PREMIERE PARTIE

FONDITION DU CRÉDIT FONCIER DE FRANCE -SON HISTOIRE -SA SITUATION ACTUELLE.

Le Crédit foncier de France est jeune encore, et déjà il a une histoire. Cette histoire comprend trois époques déterminées par trois décrets qui remanient son organisation :

1" Le décret du 28 mars 1852 ; 2° Le décret du 10 décembre 1852; 3" Le décret du 6 juillet 1854.

' Le principe de la création de cet établissement est dans le décret organique du 28 février 1852, qui pose les bases générales sur lesquelles devait, dans la pensée du législateur, s'organiser en France l'institution du Crédit foncier.

Son acte de naissance est dans le décret du 28 mars 1852, qui fonde cette société sous le titre de Banque foncière de Paris^ avec un privilège limité au ressort de la Cour d'appel.

Lorsque parut le décret du 28 février, peu de par-

sonnes étaient initiées au mécanisme du système dont il avait pour but de favoriser l'introduction dans ce pays. Bien que, depuis près d'un siècle, il fonctionnât chez des nations voisines, oii il avait contribué à accomplir, presque sous nos yeux, l'une des plus grandes révolutions économiques de notre temps, l'affranchissement des biens de paysans^ c'était seulement depuis un petit nombre d'années que quelques publicistes en avaient répandu la notion parmi nous.

Ces publications, à la vérité, n'étaient pas demeurées sans effet; le gouvernement du roi Louis-Philippe avait fait recueillir d'utiles documents, et avait soumis la question aux conseils généraux.

Après la révolution de février, tous les organes de l'agriculture avaient exprimé des vœux non équivoques sur la nécessité d'introduire en France des institutions analogues à celles qui existaient en Allemagne.

En 1850, la commission de l'assistance publique, par l'organe de M. Thiers, son rapporteur, les classait, bien qu'avec une confiance restreinte, parmi les créations dont il pourrait être opportun de tenter l'essai.

En 1851, la question ayant mûri, et plusieurs systèmes d'organisation s'étant produits, deux projets de loi, l'un émané du Gouvernement, l'autre élaboré par une commission parlementaire, et précédé d'un remarquable rapport de M, Chegaray, avaient été soumis à l'Assemblée nationale.

Mais si, d'un côté, l'opinion publique désirait vivement l'introduction des établissements de crédit foncier et s'exagérait même les effets qu'ils étaient appelés à produire sur les charges qui grevaient la propriété foncière, d'autre part certains esprits doutaient de la possibilité de les introduire en France, et, parmi ceux qui croyaient à leur succès, une grande incertitude

rég-nait sur le mode d'organisation qui convenait le mieux à la situation économique de notre pays.

Devait-on créer une seule association pour toute la France?

Devait-on accorderla préférence au système allemand, c'est-à-dire à celui de la pluralité des sociétés?

Fallait-il, comme dans la plupart des États voisins, fonder des sociétés d'emprunteurs, c'est-à-dire, une sorte d'assurance mutuelle et solidaire entre les propriétaires, ou fallait-il créer des sociétés de prêteurs, c'est-à-dire, d'actionnaires opérant à l'aide d'un capital social ?

C'étaient là des questions que l'expérience pouvait seule permettre de résoudre. Aussi, le décret du 28 février, malgré la prédilection qu'il accuse pour le système des sociétés locales entre emprunteurs, évita-t-il de trancher ces questions d'une manière absolue. Laissant à l'initiative individuelle le soin de provoquer l'application des divers systèmes qui pouvaient se produire, il se borna, en imposant à toutes les sociétés la nécessité de l'autorisation du Gouvernement, à en favoriser la création, en leur accordant certains privilèges, et en faisant disparaître à leur profit les obstacles que, de l'aveu de tout le monde, leur succès rencontrait dans la législation.

Cette réserve était pleine de sag-esse. Qu'est-il arrivé en effet? On espérait, on sollicitait des sociétés d'emprunteurs. Il s'en est à peine présenté quelques-unes dans des conditions inacceptables. Ce sont des sociétés de prêteurs qui se sont fondées.

On voulait des sociétés multiples, ayant des circonscriptions restreintes. Il s'en est, il est vrai, offert un assez grand nombre, qui devaient opérer avec le concours de capitaux importants, dans quarante ou cin-

4 1" PARTIE. — FUiNDATIOA' DC CRÉDIT FOiNClER

qualité départements(l). Déjà même trois d'entre elles, celles de Paris, de Marseille et de Nevers, avaient été autorisées , lorsqu'au bout de quelques mois l'idée d'une société unique prévalut.

La plus importante de ces trois sociétés était, sans contredit, celle de Paris.

Approuvée par le décret du 28 mars 1852, cette société fut fondée sous les auspices des financiers et des administrateurs les plus habiles et les plus honorables. Elle prit le nom de Banque foncière de Paris. Son fonds social fut fixé à 25 millions et divisé en 50,000 actions de 500 fr. chacune.

Prêter à long terme, en numéraire, aux propriétaires d'immeubles situés dans les sept départements du ressort de la Cour d'appel de Paris, des sommes remboursables par annuité; émettre, pour une valeurég-ale à celle des engagements hypothécaires souscrits, des obligations foncières remboursables par voie de tirage au sort, tels étaient les deux principaux objets de cette société.

Elle était placée sous la surveillance du Ministre de l'intérieur, de l'agriculture et du commerce; son privilège, limité auressoi'tde la Cour d'appel de Pari^, devait durer vingt-cinq ans.

Ses statuts furent approuvés par le décret du 30 juillet 1852, et la société commença ses opérations vers le mois d'octobre de la même année.

Mais, dès le début de cet établissement, le Gouvernement fut frappé des difficultés que devaient rencontrer les sociétés locales pour faire pénétrer des titres

(1) I! s'en est formé dans les villes suivantes: Paris, Nevers, Marseille, Lyon, Bordeaux, Rouen, Toulouse, Poitiers, Orléans, Limoges. Brest, Sainl-Quf'Htin. Épinal.

nouveaux, multiples et variés dans la circulation : « En « adoptant un seul type, disait-on (1), tout prend des (( proportions plus larges et tout se simplifie : c'est la (( machine à vapeur qui se substitue à une foule de le-

« viers isolés et discordants elle joint l'économie

« des ressorts à la puissance de l'action. »

Partant de cette idée et sans attendre la mise en œuvre des sociétés locales qui s'étaient formées sur divers points de la France, le Gouvernement songea à les absorber en un seul établissement.

Parmi les trois sociétés déjà autorisées, il choisit la Banqiœ foncière de Paris "^ovlT constituer le grand instrument de crédit dont il avait résolu de doter la propriété foncière.

Cette révolution fut opérée par le décret du 10 décembre 1852, qui sanctionna une convention intervenue le 18 novembre précédent entre M. le Ministre du commerce et la Banque foncière de Paris.

Ce décret donne à la Banque foncière le titre de Crédit foncier de France^ étend son privilège à tous les départements non compris dans les circonscriptions des sociétés de Nevers et de Marseille, l'autorise à s'incorporer ces sociétés elles-mêmes, approuve l'élévation de son capital social à 60 millions, et lui accorde une subvention de 10 millions payables au fur et à mesure des prêts effectués.

Mais, en même temps qu'il place la société dans cette

(1) M. Wolowski, auquel nous empruntons cette citation, est le premier qui, par ses écrits, ait fait connaître en France le système de crédit foncier pratiqué en Allemagne. Il fut l'un des principaux fondateurs de la Banque fonriérc de Paris, et, jusqu'en 18o4, en qualité de directeur de cotte société, devenue lo Crédit foncier de France, il rendit, pendant les temps les plus difficiles, de notables services à l'institution.

grande situation, le Gouvernement lui impose des obligations compliquées, d'une réalisation difficile, et qui toutes reposaient sur cette idée fausse, qu'il est au pouvoir du Gouvernement et d'une compagnie de maîtriser le cours naturel du prix des capitaux.

Pour offrir à la propriété des prêts à 5 p. 100 tout compris, et remboursables en cinquante années, on émit un emprunt de 200 millions représenté par des obligations foncières de 1000 fr. au porteur, produisant un intérêt de 3 p. 100, remboursables avec lots et primes, par tirage au sort, dans le même intervalle de temps que les prêts.

On espérait, sous les auspices de circonstances favorables, jeter tout d'un coup un vif éclat sur ce nouvel établissement, et dépasser en un jour les résultats obtenus en un siècle par les sociétés allemandes.

Mais l'emprunt n'eut qu'un succès incomplet, les événements publics vinrent modifier la situation de la place, et, le prix des capitaux s'élevant, létaux des prêts à effectuer par la compagnie dut subir la même loi.

En conséquence, le décret du 10 décembre 1852 fut modifié par un nouveau décret rendu le 21 décembre 1853, qui substitue au taux de 5 p. 100, amortissement et commission compris, une échelle mobile calculée sur le cours moyen de la rente 3 p. 100.

D'un autre côté, pour dégager les capitalistes, qui avaient souscrit à l'emprunt de 200 millions, du poids d'obligations devenues trop lourdes pour eux sous l'empire d'une situation moins favorable qu'à l'époque de l'émission , la compagnie leur offrit la conversion de leurs promesses de 1000 fr. en lettres de gage de 500 fr. rapportant, à leur choix, soit 3 p. 100 avec lots et primes, soit 4 p. 100 avec droit aux lots seulement. En acceptant cette combinaison, les souscripteurs n'avaient plus

à verser que 300 fr. au lieu de 500 fr. pour obtenir un titre définitif.

Cette conversion eut un plein succès. La plupart des porteurs de promesses s'empressèrent de l'accepter, et la société trouva, dans les versements qui lui furent immédiatement faits, des sommes assez importantes pour continuer ses opérations.

Grâce à cette modification, le rapport de M. Wolowski, directeur de la société, constate qu'au mois d'avril 1854, le chiffre des prêts réalisés s'élevait à environ 50 millions.

Toutefois, ce n"" étaient là que des palliatifs destinés à parer aux nécessités du moment, mais insuffisants pour donner définitivement au Crédit foncier la solidité et la puissance d'action dont il avait besoin pour surmonter de nouvelles crises et pour accomplir l'œuvre qui lui était confiée.

Le Gouvernement le comprit et, prenant une influence de plus en plus décisive dans sa direction, par un décret du 24 juin 1854, il le plaça, comme institution financière, sous la surveillance du ministre des finances ; puis, par un autre décret en date du 6 juillet suivant, il le réorganisa sur de nouvelles bases.

La date du 6 juillet 1 854 peut être considérée comme celle d'une véritable renaissance pour le Crédit foncier de France.

Le décret rendu à cette époque lui donna une organisation analogue à celle de la Banque de France.

Il confie à un gouverneur et à deux sous-gouverneurs nommés par l'Empereur la direction de ses affaires. L'autorité politique se trouvant ainsi constamment re-

présentée au sein de la société, il supprime les maxima imposés au taux de l'annuité par les précédents décrets, et qui g"ênaient sa liberté d'action.

Prévoyant enfin les moments de crise, pendant lesquels, à raison de l'élévation de l'intérêt, les emprunteurs seraient moins disposés à s'engager pour de longues années, le même décret, dans le but de les habituer à s'adresser en tout temps au Crédit foncier, l'autorise à faire des prêts à court terme sans amortissement, à l'aide des capitaux provenant de la réalisation de son fonds social et de ses bénéfices.

A partir de ce décret, l'institution, dégagée de certaines entraves, raffermie par les liens plus étroits qui la rattachèrent au Gouvernement, entra dans une phase de consolidation progressive.

Le choix du gouverneur, M. le comte de Germiny, ancien ministre des finances, receveur général du département de la Seine-Inférieure, était de nature à inspirer toute confiance (1).

Accueilli favorablement par le conseil d'administration de la société, il s'attacha, avec son concours, à fonder, sur des bases solides, la situation financière de l'établissement.

La réorganisation des bureaux et de la comptabilité, l'incorporation des sociétés de Nevers et de Marseille qui permirent au Crédit foncier d'opérer sur tout le territoire de l'Empire, la suppression des directions coûteuses et peu productives qui avaient été établies dans les chefs-lieux des Cours impériales, l'établissement de rapports réguliers avec les receveurs généraux qui vou-

(1) Par décret en date du même jour, MM. Crépy et Daverne ont été nommés sous-gouverneurs. — Les sous-gouverneurs actuels (18(il) sont MM. de Soubeyran et Leviez.

lurent bien se charger d'être, dans chaque département, les intermédiaires du Crédit foncier auprès des capitalistes et des emprunteurs, telles furent les premières mesures prises par la nouvelle administration.

En même temps, elle s'occupait de créer des ressources à la société par l'émission d'une nouvelle espèce de titres et par des dispositions de nature à tirer parti des anciens.

Les nouveaux titres étaient des obligations rapportant op. 100 sans lots ni primes.

Tandis que l'établissement subissait la loi du marché en empruntant à un taux plus élevé, il profitait de la suppression du maximum pour imposer la même loi à l'emprunteur, et il élevait l'annuité de 5 fr. 95 à 6fr. 06 p. 100.

Mais la grande difficulté à vaincre, c'était de rappeler la faveur publique sur les titres de l'emprunt des 200 millions. Quelque solides que fussent ces titres, un tel résultat ne pouvait être l'œuvre d'un jour. Pour l'atteindre plus promptement, l'administration prit d'excellentes dispositions.

Elle chargea les receveurs généraux d'en placer dans les départements, obtint de la Banque qu'elle prêterait sur dépôt d'obligations foncières, et fut autorisée à créer dans ses bureaux une cais.w de service ayant pour fonction de recevoir des capitaux en compte courant et de faire elle-même, Jusqu'^à concurrence du cinquième de ces capitaux, des avances sur obligations foncières.

L'effet de ces diverses mesures ne tarda pas à se faire sentir, et la ferme contenance des actions et des obligations du Crédit foncier pendant les années de guerre, de disette et de crise financière qu'il eut à traverser, les dividendes que, malgré ces entraves, il continua de distribuer chaque année, sans interruption, à ses action-

10 r* PARTIE. — FONDATION DU CRÉDIT FONCIER

naires, la prudence extrême, la juste sévérité avec lesquelles il procéda dans l'examen des prêts qui lui furent demandés, lui concilièrent, d'une manière de plus en plus décisive, la confiance et l'estime publiques. Les titres de l'emprunt de 200 millions commencèrent à se négocier avec plus de facilité. Le nouvel emprunt à 5 p. 100, grâce au concours des receveurs généraux, produisit dans les départements des sommes assez importantes.

Toutefois, il faut bien le reconnaître, ces ressources étaient trop limitées pour permettre au Crédit foncier de donner à ses opérations le développement que comportent les besoins de la propriété foncière, et son habile administration, éclairée par l'expérience qu'elle venait de faire, comprit que l'institution ne pourrait prendre un véritable essor tant qu'elle continuerait de prêter en numéraire.

En adoptant ce système, en émettant un emprunt sous forme d'obligations à l'instar des compagnies de chemins de fer, la Banque foncière de Paris s'était écartée, dès son début, des errements longtemps suivis par les sociétés allemandes.

Le système des prêts en numéraire était peut-être le seul possible au commencement, pour populariser l'institution. Que veut, en effet, l'emprunteur? de l'argent. Or, lui remettre, au lieu d'argent, un titre encore inconnu sur la place et qu'il ne pourra négocier luimême qu'avec difficulté, c'est l'exposer à des mécomptes, c'est s'exposer soi-même à le voir s'adresser à un autre prêteur. La société qui émet le titre est dans une bien meilleure position pour le propager, le faire entrer dans les habitudes et lui conquérir le rang auquel il a droit parmi les valeurs négociables. On comprend donc qu'au début, elle se soit chargée elle-même de la négociation

SON HISTOIRE — SA SITUATION. il

des titres, et qu'elle ait pris l'engagement de remettre de l'argent aux emprunteurs.

Mais ce système était-il celui que devait définitivement pratiquer l'institution? Assurément non.

Se fait-on bien l'idée d'un établissement obligé, sous peine de ne plus fonctionner, d'emprunter toujours, quel que soit le prix du loyer de l'argent sur la place, de restreindre ses prêts au montant des sommes qu'il peut se procurer et de changer sans cesse le taux de ses avances pour le mettre en rapport avec le cours de ses propres titres à la Bourse ? Sans doute, si ce cours pouvait toujours se maintenir au moins au pair, les choses iraient au mieux. Mais qui pourrait lui garantir cette faveur exceptionnelle? Et s'il vient à tomber audessous, qu'arrive-t-il? L'émission est arrêtée ; l'établissement est placé dans l'alternative ou de suspendre ses opérations, ou d'élever l'intérêt de ses obligations en même temps qu'il élève celui de ses prêts, et bientôt, avec nos lois restrictives du taux de l'intérêt, il ne peut plus, sous peine de ruine ou d'usure, satisfaire aux demandes de la propriété dans le moment même oii ses besoins sont le plus pressants.

Aussi, est-ce avec une haute raison que M. le Ministre des finances, dans le rapport qui précède le décret du o juillet 1854, disait : « Le Crédit foncier ne sera (( complètement fondé que le jour oii l'emprunteur « pourra recevoir en lettres de gage le montant intégral « du prêt qui lui sera fait et trouver facilement à les « négocier. »

Le prêt en lettres de gage, c'est le Crédit foncier dans son vrai caractère, dans sa propre nature. Le jour oii l'emprunteur peut accepter indifféremment ou du numéraire, ou une obligation qui lui procure ce dont il a besoin, le signe représentatif de la propriété immobi-

12 r" l'ARTIE. FOiNDATlON DU CRÉDIT l'O.NClEil

lière est trouvé. La lettre de g'age est à rimmeuble ce que le billet de commerce est à la marchandise : le crédit réel existe dans toute sa puissance!

La société, instrument de ce crédit, n'est plus obligée d'emprunter d'une main pour prêter de l'autre, et de changer les conditions qu'elle fait aux emprunteurs suivant celles si variables que lui font ses prêteurs. Ce qu'elle prête à chaque propriétaire, c'est le crédit même de son immeuble sous la forme perfectionnée d'une lettre de gage, et l'annuité qu'elle lui impose est à l'abri des variations quotidiennes du cours des valeurs publiques.

Sans doute, en réalité, le taux auquel a lieu l'emprunt varie suivant le prix moyennant lequel la lettre de gage se négocie. Mais comment l'emprunteur pourrait-il s'en plaindre? Il subit la loi du marché. Or, le crédit réel ne saurait, pas plus que le crédit personnel, avoir la prétention de s'en affranchir. Qui ne voit d'ailleurs que le crédit de la société venant s'ajouter au sien propre pour soutenir le cours des lettres de gage, le propriétaire emprunte encore à de meilleures conditions que s'il se fût adressé à tout autre capitaliste? Ajoutons à cet avantage celui qu'il trouve dans le mode de libération par annuités et dans la faculté de rembourser par anticipation, en lettres de gage que la société à son tour est tenue de lui reprendre au pair (1).

Toutes ces considérations déterminèrent, en 1856, le Crédit foncier à revenir à la pensée du décret du 28 février 1852, et à demander au Gouvernement l'autorisation de prêter en obligations foncières. Cette faculté fut

(I) Voir ci-apres, 2* partie, sous le chapitre des Prêts à long terme,

les avyiUages offerts par le prêt en obligations.

SOx\ HISTOIRE — SA SITUATION. 13

en effet introduite dans l'article 51 des statuts révisés et approuvés par le décret des 25 et 26 juin 1850.

A cette époque, l'entreprise n'était ni sans hardiesse, ni sans difficulté. Malgré le retour de la paix, le loyer de l'argent était élevé, les capitaux étaient rares; les obligations foncières de 500 fr., à 4 p. 100, se négociaient de 430 à 440 fr. La perte à subir par l'emprunteur sur la négociation était sensible. Aussi la compagnie ne procéda-t-elle d'abord qu'avec une grande réserve, à l'exécution de la nouvelle mesure.

Ce ne fut qu'au commencement de 1857 qu'elle commença à prêter en lettres de gage, et encore pour ne pas éloigner les emprunteurs, et pour ne pas déprécier ses titres par une émission trop abondante, prit-elle la précaution, au début, de remettre une portion du prêt en numéraire, en donnant tantôt rr^oitié en argent, moitié en obligations , tantôt de l'argent sur les propriétés rurales, et des obligations sur les propriétés urbaines.

La tentative fut heureuse.

Déjà on pouvait pressentir les résultats de la nouvelle mesure, lorsqu'au mois de juin 1857, M. le comte de Germiny ayant été nommé gouverneur de la Banque de France, un habile administrateur, M. le conseiller d'État Fremy, fut appelé au gouvernement du Crédit foncier de France.

Le nouveau gouverneur jugea le moment opportun pour appliquer résolument la mesure dans toute son étendue, et, de concert avec le conseil d'administration, il décida qu'à l'avenir tous les prêts seraient faits intégralement en obligations foncières.

Ce fut pour le Crédit foncier une innovation des plus heureuses. Désormais il put prêter sans autres limites que les besoins delà propriété immobilièix^ elle-même.

Aussi, grâce à cette importante mesure, grâce à

d'autres facilités que le Crédit foncier s'empressa d'offrir aux emprunteurs, telles que la négociation des obligations pour leur compte, la réduction à un minimum de 1/2 p. 100 de l'indemnité due en cas de remboursement par anticipation, une ère nouvelle s'ouvrit pour ce grand établissement. Les demandes d'emprunts se multiplièrent. On n'avait prêté en numéraire que 12 millions et demi en 1855, que 8 millions et demi en 1856; dans le premier semestre de 1857, le chifrre des prêts était même descendu à 2 millions. Dans le second semestre de cette même année, au contraire, on fit pour 6 millions de prêts en obligatiom^ et, en 1858, le montant des prêts ainsi effectués s'éleva à 30 millions !

L'année 1859 ne fut pas moins prospère. L'ensemble des affaires de la société s'accrut dans des proportions notables : 26,386,800 fr. de prêts à long terme (1); 7,301 ,000 fr. de prêts à court terme ; 5,299,047 fr. d'avances sur dépôts; 55,165,557 fr. de comptes courants et de bons de caisses au 31 décembre; et, enfin, un mouvement général de la caisse qui de 73,254,953 fr. en 1857; de 241,853,504, en 1858, s'était élevé, en 1859, à 1 milliard 200 millions!

Ce n'est pas tout. Le cours des obligations avait suivi ce mouvement ascensionnel. Tantôt placées par le Crédit foncier pour le compte de l'emprunteur, tantôt négociées par ce dernier lui-même, elles furent bientôt accueillies avec une faveur inespérée. A la fin de 1858, et dans l'année 1859, elles atteignirent des cours plus élevés que les lettres de gage allemandes et nos obliga-

(1) Il est juste de dire qu'un seul prêt fait au profit de la Compagnie immobilière de Paris s'élevait à 11 millions.

tions de chemins de fer (1). En effet, tandis que les Pfandriefe, à la Bourse de Berlin, se vendaient, les 4 p. 100, de 90 à 93 fr.; les 3etdemip. 100, de85à 88fr. chaque titre de 100 fr. ; tandis que nos obligations de chemins de fer remboursables à 500 fr. et rapportant 3 p. 100 se négociaient pour 290 fr. , les oblig-ations foncières s'élevaient en peu de temps : celles de 100 fr. à 4 p. 100, de 91 à 102fr.50, celles de 500 fr. 4 p. 100, de 42& à 485 fr. Quant à celles de 500 fr. à 5 p. 100 non cotées à la Bourse, elles se sont toujours négociées au pair ou à un taux voisin du pair.

Ainsi, à la fin de l'année 1859, le problème est résolu : la conciliation prétendue impossible entre l'intérêt des prêteurs et celui des emprunteurs est trouvée. La loi commune, la loi du marché est acceptée par les uns comme par les autres.

Les capitalistes recherchent les titres revêtus du cachet du Crédit foncier; les propriétaires, à mesure que la

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Le cours moyen a été de