Première Partie

Comment se présente le Contrat de Vente Immobilière

Comme en droit français, la vente en droit anglais peut être amiable ou être forcée (et en ce dernier cas elle aura généralement lieu sous la forme d’une vente aux enchères). Cette distinction n'offre pas grand intérêt, car les formes peuvent être identiques dans les deux cas. La seule distinction intéressante est celle entre la vente par contrat particulier (sale by private contract) et la vente aux enchères publiques.

Dans les deux cas nous retrouvons un caractère tout différent de celui que nous rencontrons en droit français, à savoir l’absence d’effet immédiatement translatif du contrat de vente. Comme en droit romain, en effet, le contrat de vente engendre seulement des obligations ; il n’opère pas transfert immédiat de propriété comme c’est son caractère principal en droit français.

Section I

La vente par contrat particulier (Sale by private contract)

Le contrat préparatoire !: contient toutes les conditions

1. Nous croyons utile de reproduire ici une formule de contrat de vente d’immeuble freehold établie pour la Solicitors’ Law Stationery Society :

moyennant lesquelles la vente est consentie et acceptée. En fait, il est inutile d'introduire dans le contrat des stipulations relatives à l'établissement de l’origine de propriété, au paiement, etc. En effet il existe en Angleterre ce que l’on

Accord passé ce ...…, CNUTE ee d’une part... d’autre part par lequel il a été convenu ce qui suit.

I. Le vendeur vendra et l’acquéreur achètera moyennant un prix de ..……

le freehold en fief simple (in fee simple) grevé des locations plus loin exposées, mais autrement libre de charges, de la propriété décrite au titre «désignation ».

II. L'’acquéreur dès la signature du présent accord paiera une somme de... à titre de dépôt de garantie et comme acompte sur le prix entre les mains de MM... solicitors du vendeur, qui le recevront et le conserveront en qualité de séquestres.

III. Les immeubles par destination (fixtures) sis dans la maison dite... Hall, ceux appartenant au propriétaire sis dans les fermes de... et le bois de futaie et arbres divers, plants, taillis sur l’ensemble de la propriété vendue, à partir d’une valeur d’un shilling par pied, seront payés par l’acquéreur d’après la valeur qui sera fixée à dire d’experts.

IV. Le point de départ de la preuve du droit de propriété sera un acte de transfert daté du passé entre , Que le vendeur garantit devoir apparaître comme étant « a good root of title ».

V. Le vendeur enverra un résumé de «l’origine de propriété »: aux sol citors de l’acquéreur dans la quinzaine de ce jour, et l’acquéreur fera connaître ses réquisitions et objections (éventuelles) relatives au droit du vendeur et aux matières figurant dans le résumé ou la présente convention à l’étude susdite des solicitors du vendeur dans les trois semaines de la remise de l'extrait, et, à ce sujet, le délai fixé sera considéré comme étant de l’essence du contrat. À défaut de ou sous la seule réserve des réquisitions et objections ainsi faites, l'acquéreur sera censé avoir accepté le droit du vendeur.

VI. Si l’acquéreur insiste sur une réquisition ou une objection concernant le droit du vendeur, la preuve qui en est offerte, le transfert, la possession, l’encaissement des loyers ou toute autre matière figurant dans l’origine de propriété ou dans la présente convention ou ayant rapport à la vente, et que le vendeur soit incapable, ou, à raison des frais ou de tout autre motif raisonnable, refuse d’y satisfaire, le vendeur pourra, nonobstant toute négociation où instance relativement à cette réquisition ou objection, donner à l'acquéreur ou à ses solicitors avis écrit de son intention de résoudre le contrat de vente à moins que l’objection ou la réquisition ne soit retirée, et si, cet avis étant donné, la réquisition ou l’objection n’est pas retirée dans les dix jours, le contrat sera résolu sans autre avis. Le vendeur restituera alors à l'acquéreur le dépôt, mais sans intérêts, indemnité pour frais d’examen du droit de propriété ou autre paiement ou compensation.

VII. L’acquéreur admettra l'identité de la propriété vendue et de celle visée aux documents représentés par le vendeur comme constituant le titre à la propriété, sur la preuve constituée par la comparaison des descriptions contenues dans la désignation ci-après et dans ces documents conjointement avec une déclaration en forme authentique, faite aux frais du vendeur par une personne connaissant la propriété et les faits allégués, de ce que la jouissance de cette propriété a été conforme à l’origine de propriété pendant les vingt dernières années.

VIII. Le vendeur croit et l’acquéreur admettra que la propriété est correc-

1. Dans le sens que les notaires donnent à cette expression. On pourrait également dire : « origine du titre » (Cf. trad. Jenks).

appelle «l’open contract » c’est-à-dire le contrat dans lequel les parties indiquent seulement l’objet vendu et le prix, en se rapportant pour l'exécution de la vente aux conditions fixées par l'autorité (le Lord chancelier fixe à intervalles

tement décrite en contenance et sous tous autres rapports. Elle est vendue sous réserve de tous loyers, incidents de tenure, droits de passage et de puisage, et de toutes autres servitudes s’il en existe, et des droits publics de passage ou autres, s’il en existe, qui existeraient sur elle, et à tous baux, locations ou détentions, qu’ils soient ou non mentionnés dans la désignation ci-après ; et de tous droits et réclamations des preneurs ou occupants. Si quelque erreur ou omission dans la description est découverte, elle n’annulera pas la vente, mais une compensation raisonnable sera consentie par le vendeur ou l’acquéreur selon le cas, et en cas de désaccord son montant sera fixée par un arbitre d’après les Arbitrations Acts de 1889 et 1934.

IX. L’acquéreur paiera le solde du prix et la valeur des immeubles par destination bois, arbres et taillis le... prochain à l’étude susdite des solicitors du vendeur, ou à celui-ci, ou à (ou aux) personnes que celui-ci indiquera par écrit. Lors de ce paiement, le vendeur et toutes autres personnes nécessaires (éventuellement) exécuteront un transfert régulier de la propriété à l’acquéreur. Il sera préparé par et aux frais de l’acquéreur ; et le projet sera remis à l’étude susdite pour examen et approbation par le vendeur au moins un mois avant le ..…. , et l’acte définitif y sera remis pour exécution par le vendeur au moins sept jours avant le

X. Les loyers seront perçus ou la possession réelle exercée, et les charges acquittées par le vendeur jusqu’au …. A compter de ce jour les charges seront acquittées, les loyers perçus et la possession exercée par l’acquéreur. Les loyers et charges seront, si besoin est, divisés entre le vendeur et l’acquéreur, conformément à la présente clause.

XI. Si la vente n’est pas parfaite au jour susdit (.....) l'acquéreur paiera intérêt sur le solde du prix et sur la valeur des immeubles par destination, bois, arbres et taillis au taux de 5% l’an à compter de ce jour jusqu’à la réalisation, sous la réserve que si le retard provient d’une autre cause que la négligence de ou l’inexécution des conditions par l’acquéreur, celui-ci pourra, à ses risques et périls, déposer le solde du prix et le montant de toute évaluation à faire en vertu de la présente convention, à un compte en banque et en donner avis écrit au vendeur ou à ses solicitors, à dater de ce moment il ne pourra être tenu de payer intérêt sur le prix ainsi déposé à un taux plus élevé que celui consenti par la banque.

XII. Sous réserve de l’effet de la clause suivante, si l’acquéreur ne satisfait pas aux stipulations ci-dessus, le dépôt sera acquis au vendeur et celui-ci aura la faculté de revendre la propriété au moment, de la manière et sous telles conditions qu’il avisera ; et toute différence en moins du prix ainsi que tous frais provoqués par la revente, seront aussitôt après payés par l’acquéreur ou le vendeur, et en cas de non paiement seront recouvrables par le vendeur à titre de clause pénale.

XIII. Si le vendeur ne parvient pas à faire la preuve d’un droit qu’un Tribunal d’équité obligerait, eu égard aux termes de la présente convention, l’acquéreur à accepter, ou si le vendeur, pour toute autre raison ne parvient pas à établir son droit à obtenir (comme demandeur) l’exécution en nature de ce contrat, l’acquéreur aura la faculté de résoudre la présente convention par avis écrit au vendeur ou à son solicitor, sur quoi le dépôt lui sera restitué, mais sans intérêt, ni paiement des dépenses engagées par lui à raison du présent contrat, ni autre compensation.

Désignation (Description, indication des baux et locations)

variables un ensemble de conditions constituant un contrattype et ayant un caractère supplétif) 1.

Pendant longtemps ces conditions juridiques étaient généralement adoptées par les parties ; plus tard, lors de la transformation industrielle de l’Angleterre qui amena une grande amélioration des conditions économiques, en raison de la concurrence entre acheteurs, les vendeurs se mifent à introduire dans les contrats des clauses à leur avantage ; aujourd’hui ce genre de contrat est plus fréquent dans la pratique qu’un «open contract ». Il offre pour le vendeur les avantages suivants :

Il obtient la garantie du versement d’arrhes, évite d’avoir à établir l’origine de propriété sur l’intégralité du délai légal. Il peut se réserver la possibilité de résilier le contrat dans le cas où l’acquéreur aurait des exigences trop onéreuses en cette matière de la preuve du droit de propriété, et en même temps il peut fixer un délai très court pour l'examen de l’origine de propriété, ce qui diminue la possibilité pour l’acquéreur de lui faire des objections et des réquisitions.

Le vendeur peut également obtenir des conditions avantageuses en ce qui concerne le paiement d'intérêts sur le prix.

Il est évident par contre que l’acquéreur a tout intérêt à obtenir un « open contract », mais le vendeur ne s’y résignera que s’il est dans la nécessité de vendre et craint de décourager un acquéreur éventuel.

Clauses principales du contrat préparatoire

La première fixe comme garantie de la fermeté de l’engagement le paiement d’un dépôt ou d’arrhes (deposit) : cette stipulation est normale et équitable (sauf naturellement si l'acquéreur est une personne d’une solvabilité notoire) à condition que les fonds soient versés à un tiers qui se constituera ainsi séquestre amiable ; cependant il y aurait un danger pour l’acquéreur si le contrat contenait des clauses particulièrement rigoureuses relativement à la preuve du

1. La forme actuelle du contrat-type date de 1925 et figure en appendice- Williams on Vendor and Purchaser, p. 1231 et suiv.

droit du vendeur : l’acquéreur l’estimant insuffisamment établi, alors que le vendeur aurait satisfait aux conditions du contrat, ne pourrait résilier celui-ci et obtenir en justice la restitution de son dépôt, car le tribunal considérerait que, le vendeur étant en règle, l’acquéreur n’était pas fondé à rompre. Et 1l ne pourrait se prétendre lésé : il a été imprudent de s’obliger à accepter un droit sur des preuves insuffisantes. £

Fixation d’un mode d'évaluation pour les immeubles par destination et les arbres dans le cas où ils ne sont pas compris dans la vente du fonds et payés par le prix global. L’évaluation se fait généralement au moment de la réalisation, à dire d'experts avec, en cas de besoin, intervention d’un arbitre.

Preuve du droit ou «origine de propriété »

ou « origine du titre »

Des modifications sont le plus souvent aussi apportées aux règles légales d'examen par l’acquéreur de « l’origine de propriété »!, Le délai d'examen est abrégé et stipulé « de l’essence du contrat », si bien que l’acquéreur qui l’aura laisser expirer sans avoir demandé des renseignements complémentaires au vendeur sera considéré avoir accepté « l’origine du titre » telle qu’elle a été fournie ?. Cependant il ne sera pas contraint de prendre la propriété, même ayant laissé expirer le délai sans présenter d’objections, s’il ressort de l’analyse que le vendeur a fournie de « l’origine de propriété », que l'existence du droit qu’il prétendait posséder n’est nullement établie.

Le vendeur, pour éviter l’ennui et les frais que pourraient lui causer certaines réquisitions, auxquelles il devrait saticfaire dans un « open contract », se réserve généralement le droit de résilier le contrat si l’acquéreur insiste pour qu'il soit satisfait à une réquisition à laquelle il (le vendeur) ne

1. Dans le cas contraire, la jurisprudence décide que la remise de l’analyseet son examen doivent avoir lieu dans un « délai raisonnable ». 2. Williams on Vendor and Purchaser, 42 éd., p. 72.

peut ou ne veut pas satisfaire, ou à une objection à laquelle il n'entend pas sé soumettre.

Par contre l’acquéreur doit obtenir que ce droit de résiliation ne puisse être exercé que si le vendeur est en mesure d’exciper d’un motif suffisant, telle que la dépense à laquelle l’entraînerait une réponse 1, et il doit se réserver le droit de retirer une réquisition ou une objection lorsqu'il estime préférable pour lui de céder sur ce point plutôt que de se voir retirer le bénéfice du contrat.

Les frais de vérification par l’acquéreur de « l’origine de propriété » incomberont au vendeur lorsqu'il s’agit de l'examen de titres remis au titulaire d’une charge sur l’immeuble. Le vendeur doit aussi faire la preuve de l’identité de la propriété vendue avec celle qui est décrite (le morcellement des parcelles rendant cette preuve souvent délicate). Le vendeur stipule toujours qu’elle ne devra pas être cherchée ailleurs que dans les titres qui ont été fournis. Mais comme les tribunaux exigent pour accorder l’exécution en nature que l'identité ressorte clairement de ces titres, on insère (lorsque ce n’est pas le cas) une clause excluant le droit de demander la preuve de l'identité.

Erreurs de contenance

Elles donnent en principe un droit à compensation tant que le contrat n’est pas parfait, mais des conditions particulières sont généralement fixées.

Il est souvent stipulé que ces erreurs ne vicieront pas la vente et qu’il n’y aura pas de compensation pour les erreurs dans un sens ou dans l’autre, quelle que soit leur ampleur. Cette clause est avantageuse pour le vendeur, puisque l’acquéreur ne pourra pas demander l’exécution en nature avec compensation, mais par contre le tribunal ne permettra pas au vendeur, en cas de différence trop grande, de contraindre l'acquéreur à prendre l’immeuble, et ce, afin qu’il ne soit pas obligé de débourser une somme dépassant considérablement celle qu'il avait prévue. Lorsqu'une clause admet

1. Par exemple : s’il devait, pour lever l’objection, acheter d’une autre personne un droit qu’elle a sur l’imnreuble vendu.

la compensation, elle ne change pas le droit qu’a normalement l’acquéreur de l’obtenir lorsque l'erreur est découverte avant la perfection du contrat, mais elle le lui donne aussi si elle est découverte postérieurement.

Cependant, même moyennant compensation, le vendeur ne peut contraindre l'acheteur à prendre une propriété substantiellement différente de celle qu’il croyait acheter.

Moment de la réalisation

Le contrat fixe toujours une date pour cette réalisation 1. Autrefois les tribunaux de common law décidaient que cela obligeait le vendeur à être en mesure d’opérer le transfert au jour indiqué, et que, faute par lui de le faire, l'acquéreur avait le droit de résoudre le contrat ou d’agir en dommagesintérêts. Néanmoins l’équité admettait (ce qui est la règle actuelle) qu’un simple retard ne faisait pas perdre au vendeur le droit de requérir l'exécution en nature par l’acquéreur, à condition que ce retard ne soit pas excessif, qu'il n’y ait pas au contrat une stipulation vraiment formelle l’excluant, et que la nature de la propriété vendue ne soit pas telle qu’elle subisse une dépréciation du fait du retard (vente de mines ou carrières exploitées, cession d’usufruit ou de droit tenu en leasehold).

C’est au jour fixé pour le transfert de propriété que se fait la division des profits et loyers et des charges. Lorsqu'il y a retard dans l’exécution, s’il est dû à l’acquéreur, celui-ci devra l'intérêt sur le prix à partir du jour fixé, et si le retard est dû au vendeur, l’acquéreur ne devra intérêt que du jour où le droit du vendeur à la propriété étant clairement établi, la réalisation peut avoir lieu.

Il arrive qu’une clause oblige l’acquéreur à payer intérêt quelle que soit la cause du retard, ce qui présente un certain danger pour lui (lorsque le retard est dû au vendeur) ?. Une

1. Dans le cas d’un open contract, le délai est présentement de sept semaines à compter du jour du contrat (statutory form of conditions of sale, 1925).

2, nu les tribunaux décident que l’acquéreur est déchargé de cette obligation si le retard est provoqué par la conduite vexatoire, la mauvaise foi ou une négligence excessive du vendeur (Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 721).

Guérin 3

clause qui lui est favorable est celle qui prévoit qu’il sera libéré en ce cas de l’obligation de payer intérêt en consignant son prix, et en informant l’autre partie de cette consignation.

Réalisation et transfert de la propriété

Très généralement des clauses spéciales règlent cette question. Normalement l’acquéreur prépare à ses frais l’acte de transfert et le remet au vendeur pour qu'il le signe. L’acquéreur supporte également les frais d'intervention des personnes autres que le vendeur, dont la signature est nécessaire pour opérer le transfert complet du droit qu'il est convenu de transmettre.

Lorsque l'entrée en possession n’a pas eu lieu avant le transfert de propriété, c’est à compter de ce moment que se fait la division des profits et loyers et des charges, sinon elle se fait à compter du jour de l’entrée en possession.

En principe, le prix se paie lors du transfert. S'il est stipulé payable à terme en une ou plusieurs fois, le vendeur aura des garanties pour sûreté du paiement.

Un contrat de vente n’est généralement explicite que relativement aux conditions que nous venons d’examiner ; les autres obligations : justification de l’identité de la propriété avec sa description, acceptation du droit de propriété, lorsque sa démonstration est faite de manière satisfaisante, remise des titres, etc., sont normalement passées sous silence et laissées sous la réglementation légale comme ne devant pas soulever de difficultés.

Bien entendu les conditions plus rigoureuses pour l’une ou l’autre des parties (l'acheteur presque toujours) que celles d'un open contract doivent être exemptes d’ambiguité, sinon, dans le doute, les tribunaux les interprèteront en faveur de l’acquéreur.

Jusqu'ici nous avons étudié les clauses normalement rencontrées dans la pratique, dans le cas de vente du droit le plus étendu sur un immeuble.

Nous allons rapidement voir maintenant certaines clauses ordinairement stipulées lorsque l’objet de la vente ou de la cession est un droit plus limité.

Si l'immeuble qui fait l’objet de la vente estindiqué comme exempt de dîme ou d’impôt foncier, le vendeur, pour éviter d’avoir à justifier de cette exemption suivant les règles légales de preuve, devra stipuler que l’acquéreur sera tenu de se contenter de son affirmation que ces redevances n’ont pas été acquittées depuis un nombre fixé d'années.

Lorsqu'il s’agit de la cession d’un droit de tenure en leasehold, un open contract obligerait le vendeur à faire la preuve de sa qualité de preneur, de celle du bailleur et de l’exécution des conditions du bail. Pour éviter d’avoir à fournir ces preuves souvent difficiles à administrer, le vendeur stipule généralement qu’il suffira de produire la dernière quittance de loyer ; il sera admis que celui qui l’a délivrée, même s’il n’est pas le bailleur originel, est son successeur régulier, qu’avoir cette quittance en sa possession prouve la qualité de preneur, et que le fait qu'aucune réserve n’y soit portée indique qu’il a été satisfait aux conditions du bail jusqu’au moment de la délivrance 1,

Il est également stipulé que l’acheteur pouvant prendre connaissance du bail est censé le connaître — qu'il ait ou non profité de cette faculté — et que les lieux sont pris dans l’état où ils se trouvent sans recours contre le cédant.

Dans le cas enfin où il s’agit de la cession non du bail lui même mais d’un sous-bail, on énonce les baux en vigueur et il est toujours stipulé que, dans le cas où le consentement du propriétaire à la cession est nécessaire, aucune indemnité ne sera due si ce consentement n’est pas donné ?.

Pour éviter, lorsqu'une partie seulement de l’immeuble grevé d’une rente est vendue, d’avoir à faire intervenir le crédi-rentier, on stipule généralement que l'acquéreur paierà une quote-part de la rente, mais sans pouvoir en demander la division à l’encontre du crédi-rentier.

1. Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 405 et suiv. 2. Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 412, 413.

Normalement, comme contre-partie, le vendeur s’oblige en outre à payer le reste et garantit l’acquéreur à ce sujet.

Lorsque le vendeur cède la propriété en se réservant les mines ou certains minéraux gisant dans le sous-sol, il doit faire cette réserve sans ambiguïté et de façon expresse, et en outre, pour avoir toute liberté d'exploitation, il stipulera à son profit des droits plus étendus que ceux normalement concédés à un exploitant par la loi, par exemple celui d’établir les voies d’accès qu'il jugera convenables ou celui de s’exonérer de toute responsabilité dans le cas où l’exploitation provoquerait des effondrements de la surface.

Section Il

La vente par voie d’adjudication (Sale by auction)

Elle se fait en deux temps comme la vente par contrat privé. Au lieu du contrat préparatoire ordinaire, il y a un cahier de charges que l’adjudicataire approuvera après que l’objet de la vente lui aura été adjugé.

Le cahier de charges d’une vente aux enchères contient des clauses presque semblables à celles d’un contrat stipulé directement entre les parties; des arrhes (ou dépôt de garantie) sont toujours stipulés : précaution naturelle, l’adjudicataire pouvant être un inconnu plus souvent que l’acquéreur d’un contrat privé. Pour toutes les autres clauses il n’existe aucune différence avec celles que nous avons déjà vues !.

Comment se fera l’adjudication ?

. Le cahier de charges prévoit si la vente aura lieu à un prix minimum (reserve price) ou non. Dans le premier cas, le vendeur se réserve généralement le droit d’enchérir lui même, soit directement, soit par l'intermédiaire d’un ou de plusieurs agents (puffers). Dans le second cas, cette pratique

1. Williams on Vendor and Purchaser contient en appendice (p. 1238 à 1256), un modèle de cahier de charges.

(toujours considérée comme assez déloyale) ne serait évidemment pas admissible, ce serait une cause d’annulabilité de la vente. Le cahier des charges prévoit aussi le montant des enchères, ainsi que les conditions propres à en assurer la publicité ; il n’y a donc pas de différence avec notre droit, sauf cependant en cas de contestation sur une enchère l'immeuble est remis en vente sur-le-champ afin d’éviter tous frais.

Le contrat préparatoire lie définitivement les deux parties lorsque le vendeur a régulièrement fait la preuve de son droit d’aliéner ou de son droit de constituer le droit qui fait l’objet du contrat.

À ce moment sera établi l’acte translatif de propriété dans les conditions prévues par le contrat préparatoire.

De cette division en deux temps, proviennent des différences nombreuses entre les conditions et les effets de la vente en droit français et en droit anglais, notamment en matière de garantie