CRÉDIT SUR IMMEUBLES

Le prêt sur gage de la propriété territoriale est le seul que recherchent les capitalistes rentiers; quand ce prêt s'opère par l'entremise de la banque, il change de nature, il devient usuraire et spoliateur. Cela se conçoit : le banquier n'est qu'un commissionnaire, souvent même qu'un dépositaire d'argent. Ce prêt sur la propriété se fait à longs termes, et le banquier doit rembourser le dépositaire qui a versé dans

sa caisse au moment même où il effectue sa demande; de là les sacrifices qu*il est obligé de faire; de là aussi ses exigences. Nos banques municipogouvernementales sont appelées à affranchir la propriété territoriale de ces conditions rigoureuses.

Cet instrument si riche et si fécond est frappé en France d'une demi- stérilité, parce que le proprié-» taire ne peut se procurer, à bas pri:^, l'argent dont il aurait besoin pour achat de bestiaux, et ustensiles aratoires; comine aussi pour payer les ouvriers et procéder aux défrichemens et plantations que nécessite la mise en valeur de son domaine. S'il parvient à contracter un emprunt dont la prime est toujours modérée au début, il ne le renouvelle qu'au moyen de l'usure, qui, progressant à chaque emprunt, finit par absorber la fortune du malheureux débiteur. Telle est en général la situation de la propriété territoriale parmi nous, et c'est ainsi que la moitié de nos immeubles se trouve sous le coup de l'hypothèque. Il n'en faut pas davantage- pour reconnaître combien est faux le système qui frappe le sol d'immobihté; c'est tarir à leur source ces fruits naturels dont les développemens sont si nécessaires h la vie de l'homme. Qui ne sait que la richesse du produit est toujours subordonnée aux dépenses faites pour amender le fonds?

Pour faciliter le prêt vis-à-vis des propriétaires, il serait créé des titres hypothécaires à ordre.

Lorsqu'un propriétaire se présenterait à l'une de nos banques pour négocier un emprunt, il devrait être mm de ses titres de propriété, de son contrat

(Je mariage, at d'un double état du cadastre établissant la superficie et les revenus imposables de son immeuble.

De ces certificats en double du cadastre, Tun se- . yait adressé, avec les titres de la propriété et le contrat de mariage, au directeur de Tenregistrement; l'autre au maire de la commune où les biens-fonds sont situés. Ce dernier aurait à donner son avis sur la valeur, après avoir consulté le conseil municipal, qui signerait avec lui le procès- verbal.

S'il arrivait que le propriétaire ou les fermiers du demandeur fissent partie du conseil municipal, on s'adr^serait pour les renseignemens au conseil mu-* niçipal de la commune la plus voisine. Dans tous les cas, si l'administration suspectait le travail, elle pourrait toujours envoyer un de ses agens sur les lieux pour vérifier.

La base du prêt serait le chiffre des revenus fixé par le cadastre, capitalisé, au prix moyen des ventes du pays, jamais au-^ddà.

On aurait encore soin de défalquer de ce capital 42 p. 0/0 qui» en cas de non-paiement, feraient face aux frais d'enregistrement et de poursuites. Il est bien entendu que l'intérêt, jusqu'à un an, sera toujouri* payé par avance.

ia bfiiique ou son représentant, comme porteur du titre hypothécaire, devrait toujours se ccwasidér^ propriétaire de l'immeuble, sous la condition du réméré. La banque déciderait de l'importance que devrait avoir chiwpe ccwpc«* de titre, pour en facihter la négociation.

Le titre hypothécaire et le procès-verbal dé la commune, ou de l'agent estimateur, ce dernier signé des deux parties contractantes, devraient toujours porter le chiffre du capital pour lequel Timmeuble aurait été engagé. De cette manière, il ne pourrait jamais s'élever, en cas de non-paiement; aucune difficulté sur le remboursement à effectuer à la partie dessaisie ; car ce chiffre ne pourrait être autre que la différence existant entre le prêt et la valeur consentie de l'immeuble, les frais de toutes espèces et les intérêts en souffrance déduits.

Nous avons dit que toutes les pièces seraient adressées au directeur de l'enregistrement, parce que, sous sa responsabilité, il serait tçnù non-seulement de vérifierl'état des inscriptions, mais encore deprendre connaissance de la légalité de la possession et des exigences du contrat de mariage. Il aurait aussi à s'informer de la position particulière de l'emprunteur, dans le cas où celui-ci serait ou aurait été chargé d'une tutelle ; les devoirs de MM. les notaires envers cet agent responsable seraient fixés. Le visa du directeur de l'enregistrement sur le titre hypothécaire serait l'affirmation qu'il y a sécurité dans le prêt, puisque ce veto entraînerait sa garantie personnelle. Il serait alloué pour cette garantie une commission fixée i)ar les chambres ; elle serait prélevée en sus des autres frais, qui ne pourraient dépasser le coût exact des renseignemens pris auprès de la commune et du déplacement de l'agent. Pour cette inscription de crédit de banque, le fisc ne toucherait d'autres droits que celui du timbre.

La vérification des pièces faite par le directeur de Tenregistrement, et son visa apposé sur le titre hypothécaire à ordre, le tout serait envoyé à la banque, qui, après avoir déposé tous les titres de propriété dans ses archives, opérerait le versement. Ces pièces resteraient la propriété dé la banque jusqu'à preuve acquise que les porteurs des titres de crédit ont été satisfaits. Aussitôt le remboursement constaté, la remise des pièces aurait lieu ; le titre hypothécaire à ordre serait alors estampillé de ces mots : Remise des pièces par libération ^ et la banque en prendrait reçu. *

Le directeur de Tenregistrement serait tenu d'inscrire le titre hypothécaire sur un livre destiné à cet effet, et d'en faire mention sur les bulletins qu'il pourrait avoir à délivrer sur la position de l'immeuble. De cette manière, les nouveaux prêteurs seraient suffisamment informés que la banque en est saisie par un réméré. Ce serait à ces créanciers derniers inscrits de faire honneur à la créance intégrale delà banque, dans les vingt-quatre heures de la dénonciation du protêt, délai de rigueur, s'ils voulaient affranchir le gage.

Le visa du directeur de l'enregistrement sur le billet hypothécaire aurait la même importance que le contrôle de l'État sur la pièce de monnaie. Aussi, ce billet hypothécaire posséderait-il en lui des avantages que l'argent en caisse n'a pas, et conviendrait à la prudence de l'homme timide, comme aux frayeurs de l'avare ; car, représentant comme l'argent une valeur réelle, il aurait l'avantage, surdon concur-

rent, depouyoirétrecaché, même enterré, sans perte sur rintérêt, La société y gagnerait de son côté, puisque son marché ne serait plus privé de ce signe indispensable^ qui disparait brusquement à la moindre panique. Le billet hypothécaire pourrait rester ostensiblement exposé à la cupidité de rhomme, sans que sa disparition pût inquiéter son propriétaire, qui, dans tous les cas, serait à même d'ensuivre la trace, soit à l'enregistrement, soit à la banque; pour lui, le feu ne serait pas plus à craindre que le voleur.

Comme on le voit, ce prêt aurait touti simplement le caractère de réméré fait au profit de la banque ou de la personne possédante titre au moment de Téchéance ; échéance qui a lieu au terme convenu et stipulé sur le billet, ou par le fait du non-paiement des intérêts à jour fixe.

La banque ne pourrait, dans aucun cas, paralyser une partie de sonfonds de mouvement; ce qui luife^ rait insérer cette clause dans ses statuts : qu'elle est déchargée de toute garantie, Comme de tout remboursement par le seul fait de la négociation du titre ; entendant se dessaisir, au profit du ou des por-teurs, de tous les droits qu'elle avait elle-même à exercer, soit sur l'emprunteur, soit sur l'immeuble. En cas de non-remboursement, s'il ne se trouvait qu'un seul intéressé, les titres seraient remis à l'ayantdroit, par un jugement qui le mettrait en libre possession delà propriété engagée, aux conditions stipulées par la banque, à moins toutefois qu'il n'aimât mieux faire liciter l'immeuble parles voies ordinaires.

Les formalités à remplir sont bien simples en cas de non-remboursement de l*un ou de la généralité des effets, ou seulement d*un retard dàiis le paiement des intérêts : le porteur, non satisfait, aurait à présenter une requête au premier président du trilmnal civil, afin d*être mis immédiatement en possession de rimmeuble. Cette requête devrait être accompagnée du protêt et de ses dénonciations : 1** au domicile du confectionnaire ; 2** à la banque au profit de laquelle aurait été souscrit' reflet; 3^ à tous les créanciers inscrits sur la propriété ; 4** eiifin, de Tinsertion dés poursuites dans le journal judiciaire ; à ces pièces serait joint un récépissé de la caisse des dépôts et consignations, constatant le paiement des frais d'enregistrement de mutation. On devra faire aussi Toffre de déposer instantanément à la banque la* différence ou soulte existant entre la créance et l'estimation de l'objet engagé ; valeur fixée contradictoirement par acte intervenu entre la banque et l'emprunteur; ces prâs ne devant jamais dépasser les deux tiers du prix d'évaluation. La banque rembourserait les ayansdroit sur titres réguliers.

Dans les trois jours de la demande régulière, soit en licitation, soit en droit de possession, M. le président serait obligé de se prononcer sur le mérite de la requête, après avoir consulté le conseil de la banque.

S'il existait plusieurs porteurs des titres hypothécaires, et qu'il s'établit une concurrence entre eux pour la possession, il serait procédé par la voie judiciaire ordinaire à la vente de Timmeuble Un ordre

swait alors ouvert, et le plus ou moins du produit de Fadjudication serait à perte ou à profit pour Texproprié.

Dans le cas où cette vente ne pourrait faire face au remboursement intégral de tous les titres émanant de la banque, en capital, intérêts et frais, les porteurs auraient recours sur le débiteur jusqu'à due concurrence.

Cette rigidité apparente serait tout à l'avantage de l'emprunteur ; car le titre hypothécaire, pour prendre place en tète des premières valeurs, doit acquérir la flexibilité de ces dernières, c'est-à-dire être dégagé des entraves apportées jusqu'à ce jour au remboursement de ce g;enre de prêt. Là, point de calcul de dépossession, point d'usure, puisque l'emprunteur contracte avec un établissement gouvernemental, intéressé à renouveler le prêt, tant qu'il y a sécurité pour lui.

Ainsi, sans danger aucun pour la banque, le titre hypothécaire fournira au propriétaire un moyen certain et peu dispendieux d'améliorer son domaine, d'établir même ses enfans. Le capitaliste trouverait dans ces titres une valeur jusqu'ici inconnue, qui lui permettrait de livrer sur le marché, dans toutes les circonstances, l'argent monnayé. Ces titres hypothécaires, signes représentatifs d'une richesse de première classe, seraient négociés à la Bourse.

A l'égard du propriétaire d'immeubles, nous avons dû n'aborder que la question la plus importante, celle de l'opération à* long terme, couvrant les deux tiers de l'immeuble agricole et seulement moitié pour ce-

lui de la ville, moulins, usines industrielles, etc. On ne doit pas s'effrayer des frais d'expertise ; ils sont à peu près nuls. Il ne s'agirait, en effet, que d'une enquête de notoriété publique, dont les frais, déjà bien minimes pour une année, seraient ordinairement répartis sur trois, cinq, dix, jusqu'à vingt ans. Ne serait-on pas affranchi des droits du fisc, des frais de notaire, d'avoué, etc., et surtout des dangers que leur inintelligence ou leur peu de savoir nous fait constamment courir? Ces sortes de transactions ressembleraient beaucoup à celles faites par le Mont-de- Piété; à cette grande différence, cependant, que le gage resterait dans les mains de l'emprunteur à trois et demi au lieu de neuf pour cent ; commission et assurances de toutes espèces comprises. L'effet hypothécaire, pour le rentier, présenterait, en outre des avantages déjà signalés, celui d'une garantie bien supérieure à notre rente d'État, puisqu'il serait à l'abri des oscillations commerciales et pohtiques.

Comme on le voit, ce prêt sur gage d'immeuble satisfait au repos des trois contractans ; le propriétaire, en empruntant au taux le plus modéré avec la certitude de renouveler aux mêmes conditions (1 ) ; la banque, en ne paralysant pas son fonds de mouvement; le capitaliste, en possédant un titre dont il connaît et peut surveiller chaque jour la valeur représentative.

Nous devons dire que ce système de crédits hypothécaires existe sur une petite échelle en Silésie ; mais

(i) Si un an d'intérêt se paie d'avance, l'emprunteur retrouve cette perte dans un taux plus modéré de l'escompte.

~ «78 ~ à capital restreint et non circulcftoffir^ banque restant engagée après la négociation de l'effet; cet établissement a donné Jieu un jour à une proposition singulière, absurde même.

Lorsque Napoléon se trouvait en Prusse, on lui proposa d'acheter un certain nombre de ces titres, et de menacer les propriétaires de cette province de les faire poursuivre et déposséder, s'ils n'opéraient pas à l'instant même un soulèvement populaire contre le gouvernement légitime. L'empereur haussa les épaules à cette proposition, et fit bien. En effet, le conquérant savait qu'on ne peut poursuivre le confectionnaire d'un effet que dans le cas où il ne rembourse pas à l'échéance ; sa vengeance ne pouvait donc excéder en droit celle du créancier indigène. Oji alla même jusqu'à lui parler de faire remise dé ces titres ainsi achetés à ceux qui se seraient le plus distingués en fait de trahison. Mais alors pourquoi acheter? Si la guerre a. pour but le désordre, l'immoralité et le parjure, pourquoi le conquérant, avant d'entrer en campagne, ne se ferait-il pas précéder par cette proclamation : « Je relève non-seu- » lement le peuple de toute obéissance envers son » gouvernement, mais encore j'affranchis la géné- » ralité des débiteurs de toutes poursuites de la part » de leurs créanciers. » On révolterait contre soi tout ce qu'il y a d'âmes honnêtes dans un pays, et le secours que l'on obtiendrait de quelques misérables serait bien faible pour contrebalancer l'énergique manifestation de l'opinion publique.