coefficient général d’augmentation, cela veut dire que le pouvoir d'achat des signes monétair 'es, c’est-à-dire des billets de banque, est trois fois moindre et que 3 francs en 1919* ne valent pas plus que 1 franc en 1914. Notre situation se consolidera-t-elle sur cette base ou bien devons-nous espérer un tassement vers le coefficient 2, ou craindre la continuation du mouvement vers le coefficient 4 ? C’est là le secret de demain, et il est bien difficile de faire le moindre pronostic à ce sujet. A l’heure actuelle le coefficient 3 est souvent largement dépassé.

Dans ces conditions, pour que la terre ait conservé dam V ordre des valeurs la même place qu’en 1914, 11 faudrait que les prix de vente aient triplé et que, par conséquent,, une propriété, vendue 20.000 francs en 1914, puisse se vendre 60.000 francs aujourd’hui.

Il n’en est pas ainsi. A part quelques régions exceptionnelles (Languedoc viticole par exemple), la propriété rurale, dans les bonnes régions, n’a pas haussé de plus de 50 Q/0. Les majorations de 25 à 30 0/0 sont plus fréquentes que celles de 50 0/0». Il est même quelques pays où la hausse est à peine perceptible et où l’on constate seulement plus de facilités dans les ventes.

Si nous prenons comme moyenne de hausse 50 0/0*. la propriété de 20.000 francs ci-dessus (valeur 1914) pourra se vendre 30.000 francs en 1919. Or, avec 30.000 francs en 1919, un propriétaire est moins riche qu’avec 20.003 francs* en 1914. En vendant 30.000 francs en 1919, il se trouve dans la meme: situation de fortune que s’il avait vendu 10.000 francs en 1914. La hausse apparente de 50 0/0' correspond donc, en réalité, à un z diminution de richesse» de 50 0/0. Pour caractériser d’une façon [matérielle cette diminution de richesse, nous pouvons constater, par exemple, qu’en 1914, avec 20.000 francs, il pouvait acbe-

ter 40 vaches et qu’en 1919, avec 30.000 francs, il ne peut même pas en acheter 20.

La seule compensation, bien insuffisante, que peut trouver le propriétaire rural vendeur, consiste dans le remploi en valeurs mobilières. Il est évident qu’en remployant le produit de la vente en rente sur l’Etat, il augmente sensiblement son revenu, mais cette augmentation est loin de correspondre à la diminution du pouvoir d' achat des signes monétaires .

On pourrait donc dire que si la valeur apparente de la terre à augmenté de 50 0/0 (dans les régions où cette augmentation existe), sa valeur absolue a diminué de 50 0/0.

Sous la Révolution, les terres payées en assignats atteignirent des prix fabuleux par suite de la dépréciation inouïe des signes monétaires. Et cependant, personne n’a jamais songé à retenir cette hausse apparente pour caractériser la plus-value de la terre pendant la période révolutionnaire, car cette hausse apparente s’est évanouie au fur et à mesure de l’assainissement de la situation monétaire et du rétablissement de l’ordre.

Bien entendu, nous ne vouions pas rapprocher les deux situations qui n’ont rien de comparable. Cet exemple a simplement pour but de mieux faire comprendre les phénomènes qui se produisent actuellement dans le domaine foncier.

II. — La hausse que nous constatons va-t-elle s’arrêter ou bien les prix vont-ils continuer à monter ?

La terre constitue l’élément essentiel de notre fortune nationale ; c’est d’elle que doit venir notre relèvement économique. Elle devrait donc normalement retrouver assez vite la place qu’elle occupait autrefois dans l’ordre des valeurs. Cela impliquerait une continuation de la hausse jusqu’à ce que la terre ait bénéficié du coefficient d’aug-

mentation général (3), c'est-à-dire triplé de valeur . Mais c'est là une considération purement théorique . Dans la pratique, les choses ne peuvent se passer ainsi. En effet, la valeur de la terre est soumise à des influences diverses qui s’opposent les unes aux autres et se résument en deux tendances contraires :

lo Tendance vers la baisse résultant de la diminution de la population rurale, de la crise de la main-d'œuvre, de l’élévation continue des salaires, de l’augmentation des charges diverses et notamment de celles concernant les réparations des bâtiments, de l’élévation fatale et considérable des charges fiscales (impôt foncier, impôt sur le revenu, droits de mutation) ;

2° Tendance vers la hausse résultant des prix extrêmement avantageux atteints par les produits agricoles, prix qui placent entre les mains des cultivateurs des quantités considérables de billets de banque.

A l'heure actuelle, la tendance à la hausse est nettement prédominante ; les prix des terres sont de plus en plus élevés et ils prennent parfois une véritable allure de spéculation.

Nous avons dit ailleurs que la terre peut avoir deux valeurs :

1° Une valeur de placement qui est celle qu’elle a pour tous les capitalistes ; elle se détermine rationnellement par la capitalisation du revenu à un taux normal du placement ;

2° Une valeur de production qui est celle qu’elle a pour les cultivateurs, cette valeur n’apparaissant que pendant les périodes où les produits agricoles atteignent des prix élevés et suffisamment rémunérateurs. Elle dépasse toujours la valeur de placement . C’est celle que nous constatons aujourd’hui.

Unexemple fera comprendre plus clairement. Nous avons eu à évaluer, avant la guerre, dans la Beauce de Pithiviers, une ferme louée 3.000 francs. Pour un capitaliste, cette ferme aurait valu 75.000 francs, tout au plus. Le fermier venait de la payer 130.000 francs.

Pourquoi pareille exagération ? Tout simplement parce que le fermier, excellent cultivateur, y gagnaiten moyenne 10.000 francs par an et pour lui c’était encore un placement à 10 0/0 (Fermage, 3.000 francs. Bénéfice d’exploitation, 10.000 francs).

En ce moment, l’écart entre la valeur de placement et la valeur de production est encore plus considérable et les cultivateurs peuvent seuls acheter normalement des terres.

Les marchands de biens profitent de cette situation et favorisent forcément des prix de spéculation dont ils sont les premiers à profiter.

A ces deux catégories d’acquéreurs s’ajoutent les nouveaux riches , désireux de posséder un beau domaine et s’inquiétant peu du revenu, en raison de la surabondance d’une fortune trop rapidement acquise.

Si les campagnesne s’étaientpas autant dépeuplées avant la guerre ; si, du fait de celle-ci, l’agriculture n’avait pas perdu 1.500.000 cultivateurs sur un peu plus de bouillions, il est certain que, en raison de sa valeur de production , nous assisterions à une hausse très rapide et très considérable de la valeur de la terre. Mais. . . la main-d’œuvre manque, l’outillage coûte beaucoup plus cher, les salaires s’élèvent en même temps que le travail fourni diminue et une très lourde surcharge fiscale est à l’horizon. Tout cela constitue un frein très puissant qui contrarie fortement le mouvement de hausse.

III. — La situation actuelle des propriétaires ruraux non exploitants. — Leur expropriation par les cultivateurs.

Les propriétaires ruraux non exploitants sont dans une situation assez difficile. Leurs revenus n’ont pas encore augmenté d’une manière appréciable, les baux ne venant que progressivement à expiration. Les augmentations qu’ils pourront imposer dans l’avenir à leurs fermiers seront>

pour une bonne partie, absorbées par les charges très lourdes qui résulteront des dépenses de réparations aux. bâtiments et des charges fiscales à venir.

Nous avons calculé, pour une ferme du Berry, dont les bâtiments d’exploitation sont anciens et en médiocre état, qu’une restauration sérieuse exigerait près de 10 fois le. fermage actuel.

D’autre part, il importe de noter que le capital d’exploitation a pris une importance presque prépondérante par rapport au capital foncier. En effet, si la valeur du capital foncier n’a augmenté que de 30 à 50 0/0, le capital d’exploitation a triplé de valeur, c’est-à-dire augmenté de 200 0/0.

En 1914, nous notions que dans une ferme de la Beatice de 100 hectares, de qualité médiocre et d’une valeur vénale de 100.000 francs, le capital d’exploitation appartenant au fermier atteignait 60.000 francs. La situation est aujourd’hui renversée, le capital foncier ne dépasse probablement pas 130.000 francs (1.300 francs l’hectare), alors que le capital d'exploitation atteint peut-être 180.000 francs- (1.800 francs par hectare).

Dans les bonnes fermes à culture intensive de la région parisienne, il fallait* en 1914, un capital d’exploitation de 1.000 à 1.200 francs par hectare pour une valeur foncière de 2.500 francs l’hectare. Aujourd’hui, le capital d’exploitation nécessaire atteint 3.000 francs par hectare et le capital foncier ne dépasse guère ce chiffre.

En 1914, nous écrivions : « La terre, tout en restant l’agent essentiel de la production, ne conserve plus la prédominance absolue d'autrefois ; son importance est moindre,, et moindre aussi sa part dans les bénéfices. C’est une des raisons' pour lesquelles elle n’a guère bénéficié delà hausse des produits agricoles survenue durant ces dernières années. »

Aujourd’hui, le capital foncier est presque devenu V accessoire du capital d' exploitation. Ce renversement de situation durera-t-il ? Nous ne pouvons l’affirmer. Mais il a des conséquences extrêmement importantes. C’est évi-

demment une des causes principales pour lesquelles la hausse de la terre n’a pas suivi la diminution du pouvoir d’achat des billets de banque.

Le produit de l’exploitation d’un domaine agricole peut se diviser en cinq parties :

1° Frais généraux de l’exploitation (matériel, engrais, semences, etc...) ;

2° Part de l’Etat : impôts ;

3° Part des salariés : salaires et gages ;

4o Part de l’exploitant (fermier) : bénéfice d’exploitation ;

5° Part du propriétaire : rente foncière.

Le relèvement du produit de l’exploitation constaté depuis la guerre s’est trouvé réparti sur les quatre premiers articles ci-dessus, presque à l’exclusion du cinquième qui est la part du propriétaire. Cette part s’augmentera dans l’avenir car les fermages s’orientent à leur totir nettement vers la hausse. Mais cette hausse suit d’assez loin la progression de la valeur par suite de la compression qu’elle subit de la part des autres bénéficiaires du produit brut de l’exploitation.

Avant la guerre, on pouvait exploiter une ferme de 200 hectares en Brie franche, avec un capital d’exploitation de 200.000 francs. Aujourd’hui, il faut 600.000 francs. Il sera donc assez fréquemment difficile aux propriétaires d’imposer à leurs fermiers des augmentations en rapport avec le relèvement de la valeur vénale et l'accroissement des charges diverses. Leur remplacement dans des grandes exploitations serait, en effet, souvent malaisé, en •cas de départ. Celui qui risque des capitaux aussi importants dans la culture d’un domaine agricole peut plus aisément imposer ses conditions au propriétaire.

Il résulte de cela que les propriétaires sont, à l’heure actuelle, dans maintes régions, beaucoup plus dans la dépendance des fermiers que ceux-ci dans la dépendance des propriétaires.

Tout naturellement, le principal doit absorber l’accessoire. Les propriétaires, excédés par des charges toujours

plus lourdes, non compensées par des augmentations correspondantes de fermages, trouvant à remployer avantageusement en valeurs mobilières, sont amenés progressivement à la vente. Beaucoup vendent dès qu’ils ont trouvé un prix qui leur paraît avantageux.

Les acquéreurs normaux des propriétés rurales, les seuls qui peuvent payer suffisamment cher, sont les cultivateurs. Les capitalistes qui achètent en ce moment des terres pour placer leurs capitaux n’en peuvent tirer que des revenus très faibles et peu en rapport avec le loyer de l’argent.

En somme, nous assistons actuellement à l’expropriation progressive des rentiers du sol par les cultivateurs et la terre devient de plus en plus la propriété de ceux qui la cultivent. C’est là, au point de vue social, un phénomène dont il y a lieu de se féliciter. Mais nous pensons aussi très sincèrement qu’entre celui qui vend à un prix en apparence élevé et celui qui achète, c’est actuellement l’acquéreur qui fait une bonne affaire.

Si cet acquéreur est un cultivateur il peut encore compter sur plusieurs années de culture très rémunératrice. Si cet acquéreur est un capitaliste, il donne à ses capitaux un emploi exceptionnellement solide et il peut espérer obtenir progressivement, par le relèvement des fermages, un taux de placement normal.

Il faut remarquer que si les cultivateurs, fermiers ou métayers, ont, à l’heure actuelle, de grandes facilités pour accéder à la propriété, il n’en est pas de même des ouvriers ruraux et même de certains cultivateurs mobilisés. En ce qui les concerne, le problème de l’accession à la propriété reste posé. Il est urgent de le résoudre dans le plus bref délai possible, si l’on veut vraiment consolider l’ordre social. Nous avons essayé, dans un travail d'ensemble, de préciser comment ce problème peut être résolu (1).

Telles sont les observations générales qu’il nous est possible de faire au sujet de la valeur de la terre en France, à la fin de Tannée 1919. Il nous reste à compléter ces obser-

1. La Terre à la famille paysanne. Paris 1919, 1 vol. in-16 (Payot, éditeur).

nations par des notes relatives à quelques-unes des régions de notre pays. Ces notes ont pour but de fournir quelques brefs détails sur notre situation foncière actuelle. Elles sont forcément un peu imprécises, mais dans la période troublée que nous traversons, il est difficile de donner une physionomie exacte du marché de la propriété rurale. Ces observations et ces notes ne valent que pour l’époque présente. Qui peut dire, en effet, quelle sera la situation de •demain ?