CHAPITRE r

La principale, la plus importante des opérations du Crédit foncier, c'est le prêt à long" terme. Ce prêt consiste à ouvrir aux propriétaires d'immeubles un crédit en lettres de gage, avec faculté de se libérer par annuités d'amortissement.

Si les avantages de ce système d'emprunt étaient mieux connus du public, il n'est pas un propriétaire, ayant besoin d'argent, qui ne s'adressât au Crédit foncier.

Inconvénients du système des prêts à court terme. — Avant l'introduction en France du système des prêts à long terme, quelle était la situation du propriétaire qui voulait emprunter sur hypothèque ?

Elle a été bien des fois exposée, et, depuis longtemps, les documents officiels ont constaté qu'au moyen des frais d'emprunt et de prorogation, au moyen des sacrifices qui leur étaient imposés en dehors des contrats, les propriétaires ne payaient pas moins de 7 à 9 p. 100 le loyer de l'argent qu'on leur prêtait, et que

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près des deux cinquièmes du revenu territorial étaient absorbéspar l'intérêt de la dette réunie à l'impôt (1).

Mais le principal inconvénient pour eux était moins encore dans la cherté du capital que dans la nécessité de le' rembourser k courte échéance. Le délai moyen des prêts à court terme est de deux ou trois ans. Or, si l'on emprunte pour acheter, pour construire ou pour améliorer son fonds, comment pourra-t-on, avec le simple surcroît de produit obtenu, faire reparaître le capital en si peu de temps? Voilà pourquoi, sous l'empire du système de prêt à court terme, l'emprunteur ne remboursait presque jamais à l'échéance et se trouvait oblig-é si souvent de subir ou les frais d'une prorogation ou le désastre d'une expropriation.

Aussi, par l'effet d'un semblable systèm.e de prêt, le capital engag-é s'accroissait-il chaque année et, en 1840, le Gouvernement reconnaissait par ses statistiques qu'il avait augmenté de 1,310,832,820 francs dans les huit années précédentes.

Il était donc bien constant que, si la propriété foncière jouissaitd'un certain crédit, puis qu'elle trouvait chaque jour à se grever davantage, ce crédit n'était pas en rapport avec sa nature et ses ressources. Dès lors, dans des conditions semblables, il ne pouvait durer, et l'on devait s'attendre à ce que, fatigués de courir des risques, d'avoir à subir des retards et de longues procédures pour rentrer dans leurs capitaux, les prêteurs saisiraient la première occasion favorable pour s'éloigner des placements hypothécaires.

Cette occasion se présenta. Dès que les emprunts publics et les emprunts des compagnies de chemins de

(1) Voir l'introduction à mon Traité du Crédit foncier, p. xii et suiv.

fer eurent fait connaître dans les campagnes les avantages de la rente et des obligations, les fonds abandonnèrent les études de notaires, le crédit réel, le plus solide de tous, céda la placç au crédit personnel, et il devint presque impossible de trouver de l'argent sur hypothèque.

Il n'existait qu'un moyen de tirer la propriété foncière de cette situation, c'était de lui offrir un mode de libération à long terme qui lui permît de transformer la dette et de subvenir à de nouveaux besoins.

Ce fut la mission confiée au Crédit foncier de France* Il l'accomplit, en mettant à la disposition des propriéta ires un système de prêts remboursables par annuités et r>éalisés en lettres de gage.

, No'uvelle combinaison, — Prêts à long terme. — En quoi consiste la combinaison? rien de plus simple, rien de moins connu cependant.

Un propriétaire a besoin d'un prêt sur son immeuble : il s'adresse à l'institution. Celle-ci examine la régularité de ses titres, la valeur de son bien; cet examen fait, elle fixe, dans un acte conditionnel (1), le montant du crédit qu'elle croit pouvoir lui ouvrir et qui ne dépasse jamais la moitié de la valeur du gage; elle prend inscription, et, lorsqu'elle s:"est assurée par les moyens ordinaires, au besoin, par une purge spéciale, que nul droit de préférence ne pei it primer le sien, elle constate le prêt dans un acte définùtif et le réalise en délivrant à l'emprunteur, jusqu'à concurrence du crédit convenu, des lettres de gage que ce dernier négocie, ou que le Crédit foncier négocie pou r son compte, afin de lui procurer le numéraire dont il a . besoin.

(1) Cet acte n'est assujetti qu'à un droit fixe de 2 fr. 20; le droit proportionnel n'est perçu que si ir l'acte définitif.

28 2' PAKTIK. — CHAPITUE T'.

Dans ce système, quel est réellement le prêteur? ce n'est pasl'institution qui, simpleintermédiaire, n'avance rien et ne fait que constater officiellement, par l'émission du titre, le crédit de l'immeuble ; c'est letiers à qui ce titre est passé en échange d'une somme d'argent ou d'une valeur équivalente et qui en touche l'intérêt au bureau de l'établissement.

Gomment se libère l'emprunteur? Il se libère graduellement par le paiement d'annuités qui comprennent l'intérêt, les frais d'administration et une somme affectée à l'amortissement, c'est-à-dire qu'en payant pendant un espace de 10 à 60 ans une somme un peu. supérieure à l'intérêt, il se trouve ainsi éteindre su'ccessivement sa dette en quelque sorte à son insu.

Comment, se dit-on au premier abord, une ^/aible somme, affectée chaque année à l'amortissement , peutelle, à l'expiration du terme, reconstituer le, capital lui-même?

Par la puissance de l'intérêt composé.

Aussitôt perçue parle Crédit foncier, chaque fraction d'amortissement est employée par lui à éteindre, jusqu'à due concurrence, sa propre dette ; el\e sert à rembourser successivement, par voie de tira.ge au sort, les lettres de gage en circulation, de telle so rte que l'amortissement de chaque prêt produit, dans le même temps, l'annulation d'une quantité équivalence en obligations foncières, et que la libération de l'i.nstitution envers ses porteurs de titres coïncide avec l'extinction de la dette contractée envers elle par ses , propres emprunteurs. Ainsi, pour l'emprunteur, 1' inquiétante charge de l'exigibilité du capital disparaît , les frais de renouvellement sont supprimés. Aumoy( ti\ de la capitalisation d'une faible somme prise sur l'ai inuité, capitalisation qui s'opère à son profit sans qu'il s'en occupe, il éteint

PRÊTS A LONG TKR.MK AVEC AMOUTISSEMEÎST. 20

sa dette graduellement dans un espace de 10 à 60 ans, si mieux il n'aime se libérer par anticipation, ce qu'il peut faire à toute époque, partiellement ou en entier, à la charge d'une légère indemnité de 0,50 c. p. 100 du capital remboursé.

Tels sont les avantag-es offerts à l'emprunteur à long" terme.

Redevance annuelle. — Pour obtenir ces avantages, quelle redevance annuelle prend-il l'engagement de payer ?

Elle est différente suivant qu'il emprunte en obligations à 5 p. 100, sans lots ni primes, ou en obligations à 4 p. 100 avec lots. Ce sont les deux sortes d'obligations que le Crédit foncier met à sa disposition.

S'il emprunte en obligations à 5 p. 100, l'annuité, pour un prêt de cinquante années, est de 6.06 p. 100, comprenant un intérêt de 5 p. 100, 60 c. p. 100 de frais d'administration et 0.46 p. 100 d'amortissement.

S'il emprunte en obligations à 4 p. 100, l'annuité, pour un prêt de même durée, est de 5 fr. 65 c, dans laquelle l'intérêt est compris pour 4 fr. 50 c, les frais d'administration pour 0 fr. 59 c, 65, et l'amortissement annuel pour 0 fr. 54 c. 34.

Pour les emprunts d'une durée plus courte, Tannuité augmente proportionnellement.

Ainsi, emprunte-t-on pour trente ans? En obligations à 5 p. 100, l'annuité est de 7 fr. 07.

Pour vingt ans ? elle est de 8fr. 56.

Pour dix ans? elle est de 13fr. 42 c.

En obligations à 4 p. 100 l'ann-uité serait de 6fr. 71 c. pour trente ans; de 8 fr. 24 c. pour vingt ans, et de 13 fr. 13 c. pour dix ans.

Il est bon de remarquer que cette augmentation de l'annuité quand le prêt est fait pour une moins longue

30 2' PARTIE. — CHAPITRE l".

durée, ne provient pas de l'élévation de l'intérêt ou des frais qui demeurent invariables. Elle est le résultat de l'amortissement, qui est d'autant plus élevé annuellement; que la dette doit s'éteindre en un moins grand nombre d'années.

Mais, avec la faculté de rembourser par anticipation, il est évident que l'emprunteur a le plus souvent intérêt à choisir la durée la plus longue, afin de supporter une charge annuelle moins lourde.

Ainsi, en payant un intérêt qui, avec les frais d'administration, dépasse à peine le taux de 5 p. 100, le propriétaire trouve au Crédit foncier un mode de libération que nul autre prêteur ne saurait lui offrir!

Ohjectiom et réponses. — Mais, peut-on dire, cet intérêt est, en réalité, plus élevé ; car il est une autre charge dont il faut tenir compte, c'est la perte que subit l'emprunteur en négociant les obligations qu'il reçoit au pair et qu'il vend à un prix inférieur, tout en demeurant débiteur envers la société de la valeur nominale des obligations à lui délivrées.

Gela est vrai; mais, d'abord," comment l'emprunteur pourrait-il justement s'en plaindre? D'une part, si le Crédit foncier lui livre ses titres au pair, il les reprend aussi au pair en cas de remboursement. D'autre part, simple intermédiaire, la société remet entre ses mains la valeur exacte du crédit de son immeuble augmenté de la, valeur qu'y ajoute son propre crédit.

La charge que supporte l'emprunteur n'est pas fixée arbitrairement par elle. Cette charge a pour régulateur le cours de la Bourse, c'est-à-dire l'opinion du public sur la valeur ofTerte.

L'emprunteur est placé avec un titre revêtu de tous

les avantages susceptibles d'en faciliter les négociations, « dans les mêmes conditions que tous ceux qui font « appel au crédit public, dans les conditions où se « trouvent les grandes compagnies industrielles et l'État « lui-même, qui, livrant des obligations ou des rentes à « un taux inférieur à leur valeur nominale, ontàsuppor- (( ter en fait un intérêt plus ou moins élevé, selon le « prix de négociation de ces valeurs, ou, en d'autres « termes, selon la situation du marché (1). »

D'ailleurs et à quoi se réduit, d'après les cours actuels, l'excédant de charge à supporter par les emprunteurs ?

S'agit-il d'obligations à 5 p. 100? Bien qu'elles ne soient pas cotées à la Bourse, elles se placent au pair, même au-dessus ; la perte est donc nulle, et dès lors tous ceux qui, par leurs relations, en auront le placement assuré, choisiront ces titres de préférence. Le Crédit foncier lui-même, pour venir en aide à l'emprunteur, se charge d'en faire le placement avec un escompte qui ne dépasse pas actuellement un 1/2 p. 100, et qui, selon toutes les apparences, doit s'abaisser encore.

S'agit-il d'obligations de 500 fr. avec lots, cotées à la Bourse? Au cours actuel de 485 à 490 fr., le prix de revient de l'emprunt est de 5 fr. 76 c. à 5fr. 88 c. par an, amortissement compris, au lieu de 5 fr. 65 c, prix auquel il reviendrait si les titres étaient au pair (2).

La différence, on le voit, est peu sensible, et la perte

éprouvée, répartie sur toute la durée du prêt, se résume

dans la nécessité de payer une annuité un peu plus forte.

En effet, comment l'emprunteur doit-il s'y prendre

(1) Note de l'administration du Crédit foncier.

(2) Voir les tableaux publiés par le Crédit foncier.

32 â** PARTIE. CHAPITRE T'.

pour obtenir en argent la totalité de la somme dont il a besoin? Il lui suffit d'emprunter une quantité un peu plus grande d'obligations. Ainsi, veut-il se procurer 400,000 fr. en numéraire? Si le cours des obligations est de 490 fr., il empruntera 102,500 fr., valeur nominale en obligations. Au cours de 480 fr., ce serait 104,500 fr. (1).

Ajoutons que cet excédant de charge annuelle qui est imposée à l'emprunteur n'est vraisemblablement que momentanée. En effet, il a le droit, nous l'avons vu, d'offrir en remboursement, quand il lui plaît, à la société, des titres de même nature que ceux qu'il a reçus d'elle, et celle-ci est tenue à son tour de les recevoir au pair. Or, comme il choisira son moment pour faire cette opération, n'est-il pas évident qu'il préférera celui 011 le cours des obligations sera le moins élevé, afin de se libérer au moyen d'une somme non supérieure, inférieure même peut-être à celle qu'il a perçue au moment de son emprunt ?

Est-il un capitaliste, autre que le Crédit foncier, qui offre des conditions aussi peu onéreuses?

Prenons un exemple et comparons :

Le prêt ordinaire sur hypothèque, y compris les frais de renouvellement et autres, revient à 7 p. 100 au minimum (2).

Supposons donc un emprunt de 20,000 fr. renouvelé à plusieurs reprises et prolongé pendant quarante-six ans.

Quelle somme aura payée l'emprunteur pendant cet intervalle?

(i) Voir les tableaux publiés par le Crédit foncier.

(2) Les enquêtes officielles évaluent la moyenne de 7 à 9 p. 100, Voir l'exposé des motifs de la loi sur le Crédit foncier par M. Dumas, et le rappoi't de M. Chegaray,

Une charg-e annuelle de 7 p. 100, soit 1 ,400 fr. donne en 46 ans une somme de 64,400 fr. 00 c.

Que restera-t-il dû à cette époque ?

Le capital emprunté de 20,000 00

Total 84,400 fr. 00 c.

Au Crédit foncier, le prêt de la même somme, en y ajoutant 1000 fr. pour les frais et pour perte sur la négociation des oblig-ations au cours de 485 fr., (soit 21,000 fr.) impose à l'emprunteur une charg^e annuelle de 5 fr. 77 c. pour 100, c'est-à-dire de 1211 fr. 70 c. pour 21,000 fr. Cette annuité, payée pendant 46 ans, donne un chifTre de 35,738 fr.20c.

Capital à rembourser à cette époque Néant.

Différence. . . . 28,661 fr. 80 (1).

L'avantage est' manifeste! Il sera plus grand encore, toutes les fois que, par un remboursement anticipé, fait en temps opportun, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, l'emprunteur aura effacé la perte momentanément subie sur la négociation des obligations et ramené le prix de revient de son emprunt au taux réel stipulé dans le contrat.

Enfin , il existe un moyen d'emprunterau Crédit foncier

(i) Les frais du contrat de prêt sont, dans l'un et l'autre système, supportés par l'emprunteur, en sus de l'intérêt annuel. Seulement , dans le système du prêt à long terme, ils sont ajoutés à la somme empruntée et se remboursent comme elle par annuités.

34 T PARTIE. — CHAPITRE l".

non-seulement au-dessous même de l'intérêt légal ^ mais même au-dessous de 4.51, taux d'intérêt des emprunts contractés en 4 p. 100. Il suffit pour cela d'emprunter au moyen du dépôt des obligations que la compagnie délivre lors de la réalisation du prêt. Nous expliquerons ci-après (chapitre IV) cette combinaison à laquelle les emprunteurs ont intérêt à recourir, lorsque le cours des obligations est peu élevé au moment de l'emprunt, afin de se procurer de l'argent à bas prix en attendant un moment plus favorable pour négocier leurs titres.

Les avantages que nous venons d'exposer sont palpables, et tout homme qui veut bien examiner les choses sans prévention les aperçoit aisément.

Mais on entend dire de divers côtés : « Ces avantages ne sont pas à la portée de tous les propriétaires. Avec le meilleur gage, il n'est pas facile d'obtenir un prêt au Crédit foncier. »

C'est là une grave erreur.

A l'exception de ceux dont les biens sont grevés au delà de la moitié de leur valeur, qui ne sont dès lors propriétaires, pour ainsi dire, que de nom, ou de ceux qui possèdent des immeubles exposés à de trop grands risques, tels que les théâtres, les usines et carrières, tous les propriétaires fonciers peuvent obtenir un prêt, soit pour rembourser des créances inscrites, soit pour employer l'argent à d'autres besoins , pourvu qu'ils puissent fournir une hypothèque venant en première ligne, sans concurrence, sur une propriété produisant un revenu durable et certain, non inférieur à l'annuité, • et pourvu que cette propriété soit régulièrement établie.

Sont-ce là des exigences injustes et qui rendent l'accès du Crédit foncier si difficile qu'on le prétend ?

Examinons.

Il faut d'abord, disons-nous une hypothèque en première ligne. Cela est indispensable.

Remarquons, toutefois, que cette condition n'est pas aussi absolue que son énoncé pourrait le faire croire. En effet, le prêt est possible, même lorsqu'il existe des créances inscrites, à la condition que la Société emploie à leur remboursement ou conserve entre ses mains une somme suffisante pour les acquitter à l'échéance. Cette règle souffre, en outre, exception, lorsque les inscriptions antérieures ont été prises pour garantie d'éviction ou pour sûreté de rentes viagères. La société peut alors prêter, lorsque le montant du prêt, réuni aux créances inscrites, n'excède pas la moitié de la valeur de l'immeuble, ou le tiers, s'il s'agit de bois, de vignes et autres propriétés dont les revenus proviennent de plantations (Art. 56 des statuts).

// faut aussi un revenu durable et certain et au moins égal à V annuité. ■^— Le motif de cette seconde condition n'est-il pas évident? Le Crédit foncier prête au crédit réel. Il est essentiel qu'il s'assure du paiement exact de l'annuité au moyen du produit du gage hypothécaire. Contracté dansd'autres conditions, un emprunt de cette nature serait plutôt dangereux qu'utile au propriétaire lui-même. Dans ces limites, au contraire, et surtout s'il emprunte, comme on le fait dans le commerce, dans l'industrie ou dans l'agriculture, pour avoir un fonds déroulement, pour agrandir une exploitation, un atelier, pour accroître enfin les produits d'une exploitation bien combinée , son emprunt peut devenir très-productif, puisque l'annuité n'est que de 6 pour 100 pour amortir l'emprunt en 46 ans, tandis qu'il peut réaliser dans

36 2* PARTIE. — CHAPITRE l".

cette période 10 à 20 pour 100 par les bénéfices renouvelés que lui procurent ses opérations !

// faut enfin une propriété régiilièrement établie. — C'est ici qu'on accuse le Crédit foncier d'une sévérité excessive ! Ce reproche est injuste. Il faudrait plutôt accuser la négligence des propriétaires, qui trop souvent ne prennent pas la peine de régulariser leurs acquisitions. Dans lerapport présenté, le 29 avril 1857, à l'assemblée générale des actionnaires, M. le gouverneur signalait ce fait avec une vérité frappante : « Le nombre des contrées en France, disait-il, où l'on ne possède que de fait et non de droit, est considérable. Sur dix établissements de propriété, certaines provinces ne nous en envoient pas un seul de régulier, d'accessible à notre crédit. Ce n'est pas le Crédit foncier qui est coupable; ce sont ceux qui ne savent pas les lois, ne les respectent pas, et perpétuent une situation irrégulière, source de discordes et de procès qui absorbent le revenu le plus pur des patrimoines. »

Le soin avec lequel le Crédit foncier examine les titres est, au contraire, l'un des plus grands services que l'institution ait à rendre à la propriété foncière. Lorsqu'il s'agit de prêts à court terme, la régularité du gage importe moins que la solvabilité personnelle de l'emprunteur. De bien fâcheux exemples n'en ont pas moins prouvé le danger des hypothèques mal étudiées. Mais lorsqu'on prête à long terme, c'est-à-dire beaucoup moins à la personne, qui peut disparaître avant la libération, qu'à la chose qui demeure immuable, la sécurité de l'hypothèque n'est plus l'accessoire, elle est le principal, et l'on peut affirmer qu'il n'est pas de titre de propriété, quelque soigneusement rédigé qu'on le trouve, qui ne soit fortifié par un acte de prêt du Crédit foncier! Déposé dans une étude, ce contrat sera en tout

PRÊTS A LONG TEU.ME AVEC AiMORTISSEMENT. 37

temps un témoig'nage du plus haut intérêt à consulter en matière de transmission de propriété (1).

Au surplus, les sévérités et les lenteurs, que le temps et l'expérience simplifient et abrègent chaque jour, disparaîtraient complètement si le législateur, au lieu de laisser coexister l'ancienne législation et la nouvelle sur les effets de la transcription, prenait le sage parti de rendre cette formalité obligatoire dans un délai suffisant pour sauvegarder les intérêts même les moins diligents. Je reviendrai ci-après sur la nécessité d'apporter une modification dans ce sens à la loi du 21 juilletl855.

Le Crédit foncier, on le voit, est, en définitive, accessible à un très-grand nombre de personnes et, dans les limites qui lui sont imposées par ses statuts, un vaste champ est ouvert aux services que peut en tirer la propriété.

Quels motifs pourraient donc détourner les propriétaires qui ont un gage régulier et suffisant à offrir, de s'adresser à lui pour obtenir les ressources dont ils ont besoin ?

Lorsqu'on écoute les objections répandues dans le public à ce sujet, on en rencontre trois qui, dans l'état d'ignorance oii se trouvent la plupart des gens sur la marche de l'institution, jouissent d'une certaine faveur.

Ce sont :

V La publicité de la purge qui précède le prêt ;

2" La longueur du temps nécessaire pour opérer l'extinction de la dette;

3" La crainte de voir le Crédit foncier user avec rigueur des privilèges dont il est armé, en cas d'inexactitude dans le paiement des annuités.

'l) M. de Germiny, rapport à l'assemblée générale du 29 avril 1837,

38 T PARTIE. — CHAPITRE l".

Apprécions ces trois motifs.

I. — Tout homme qui emprunte, dit-on, a besoin du secret pour conserver son crédit. Or, la purge, avec la publicité qu'elle entraîne, divulgue la gêne qui le force à contracter un engagement en même temps qu'elle retarde le prêt et occasionne des frais.

Le reproche avait quelque chose de fondé sous l'empire de l'article 8 du décret du 28 février 1852, qui rendait la purge dans tous les cas: 1° pablique^ à raison de l'éventualité de l'existence d'actions résolutoires ou rescisoires et de privilèges non inscrits, 2° obligatoire même lorsque l'état civil de l'emprunteur était notoirement connu et lorsqu'une purge récente avait eu lieu à la suite d'une acquisition.

Mais l'article 2 de la loi du 10 juin 1853 supprime en très-grande partie cet inconvénient, et la pratique habituelle du Crédit foncier l'a fait presque disparaître. En vertu de cette loi, la purge est devenue facultative^ et elle n'est publique que lorsqu'il n'est pas certain qu'il n'existe pas des hypothèques légales inconnues. En fait, l'examen des titres conduit presque toujours le Crédit foncier à dispenser l'emprunteur de la purge; dans les cas très-rares où la dispense ne peut être complètement consentie , la publicité est le plus souvent écartée, et la purge se borne à une simple notification du contrat conditionnel de prêt faite à ceux du chef desquels les biens offerts en garantie peuvent être grevés d'hypothèque légale. Elle s'opère à très-peu de frais par le seul faitde l'expiration d'un court délai, sans qu'il soit survenu d'inscriptions.

Au surplus, lorsque l'utilité de ce mode d'emprunt spécial sera mieux comprise, lorsque les avantages qu'on en peut tirer seront mieux connus, la publicité elle-même n'aura pas l'effet que l'on en redoute pour

le crédit de l'emprunteur. En effet, emprunte-t-on pour se dégrever? la substitution d'une dette à long* terme à une dette dont l'exigibilité est fixe et prochaine, ne peut être que favorable au crédit. Emprunte-t-on pour acheter ou pour améliorer? l'emprunt alors est un signe de crédit en même temps qu'un instrument pour augmenter sa fortune; dans ce cas encore, la publicité ne peut porter aucun préjudice à l'emprunteur.

II. — Mais à quoi bon, dit-on encore, se grever pour quarante ou cinquante ans, si l'on trouve à emprunter pour un délai de trois à quatre ans, et si l'on est certain à cette époque d'avoir des fonds pour rembourser le capital ?

La réponse est bien simple.

D'abord, lorsqu'on emprunte à court terme, est-on jamais bien sûr que les fonds sur lesquels on compte ne feront pas défaut le jour de l'échéance, ou qu'on n'aura pas alors l'occasion d'en faire un plus utile emploi ? Quel homme versé dans la pratique des affaires ne sait pas que cette illusion des emprunteurs hypothécaires est pour eux la cause la plus fréquente d'embarras et d'expropriation? Pourquoi, d'ailleurs, se lier imprudemment pour un terme si court, lorsque l'on trouve à emprunter à long terme à un taux d'intérêt moins élevé? Craindrait-on de voir son bien grevé pour un temps trop long, de laisser à ses héritiers une dette que l'on espère pouvoir acquitter soi-même? Mais avec le Crédit foncier l'emprunteur conserve toujours la faculté de rembourser par anticipation en payant un faible droit de 0,50 c. p. 100 sur le capital remboursé, et tout remboursement partiel même est admis, pourvu qu'il ne soit pas inférieur au vingtième du montant du prêt (1).

(1) Dans la pratique, la [société consent à recevoir des rembourse-

40 T PARTIE. — CHAPITRE l".

111. — Enfin, à ceux qui redoutent de la part du Crédit foncier l'exercice rigoureux des privilèges que la loi a mis entre ses mains, nous dirons d'abord que, si l'on examine ces privilèges en eux-mêmes, on n'y trouve rien de bien compromettant pour la propriété affectée à la garantie du prêt.

Quels sont-ils en effet?

C'est d'ahordle séqiœstre, qui n'atteint que le revenu, non pour le diminuer, mais pour en assurer la perception au Crédit foncier jusqu'à concurrence de sa créance.

C'est ensuite la, procédure spéciale d'expropriation dont les frais sont réduits (ce qui est un avantage pour la propriété), mais dont les délais et les formalités, quoique abrégés, oSrentà l'emprunteur des garanties suffisantes et le temps nécessaire pour se procurer des fonds, s'il n'est pas dénué de tout crédit, et si dès lors il n'est pas préférable pour lui-même que son bien le libère en passant dans d'autres mains.

D'ailleurs, en fait, l'existence de ces privilèges n'estelle pas à peu près nominale? Le Crédit foncier, par ses statuts qui l'obligent à ne prêter que sur la première moitié ou le premier tiers de l'immeuble qu'autant que celui-ci produit un revenu au moins égal à l'annuité, par le soin qu'il prend d'examiner la situation personnelle de l'emprunteur, se met dans le cas de n'avoir jamais à recourir à des mesures extrêmes.

En outre, ainsi que je l'avais prédit au début (1), le seul fait de la possession de ces privilèges a produit chez

ments même inférieurs à ce minimum, porté dans les contrats de prêts.

(ï) Voir l'introduclion au Traité du Crédit foncier , p. lxui.

PRÊTS A LOiNG TERME AVEC AMORTISSEMENT. 41

nous, comme en Allemagne, l'excellent effet de donner plus d'exactitude aux emprunteurs sur hypothèque, et à l'heure qu'il est, n'est-il pas admirable qu'après avoir prêté plus de 180 millions, le Crédit foncier se soit à peine trouvé une fois dans la nécessité de mettre en pratique sa procédure spéciale d'expropriation?

En résumé, les avantages saillants qu'offre l'emprunt fait au Crédit foncier sont incontestables. Les principaux sont :

La libération par annuités d'amortissement qui éteignent la dette successivement, par la capitalisation des intérêts, au moyen d'une somme très-inférieure à celle empruntée ;

La suppression des frais de renouvellement qui aggravent si sérieusement les charges des emprunts ordinaires ;

Le loyer de l'argent soustrait aux honteuses combinaisons de l'usure, réglé sur le cours du grand marché des capitaux et nécessairement diminué par la sécurité que trouvent les prêteurs dans le titre perfectionné remis entre leurs mains ;

La faculté pour l'emprunteur de se libérer, même partiellement, par anticipation, à la charge d'une faible indemnité.

Ces avantages donnent à ce mode d'emprunt une telle supériorité sur l'emprunt ordinaire, qu'il n'est pas un propriétaire, en position d'en profiter, qui ne doive, lorsqu'il les connaîtra, lui donner la préférence.

Bien plus, le moment viendra, j'en suis convaincu, oiî tous les propriétaires d'immeubles non grevés sentiront l'utilité, même en dehors d'un besoin présent, de transformer ainsi en lettres de gage, par un emprunt au Crédit foncier, tout ou partie du crédit de leur domaine, sauf à conservor chez eux les titres dont l'intérêt leur sera

42 2' PARTIE. CHAPITRE l".

exactement servi, jusqu'à ce que l'occasion favorable s'offre à eux de les utiliser parla négociation, pouremployer l'argent en dépenses productives. Qui ne comprend, en effet, l'avantage qu'il peut y avoir à posséder en ses mains un titre aussi solide, avec lequel on puisse, suivant l'occurrence, battre instantanément monnaie et faire un fructueux placement? Les ressources que cette opération, faite avec intelligence, peut procurer à la propriété, sont incalculables. Elle peut favoriser une foule d'améliorations, de produits nouveaux, de combinaisons ingénieuses. Ge résultat, qui ne peut être que l'œuvre du temps sans doute, mais qu'il est déjà permis d'entrevoir, n^ sera pas l'un des moins remarquables qu'au point de vue économique l'institution du Crédit foncier aura accomplis !

Le privilège caractéristique de la société du Crédit foncier de France, c'est le droit qu'elle a d'émettre des obligations ou lettres de gage.

Théorie de la lettre de gage. — La lettre de gage, instrument de tout le système, est la contre-valeur du contrat de prêt.

Comment les choses se passent-elles ? Le voici :

Un engagement hypothécaire est souscrit par l'emprunteur, dans la forme ordinaire, au profit du Crédit foncier.

Par ce contrat, dont la grosse reste entre les mains de la société, l'emprunteur s'oblige hypothécairement au paiement exact des annuités qui doivent éteindre la dette dans un temps déterminé.

En échange de ce contrat, le Crédit foncier émet des obligations foncières pour une valeur égale au montant de l'emprunt.

Il livre ces titres à l'emprunteur, ou bien il les négocie pour son compte etlui remet l'argent provenant de cette négociation.

La mise en circulation des lettres de gage oblige la société à en servir l'intérêt aux porteurs et à en rembourser le capital par voie de tirage au sort, dans un délai correspondant à la durée du prêt lui-même.

Cet intérêt, elle le reçoit de l'emprunteur; le capital, elle le trouve, à chaque semestre, dans la portion de

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l'annuité affectée à l'amortissementsuccessif de la dette.

Les obligations ont la même garantie hypothécaire que le contrat de prêt : seulement elles n'ont point une hypothèque spéciale sur tel ou tel immeuble ; elles sont garanties par la masse des biens hypothéqués.

C'est le gage collectif substitué au gage individuel.

Souscrites par la société, elles sont le dédoublement du contrat de prêt qui est signé par l'emprunteur; elles le mobilisent, en le fractionnant; elles en détachent le gage hypothécaire ; elles en font une valeur distincte, transmissible de la main à la main ou par endossement. Comme le billet de banque, la lettre de gage est un moyen de crédit, une valeur de circulation ; comme lui, elle peut être nominative ou au porteur. Mais elle en diffère sous plusieurs rapports: Ainsi, elle est un titre hypothécaire^ elle est productive d'intérêts, elle n'est pas remboursable à vue.

La lettre de gage, je n'hésite pas à le prédire, est appelée à se substituer aux contrats hypothécaires existant aujourd'hui et à devenir l'un des emplois les plus répandus de la fortune privée.

Pour que ce résultat se produise, que faut-il? Je l'ai dit déjà, une seule chose est nécessaire : c'est que les avantages de ce mode de placement hypothécaire soient bien compris des capitalistes.

Inconvénients de F ancien système de prêt hypothécaire . — Rien n'est plus propre à faire apprécier ces avantages qu'un simple coup d'oeil jeté sur les inconvénients du placement hypothécaire fait dans les conditions ordinaires.

A Dieu ne plaise que nous contestions la solidité du gage que donnent la terre et son affectation, par voie d'hypothèque, à la garantie des droits du créancier! C est sur cette solidité même que reposent toutes les

OHLKJATIONS FONCiÈUKS oU LETTRES DE GAGE. 45

opérations du Crédit foncier. Mais un capitaliste peut-il lui-même jug-er de la capacité de l'emprunteur, de la régularité des titres et même de la valeur du gage? Dans la plupart des cas, cela lui est impossible.

Parvient-il à obtenir une pleine sécurité sous ces divers rapports? Un péril subsiste : le gage offert peut être grevé d'hypothèques occultes que le prêteur n'a aucun moyen de connaître et qui, en se révélant plus tard, lui enlèveront sa garantie.

Prête-t-il malgré ce danger? Qui ne sait alors avec quelle inexactitude les intérêts sont souvent payés, et combien de causes amènent des interruptions dans leur service ?

A.-t-iI besoin de son argent avant l'échéance? Nanti d'une grosse incommode, il lui faut chercher et il trouve difficilement un autre capitaliste qui consente à accepter la même garantie et à prendre ses lieu et place. S'il trouve un cessionnaire, il est obligé, pour réaliser le transport, de débourser des frais importants.

L'échéance arrive : le remboursement, à cette époque, est une rare exception. Qu'arrive-t-il, en effet? l'emprunt ayant eu lieu pour 2, 3 ou 5 ans au plus, l'emprunteur, le plus souvent, n'a pu encore recomposer le capital qu'il a immobilisé pour longtemps en acquisitions, en constructions, etc., et s'il ne lui est pas survenu de ressources extraordinaires, il est dans l'impossibilité de remplir son engagement. Le créancier est donc obligé alors de subir des retards, d'accorder des prorogations.

Se décide-t-il à exproprier? Le voilà aux prises avec les embarras d'une procédure longue, coûteuse, comrpliquée, hérissée de nullités et d'incidents qui permettent au débiteur de retarder presque indéfiniment la vente.

L'adjudication a-t-elle lieu enfin? l'ordre commence avec ses contestations, ses délais, ses frais; et combien de fois n'arrive-t-il pas que, soit à raison des droits occultes qui se sont révélés, soit à raison de ce que l'immeuble n'a pas atteint la valeur qu'on lui avait attribuée, le placement qui paraissait le meilleur au début se résout en perte totale ou partielle pour le capitaliste !

En présence de ces graves inconvénients, on ne doit donc pas s'étonner de voir, depuis quelques années, les capitaux fuir les placements hypothécaires et se jeter sur la rente ou sur les valeurs industrielles, qui pourtant ne sont pas non plus sans danger.

Les ramener vers la propriété immobilière par la création d'un titre qui réunisse à la sûreté du placenient la facilité de circulation qu'offrent la rente et les valeurs commerciales, tel est le but que s'est proposé le Crédit foncier, en émettant ses obligatiom foncières ou lettres de gage.

Ces titres sont-ils propres à atteindre ce but? c'est ce que je me propose de démontrer.

A cet effet, voyons ;

r Quels sont actuellement les titres en circulation ; 2° Quelles sûretés et quels avantages ils offrent aux capitalistes.