VI PRÉFACE

C'est pourtant une tâche qui est loin d'être facile. Rien n'

plus variable que la valeur des propriétés rurales. Il sufTil

qu'un domafne ait été mal exploité pendant quelques années

pour que sa valeur diminue de moitié ; mais la bonne ou la

mauvaise exploitation d'un fonds n'est pas, à beaucoup près,

\ le seul facteur à envisager quand on veut procéder à Testi-

\ mation de sa valeur. Il y a beaucoup de causes de diminution

\ou d'augmentation de la valeur des propriétés rurales qui

sont indépendantes de la qualité de l'exploitation et dont

l'influence est de jour en jour plus grande.

Autrefois, il n'y a pas plus d'un demi-siècle, la profession agricole n'était pas seulement, comme elle l'est demeurée, la profession la plus honorable et la plus utile ; c'était aussi la profession la plus féconde en résultats et la plus sûre. Installé

Isur le domaine familial, le propriétaire rural ou le fermiei pouvait vivre largement et tranquillement, entouré d'un ; personnel qui était né chez lui, qui lui était attaché, qui se ^ renouvelait de père en fils et se recrutait ainsi de lui-même. Sans doute, il y avait des années mauvaises, mais le plus souvent, quand la quantité manquait, la hausse des prix compensait la perte. Il n'y avait pas à se préoccuper de la concurrence des pays neufs qui s'exerçait dans des conditions infiniment moindres qu'aujourd'hui. Les valeurs mobilières n'avai'^* ^ pas pénétré dans les campagnes, et toute l'épargne se poi ' vers la terre. De là une prospérité dont le maximum a t lu atteint vers 1880.

Les temps sont bien changés, et nous sommes loin de la vie des patriarches. La culture est devenue industrielle, et tlle exige maintenant un capital d'exploitation considérable, dont la rémunération absorbe une partie des bénéfices annuels, aux dépens do la rente du sol. La main-d'œuvre est devenue à la fois plus rare et plus exigeante. Plus rare, par suite <le l'émigration vers les villes et surtout de la diminution ào i > natalité, si bien que, sous l'action de cette double causr population rurale qui représentait 75,6 p. 100 de la pcj lation totale en 1846, n'en représentait plus que 57,9 en Iv La main-d'œuvre, par cela même qu'elle est devenue plus i , est aussi devenue plus exigeante: les salaires augnien;

PRÉFACE, Ml

i^ les jours, et il est probable qu'ils continueront à suivre une

rohe ascensionnelle. Les impôts deviennent de plus en plus lourds, et ceux qui frappent les ventes d'immeubles constituent un obstacle réel à leur circulation. Tandis que la v?nte des valeurs mobilières au porteur s'effectue moyennant le versement de quelques centimes pour 100 francs, représentant àla fois l'impôt sur les opérations de Bourse et le courtage de l'agent d'- change, les ventes immobilières coûtent, soit en droits de mutation au profit du Trésor, soit en honoraires pour l'officier ministériel quand l'aliénation est volontaire, soit en frais judiciaires quand elle est forcée. 9 ou 10 p. 100.

Toutes ces causes de diminution de la valeur de la terre, M. Caziot les a étudiées et analysées avec le plus grand soin. Mais il ne se borne pas, pour faire cette analyse et pour en faireressortir les résultats, à s'appuyer sur les documents ou sur les ouvrages les plus autorisés, il apporte immédiatement, au moyen de constatations faites sur place dans la région intéressée, la preuve de ce qu'il avance. Il fait pour ainsi dire toucher du doigt par des exemples, et il détermine en quelque^ sorte matériellement, les effets qu'ont produits sur les propriétésenvisagées les différentes causes d'augmentation ou de diminution, ou seulement telle ou telle de ces causes. Et ces constatations oTit l'éloquence des faits.

L'étude des causes générales qui sont de nature à augmenter ou à diminuer la valeur de la terre forme l'objet de la première partie du livre.

La seconde partie n'est pas moins intéressante. Après avoir posé les principes généraux, M. Caziot en fait l'application aux différentes parties de la France. Il envisage l'une après l'autre chacune de nos régions agricoles ; il y établit, par les statistiques, et surtout par les actes de vente les plus récents, la valeur actuelle; il la compare à celle d'autrefois, et il indiquequelles ont été les causes particulières de l'augmentation ou de^ la diminution de valeur qu'ont subie ou dont ont profité les terres de la région.

On trouve ainsi, dans la seconde partie du livre, une démonstration par le détail des principes déjà démontrés dans la pr»Mui''rf . l):i}i<. . |i:ii iinr- de ces études particulières, qui cousit-

VIII PRKKACE.

tuent autant de monographies et dont le nombre dépasse la centaine, on voit, sous l'influence des mêmes causes, le mêmes faits se reproduire avec la régularité et la rigueur de lois économiques. Il résulte des constatations ainsi faites pj l'auteur que depuis 1879, malgré la hausse considérable di prix de beaucoup de denrées agricoles, et de la viande notam^ ment, la valeur de la terre a notablement baissé et que cette baisse n'a probablement pas dit son dernier mot.

Ce livre pourra être lu avec fruit par beaucoup de monde. Il intéressera tous ceux qui se préoccupent de l'avenir de notre agriculture, si intimement liée à la prospérité du pays lui-même. J'ajoute qu'il sera lu avec plaisir, car il est d'une bonne allure, animée et vivante. Les observations sur lesquelles il repose ont, en effet, été prises pour ainsi dire sur le vif, etc'est ■ce qui donne à tout l'ouvrage la vie et le mouvement que m.' ;sauraient avoir au même degré la plupart des œuvres de statistique. Le livre de M. Caziot tiendra dans V Encyclopédie .agricole une des meilleures places.

P. Gauvvain,

l'rolcsseur

àllnstitut national agionoiiii(|uc.

Gouverneur honoraire

du Crédit Foncier de France. ,^